臺灣高等法院民事判決 105年度重上字第705號
上 訴 人 陳文德
訴訟代理人 張天民律師
被上訴人 合眾資產管理股份有限公司
法定代理人 顏志宇
訴訟代理人 林森敏律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國105 年
6 月28日臺灣士林地方法院104 年度重訴字第198 號第一審判決
提起上訴，本院於105 年11月9 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決不利上訴人部分暨訴訟費用之裁判均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。第一（除確定部分外）、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。 事實及理由
一、被上訴人主張：被上訴人於民國100 年11月29日因買賣取得 坐落臺北市○○區○○段○○段000 地號土地（下稱系爭土 地）所有權，上訴人所有門牌號碼臺北市○○區○○○路0 段000 號房屋（下稱271 號房屋）1 樓、2 樓無權占用系爭 土地如原判決附圖（下稱附圖）編號A1範圍（面積101.23平 方公尺）、A2範圍（面積75.70 平方公尺），及門牌號碼臺 北市○○區○○○路0 段000 號房屋（下稱269 號房屋，與 上開271 號房屋合稱為系爭建物）無權占用系爭土地如附圖 編號B 範圍（面積24.61 平方公尺），被上訴人自得依民法 第767 條第1 項規定，請求上訴人將系爭建物無權占用系爭 土地部分拆除，並返還所占用之土地。又上訴人無權占有系 爭土地使用，致被上訴人受有相當於租金之損害，被上訴人 亦得依民法第179 條、第181 條規定請求相當於租金之不當 得利。為此於原審聲明：㈠上訴人應將坐落系爭土地上如附 圖所示A1部分（面積101.23平方公尺）、A2部分（面積75.7 0 平方公尺）、B 部分（面積24.61 平方公尺）建物拆除， 並遷出，且將土地返還給被上訴人。㈡上訴人應給付被上訴 人新台幣（下同）87萬9873元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢上訴人自104 年2 月1 日起至返還第一項之土地之日止，應按月給付被上 訴人2 萬3155元。㈣願供擔保，請准為假執行。二、上訴人則以：訴外人陳文達、陳錄貴、陳義忠、陳義勝及陳 義雄（下稱陳文達等5 人）曾於79年間以系爭土地所有權人 身分，依民法第767 條規定對上訴人提起拆屋還地訴訟，經 臺灣臺北地方法院士林分院（現改制為臺灣士林地方法院， 下稱原法院）79年度訴字第581 號民事判決（下稱前案）認
定雙方間就系爭土地存有不定期租賃關係，並駁回陳文達等 5 人之訴，被上訴人為系爭土地之繼受人，繼受上開訴訟標 的法律關係，依民事訴訟法第401 條規定，自受前案確定判 決之既判力所及，或至少應受前案就「上訴人與陳文達等5 人就系爭土地是否存在租賃關係」爭點所為判斷結果之拘束 。又系爭土地於重測前編定為ＯＯ段ＯＯＯ小段00-0地號（ 下稱重測前83-2地號）於39年間係陳文達等5 人之被繼承人 陳煙含所有，上訴人與陳煙含於39年11月1 日簽訂地上權設 定契約證書，內載「同立地上權設立契約人所有人即出租人 陳煙含與地上權人即承租人陳文德雙方間茲為建築房屋目的 同意依照上開條件訂立地上權設定契約」、「一部承租」、 「地租額按年新台幣20元」等文字，兩人已成立不定期基地 租賃關係無疑；嗣陳文達等5 人繼承取得系爭土地，亦曾向 上訴人收取租金，並於前案訴訟不爭執上訴人與陳煙含簽訂 地上權設定契約證書，及上訴人曾支付使用系爭土地之對價 。至地上權設定契約證書之標的雖記載為ＯＯ段ＯＯＯ小段 00地號（下稱重測前87地號），惟從其上記載上訴人與陳煙 含訂立地上權設定契約證書之目的既係「建築房屋」，而上 訴人自始僅有坐落系爭土地上之系爭建物並居住使用超過60 餘年，陳煙含則為系爭土地（重測前83-2地號）所有權人， 與重測前87地號土地毫無關連，故上訴人自係向陳煙含承租 系爭土地，上開重測前87地號顯然為誤載。另原法院97年度 執字第2772號強制執行事件曾拍賣系爭土地應有部分，於拍 賣公告即記載上訴人為系爭土地承租人及有優先承買權；又 陳文達等5 人之子嗣於100 年9 月28日欲出售系爭土地前， 尚以上訴人為基地承租人而通知上訴人是否行使優先承購權 ，由此均堪認上訴人與陳煙含就系爭土地已成立不定期基地 租賃契約，於陳煙含死亡後，並由陳文達等5 人或其等子嗣 所繼受；且上開不定期限租賃關係，係民法債編於88年4 月 21日修正前即已成立，基於法律不溯及既往原則，不適用修 正後民法第425 條第2 項規定，自對於100 年11月29日以買 賣取得系爭土地所有權之被上訴人仍繼續存在。再者，被上 訴人固於104 年5 月6 日以臺北安和郵局第001270號存證信 函（下稱1270號存證信函）催告上訴人繳付63年至71年、82 年至101 年之租金，及於104 年6 月4 日以臺北安和郵局第 001601存證信函（下稱1601號存證信函），以上訴人積欠租 金達二年以上為由通知上訴人終止租約，惟被上訴人於100 年11月29日取得土地所有權後，始對上訴人有租金債權存在 ，故其僅能催告要求上訴人給付101 年度之一年租金，顯未 達二年，且上訴人於收受1270號存證信函後已將100 年及10
1 年度之租金以匯票方式郵寄給被上訴人，惟遭被上訴人以 兩造間無租賃關係為由拒絕受領，是被上訴人以1601號存證 信函終止租約，自與土地法第103 條第4 款、民法第440 條 第2 項所定要件不合，不生終止之效力。況上訴人就99年以 前之租金，除以現金給付及依法提存者外，亦已為時效抗辯 ，故縱認有逾二年租金未為給付，被上訴人仍不能以上訴人 遲付租金為由終止租約。此外，上訴人為免為假執行所應供 之擔保金額，應為被上訴人於上訴人上訴期間不能即早取回 系爭土地使用、收益之損失，故應以申報地價每平方公尺2 萬8480元、上訴人所占用面積125.84平方公尺、及上訴審理 期間約3 年，計算被上訴人未能依假執行程序即早取回系爭 土地並使用、收益所受相當租金之損害數額64萬5105元（即 28,480元x125.84x6%x3＝645,105 元），是原審法院酌定免 為假執行之擔保金金額為2458萬7880元，顯有未洽，應以64 萬5105元為當等語，資為抗辯。
三、原審就被上訴人原審聲明判決：㈠上訴人應將坐落系爭土地 上如附圖所示A1部分（面積101.23平方公尺）、A2部分（面 積75.70 平方公尺）、B 部分（面積24.61 平方公尺）之建 物拆除，並遷出，且將前揭土地返還給被上訴人。㈡上訴人 應給付被上訴人51萬6341元，及自104 年3 月24日起至清償 日止，按年息5%計算之利息。㈢上訴人自104 年2 月1 日起 至返還第一項所示土地之日止，按月給付被上訴人1 萬3893 元。㈣本判決第一項，如被上訴人以820 萬元為上訴人供擔 保後，得為假執行。但上訴人如以2458萬7880元為被上訴人 預供擔保後，得免為假執行。㈤本判決第二項，如被上訴人 以18萬元為上訴人供擔保後，得為假執行。但上訴人如以51 萬6341元為被上訴人預供擔保後，得免為假執行。㈥本判決 第三項，如被上訴人按月以4700元為上訴人供擔保後，得為 假執行。但上訴人如按月以1 萬3893元為被上訴人預供擔保 後，得免為假執行。另駁回被上訴人其餘之訴（即駁回其請 求不當得利超逾上開金額部分）及其餘假執行聲請。上訴人 就原審判決對其不利部分不服提起上訴，並聲明：㈠原判決 不利於上訴人部分均廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在原 審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢如受不利之判決，請准上 訴人以64萬5105元供擔保後，得免為假執行。被上訴人對原 告判決其敗訴部分未據聲明不服，該部分非本院審酌範圍， 茲不贅；其於本院答辯聲明：上訴駁回。
四、法院之判斷：
㈠首按民事訴訟法第401 條所謂確定判決，除當事人外，對於 訴訟繫屬後為當事人之繼受人者，亦有效力。在特定繼受人
，係指繼受為訴訟標的法律關係之權利義務者而言，若僅為 受讓權利標的物之人，並未繼受該訴訟標的法律關係之權利 義務，即非原確定判決效力所及（最高法院70年度台上字第 1304號裁判意旨參照）。又按判決之既判力，係僅關於為確 定判決之事實審言詞辯論終結時之狀態而生，故在確定判決 事實審言詞辦論終結後所後生之事實，並不受其既判力之拘 束（最高法院39年台上字第214 號民事判例意旨可資參照） 。查訴外人陳文達等5 人前於79年間以系爭土地所有權人身 分對上訴人提起拆屋還地民事訴訟，訴請上訴人應將坐落臺 北市○○區○○段0 ○段0000地號及系爭土地上之建物及其 他物品拆除騰空，並返還土地與前揭陳文達等5 人，經原法 院於79年7 月23日以79年度訴字第581 號判決駁回陳文達等 人之訴確定，此有前案民事判決可稽（見原審卷一第28至33 頁），固屬事實。惟被上訴人係於100 年11月29日以買賣為 原因登記取得系爭土地所有權，此有土地登記謄本可稽（原 審卷一第9 頁），自非於前案訴訟繫屬後為當事人之繼受人 者，或為當事人或其繼承人占有系爭土地，其僅為受讓權利 標的物之人，並未繼受該訴訟標的法律關係之權利義務，即 非前案確定判決效力所及。況被上訴人主張上訴人為無權占 有，兩造間並無不定期限之租賃契約存在，縱認有租賃契約 存在，亦經其以上訴人積欠租金達兩年以上經催告後未遵期 繳納為由終止租賃契約，故上訴人為無權占有系爭土地，而 依民法第767 條、第179 條提起本件訴訟，且民法第425 條 亦於88年4 月21日修正各節，均屬前案訴訟言詞辯論終結後 所生之事實，當無既判力之拘束。又前案訴訟與本件訴訟之 兩造當事人有別，自亦無爭點效之適用。上訴人抗辯被上訴 人應受前案既判力之拘束，或應受前案就「上訴人與陳文達 等5 人就系爭土地是否存在租賃關係」爭點所為判斷結果之 拘束，不得再為相反主張云云，尚非可採。
㈡次查，被上訴人主張：其於100 年11月29日以買賣為原因登 記取得系爭土地所有權；然上訴人所有271 號房屋1 樓、2 樓分別占用系爭土地如附圖編號A1（面積101.23平方公尺） 、編號A2（面積75.70 平方公尺），另其所有269 號房屋則 占用系爭土地如附圖編號B （面積24.61 平方公尺）等範圍 之事實，已據提出土地登記謄本為證（見原審卷一第9 頁） ，並經原審履勘現場暨囑託臺北市士林地政事務所派員測量 ，製有勘驗筆錄、照片、複丈成果圖即附圖在卷可稽（原審 卷一第196 至197 、198 至210 頁、原審卷二第142 、143 頁），堪認實在。
㈢又被上訴人主張：上訴人所有系爭建物占有使用系爭土地並
無合法權源，應予拆屋還地並將所占用土地返還等情，已為 上訴人否認，並抗辯其係基於不定期租賃關係及優先承買權 之對世效力而為有權占有等語。茲查：
⒈按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益， 他方支付租金之契約；不動產之租賃契約，其期限逾一年者 ，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃 ，民法第421 條第1 項、第422 條已有明文。當事人之一方 以物租與他方使用、收益，他方支付租金，以為對價，不問 其名稱為何，皆為租賃。又當事人主張有利於己之事實者， 就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失 公平者，不在此限，民事訴訟法第277 條定有明文。是以無 權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有 所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，固 應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。惟待證事實因 年代久遠，人物全非，遠年舊物，每難以查考，而有舉證困 難之情形，於此情形，法院於個案審理中，自得依民事訴訟 法第277 條但書規定，為適切之調查認定，始不失衡平之本 旨。本件被上訴人主張上訴人無權占用系爭土地，上訴人則 抗辯渠等係基於租賃關係占有系爭土地，惟為被上訴人所否 認，上訴人就所抗辯有租賃關係存在之事實，雖負舉證責任 ，然該不定期租賃契約係於39年間成立，距今已有60餘年之 久，而系爭土地因繼承、移轉由被上訴人取得，該租賃契約 成立時及其後相關當事人多已死亡，證據資料難免多佚失、 殘缺，上訴人舉證顯有相當之困難，依上開說明，自應減輕 其證明度，方符合立法意旨與正義原則。
⒉次查，系爭土地於71年9 月17日地籍圖重測前標定為社子段 三角埔小段83-2地號，於71年9 月17編定為永平段三小段74 3 地號；該土地原為陳文達等5 人之被繼承人陳煙含所有， 於44年5 月5 日由陳文達、陳錄貴、陳義雄、陳義忠、陳義 勝以繼承登記取得所有權，應有部分各為5 分之1 ；嗣陳義 雄死亡，由陳麗姿、陳麗琳、陳韻如、陳建良、陳建宏5 人 於83年3 月24日以分割繼承辦理登記；另陳錄貴死亡後，則 由陳青嵩、陳青鐘、陳青鑄於87年9 月23日辦理分割繼承登 記；陳文達部分亦於93年2 月3 日由陳進興、陳建復辦理分 割繼承登記；嗣於100 年11月29日上開土地所有權人陳義忠 、陳義勝、陳麗姿、陳麗琳、陳韻如、陳建良、陳建宏、陳 青嵩、陳青鐘、陳青鑄、陳進興、陳建復（以下稱陳建良等 12人）再以買賣為原因將系爭土地移轉登記予被上訴人，而 由被上訴人取得系爭土地權利範圍全部之事實，已有土地登 記謄本，及士林地政事務所以104 年5 月5 日函文、105 年
4 月11日函文檢送之系爭土地異動索引表、臺北市土地登記 簿可稽（原審卷一第9 、63至72頁、原審卷二第175 至178 頁），系爭土地更迭情形堪先予認定。
⒊又查，上訴人抗辯：其於39年間與陳文達等5 人之被繼承人 陳煙含成立不定期租賃關係，並曾欲辦理地上權設立登記， 惟嗣後並未完成地上權登記，惟不影響租賃關係存在乙節， 已據提出他項權利登記申請書、地上權設定契約證書、陽明 山管理局土地權利變更登記處理結果封皮等件為證（原審卷 一第171 至173 頁，以下合稱地上權設定文件），觀之地上 權設定契約證書內載「同立地上權設立契約人所有人即出租 人陳煙含與地上權人即承租人陳文德雙方間茲為建築房屋目 的同意依照上開條件訂立地上權設定契約」、「一部承租」 、「存續期間自民國參拾四年八月起無限期」、「地租額按 年新台幣20元」、「士林鎮社子大字三角埔字八十七地號」 等文字（原審卷一第172 頁），已表明兩人間有土地租賃關 係，及就承租土地設定地上權合意之文義。被上訴人雖主張 ：地上權設定登記證書記載之地號為「社子段三角埔小段87 地號」（重測後為永平段三小段702 號），與系爭土地重測 前係編定83-2地號不同，二者土地亦相距甚遠，堪認該證書 與系爭土地顯然無關，並以上開二筆土地之土地登記謄本、 地籍圖謄本為據（原審卷二第9 至10、12頁）。然觀諸地上 權設定契約證書已載明「同立地上權設立契約人『所有人即 出租人陳煙含』與地上權人即承租人陳文德雙方間『茲為建 築房屋目的』同意依照上開條件訂立地上權設定契約」等字 ，可知兩人租賃原因係以上訴人在土地所有人陳煙含之土地 建築房屋為目的。又參酌重測前87地號土地於40年3 月5 日 係登記為訴外人陳水金所有，有臺北市土地登記簿可稽（原 審卷二第180 至181 頁），被上訴人亦無法提出重測前87地 號土地同為陳煙含所有之事證；上訴人復陳明其除系爭建物 外，別無其他房屋，且系爭建物經原審測量確係坐落在系爭 土地上（參附圖），並於37年間即開始起課房屋稅，業已存 在超過60年之久等情，亦與臺北市稅捐稽徵處士林分處105 年4 月12日檢送之房屋裞籍證明書相符（原審卷二第197 至 198 頁），則上訴人抗辯：其既係以建築房屋為目的而向陳 煙含承租土地，自當係承租系爭建物所坐落且彼時確為陳煙 含所有之系爭土地，而無可能係承租非系爭建物坐落基地亦 非陳煙含所有之重測前87地號土地之必要，應係日據時代知 識程度不高，將系爭土地地號誤載重測前87地號所致等語， 核與訂立租約之目的及系爭建物坐落暨系爭土地權屬等情況 相符。再參酌陳文達等5 人於前案自承上訴人與陳煙含間訂
有設定地上權契約，此有前案判決事實欄甲原告（即陳文達 等5 人）方面之陳述㈡記載：「被告陳文德就系爭土地雖與 原告之先父陳含煙（應為陳煙含之誤）訂有設定地上權契約 ，惟並未向轄區地政機關登記，難認有法律之效力」及理由 欄一記載「一、本件兩造就被告陳文德於民國三十九年十一 月一日與原告之父陳煙含訂立系爭土地之地上權設定契約證 書及被告並未辦理該地上權之登記等事實，均不爭執。」可 稽（原審卷一第29、31頁），益徵上開地上權設定文件確為 陳煙含與上訴人就系爭土地所簽訂無疑。又不定期租賃無須 訂立書面字據，租賃契約亦不限於何種形式，則上開地上權 設定文件既已表明「出租人陳煙含」「承租人陳文德」等文 義，自已足認兩人間有租賃關係存在，應無疑義，則縱上訴 人與陳煙含嗣後未持上開地上權設定文件完成地上權登記， 尚不生地上權物權效力，惟無礙兩人間已有租地建屋之基地 租賃關係之事實認定。是上訴人抗辯其與陳煙含於39年間即 成立租賃關係，核屬有據。
⒋復查，上訴人抗辯：其與陳煙含於39年間成立不定期租賃契 約後，嗣陳煙含死亡，該租賃關係即由陳文達等5 人繼受， 其歷年來均有繳付租金，惟自73年起因陳文達等5 人拒絕收 受租金，其仍將租金以存證信函檢附匯票方式給付予陳文達 等5 人或陳建良等12人，復就其中72年至81年及102 年至10 5 年之租金向法院辦理提存，業經繳付使用土地之對價之事 實，已據提出繳付地價稅收據3 紙、及存證信函、匯票、提 存書暨國庫繳款收據等件為證（見原審卷二第39至40頁、原 審卷一第37至49頁、原審卷二第45至137 頁），非屬子虛。 且參酌陳文達等5 人於79年間向原法院提起前案訴訟，經原 法院於79年7 月23日以79年度訴字第581 號判決駁回陳文達 等人之訴確定，該判決事實欄記載「原告（即陳文達等5 人 ）方面：一、聲明…二、陳述…㈢對被告（即上訴人）所提 地價稅收據無意見，是被告使用土地之對價…」，理由並認 定：「查原告陳文達曾於七十二年四月二十日向被告收取上 開土地六十四年至七十一年地價稅及滯納金共三萬一千六百 二十元…原告陳義勝於七十二年四月二十二日向被告陳文德 收取六十四年至七十一年之地價稅款及滯納金共九萬四千八 百六十元，原告陳文達於七十三年三月二十八日向被告陳文 德收取七十二年度上下二期地價稅款四千一百元，此不惟有 收據三紙在卷足稽，並經原告自認：此係被告使用系爭土地 之對價等語屬實，則兩造間顯係以被告所給付之地價稅款作 為使用七四三地號土地之報酬，核與租賃性質相當，究非無 權占有可比（最高法院六十四年台上字第一七九○號判決參
照）。又七十三年以後租金雖為原告所拒受，然被告則分別 提存台灣台北地方法院及板橋分院、台灣基隆地方法院等， 此有提存書影本在卷足憑，是被告既係支付對價使用七四三 地號土地，所辯兩造間存有不定期之租賃契約等語，即堪採 信。原告遽指被告係無權占有而訴請拆屋還地云云，自不能 淮許。」等語，此有前案判決書在卷可稽（原審卷一第29、 31至33頁），足見陳文達等5 人於前案訴訟不否認上訴人本 件所提上開地價稅收據為真正，且自承為上訴人使用系爭土 地之對價，以及有拒絕受領租金之情事；而前案判決亦以上 訴人已支付使用系爭土地之對價而認其與陳文達等5 人間有 不定期租賃關係存在至明。被上訴人雖主張：系爭土地之地 價稅均為其前手所繳納，上訴人所繳付之72年、73年地價稅 實乃陳文達向上訴人之借款，非上訴人繳納使用土地之對價 云云，惟觀之系爭地價稅收據，陳文達所立收據確實載「72 年度上下二期五分之一地價稅4100元」等語，並非記載借款 清償或相類似文義之文字（原審卷二第39至40頁），且被上 訴人就借款之事實復未提出證據以佐其說，其空言主張顯不 可採。上訴人確有支付使用系爭土地對價之情事，既經認定 ，亦臻其所述租賃關係存在乙事為可採。
⒌再者，原法院民事執行處於97年間曾以97年度執字第27724 號執行事件對斯時系爭土地共有人陳建良於系爭土地之應有 部分實行拍賣之強制執行，執行法院於拍賣公告備註欄乃記 載「五、743 地號承租人及地上權人就該土地有優先承買權 ，且得優先於共有人承買」，並將上訴人列為承租人，此有 原法院97年10月13日民事執行處通知可考（原審卷一第50至 51頁）；嗣100 年9 月28日斯時系爭土地共有人陳義勝、陳 建良欲出售系爭土地，亦寄發存證信函予上訴人載稱：「主 旨：謹依土地法規定函知台端是否有意願承購台北市○○區 ○○段○○段000 ○000 地號及台北市○○區○○○○段00 00地號土地由。說明：…現有某商人願以新台幣參仟貳佰萬 元承購。特此通知台端是否院以相同價格及條件承購，請於 文到十日內明確示之…」等語，詢問上訴人是否行使優先承 購權，此有臺北民權路郵局第1949號存證信函足稽（原審卷 一第51至53頁），堪認上訴人抗辯其與陳煙含間成立不定期 租賃契約，該租賃契約並由陳煙含之子嗣包括陳文達等5 人 或陳建良等12人繼受等情，要屬可採。
⒍執此，前揭地上權設定契約證書已明確表明上訴人與陳煙含 間成立租地建屋之基地租賃關係之旨，另由陳文達等5 人於 前案亦自承有收受上訴人使用土地之對價，嗣執行法院拍賣 系爭土地應有部分及陳建良等12人欲出售系爭土地時，均列
上訴人為承租人等情以觀，上訴人與陳煙含間之租賃關係確 係存在於系爭土地，乃屬明確。被上訴人一再以地上權設定 契約證書所載地號並非系爭土地，即否認租賃關係存在，顯 非可取。
㈣再按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其 租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在，88年4 月21日修正前 民法第425 條定有明文。修正後同條第2 項雖規定：「前項 規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定 期限者，不適用之。」，惟基於保護民法債編修正前之既有 秩序，以維護法律之安定性，民法債編修正前成立之租賃契 約，無適用修正民法第425 條第2 項規定之餘地（最高法院 98年度第2 次民事庭會議決議意旨參照）。查上訴人與陳煙 含於39年間就系爭土地成立不定期限租賃契約，該租賃關係 並由陳煙含之子嗣陳文達等5 人或陳建良等12人繼受，業經 認定如前；又陳建良等12人雖於100 年11月29日將系爭土地 出售予被上訴人，然上開租賃關係既成立在88年4 月21日民 法第425 條修正前，自無修正後該條第2 項規定之適用，被 上訴人取得系爭土地所有權，自應繼受上開租賃關係。是上 訴人主張兩造間有租賃關係存在，並本於租賃關係合法占有 系爭建物所坐落系爭土地，堪認可採。
㈤被上訴人雖又主張：兩造間縱有租賃關係存在，然上訴人積 欠租金已達二年以上，經其於104 年5 月6 日寄發1270號存 證信函催告後，上訴人未依限繳付租金，復據其於104 年6 月4 日再以1601號存證信函向上訴人為終止租賃契約之意思 表示，經上訴人於同年月6 日收受，是兩造間之租賃關係亦 已終止，斯時起上訴人所有系爭建物持續占有系爭土地自無 正當權源云云，並以1270號存證信函暨回執、1601號存證信 函暨回執為據（原審卷一第94至96、146 至147 頁、原審卷 二第212 至213 、214 至216 頁），惟為上訴人否認，並以 前揭陳詞為辯。本院審酌：
⒈按租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，不得收回：一 、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令之使用時 。三、承租人轉租基地於他人時。四、承租人積欠租金額， 除以擔保現金抵償外，達二年以上時。五、承租人違反租賃 契約時，土地法第103 條定有明文。承租人租金支付有遲延 者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人 於其期限內不為支付，出租人得終止契約，民法第440 條第 1 項亦有明文。惟按出租人依土地法第103 條第4 款規定， 以承租人「積欠租金額達二年以上時」為由終止租約，必須 承租人積欠租金達二年以上時，始得依民法第440 條規定，
催告承租人支付欠租，如承租人積欠租金未達二年，即不能 認出租人有依民法第440 條定期催告，並依此催告終止租約 之權限（最高法院71年度台上字第3519號判決意旨參照）。 又出租人基於土地法第103 條第3 款承租人欠租之事由，並 依民法第440 條第1 項規定，對於支付租金遲延之承租人， 定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，固 得終止契約，惟承租人曾於出租人所定之期限內，依債務本 旨提出支付之租金，而因出租人或其他有代為受領權限之人 拒絕受領，致未能如期完成時，尚難謂與上開條項所定情形 相當。依民法第219 條關於行使債權，應依誠實及信用方法 之規定，出租人自不得執是為終止契約之理由。並有最高法 院43年台上字第1143號判例意旨可資參照。 ⒉查本件依上訴人與陳煙含簽訂之地上權設定契約證書所載（ 原審卷一第172 頁），可知雙方茲為建築房屋目的而就系爭 土地成立不定期限租賃關係，已於前述，此租賃關係自屬土 地法第103 條規範之租地建屋基地租賃，依該條第4 款規定 ，自應以承租人積欠租金額達二年以上，且經出租人定相當 期限催告承租人支付租金，承租人不為支付，出租人始得終 止租約。次查，上訴人陳稱其已經繳納歷年租金，惟因出租 人自73年起開始拒絕受領，其乃將72年至81年度之租金以陳 文達等人為受取權人、及將102 年至105 年度之租金以被上 訴人為受取權人分別向法院辦理提存乙情，業據提出提存書 暨國庫存款收款書、存證信函等件為證（原審卷一第37至49 頁、原審卷二第39至40、45至132 頁）。嗣被上訴人於104 年5 月6 日固以1270號存證信函催告上訴人應於函到5 日內 提出63年至71年度、82年至101 年度（即上訴人前開已辦理 提存年度以外之年度）之租金提存書或支付上開年度之租金 ，此有1270號存證信函可參（原審卷一第94至95頁背面）； 惟被上訴人既係於100 年11月29日始受讓取得系爭土地所有 權，依88年4 月21日修正前民法第425 條規定，上訴人於系 爭土地之租賃契約固依同一內容，對被上訴人仍繼續存在， 惟被上訴人於繼受租賃契約前，其既非出租人，對於100 年 11月29日前之租金顯無受領收受之權利，上訴人與被上訴人 前手間如有既存之債務（例如積欠租金、損害賠償），亦無 因被上訴人繼受租約而當然移轉由被上訴人取得債權；此由 被上訴人之前手陳建良等12人於104 年9 月15日尚催告上訴 人應支付63年至71年及82年至100 年之租金，有臺北安和郵 局第2466號存證信函1 件為憑（原審一卷第182 至183 頁） ，以及上訴人復以104 年9 月15日士林新社里郵局第000127 號存證信函回復表示就99年度以前之租金為時效抗辯，另檢
附面額12萬5000元之郵政匯票而為100 年度租金之繳付（原 審卷一第184 至186 頁）各節，益臻明確。是被上訴人就10 0 年11月29日以前租金所為之催告顯非適法，則經剔除此部 分，被上訴人僅能就101 年度之租金催告上訴人繳付，顯未 達二年以上，與前揭終止租約之法定事由自有未符。至於被 上訴人雖於本院言詞辯論時陳稱：其於104 年9 月以後某時 ，已自前手受讓100 年11月29日以前之租金債權云云（見本 院卷第80頁背面），惟並未為舉證，且不論其所述債權讓與 乙事是否屬實，其陳稱受讓租金債權之時間既已在104 年5 月6 日1270號存證信函之後，自無從溯及令其1270號存證信 函就100 年11月29日前租金所為之催告變成適法可言。況上 訴人於收受104 年5 月6 日1207號存證信函後，隨即於104 年5 月11日以士林社新里郵局第000059號存證信函回復稱： 「…二、茲就台北市○○區○○段○○段000 地號土地租賃 事宜，本人前已支付租金，茲附上民國96至99年度之存證信 函及租金匯票影本（102 至105 年度之租金提存書請參見10 5 年4 月21日民事答辯狀被證2 ），95年之前部分請貴公司 逕向前地主洽詢。三、又租金之請求權，因五年間不行使而 消滅，民法第126 條定有明文，爰本人併此行駛時效抗辯權 ，依民法第144 條之規定，本人自得拒絕給付。四、至100 、101 年之租金，貴公司如有收取該年度租金之權利，茲再 寄上100 、101 年之租金匯票新台幣25萬元（如附件），請 查收。」等語，並隨函檢附96年至99年期間向出租人通知繳 納租金之存證信函及匯票，及受款人為被上訴人、金額25萬 元之郵政匯票，此有該存證信函及回執可考（原審卷一第97 至110 頁），則上訴人執此辯稱：其已依限向被上訴人繳付 100 年及101 年度之租金25萬元，及就99年以前之租金為時 效抗辯，並無經催告後仍不支付之情事，洵屬有理。惟被上 訴人於104 年5 月19日竟以兩造間並無租賃關係云云，退回 上訴人交付之25萬元郵政匯票，拒絕受領租金，亦有被上訴 人臺北光復郵局第000649號存證信函可參（原審卷一第111 、112 頁），已有拒絕受領之舉，則參諸前揭最高法院43年 台上字第1143號判例意旨，被上訴人主張終止租約，亦顯然 違背誠信原則。又觀諸地上權設定契約證書之記載，系爭租 約之租金係「按年新台幣20元」（原審卷一第171 頁），被 上訴人又未提出上開租金數額業經出租人與承租人合意調整 ，或出租人曾訴請法院調整租金之相關證明，上訴人並表示 ：租約係約定租金每年20元，但考量物價波動，上訴人自己 提高為每二年25萬元，並依此金額繳付及辦理提存等語（本 院卷第41頁背面），則上訴人以每二年25萬元繳付100 年、
101 年度租金，難認未依債之本旨為給付。被上訴人於1207 號催告信函並無記載上訴人應繳納之租金金額，迄於訴訟中 亦從未說明上訴人應納之租金金額為何，甚且不論於上開催 告信函、退還租金匯票之存證信函，乃至本件訴訟均一再主 張兩造間無租賃關係存在云云，是其陳稱上訴人無法證明租 金金額為何，難認已足額給付租金云云，自非可採。 ⒊是以，被上訴人於100 年11月29日取得系爭土地所有權，並 繼受上訴人與陳建良等12人間之租賃關係後，上訴人僅尚積 欠100 年11月29日至101 年12月31日為止之租金，且於被上 訴人催告後，上訴人隨即繳付100 年及101 年二全年度之租 金25萬元予被上訴人，惟遭被上訴人以無租賃關係為由拒絕 受領，致未能如期完成，尚難謂與土地法第103 條第4 款所 定終止租賃契約之要件相當。是被上訴人雖於104 年6 月4 日以1601號存證信函向上訴人為終止租賃契約之意思表示（ 見原審卷一第146 至147 頁），自不發生終止租賃契約之效 力，洵堪明確。
㈥基上判斷，堪認上訴人抗辯其等係本於不定期租賃契約關係 ，合法占有系爭土地，且該租賃契約迄今未經合法終止等情 ，應堪採取。至於上訴人另抗辯：被上訴人於買受系爭土地 時，買賣雙方均未依法通知其優先承買，其自得本於優先承 買權之對世效力有權占有系爭土地等語，自無再予論述之必 要。又上訴人占有使用系爭土地既非無法律上原因，業經認 定；則被上訴人主張：上訴人應返還其取得系爭土地所有權 期間，因使用系爭土地所受相當租金之不當得利云云，洵屬 無據，不應准許。
五、綜上所述，被上訴人依民法第767 條第1 項規定，請求上訴 人應將坐落系爭土地上如附圖所示A1部分（面積101.23平方 公尺）、A2部分（面積75.70 平方公尺）、B 部分（面積24 .61 平方公尺）之建物拆除，並遷出，且將前揭土地返還給 被上訴人；及上訴人應給付被上訴人51萬6341元，及自104 年3 月24日起至清償日止，按年息5%計算之利息；以及應自 104 年2 月1 日起至返還第一項所示土地之日止，按月給付 被上訴人1 萬3893元，均為無理由，應予駁回。原審就此部 分為被上訴人勝訴之判決，並附條件為准、免假執行之宣告 ，自有未洽。上訴論旨，指摘原判決此部分不當，求予廢棄 改判，為有理由，並由本院廢棄改判如主文第二項所示。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據， 經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一 論列，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第7
8條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 11 月 30 日
民事第十二庭
審判長法 官 李瑜娟
法 官 陶亞琴
法 官 邱景芬
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2 項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 12 月 1 日
書記官 陳泰寧
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
, 台灣公司情報網