臺灣高等法院民事判決 105年度重上字第659號
上 訴 人 許永壽
訴訟代理人 丁志達律師
陳錫川律師
被 上 訴人 郭双娥
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國105年6
月16日臺灣新北地方法院104年度訴字第1982號第一審判決提起
上訴，經本院於105年10月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二、三項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應將坐落新北市○○區○○○段○○○○地號土地上如附圖所示編號Ｃ部分面積二十六點九八平方公尺之建物拆除，並將該部分建物所占用土地返還予上訴人及其他共有人。被上訴人應自民國一百零五年一月一日起至拆除第二項建物返還佔用土地之日止，按月給付上訴人新臺幣壹仟零捌拾柒元。其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
本判決第二項所命給付部分，於上訴人以新臺幣貳佰零參萬元供擔保後，得假執行。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：坐落新北市○○區○○○段0000地號土地 （重測前為三重埔段菜寮小段310-9號土地，下稱系爭土地 ）為伊與訴外人王華輝等人共有，伊之應有部分為194/600 。緣政府由大陸退守臺灣後，於民國40年間在系爭土地附近 設立憲兵學校（現為三重電信局、三重正義國小），因外省 籍軍人家眷無房可居，即於鄰近土地搭棚無權占用居住，嗣 又陸續由棚翻修變屋，後因憲兵學校遷至泰山五股建校，大 部分軍人家眷將房屋出售他人，本件被上訴人之被繼承人郭 一凢亦因此購入坐落於系爭土地上如附圖編號Ｃ所示面積26 .98平方公尺，即門牌號碼新北市○○區○○○路00巷0○0 號之建物（下稱系爭建物），惟系爭建物因屬無權占用系爭 土地，已害及伊對系爭土地之共有權。郭一凢死亡後系爭建 物事實上處分權為被上訴人所分割繼承，即應拆除系爭建物 返還佔用土地予伊及全體共有人。又被上訴人無權占用系爭 土地受有相當於租金之利得，致伊受有損害，應自105年1月 1日起至拆除系爭建物返還佔用土地之日止，按申報地價每 平方公尺新臺幣（下同）3萬6,809元總額10％，按月給付相 當於租金之利得予伊。爰本於民法第767條、第821條及第17 9條等規定提起本件訴訟，請求被上訴人拆除系爭建物返還
佔用之土地予上訴人及土地共有人，並自105年1月1日起至 拆除系爭建物返還占用土地之日止，按月給付2,675元等情 。
二、被上訴人則以：伊之配偶郭一凢於104年8月25日死亡，伊因 繼承及遺產分割協議取得系爭建物事實上處分權。郭一凢係 於62年10月間向訴外人林賜寶（下稱林賜寶）購得系爭建物 ，經其立據告知系爭建物坐落之系爭土地，係向地主承租面 積9坪，附帶移轉由買受人使用，租金並經出賣人繳納至62 年9月份，之後由買受人繳納等情。郭一凢於取得系爭建物 事實上處分權後，一直繳納租金40餘年予地主即訴外人王阿 柳、王清吉（下分別稱王阿柳、王清吉）等人至99年或100 年止，地主才未再取收租，地主王親（下稱王親）等人亦曾 向伊之前手收取租金。系爭土地地主王丙章、王世鎮、王親 （下分別稱王丙章、王世鎮、王親）曾於66年間出具使用同 意書，同意系爭建物占有使用坐落之系爭土地。伊係基於不 定期租賃契約關係，以承租人身份占有使用系爭土地，並非 無權佔用，上訴人所為拆屋還地及返還不當得利等請求均無 理由等語，資為抗辯。
三、原審就上訴人所為拆屋還地及返還不當得利請求，為上訴人 敗訴之判決，上訴人不服，提起本件上訴，聲明為：㈠原判 決廢棄。㈡被上訴人應將坐落系爭土地上之系爭建物拆除， 將土地返還上訴人及其他共有人。㈢被上訴人應自105年1月 1日起至拆除第二項建物返還佔用土地之日止，按月給付上 訴人2,675元。㈣第二項聲明願供擔保，請求宣告假執行。 被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項（見本院卷第43頁反面、第2頁反面至第3 項，並依判決格式修正或刪減文句，或依爭點論述順序整理 內容）：
㈠系爭土地重測前之地號為三重埔段菜寮小段310-9號，102年 1月起申報地價為每平方公尺2萬9,086.7元。有土地登記第 三類謄本可稽（見原審卷第6至9頁）。
㈡上訴人自93年9月起，依序向系爭土地原共有人王建智（前 手為王敦香）、王清吉（前手為王親）、王志龍（前手為王 申文）、王忠信、王忠義（前開2人前手為王水來）、王惠 美（前手為王水頂）購買系爭土地之應有部分，迄至103年1 2月12日止，共取得系爭土地應有部分194/600。有土地登記 第三類謄本、（改制前）臺灣省臺北縣土地登記簿、新北市 地籍異動索引、土地登記申請書、土地所有權移轉買賣契約 書、原法院不動產權利移轉證書可按（見原審卷第6至9、14 9至161、278至279、307至340頁，本院卷第57至89頁）。
㈢郭一凢為被上訴人之配偶，於62年間向林賜寶購買系爭建物 事實上處分權，系爭建物占有使用系爭土地如附圖所示C部 分，面積26.98平方公尺。依被上訴人提出之系爭建物買賣 契約附件記載系爭建物「坐落基地向地主承租（面積9坪） ，附帶移轉由買受人使用，租金已由出賣人繳至62年9月份 ，之後由買受人繳納。」；郭一凢之前手曾繳納租金予王親 ；被告郭一凢於取得系爭建物事實上處分權後，亦曾繳納租 金予王清吉、王丙章、王阿柳、杜言玲（代王阿柳收取）等 人。有63年契稅繳納通知書、建築改良物買賣所有權移轉契 約書、不動產買賣契約書、王親等人書寫之文書、王丙章等 人收受租金書立之收據及新北市政府稅捐稽徵處房屋稅籍證 明書等件可稽（見原審卷第16頁反面、228至229、233至265 頁）。
㈣系爭建物坐落系爭土地之部分，66年間曾經當時土地共有人 王丙章、王世鎮、王親出具使用同意書，同意系爭建物占有 使用。
㈤郭一凢於104年8月25日死亡，被上訴人因繼承法律關係及遺 產分割協議成為系爭建物事實上處分權人。有新北市政府稅 捐稽徵處房屋稅籍證明書、繼承系統表、遺產分割協議書可 稽（見原審卷第185至188頁）。
五、上訴人主張其為系爭土地之共有人，被上訴人具有事實上處 分權之系爭建物無權占用系爭土地如附圖所示編號Ｃ部分， 應負拆屋還地之責，惟為被上訴人所否認，並以前詞置辯。 是本件首要爭點即為被上訴人得否以其與系爭土地部分共有 人成立之不定期租賃契約關係，抗辯具有合法使用系爭土地 之權源？經查：
㈠按所有人以占有人無權占有為原因，請求返還土地之訴，若 占有人對土地所有人就土地有所有權存在之事實無爭執，僅 以非無權占有為抗辯者，土地所有人就占有人無權占有之事 實，無舉證責任，占有人應就取得占有係有正當權源之事實 證明之，倘不能證明，應認土地所有人之請求為有理由。次 按共有土地之出租或出借，均為共有物管理行為，依修正前 民法第820條第1項規定，除契約另有訂定外，應由共有人全 體共同為之，如共有人中之一人擅將共有土地出租或出借與 他人，對其他共有人應不生效力（最高法院92年台上字第17 34號判決、85年度台上字第2139號判決、98年度台上字第10 87號判決參照）。又共有物分管契約係共有人就共有物管理 方法所成立之協議，依民法第820條第1項規定，應由共有人 全體共同協議訂定之（最高法院89年台上字第585號判決參 照）。上訴人為系爭土地共有人之一，被上訴人具有事實上
處分權之系爭建物占用系爭土地如附圖所示Ｃ部分位置，乃 兩造不爭執之事實（見前述四、㈡及㈢）。則上訴人依民法 第767條第1項中段、前段及第821條等規定，請求被上訴人 拆屋還地，經被上訴人抗辯其非無權占有，依前揭說明，應 由被上訴人就其占有係有正當權源之事實，負證明之責。 ㈡被上訴人辯稱系爭建物興建完成後，權利人已就坐落之如附 圖編號Ｃ部分位置土地，與系爭土地共有人成立不定期租賃 契約關係，上訴人繼受該等租賃契約效力等語，並提出不動 產鑑證費繳納通知書、契稅繳納通知書、建築物買賣所有權 移轉契約書、房屋買賣契約書（買主林黃笑、賣主吳江河） 、不動產買賣契約書（買主郭一凢，賣主林賜寶）、王親、 王丙章及王世鎮等人書立之文書殘篇及載有王丙章、王丙章 之子王阿柳、王阿柳之媳婦杜言玲等人署名或印章之租金收 據等件為其依據（見原審卷第227至265頁）。然查，系爭土 地於57年間自原改制前臺北縣三重市（現改制為新北市三重 區，下均稱改制後名稱）三重埔段菜寮小段310-4號分割而 來，當時共有人包括王松戊、王丙章、王世鎮、王親、王水 來、王水頂、王極通、王深淵、王敦香、王正雄、王申文、 王申鶴、王申武、王申本、王申全等人，迨至65年5月10日 以前均未曾變動，有新北市三重地政事務所104年12月3日新 北重地資字第1043839313號函檢送之系爭土地公務用登記謄 本及電子處理前人工登記簿等件在卷可稽（見原審卷第147 至161頁）。上訴人否認系爭土地存在分管協議（見原審卷 第139頁反面），被上訴人自承無法找到出租人經過共有人 分管協議取得特定部分，再將特定部分出租予郭一凢與其之 證明（見原審卷第225頁反面），參以系爭土地共有人王敦 香應有部分當時係由新北市政府代管，有土地登記簿可稽（ 見原審卷第331頁），亦無可能與其他共有人間成立分管協 議，足見被上訴人無法證明系爭土地分管協議存在。其次， 依被上訴人提出上開分別訂立於59年9月11日（賣主吳江河 ，買主林黃笑）及62年9月26日（賣主林錫寶，買主郭一凢 ）之系爭建物歷次買賣契約書所載，雖分別約定「...本件 買賣房屋...建地係賣主向土地業主承租面積九坪，其土地 全部附帶隨本房屋買賣移交買主使用，但應期繳納租金由賣 主納至伍玖年年底止，陸拾年起以後由買主繳納...」、「. ..本件房屋基地係向地主承租面積九坪，附帶本房屋移轉甲 方（按即被上訴人之被繼承人郭一凢）使用但應繳納租金乙 方（按即出賣人）繳納至62年九月份以後均由甲方負擔... 」（見前述四、㈢），惟歷次出具同意系爭建物可資使用系 爭土地九坪之文書，甚至因此收取租金之原共有人，依上開
說明，至多僅有王親（王清吉之父）、王丙章（王阿柳之父 ）及王世鎮三人（見前述四、㈣），顯然郭一凢及被上訴人 與系爭土地其他共有人間並無成立土地租賃或使用借貸契約 之意思。茲王親、王丙章及王世鎮三人既非系爭土地之全部 所有權人，被上訴人又無法證明系爭土地存在分管協議，揆 之前揭說明，王親、王丙章及王世鎮等人縱有出租或出借系 爭土地如附圖編號Ｃ所示之特定部分位置予被上訴人之被繼 承人郭一凢使用，此等租賃契約，甚或使用借貸關係，對於 系爭土地其他共有人亦不發生效力。被上訴人自不得執上開 租賃、使用借貸等關係，對於其他共有人主張占有系爭土地 為有正當權源。
㈢被上訴人雖辯稱上訴人就系爭土地應有部分中部分係自王清 吉買受而來，王清吉為出租人王親之繼承人，故應繼受系爭 租賃契約之法律關係云云。經查，上訴人就系爭土地應有部 分為194/600，其中應有部分24/120係於93年6月29日自原共 有人王敦香之繼承人王順正、王建智買受而來，其中應有部 分6/240則於102年12月30日自原共有人王水來之繼承人王忠 信、王忠義買受而來，另於103年7月1日以拍賣為原因自原 共有人王申本之繼承人王志龍受讓取得系爭土地之應有部分 12/1800，其後於103年12月6日向原共有人王水頂之繼承人 王惠美買受應有部分3/120，以上有新北市三重地政事務所 104年12月3日新北重地資字第1043839313號函、105年5月5 日新北重地資字第1053816951號函及同年月17日新北重地資 字第1053817710號函檢送之土地登記公務用謄本、系爭土地 新北市地籍異動索引、土地登記簿（見原審卷第148至161、 277至279、306至340頁），以及上訴人提出之土地登記第三 類謄本、土地登記申請書及土地建物買賣契約書、台灣新北 地方法院不動產權利移轉證書可稽（見本院卷第63頁反面至 74頁、第80至89頁），並為兩造所不爭（見前述四、㈡）， 乃上訴人既因自系爭土地原共有人王敦香、王水來、王申本 、王水頂等人處輾轉受讓而承受系爭土地無租賃及使用借貸 關係之狀態，自不因曾另向王親之繼承人王清吉買受系爭土 地部分應有部分，而須承受上開租賃契約之權利義務關係， 是被上訴人此部分所辯，洵非可採。因此被上訴人本於民法 第767條、第821條規定，請求被上訴人拆除系爭建物，返還 占用之如附圖編號Ｃ部分之土地予共有人全體，即屬有據。六、次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第 179條、第181條但書分別定有明文；又無權占用他人所有土 地，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致
所有人受有無法使用收益之損害（最高法院61年台上字第16 95號判例要旨參照）。經查：
㈠郭一凢於104年8月25日死亡後，坐落如附圖編號Ｃ所示土地 上之系爭建物即為被上訴人因繼承法律關係及遺產分割協議 取得事實上處分權而使用（見前述四、㈤），且系爭建物已 經辦妥變更房屋稅籍登記，亦有新北市政府稅捐稽徵處三重 分處105年1月12日新北稅重二字第1053501045號函所附稅籍 證明書、繼承系統表及遺產分割協議書等件在卷可稽（見原 審卷第184至188頁），並經被上訴人自陳屬實（見原審卷第 173頁正反面），其因此受有使用該部分土地之利益，致上 訴人受有損害，該等利益依性質不能返還，上訴人自得請求 被上訴人償還自105年1月1日起，至返還佔用土地之日止， 相當於租金之不當得利。
㈡次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價年息百分之10為限，此於租用基地建築房屋均準用之，土 地法第105條、第97條規定甚明。而其所謂土地價額，依土 地法施行法第25條、土地法第148條之規定，係指法定地價 即土地所有權人所申報之地價；而舉辦規定地價或重新規定 地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地 價百分之八十為其申報地價，平均地權條例第16條前段亦規 定明確。另基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外， 尚須斟酌基地之位置、工商繁榮之程度、承租人利用基地之 經濟價值及所受利益等事項綜合判斷之（最高法院68年台上 字第3071號判例意旨參照）。查，系爭建物為木石磚造（磚 石造）一層房屋，折舊年數為53年，已屬老舊，坐落之系爭 土地位於新北市三重區大同南路82巷巷內，巷道僅約1.4公 尺寬，鄰近大同南路傳統市場，街廓狹窄、雜亂，與公車或 捷運行駛之主要幹道即重新路或中正南路等均有相當距離， 此有上訴人提出之現場照片及GOOGLE街道地圖可稽（見原審 卷第110至112頁），並有105年稅籍證明書在卷（見原審卷 第185頁），且經原審履勘現場查明（見原審卷第106至108 、285頁）。本院審酌上情，認被上訴人請求按土地法第97 條規定，以土地申報總價年息5％計算被上訴人應返還之不 當得利價額，始屬允當。是以上訴人主張應以申報地價年息 10％計付不當得利（見原審卷第343頁及本院卷第7、54頁） ，即難憑採。
㈢依上訴人主張系爭土地公告地價每平方公尺3萬6,809元（見 原審卷第343頁），其申報地價，依上開說明，即為上開數 額百分之八十即2萬9,447.2元，而被上訴人占用之系爭土地 面積為26.98平方公尺，上訴人應有部分為197/600，基此計
算，被上訴人自105年1月1日起至返還土地之日止，按月應 返還上訴人相當於租金之價額計為1,087元（計算式：26.98 ×29,447.2×0.05×（197/600）×（1/12）＝1,087，小數 點以下採四捨五入）。
七、綜上所述，上訴人依民法第767條第1項、第821條規定，請 求上訴人拆除坐落於附圖所示編號C部分土地上之系爭建物 ，並返還所佔用之土地予上訴人及全體共有人；及依民法第 179條規定，請求自105年1月1日起至返還前開佔用土地之日 止，按月給付上訴人1,087元，為有理由，應予准許；上訴 人逾前開範圍所為之請求則無理由，應予駁回。原審就上開 應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨 指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本 院廢棄改判如主文第二、三項所示。至於超過上開應准許部 分（按即自105年1月1日起每月超逾1,087元之不當得利請求 ），原審為上訴人敗訴之判決，並駁回該部分假執行之聲請 ，理由雖有不同，但結論並無二致，仍應予以維持，上訴意 旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁 回此部分之上訴。又上訴人請求被上訴人拆屋還地部分既有 理由，上訴人並陳明此部分願供擔保為假執行之聲請（上訴 人本人陳明於本審僅就拆屋還地部分聲請假執行，不包括不 當得利部分，見本院卷第43頁反面），核無不合，爰酌定相 當之擔保金額准許之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 一一論述，附此說明。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴 訟法第450條、第449條第2項、第79條、第463條、第390條 第2項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 11 月 1 日
民事第七庭
審判長法 官 李媛媛
法 官 林翠華
法 官 蕭胤瑮
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提
起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 11 月 2 日
書記官 廖艷莉
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。