臺灣高等法院民事判決 103年度上字第557號
上 訴 人 李秀端
訴訟代理人 陳守文律師
複代理人 郭千華律師
李易哲律師
被上訴人 武昌聯合大廈A棟住戶管理委員會
法定代理人 謝新禮
被上訴人 鍾俊宏
黃仁宏
林陳雪燕
賴萬吉
張瑋銘
郭熙明
林吉松
黃運華
共 同
訴訟代理人 蔡明珊律師
許惠峰律師
上 一 人
複代理人 鍾佩陵律師
陳昱龍律師
戴敏璋律師
參 加 人 王美方
王雪媜
施秀蓮
徐裕國
林藹莉
陳柏蒼
周林麗鑾
溫素娟
賴吳美鳳
陶效侃
李楊彩碧
郭敦明
陳耀淦
陳之維
謝秋美
吳佩樺
王家誠
陳福祺
黃靖頤
謝武勝
胡明珠
楊一鳴
蔡文正
周萬居
鄧聖憲
黃美子
吳秀琴
秦鴻霞
黃清輝
郭婀娜
兼 共 同
訴訟代理人 謝新禮
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國103年3月
19日臺灣臺北地方法院102年度訴字第718號第一審判決提起上訴
，本院於105年10月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審及參加訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人法定代理人之代理權消滅者，訴訟程序在有法定代 理人承受其訴訟以前當然停止，惟於有訴訟代理人時不適用 之；又民事訴訟法第175條所定之承受訴訟人，於得為承受 時，應即為承受之聲明，此觀諸民事訴訟法第170條、第173 條、第175條第1項規定自明。查，被上訴人武昌聯合大廈A 棟（下稱系爭大廈A棟）管理委員會（下稱系爭大廈A棟管委 會）主任委員原為賴萬吉，嗣經系爭大廈A棟區分所有權人 召開區分所有權人會議改選主任委員為謝新禮〔任期自民國 （下同）104年3月26日至106年3月25日〕，此有臺北市政府 104年4月23日府都建字第10466786700號函影本1份附卷可稽 〔見本院卷㈡第21頁至第22頁〕，系爭大廈A棟管委會並於1 04年8月3日、105年10月14日具狀聲明承受訴訟〔見本院卷 ㈡第19頁至第20頁、卷㈣第247頁至第248頁〕，核與前開規 定，並無不合，核先敘明。
二、次按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造 起見，於該訴訟繫屬中，得為參加。又訴訟之結果，於第三 人有法律上利害關係者，法院得於第一審或第二審言詞辯論 終結前相當時期，將訴訟事件及進行程度以書面通知該第三
人。民事訴訟法第58條第1項、第67條之1第1項分別有明文 規定。查，系爭大廈A棟管委會係依系爭大廈A棟區分所有權 人於98年7月29日召開之第1屆第3次區分所有權人會議所作 成將「系爭大廈A棟地下室（即門牌號碼為臺北市○○區○ ○○路0段000巷0號地下1層建物，下稱系爭地下室）封閉」 之決議〔下稱系爭區權人會議決議，見原審卷㈠第66頁至第 67頁〕，而將系爭地下室出入口以鐵捲門及鐵鍊封閉。因上 訴人主張系爭大廈A棟管委會前開行為妨害伊對系爭地下室 之使用，無法出租系爭地下室車位而受有損害。若訴訟結果 認系爭大廈A棟管委會前開行為應對上訴人負損害賠償責任 ，最後仍係應由系爭大廈A棟全體區分所有權人負賠償之責 。本院爰依民事訴訟法第67條之1第1項之規定，分別於105 年2月15日、同年4月12日、同年7月28日發函通知系爭大廈A 棟全體區分所有權人，俾其有參加訴訟之機會〔見本院卷㈡ 第193頁、卷㈢第186頁、卷㈣第227頁〕。嗣謝新禮、王美 方、王雪媜、施秀蓮、徐裕國、林藹莉、陳柏蒼、周林麗鑾 、溫素娟、賴吳美鳳、陶效侃、李楊彩碧、郭敦明、陳耀淦 、陳之維、謝秋美、吳佩樺、王家誠、陳福祺、黃靖頤、謝 武勝、胡明珠、楊一鳴、蔡文正、周萬居、鄧聖憲、黃美子 、吳秀琴、秦鴻霞、黃清輝、郭婀娜分別具狀或到庭表示參 加本件訴訟〔見本院卷㈢第187頁至第189頁、卷㈣第6頁背 頁至第7頁、第13頁至第16頁、第37頁至第39頁、第68頁、 第80頁〕，核與前揭規定並無不合，自應准許之。貳、實體方面：
一、上訴人主張：
㈠系爭大廈A棟係坐落於臺北市松山區寶清段5小段252、253、 254、255、267、268、269、270地號土地（下稱系爭基地） 上之地上6層、地下1層建物，為訴外人中華特殊工程股份有 限公司（下稱中華公司）所建造，並於61年間完工取得使用 執照後，陸續售予各區分所有權人。惟中華公司並未同時將 系爭大廈A棟之地下1層即系爭地下室之所有權，隨同一併出 售並移轉登記予各住戶。系爭地下室雖係中華公司於61年間 興建完工並規劃為防空避難室使用，然依當時之建築法規， 並未規定建築物必須附建防空避難設備或停車空間。是不能 僅以系爭地下室使用執照記載用途為防空避難室及停車場， 即遽認系爭地下室當然為區分所有建物之共同使用部分而為 區分所有權人所共有。又中華公司於97年10月1日登記為系 爭地下室之所有權人後（建號為臺北市○○區○○段0○段 0000○號，登記使用用途為防空避難室兼停車場），伊因信 賴系爭地下室登記為中華公司所有，基於善意而於99年8月
30日向中華公司買受系爭地下室所有權之應有部分45分之6 ，並於99年9月10日辦理所有權移轉登記完畢；復於99年9月 28日再向中華公司買受其餘應有部分45之39，並分別於99年 10月8日、100年12月19日先後辦理應有部分45分之37、45分 之2之所有權移轉登記完畢。
㈡系爭大廈A棟管委會係於98年2月17日成立，由被上訴人賴萬 吉、鍾俊宏、黃仁宏、林陳雪燕、張瑋銘、郭熙明、林吉松 、黃運華（下合稱賴萬吉等8人），及訴外人周萬居、艾永 敏擔任管理委員，賴萬吉等8人及系爭大廈A棟管委會明知伊 為系爭地下室之所有權人，竟以系爭地下室為公共空間禁止 伊使用為由，將系爭地下室對外僅有之出入口以鐵捲門上鎖 ，及鐵鍊封閉之方式，不讓中華公司及伊使用系爭地下室； 並於系爭地下室出入口明顯處懸掛白布條、以黑字書明：「 地下室產權爭議中」、「私人土地擅入法辦」等字眼以恐嚇 民眾、令投資卻步，且拒絕伊排除妨害所有權之要求，自屬 故意不法侵害伊就系爭地下室之所有權及租賃營業權，致令 伊遭受不能將系爭地下室規劃為停車場出租使用之損失。嗣 經中華公司對系爭大廈A棟管委會提起排除侵害訴訟，經臺 灣臺北地方法院（下稱臺北地院）於99年9月24日以98年度 訴字第1753號判決中華公司勝訴（下稱另案排除侵害訴訟） ，命系爭大廈A棟管委會應將系爭地下室出入口之鐵捲門及 鐵鍊除去，並不得妨害通行，賴萬吉等8人及系爭大廈A棟管 委會始於100年10月間除去妨礙系爭地下室出入通行之鐵捲 門及鐵鍊。然伊向中華公司買受系爭地下室後，系爭地下室 依建物登記使用用途、空間及現有標線規劃車道，可規劃47 個車位而作為停車場使用，依通常情形伊應可獲得停車位租 賃之收益。又依千禾不動產估價師事務所鑑價結果，系爭地 下室停車位租金行情為每月新臺幣（下同）5,000元，47個 車位每月出租收益總計235,000元，自伊於99年10月8日取得 系爭地下室應有部分合計達45分之43之所有權起至100年9月 30日止，計11個月又23天，伊總計受有2,642,271元之租金 利益損失，自得依民法第184條第1項前段、第185條規定， 請求被上訴人連帶給付2,642,271元，及自起訴狀繕本送達 之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並願供 擔保請准為假執行之宣告（原審為上訴人敗訴之判決，上訴 人聲明不服，提起上訴）。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡ 被上訴人應連帶給付上訴人2,642,271元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢願 供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：
㈠系爭大廈A棟管委會係由區分所有權人選任住戶若干人為管 理委員所設立之組織，其本身僅為區分所有權人會議之執行 機構，並無實體法上之權利能力，非屬權利義務主體，不具 備實體法上侵權行為能力，上訴人對系爭大廈A棟管委會提 起本件訴訟，為當事人不適格。又系爭大廈A棟之區分所有 權人，於60年間向中華公司購買系爭大廈A棟之預售屋時， 雙方在預定房屋買賣契約書第5條約定，系爭地下室由買賣 雙方共同組織之管理處全權管理使用，即約定由買賣雙方共 同管理使用系爭地下室，並非建商或住戶得單獨使用，並由 系爭大廈A棟全體住戶支付租金、共同為停車場使用，而取 得事實上處分權。且系爭地下室主要用途為防空避難室兼停 車場，其內設有化糞池、蓄水池、變電室等公共設備，應屬 區分所有建築物之共同使用部分，依建築法規，系爭地下室 本不得登記為中華公司單獨所有，惟臺北市松山地政事務所 就系爭地下室是否為共用未加詳察，即認系爭地下室非屬共 用性質，而於97年10月1日核准建物所有權第一次登記予中 華公司，作成違法行政處分。中華公司並非系爭地下室之所 有權人，自無由出售系爭地下室所有權予上訴人，且上訴人 於向中華公司買受時，系爭地下室登記謄本上業已載明該地 下室產權涉訟之事項，上訴人與中華公司之買賣契約亦顯示 上訴人並非善意第三人；且於上訴人購買前，系爭地下室出 入口已加上鐵鍊，上訴人既為系爭大廈A棟住戶，顯已知悉 上情，自無由主張善意信賴登記而取得系爭地下室所有權。 是上訴人既非系爭地下室之所有權人，自不得主張受有侵權 行為之損害。
㈡系爭大廈A棟管委會係依系爭區權人會議決議，封閉系爭地 下室出入口，上訴人為系爭大廈A棟區分所有權人之一，自 應概括承受系爭區權人會議決議事項之效力。況當時上訴人 尚未向中華公司買受系爭地下室，伊並不知悉上訴人為所有 權人，亦無侵害上訴人權利之故意或過失。又系爭地下室係 坐落於系爭基地之上，上訴人僅向中華公司購買系爭地下室 之所有權，並未購買系爭地下室坐落系爭基地之所有權或使 用系爭基地之權限，上訴人所稱用作停車使用，係違法侵占 、使用系爭大廈A棟區分所有權人對系爭地下室坐落之系爭 基地之所有權，系爭大廈A棟管委會曾基於區分所有權人之 委託，向上訴人善意提出訂立基地租賃契約之要約，詎上訴 人置之不理，系爭大廈A棟管委會乃不得不依系爭區權人會 議決議，本於防衛其自由使用、收益、處分系爭基地之意思 ，於系爭地下室出入口處加裝鐵鍊及將鐵捲門上鎖，係屬正 當權利之行使，並不須負侵權行為損害賠償責任。又上訴人
於購買系爭地下室後，並未主張其權利受侵害，直至100年8 月間另案塗銷所有權登記訴訟第二審判決後，上訴人始於同 月寄發存證信函主張拆除鐵鍊並交付地下1層鑰匙，伊隨即 於同年9月拆除鐵鍊及交付鑰匙予上訴人使用，可見伊確無 侵害上訴人權利之主觀上不法意圖。退步言之，縱認上訴人 主張為有理由，然上訴人於99年9月購買系爭地下室時即知 系爭地下室出入口遭封閉、無法使用，卻遲至102年1月4日 始提起本訴，其就100年1月4日前之侵權行為損害賠償請求 權亦已罹於時效而消滅。另系爭地下室係屬停車場兼防空避 難室之公用性質，且位於系爭大廈A棟內，專供住宅使用， 無法對外商業經營，故應受土地法租金上限規定之限制。又 系爭地下室原始設計而經核准之停車空間，僅得規劃16個停 車位使用，自應以此為核算出租價額之基準。再者，上訴人 係於明知系爭地下室遭封閉且涉產權爭議下，仍執意購買， 於購買後，又不願與伊協商系爭基地之使用事宜，始致伊不 得不加裝鐵鍊以捍衛自身權益，可見上訴人對損害之發生及 擴大應自負其責，伊亦得依民法第217條規定，請求酌減或 免除損害賠償金額。另系爭大廈A棟管委會亦可代包含賴萬 吉等8人在內之系爭基地全體所有權人，向上訴人請求自99 年10月至100年9月間無權占用系爭基地之相當於租金不當得 利每月270,556元，並以此金額範圍內，與上訴人之本件請 求互為抵銷等語，資為抗辯。並答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡ 如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、參加人陳之維稱：伊於系爭地下室出入口遭鐵鍊圍住期間， 用陳德芳名義，以100多萬元價格向上訴人購買1個停車位， 上訴人表示因奢侈稅因素，無法馬上辦理過戶手續，等系爭 大廈A棟管委會將系爭地下室出入口遭鐵鍊拆除後，上訴人 才於101年12月21日辦理停車位所有權移轉登記。上訴人於 系爭地下室出入口遭鐵鍊圍住期間無法辦理停車位買賣過戶 事宜，係因其個人要繳很高之奢侈稅緣故。所以上訴人並沒 有因系爭地下室出入口遭鐵鍊圍住而受損害等語。四、兩造爭執及不爭執事項〔見本院卷㈡第65頁背頁至第67頁〕 ：
㈠不爭執事項：
⒈系爭大廈A棟係坐落於臺北市松山區寶清段5小段252、253、 254、255、267、268、269、270地號土地上之地上6層、地 下1層建物，係中華公司所建造，並於61年間完工取得使用 執照後，陸續出售予各區分所有權人；惟中華公司當時並未 將上開地下1層建物即門牌號碼為臺北市○○區○○○路0段 000巷0號地下1層建物（即系爭地下室）之所有權一併移轉
登記予各區分所有權人。
⒉系爭地下室於97年10月1日第一次登記為中華公司所有（權 利範圍：全部），主要用途為防空避難室兼停車場〔見原審 102年度司北調字第46號卷（下稱原審調解卷）第23頁〕。 嗣被上訴人於98年間對中華公司提起請求塗銷前開系爭地下 室所有權登記之訴訟，經臺北地院（案號：99年度訴字第73 9號）判決被上訴人敗訴，被上訴人提起上訴後，分別經本 院（案號：99年度重上字第572號）、最高法院（案號：101 年度台上字第880號）駁回上訴確定在案。
⒊臺北地方法院於84年6月17日以84年度北簡字第3131號判決 訴外人蔡森木（即系爭大廈管理處代表人）應將系爭地下室 返還予訴外人顏磐（即系爭大廈3號管委會代表人），並應 給付顏磐自84年1月1日起至返還系爭地下室之日止，按月以 35,000元計算之損害金〔見原審卷㈠第310頁至第314頁〕。 ⒋系爭大廈A棟區分所有權人於98年2月27日召開第1屆第1次區 分所有權人會議，會議中決議成立管理委員會，推選鍾俊宏 、黃仁宏、林陳雪燕、賴萬吉、張瑋銘、郭熙明、林吉松、 黃運華及艾永敏、周萬居為管理委員；並決議通過社區住戶 規約（見原審調解卷第24頁至第25頁）。
⒌系爭大廈A棟第1屆第1次管理委員會於98年3月4日19時30分 召開，並推選鍾俊宏為主任委員（見原審調解卷第26頁）。 ⒍系爭大廈A棟管委會依系爭區權人會議決議，於98年10月1日 將系爭地下室出入口以鐵捲門上鎖並以鐵鍊封閉；嗣經系爭 大廈A棟管委會除去鐵捲門及鐵鍊回復系爭地下室之出入通 行。
⒎臺北地院於99年7月30日以99年度訴字第73號判決系爭大廈E 棟管委會應將系爭地下室出入口之鐵捲門及門鍊拆除，並不 得妨害中華公司通行；但駁回中華公司依民法第184條第1項 侵權行為規定，請求系爭大廈E棟管委會按月給付135,000元 部分（見原審調解卷第113頁至第117頁）。 ⒏上訴人於99年8月30日向中華公司買受系爭地下室，於99年9 月10日登記取得所有權應有部分45分之6；復於99年9月28日 向中華公司買受系爭地下室剩餘之所有權應有部分45分之39 ，並分別於99年10月8日、100年12月19日各登記移轉所有權 應有部分45分之37、45分之2為上訴人所有〔見原審調解卷 第36頁、原審卷㈡第45頁至第50頁〕。
⒐臺北地院於99年9月24日以98年度訴字第1753號判決系爭大 廈管委會應將系爭地下室出入口之鐵捲門及鐵鍊除去，並不 得妨害中華公司通行；但駁回中華公司依民法第184條第1項 侵權行為及第179條不當得利規定，請求系爭大廈管委會每
月給付135,000元及利息部分（見原審調解卷第103頁至第11 2頁）。
⒑被上訴人中部分人就臺北市松山地政事務所將系爭地下室於 97年10月1日第一次登記為中華公司所有（權利範圍：全部 ）之行政處分提起行政訴訟，已經臺北高等法院於103年11 月30日以102年度訴更一字第147號、最高行政法院於105年 2月4日以105年度判字第58號判決敗訴確定在案〔見本院卷 ㈠第200頁至第212頁、卷㈣第50頁至第60頁〕。 ㈡兩造爭執事項：
⒈系爭大廈A棟管委會是否有侵權行為之能力？上訴人於原審 以系爭大廈A棟管委會為被告提起本件侵權行為損害賠償訴 訟，當事人是否適格？
⒉系爭地下室是否屬於系爭大廈之共有共用部分？ ⒊上訴人為系爭大廈A棟之區分所有權人，其先後於99年8月30 日、99年9月28日向中華公司分別買受系爭地下室之所有權 應有部分45分之6、45分之39，並分別於99年9月10日、99年 10月8日、100年12月19日完成所有權移轉登記，有無違反公 寓大廈管理條例或土地登記規則等相關規定之情形？如有違 反，其效力如何？
⒋上訴人依民法第184條第1項前段、第185條規定請求被上訴 人應連帶賠償伊所受之損害2,642,271元本息，是否有理由 ？
⒌被上訴人主張有民法第149條正當防衛之阻卻違法事由，是 否有理由？
⒍被上訴人主張上訴人請求損害賠償中有部分之請求已罹於消 滅時效，是否有理由？
⒎被上訴人主張上訴人提起本件訴訟有違誠信原則之抗辯是否 有理由？
⒏被上訴人主張依民法第217條規定，請求酌減或免除賠償金 額，是否有理由？
⒐被上訴人依民法第334條規定主張抵銷抗辯，是否有理由？五、本院判斷如下：
㈠系爭大廈A棟管委會是否有侵權行為之能力？上訴人於原審 以系爭大廈A棟管委會為被告提起本件侵權行為損害賠償訴 訟，當事人是否適格？
⒈按當事人適格，係指當事人就具體特定之訴訟，得以自己之 名義為原告或被告，而受為訴訟標的法律關係之本案判決之 資格而言。故在給付之訴，若原告主張其為訴訟標的法律關 係之權利主體，他造為訴訟標的法律關係之義務主體，其當 事人即為適格。至原告是否確為權利人，被告是否確為義務
人，乃為訴訟標的法律關係之要件是否具備，即訴訟實體上 有無理由之問題，並非當事人適格之欠缺（最高法院93年度 台上字第382號民事判決意旨參照）。查，本件上訴人主張 系爭大廈A棟管委會以系爭地下室屬於系爭大廈A棟之共用部 分基於管理維護共用部分之職責為由，將系爭地下室對外出 入口以鐵捲門上鎖及鐵鍊封閉等方式妨害伊對系爭地下室之 使用，致伊無法出租系爭地下室車位受有損害，主張依民法 第184條第1項前段規定，系爭大廈A棟管委會應負賠償責任 。而系爭大廈A棟管委會具有成為訴訟上當事人之資格，得 以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有 訴訟實施權乙節，詳如下述。依上訴人前揭主張，系爭大廈 A棟管委會於本件訴訟，並無當事人適格之欠缺。至系爭大 廈A棟管委會有無侵權行為能力，而應對上訴人負賠償之責 ，則係上訴人之請求無理由之問題。是被上訴人辯稱上訴人 於原審以系爭大廈A棟管委會為被告提起本件侵權行為損害 賠償訴訟，當事人不適格云云，並無可採。
⒉次按民法第184條所規定之侵權行為類型，均適用於自然人 之侵權行為，法人並無適用之餘地。民法第185條規定之共 同侵權行為，亦同。至於法人侵權行為則須以其董事或其他 有代表權人，因執行職務所加於他人之損害，法人始與行為 人連帶負賠償之責任（最高法院95年度台上字第338號民事 判決意旨參照）。再按依公寓大廈管理條例第3條第9款規定 ，公寓大廈之管理委員會權責，乃在執行區分所有權人會議 決議事項暨公寓大廈管理維護工作。管理委員會係由區分所 有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，其本身僅 為區分所有權人會議之執行機構，並無實體法上之權利能力 ，其行為即為區分所有人之行為，苟其行為致他人於損害， 自應由區分所有人負侵權行為或其他之法定賠償責任（最高 法院98年度台上字第572號民事判決意旨參照）。準此，公 寓大廈之管理委員會本身並無實施不法侵害他人權利之侵權 行為能力，仍需透過其代表人即主任委員為之。至現今社會 生活中，以公寓大廈之管理委員會之名義為交易者雖比比皆 是，且民事訴訟法第40條第3項規定：「非法人之團體，設 有代表人或管理人者，有當事人能力。」，及公寓大廈管理 條例第38條第1項規定：「管理委員會有當事人能力」，均 明文承認管理委員會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其 名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟 實施權；並於公寓大廈管理條例第6條第3項、第9條第4項、 第14條第1項、第20條第2項、第21條、第22條第1項、第2項 、第33條第3款但書，規定其於實體法上亦具享受特定權利
、負擔特定義務之資格，賦與管委會就此類紛爭有其固有之 訴訟實施權。在解釋上，應係認管理委員會倘基於規約約定 或區分所有權人會議決議所為職務之執行致他人受損害，而 應由區分所有權人負賠償責任時，其本身雖非侵權行為責任 之權利義務歸屬主體，然為執行其組織之任務，管理委員會 得以其名義為區分所有權人全體處理相關事務。惟尚難以管 理委員會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或 被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權，即 當然認為管理委員會本身具有侵權行為之能力。查，系爭大 廈A棟管委會係依系爭大廈A棟區分所有權人於98年7月29日 召開之第1屆第3次區分所有權人會議所作成將系爭地下室封 閉之系爭區權人會議決議，而將系爭地下室出入口以鐵捲門 上鎖及鐵鍊封閉之事實，為兩造不爭執，並有系爭區權人會 議紀錄影本1份附卷可稽〔見原審卷㈠第66頁至第67頁〕。 倘系爭大廈A棟管委會因執行系爭區權人會議決議而有不法 侵害上訴人之權益，並致其受有損害時，自應由系爭大廈A 棟區分所有人負侵權行為賠償責任，而非謂系爭大廈A棟管 委會本身即有為侵權行為之能力。是上訴人主張系爭大廈A 棟管委會以系爭地下室屬於系爭大廈A棟之共用部分基於管 理維護共用部分之職責為由，將系爭地下室對外出入口以鐵 捲門上鎖及鐵鍊封閉等方式妨害伊對系爭地下室之使用，致 伊無法出租系爭地下室車位受有損害，應依民法第184條第1 項前段規定負賠償責任云云，委無可採。
㈡系爭地下室是否屬於系爭大廈A棟之共有共用部分？ 按「系爭大樓起造人為被上訴人，除地下層停車空間及防空 避難室外，均由被上訴人辦理建物所有權第一次登記（包括 樓梯間，管理員室、變電室等共同使用部分），上訴人等係 輾轉購得系爭大樓建物，其前手及本人購買範圍，均不包括 未登記部分等情，為原審認定之事實。則於系爭大樓辦理建 物所有權第一次登記時，不論已登記、未登記部分，被上訴 人均為所有人，被上訴人將系爭大樓部分建物，售予上訴人 前手時，係按已登記面積出售，並將未登記部分明示排除在 外，故就未登記部分，上訴人或其前手均無所有權。」（最 高法院87年度台上字第950號民事判決意旨參照）。次按基 於物權標的物須具獨立性之原則，一棟建築物被區分之特定 部分，須具備構造上及使用上之獨立性，始得為建築物區分 所有權之客體（最高法院87年度台上字第1356號民事判決意 旨參照）。再按公寓大廈管理條例第53條規定，多數各自獨 立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有 整體不可分性之集居地區者，管理及組織準用本條例之規定
，其立法目的在便利共同事務之推展及自主性管理，至於該 共同設施之所有權歸屬，仍應依民法及相關規定決之，尚不 得僅因該共同設施由集居地區之區分所有人共用或管理，即 推論其屬附屬物而為該區分所有人共有。復按基於所有權對 物直接支配之特性，所有權之客體，自須具獨立性。所謂獨 立性，並非物理上之觀念，而係社會交易之觀念，主要係依 其使用方式或特定目的判斷之，倘具構造上之獨立性，並有 獨立之經濟效益，即應認具獨立性。職是，附著於土地之工 作物，如非土地之構成部分，且繼續附著於土地，而達一定 經濟上目的，依社會交易觀念認其為獨立之物者，即屬民法 第66條第1項所稱之定著物，而為獨立之不動產；否則，該 工作物或屬動產，或為土地之一部分，或為其他定著物（例 如建築物）之附屬物，而分別由該動產、土地或定著物之所 有人取得所有權。又民法第799條第1項所稱之附屬物，或公 寓大廈管理條例第3條第3款所稱之附屬建築物，係指附屬於 區分所有建築物，效用上與其附屬之建築物具有一體之關係 ，無獨立經濟效益之建築物或設施而言；附著於土地之工作 物究為獨立物或附屬物，應以該工作物現實存在之狀態判斷 之（最高法院105年度台上字第1119號民事判決意旨參照） 。準此，倘地下室依建築藍圖及使用執照之記載，係供全體 區分所有人防空避難或停車之用，為區分所有建築物公共設 施之一，如於構造上及使用上具有獨立性，縱各區分建築物 於辦理第一次所有權登記時，未辦理地下室為公共設施之登 記，尚不得僅因該共同設施係由全體區分所有人共用或管理 ，即推論該地下室屬附屬物而為該全體區分所有人共有，並 屬共同使用部分。經查：
⒈系爭大廈A棟為坐落於系爭基地上之地上6層、地下1層建物 ，係中華公司所建造，並於61年間完工取得使用執照後，陸 續出售予各區分所有權人；惟中華公司當時並未辦理系爭地 下室所有權第一次登記，亦未將系爭地下室之所有權一併出 售及移轉登記予各區分所有權人。系爭地下室於建造完成時 ，設有防空避難室及停車場，其內並設有變電室、蓄水池、 污水池、化糞槽、樓梯、電梯等公共設施。嗣中華公司於97 年10月1日辦理系爭地下室所有權第一次登記（權利範圍： 全部），主要用途為防空避難室兼停車場等情，有系爭大廈 A棟區分所有權人之預定房屋買賣契約書、建築執照申請書 、建築物使用執照申請書、系爭地下室61年地下室平面圖、 系爭地下室建物登記第二類謄本等影本在卷可稽〔見原審卷 ㈠第32頁正、背頁、第316頁至第317頁、本院卷㈠第190頁 、原審調解卷第23頁〕，並為兩造所不爭執。又系爭大廈A
棟住戶無法搭乘電梯通往系爭地下室，須經由系爭地下室通 往系爭大廈A棟外面之樓梯進出等情，已據上訴人於本院證 述明確〔見本院卷㈣第10頁〕。另參之上訴人提出之相片及 被上訴人提出之系爭地下室61年地下室平面圖所示〔見原審 調解卷第43頁至第52頁、本院卷㈠第137頁、第190頁〕，系 爭地下室亦得經由停車場出入口之車道進出系爭地下室。顯 見作為供防空避難室及停車場用途之系爭地下室，在構造上 及使用上均具獨立性，與系爭大廈A棟並無整體不可分之關 係，依前開說明，尚難認系爭地下室係系爭大廈A棟之附屬 建物，而屬系爭大廈A棟之共同使用部分，及全體區分所有 人共有。
⒉至中華公司與系爭大廈A棟各區分所有權人所簽訂之預定房 屋買賣契約書第5條固約定：「地下室歸甲乙雙方（按甲方 指系爭大廈A棟之承購人，乙方指中華公司）共同組織之管 理處，全權管理使用，甲方不得異議，但甲方每戶得向管理 處申請停車場（約3坪）其管理費由管理處核定。」等語〔 見原審卷㈠第32頁〕。然前揭約定僅係約定系爭地下室歸中 華公司與系爭大廈A棟全體區分所有人共同組織之管理處全 權管理使用，區分所有人得向管理處申請系爭地下室之停車 位使用，惟須繳交停車費。另被上訴人提出被證5號之協議 書〔見原審卷㈠第61頁〕，則係系爭大廈A棟3號管委會與系 爭大廈管理處約定，由系爭大廈A棟3號管委會將系爭地下室 全部使用權借予系爭大廈管理處，作為辦公及停車場使用。 惟尚難據此即推論系爭地下室為該全體區分所有人共有，並 屬系爭大廈A棟之共同使用部分。
⒊從而，上訴人主張系爭地下室具構造上及使用上之獨立性， 非屬系爭大廈A棟之共同使用部分，亦非全體區分所有人共 有等語，尚堪採信；被上訴人辯稱系爭地下室在構造上及使 用上無法與系爭大廈A棟其他建物分割，屬系爭大廈A棟之共 同部分，依民法第799條規定，應推定為全體區分有人共有 ；且依中華公司與系爭大廈A棟各區分所有權人所簽訂之預 定房屋買賣契約書第5條約定，及前揭協議書之約定，系爭 地下室屬系爭大廈A棟所有區分所有權人共同使用云云，委 無可採。
㈢上訴人為系爭大廈A棟之區分所有權人，其先後於99年8月30 日、99年9月28日向中華公司分別買受系爭地下室之所有權 應有部分45分之6、45分之39，並分別於99年9月10日、99年 10月8日、100年12月19日完成所有權移轉登記，有無違反公 寓大廈管理條例或土地登記規則等相關規定之情形？如有違 反，其效力如何？
⒈按基於物權標的物須具獨立性之原則，一棟建築物被區分之 特定部分，須具備構造上及使用上之獨立性，始得為建築物 區分所有權之客體（最高法院87年度台上字第1356號民事判 決意旨參照）。次按系爭地下室於97年10月1日辦理所有權 第一次登記時之土地登記規則第82條第1項規定：「區分所 有建物之地下層或屋頂突出物等，其非屬共用部分，並已由 戶政機關編列門牌或核發其所在地址證明者，得視同一般區 分所有建物，申請單獨編列建號，辦理建物所有權第一次登 記。」、建物所有權第一次登記法令補充規定第11條規定： 「區分所有建物地下層依法附建之防空避難設備或停車空間 應為共有部分，如其屬80年9月18日台內營字第8071337號函 釋前請領建照執照建築完成，依使用執照記載或由當事人合 意認非屬共用並領有門牌號地下室證明者，得依土地登記規 則第82條規定辦理建物所有權第一次登記。」等語。準此， 區分所有建物之供作防空避難設備或停車空間之地下室，如 非屬該區分所有建物之共用部分，且已由戶政機關編列門牌 或核發其所在地址證明者，即得視同一般區分所有建物，申 請單獨編列建號，辦理建物所有權第一次登記。查，系爭大 廈A棟於61年10月26日竣工，於61年11月30日核發之61年使 字第1698號使用執照，明載中華公司為該建物唯一之原始起