臺灣花蓮地方法院民事判決 104年度訴字第75號
原 告 陳勁學
訴訟代理人 魏辰州律師
吳嘉溱
被 告 潘進富
訴訟代理人 林政雄律師
許嚴中律師
上列當事人間拆屋還地事件，本院判決如下：
主 文
被告應將坐落於花蓮縣○○鄉○○段000地號土地上如附圖所示紅色斜線部分面積56.68平方公尺之建物及其附屬構造物拆除，返還土地予原告。其履行期間為參個月。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告第一項，於原告以新臺幣拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳拾捌萬參仟肆佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實
一、原告方面：
（一）聲明：
1.被告應將原告所有坐落於花蓮縣○○鄉○○段000地號土 地上如附圖所示紅色斜線部分面積56.68平方公尺之建物 及其附屬構造物拆除，返還土地予原告。
2.訴訟費用由被告負擔。
3.原告願供擔保請准宣告假執行。
（二）陳述：
1.緣原告所有坐落於花蓮縣○○鄉○○段000地號土地，面 積2683.29平方公尺之土地（下稱系爭土地），係原告之 妻吳草梅即吳欣蓓即吳嘉溱於民國（下同）77年8月1日向 原土地所有人吳寶安所承購，嗣於95年11月23日贈與原告 。被告所有坐落同地段第541地號土地與系爭土地相鄰， 其未得原告同意，亦無任何合法權源，越界無權占用原告 所有系爭土地，搭建地上物之用，經原告於104年1月16日 寄發存證信函告知被告所為已致原告所有權之行使受有損 害，然雙方協談不成立，原告爰依民法第767條規定，本 於所有權之行使提起本件訴訟，請求被告拆除占用之地上 物，並將土地返還於原告。
2.對被告答辯所為之陳述：
⑴原告就被告所稱：「早已知悉系爭土地遭訴外人陳春逢及 被告占用」否認之，實則原告係因第三人於103年間有意 購買系爭土地，經向花蓮地政事務所申請土地複丈後，方
才發覺系爭土地之邊緣遭被告增建房屋所占用，並隨即提 起本件訴訟。系爭土地屬農牧用地，分割前面積高達5366 .58平方公尺，分割後尚有2683.29平方公尺，是系爭土地 邊緣縱遭被告長期無權占用，亦僅占分割前、後全部土地 面積百分之1、百分之2之比例，如未經申請地政機關進行 複丈，依常情原告實無從得知系爭土地邊緣遭被告無權占 用之事實。又設若被告得以「長期無權占用原告已登記之 不動產」作為其無權占用行為合法化之藉口，則司法院大 法官解釋第107號、第164號將成具文，且民法第767條賦 與所有權人之物上請求權及刑法第320條第2項竊佔罪之規 定亦將形同虛設。故被告就系爭土地遭其無權占用之部分 既無任何可資向原告主張權利之法律關係（如使用借貸、 租賃等），無論被告或其前手無權占用系爭土地之期間為 何，均無礙於原告本於系爭土地所有權人之地位行使其物 上請求權，請求被告將其占用系爭土地部分之地上物拆除 並返還土地予原告。
⑵依花蓮縣花蓮地政事務所105年4月14日花地所測字第1050 003914號函所附系爭土地地籍圖重測地籍調查表等資料所 示之內容：①花蓮縣政府於系爭土地重測前所寄發之地籍 圖重測地籍調查通知書並未實際送達於前所有人吳草梅即 吳欣蓓即吳嘉溱（即原告配偶）；②系爭土地地籍圖重測 地籍調查表「指界人蓋章」欄內並無原告或吳草梅之簽章 ，而「實地測量情形」欄內亦載明：「依土地法第46條之 2第1項第1款規定逕行施測」，足證原告或吳草梅並未於 系爭土地地籍圖重測時在場指界；③系爭土地地籍圖重測 地籍調查表「實地測量情形」除記載：「DA界址（包含系 爭土地與被告所有之吉安鄉永安段541地號土地間界址） 是由本地號D點鋼釘連接本地號A點鋼釘成一直線」、「D A經界線有D1D2D3D4D5D6D7D8D9D10D 11分歧點係該直線上 之交點」、「依土地法第46條之2第1項第1款規定逕行施 測」等文字外，並未記載系爭土地有遭被告占用之情形。 綜上，被告以系爭土地曾於83年間進行地籍圖重測為由， 主張原告夫妻知悉被告房屋占用系爭土地等云云，顯非屬 實，此即足證原告並不知悉被告無權占用之事實。 ⑶依訴外人陳春逢與吳寶安之買賣契約書所記載內容似違乎 常情，因雙方沒有確認實際占用坪數，且未將測量就以當 時花蓮地區收入來講相當高的金額8萬元來購買，依當時 市場交易狀況沒有以坪來購買之情，可能係為本件訴訟而 臨時加以偽造，縱為真正，基於債之相對性及土地法登記 絕對效力之原則，該份買賣契約書均不足以對抗原告。況
被告所有之房屋對照建築成果圖，其占用原告所有系爭土 地之部分均屬違建，本不受法律之保護，占有面積又大， 侵害原告之權利甚巨。
⑷被告確實且明知有占用原告所有系爭土地，而其支付對價 是前手陳春逢並非原告，不可能將此對價轉移至原告，其 使用該部分土地之來源仍未合法，被告與前手陳春逢間之 買賣關係不能作為占有之依據對抗所有權人，影響原告使 用上之收益，而原告既非收受被告對價允許其占用土地之 人，自不得對本件無權占用之事實對原告援引債權物權化 之法理。被告就系爭土地遭其無權占用之部分並無任何可 資向原告主張權利之法律關係，從而無論被告與其前手或 其前手與原所有人間有何法律關係，或渠等無權占用系爭 土地之期間為何，基於債之相對性及司法院大法官釋字第 107號、第164號等解釋意旨，均無礙於原告得本於系爭土 地所有權人之地位依法行使其物上請求權請求被告將其占 用部分之地上物拆除並返還系爭土地予原告。
（三）證據：提出土地登記簿謄本、異動索引、土地所有權狀影 本一份、花蓮縣地政事務所複丈成果圖影本一份、相片、 存證信函、土地謄本、買賣所有權移轉契約書、臺灣花蓮 地方法院103年度重訴字第52號判決影本、臺灣花蓮地方 法院檢察署檢察官103年度偵字第4778號不起訴處分書、 建物謄本、臺灣高等法院花蓮分院105年度重上字第4號判 決及確定證明書影本等為證。
二、被告方面：
（一）聲明：
1.原告之訴駁回。
2.訴訟費用由原告負擔。
3.被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
（二）陳述：
1.被告所有坐落於花蓮縣○○鄉○○段000地號土地之前手 即訴外人陳春逢，原為該土地之所有權人，當時其所有之 房屋即有部分占用系爭土地，陳春逢遂於76年10月29日與 系爭土地當時之所有權人吳寶安訂立買賣契約，購買越界 占用之約20坪土地，惟因系爭土地屬土地法及農業發展條 例之「耕地」，依當時法令尚無法分割或移轉為共有，故 未辦理所有權移轉登記，但買賣契約明載待將來可得分割 時，即應辦理所有權之移轉登記。
2.嗣被告於80年6月1日間向訴外人陳春逢購買同段541地號 土地及其上房屋，包括上開占用系爭土地約20坪部分，並 訂立買賣契約，惟仍因法令之限制，故未辦理所有權移轉
登記，該買賣契約亦明載待將來可得分割時即應辦理移轉 過戶。故就被告房屋占用原告所有系爭土地約20坪部分， 係被告支付對價所購買，僅尚未辦理所有權移轉登記，被 告之房屋自有合法使用該部分土地之權源。
3.原告所有系爭土地之前所有權人為其配偶，亦為系爭土地 原所有權人吳寶安之姪女，於取得系爭土地之所有權時， 原告夫妻二人應早知悉系爭土地有約20坪部分已出賣予訴 外人陳春逢，再由陳春逢出賣予被告，更遑論系爭土地曾 於83年進行地籍重測，依土地法第46條之2第1項規定，地 政機關於進行地籍重測時，須通知土地所有權人到場，故 原告夫妻當時必定知悉被告之房屋有占用系爭土地之事實 ，而原告夫妻20餘年來從未提出異議或對被告主張任何權 利，就上開土地買賣之事實，原告夫妻二人實難諉為不知 ，亦應有「債權物權化」法理之適用，即被告之前手陳春 逢確實與吳寶安存在土地使用之有償契約，約定陳春逢得 使用系爭土地興建房屋居住，陳春逢再將該權利出賣予被 告，被告既係「支付對價」，「有償使用」系爭土地，並 有占用系爭土地之「公示外觀」，而該買賣契約並未約明 使用期限，綜觀其性質實與一次性給付金錢為對價而成立 不定期租賃關係相似，應適用或類推適用民法關於租賃（ 民法第425條第1項、425條之1第1項）之規定，使被告之 合法占有權源對於受讓之原告繼續存在
4.另原告於鈞院103年度重訴字第52 號判決書中所主張「該 地（即系爭土地）26年以來迄今均由伊實際耕作，即使辦 理休耕亦由伊親自辦理」，據花蓮地政事務所測量之結果 ，顯示被告占用之部分係突出於原告所有528、528-2地號 土地之正中央，原告既均實際於系爭土地上耕作，豈可能 不知被告之房屋有明顯突出、占用系爭土地之事實，原告 所辯顯然不合常理，非僅單純契約相對性可否對抗土地受 讓人之問題，應尚有其權利行使是否符合誠實信用原則之 問題，故從權利社會化之觀點，實有必要就保障房屋所有 人基於信賴原土地所有人契約上同意而取得占有之利益（ 靜的安全），抑保障土地所有人透過買賣及土地登記公示 作用之交易安全（動的安全），兩者間加以權衡。即原告 夫妻取得系爭土地之所有權已近30年，其又世居於當地， 二十餘年來均實際於系爭土地耕作使用，卻未曾向被告行 使所有權，已與單純沈默之情形有別，足使被告正當信賴 原告已不欲行使權利，再參酌被告係支付對價，有償使用 系爭土地，應認本件有「權利失效」理論之適用，方符衡 平。
5.被告所有房屋占用系爭土地之部分，係有買賣契約之合法 占有權源存在，雖此買賣契約原則上僅具債之效力，原告 及其配偶嗣後買受系爭土地，並不當然直接繼受上開契約 關係，然其等於買受系爭土地時，非無透過土地登記公示 制度之土地複丈明瞭其所購買土地有系爭房屋占有使用中 ，其購買前不查核，購買後不從速檢查而向出賣人為瑕疵 擔保責任之主張，卻專採具有損及善意無過失之占有人而 命其拆屋返還之途徑行使權利，要求被告拆除越界建築部 份之房屋並返還占用之土地，有失公平，與誠實信用原則 不符，其權利行使之正當性即有欠缺。又系爭房屋占用系 爭土地之面積及比例亦非甚大，拆除房屋對被告所生之不 利益，與對於原告可獲得之效益，兩者相較，亦難認原告 之請求合於誠實信用原則。
（三）證據：提出買賣契約書、土地謄本、建物謄本等為證。三、本院依職權命花蓮縣花蓮地政事務所依履勘結果繪製土地複 丈成果圖送院。
理 由
一、原告主張系爭土地為伊所有，被告所有坐落同地段第541地 號土地與系爭土地相鄰，其未得原告同意，亦無任何合法權 源，越界無權占用原告所有系爭土地，搭建地上物占有系爭 土地如附圖紅色斜線部分面積56.68平方公尺等情，有系爭 土地之土地登記謄本在卷可佐（見卷第7頁至第14頁），復 經本院至現場勘驗屬實，製有勘驗筆錄及花蓮縣花蓮地政事 務所製作之土地複丈成果圖在卷可稽（見卷第111頁），堪 信為真。
二、被告雖抗辯伊於80年6月1日間向訴外人陳春逢購買同段541 地號土地及其上房屋，包括上開占用系爭土地約20坪部分， 應屬「支付對價」，「有償使用」系爭土地；惟訴外人陳春 逢並非系爭土地之所有人，無處分系爭土地之權源，縱陳春 逢稱曾與系爭土地之原所有人吳寶安價購系爭土地約20坪云 云，然陳春逢亦證稱：「（你是向何人說要買20坪？）我是 向吳寶安的太太講的，我沒有跟吳寶安講，因為當時吳寶安 很少回花蓮」、「（簽約買這20坪時，你是跟何人簽約？） 吳寶安的太太。當時只有我、吳寶安的太太、代書等共三人 在場。」（見卷第190頁反面）陳春逢既未與親與吳寶安談 妥價購系爭土地約20坪，該價購系爭土地之情事未必為真。 且依民法第758條第1項：「不動產物權，依法律行為而取得 、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」縱有價購 系爭土地之情事，因未完成登記，亦不生效力，自難認原告 有合法占有系爭土地之權源。
三、被告雖又辯稱原告早已知悉系爭土地遭訴外人陳春逢及被告 占用，而原告夫妻20餘年來從未提出異議或對被告主張任何 權利，足使被告正當信賴原告已不欲行使權利，應認本件有 「權利失效」理論之適用云云。然此為原告否認；經查，系 爭土地遭人占用之範圍在北方之邊緣，系爭土地屬農牧用地 ，分割前面積高達5366.58平方公尺，分割後尚有2683.29平 方公尺，是系爭土地邊緣縱遭被告長期無權占用，亦僅占分 割前、後全部土地面積百分之1、百分之2之比例，是原告主 張如未經申請地政機關進行複丈，依常情實無從得知系爭土 地邊緣遭他人無權占用之事實，尚堪採信。即令系爭土地於 83年間進行地籍圖重測時，地籍調查表「指界人蓋章」欄內 並無原告或吳草梅之簽章，而「實地測量情形」欄內亦載明 ：「依土地法第46條之2第1項第1款規定逕行施測」，有蓮 縣花蓮地政事務所105年4月14日花地所測字第1050003914號 函所附系爭土地地籍圖重測地籍調查表等資料（見卷第145 頁至第151頁）足憑，足證原告或當時之所有人吳草梅並未 於系爭土地地籍圖重測時在場指界，難以推論原告知悉系爭 土地遭人占用之事實。又最高法院97年度台上字第1729號判 決固否准身為土地所有權人即上訴人拆屋還地之請求，無非 以上訴人取得系爭土地時，早已知悉有互易契約暨其目的在 保持被上訴人教堂免遭拆除（見卷第126頁），而本件並無 證據足認原告知悉系爭土地遭人占用之事實，自無「債權物 權化」法理之適用。復按所謂默示之意思表示，係指依表意 人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若 單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思 表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院29年上字第 762號判例參照）。所有權人未向無權占有人行使所有權能 ，其原因不一而足，不能僅因所有權人一時隱忍未發，即可 推論係有默示之同意使用。此外，被告又未能提出確實之證 據足認原告早已知悉系爭土地遭人占用之事實，其主張本件 有「權利失效」理論之適用，自不足採。
四、又權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目 的，為民法第148條第1項所明定。而權利之行使，是否以損 害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益 ，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以 定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社 會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的， 此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院89年度 台上字第855號判決意旨參照）。本件被告越界無權占用原 告所有系爭土地，搭建地上物占有系爭土地如附圖紅色斜線
部分面積56.68平方公尺部分，均屬違建，不惟據證人陳春 逢亦證稱：「當初我是跟別人買系爭房屋，屋旁有鐵皮屋」 「後來我住了一段時間，買了之後我有增建，增建之後我再 賣給潘進富，但對於占有鄰地土地部分一直沒辦過戶」（見 卷第190頁），亦有建物謄本（見卷第38頁）及建物複丈結 果圖（見卷第137頁至第138頁）上載原建物面積為73.19平 方公尺可按，與系爭房屋經花蓮縣花蓮地政事務所繪製土地 複丈成果圖上載建物面積為137.6平方公尺不同即可推知， 故系爭房屋增建部分，本不受法律之保護，亦不影響系爭房 屋之結構或用途，其占用之面積有56.68平方公尺，侵害原 告之權利甚巨，縱予拆除，亦難認屬權利濫用。被告所辯， 應不足採。
五、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之； 對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條定有明 文。次按以無權占有為原因，請求返還所有物者，占有人對 所有人就該物有所有權存在之事實無爭執，而僅以其非無權 占有為抗辯者，所有人於占有人無權占有所有物之事實無舉 證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明 之；如不能證明，則應認所有人之請求為有理由（最高法院 99年度台上字第1169號、97年度台上字第1101號判決參照） 。被告既主張系爭建物非無權占有原告應有部分，然為原告 否認，而被告復無法提出任何證據證明系爭房屋於興建之初 已取得原告或原所有權人之同意，即屬單純之「無權占有」 ，而無民法第796條第1項前段規定之適用，自不得抗辯其係 有權使用系爭土地。被告既無任何法律上原因以系爭房屋占 用系爭土地之如附圖紅色斜線部分面積56.68平方公尺土地 ，則原告訴請被告拆除建物及其附屬構造物並返還土地予原 告，為有理由，應予准許。
六、再查，本件被告占用系爭528地號土地多年，依其能力一時 拆除應屬不易，核其性質非長時間不能履行，爰依民事訴訟 法第396條第1項前段規定，酌定履行期間3個月。七、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，核無不 合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
八、本件事證已臻明確，，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後， 或與本件無涉，或與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併 此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、 第390條第2項、第392條，判決如主文。中 華 民 國 105 年 11 月 24 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法 官 沈士亮
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 11 月 24 日
書記官 劉昆鑫