履行契約
臺灣臺北地方法院(民事),重訴字,104年度,222號
TPDV,104,重訴,222,20161104,1

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臺灣臺北地方法院民事判決      104年度重訴字第222號
原   告 黃蓁蓁
訴訟代理人 陳永昌律師
      游孟輝律師
被   告 趙藤雄
訴訟代理人 謝進益律師
      陳建霖律師
上列當事人間請求履行契約事件,本院於民國105年10月11日言
詞辯論終結,判決如下:
主 文
被告應給付原告新臺幣貳億壹仟零玖拾捌萬貳仟叁佰壹拾捌元,及自民國一百零三年十一月二十一日起至清償日止,按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣柒仟零叁拾叁萬元為被告供擔保後,得假執行。但被告如以新臺幣貳億壹仟零玖拾捌萬貳仟叁佰壹拾捌元為原告預供擔保,得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面:
按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加,但擴張或減縮 應受判決事項之聲明者,不在此限,民事訴訟法第255條第1 項第3款定有明文。查本件原告原起訴聲明第一項求為:「 被告應給付新臺幣(下同)2億0,496萬1,200元及自民國103 年11月20日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息。」 嗣於105年7月19日以民事準備㈧暨變更訴之聲明狀變更前開 請求之金額為:「2億1,098萬2,318元」(見本院卷一第4頁 及卷二第81頁)。核原告前揭所為應屬聲明之擴張,揆諸前 開法條,並無不合,自應准許。
貳、實體方面:
一、原告主張:
㈠原告為訴外人奕行投資股份有限公司(下稱奕行公司)之負 責人及訴外人奕銘投資股份有限公司(下稱奕銘公司)之實 際負責人,該兩公司原持有坐落臺北市○○區○○段○○段 0地號土地(下稱系爭土地)應有部分各2分之1。而奕行公 司、奕銘公司於94年間為清償訴外人新加坡商星展銀行股份 有限公司(原名寶華商業銀行股份有限公司)等聯貸銀行之 債務,與訴外人昌軒建設股份有限公司(下稱昌軒公司)簽 立合建協議,約定由奕行公司、奕銘公司提供系爭土地,昌



軒公司出資興建地下3層、地上24層之辦公大樓(下稱系爭 大樓),俟大樓興建完成後,奕行公司、奕銘公司再以合建 所分得利益清償銀行債務。嗣因被告認系爭大樓興建完成後 可作為其負責經營之遠雄集團企業總部,遂向原告及昌軒公 司爭取由訴外人遠雄人壽保險事業股份有限公司(下稱遠雄 人壽公司)購買上開合建案將來興建完成之系爭大樓,而系 爭土地係原告累積畢生心血以奕行公司、奕銘公司名義共同 購買,原告希冀將來在該棟大樓擁有辦公處所,始願同意為 該項交易。被告為使其擔任負責人之遠雄人壽公司能順利達 成該項交易,並思及其個人及家族成員為遠雄人壽公司之主 要股東(持股約86至94%),如能取得該建案,將來大樓興 建完成後,遠雄人壽公司獲利,其個人及家族成員亦將同蒙 其利。因而以被告個人名義於97年6月9日與原告簽訂協議書 (下稱系爭協議書),並於該協議書第1條及第2條約定,系 爭土地上興建建築物並取得所有權後六個月,原告得向被告 購買系爭大樓之部分建物及持分土地,建物面積以200坪、 車位3個(含公共設施)為限,購買價格以建物成本價格加 計稅費、移轉費用後計算之。惟若其後原告欲出售,被告亦 享有以當初出售原告之價格買回之權利。而兩造簽訂系爭協 議書後,昌軒公司隨後於97年7月18日與遠雄人壽公司簽訂 不動產買賣契約書,以70億9,500萬元出售昌軒公司就系爭 大樓興建完成後分得之土地及建物予遠雄人壽公司。奕行公 司、奕銘公司亦於97年7月25日分別與遠雄人壽公司簽訂不 動產買賣契約書,各以29億0,250萬元出售渠等就系爭大樓 興建完成後可分得之土地及建物予遠雄人壽公司,總計遠雄 人壽公司購買系爭土地及其上擬興建之辦公大樓之總價金為 129億元。嗣系爭大樓於101年11月26日興建完成後取名為「 遠雄金融中心」,並由遠雄人壽公司辦理第一次保存登記。 ㈡原告為確認被告是否遵循系爭協議書內容如期履約,因而於 101年7月17日在臺北市喜來登大飯店與被告見面餐敘(下稱 該次餐敘),席間被告主動表示系爭大樓第10樓層共有4戶 ,每1戶約為131坪至160坪不等,其已選定該樓層西南角1戶 約150餘坪,由遠雄人壽公司出售予原告,以履行出售200的 坪建物及車位之承諾,原告遂表示該戶僅150餘坪,不足其 承諾之面積即200坪,並當場請求被告再增售1戶,兩戶合計 約300坪出售予原告,原告就超出之100坪部分願按「市價」 購買,並提議200坪部分可以採用地主保留戶折讓出售方式 作價買賣,惟被告認為此方式涉及關係人交易,恐有觸犯法 令之嫌,堅持全部交易均按「市價」買賣,至200坪市價與 成本間價差部分,另以其他方式彌補,原告見被告立場甚堅



,且避免觸犯法令,即不再堅持折讓作價之交易方式。兩造 間因而達成共識,均同意全部按「市價」與遠雄人壽公司交 易,差價部分另以其他方式補償。其後被告為履行其出售建 物200坪及車位3個之承諾,乃於102年4月12日由遠雄人壽公 司與原告實質控制之公司即訴外人海達投資有限公司(下稱 海達公司)簽訂不動產買賣契約書(下稱第一次買賣契約) ,約定遠雄人壽公司以總價款2億9,217萬8,000元出售遠雄 金融中心大樓即門牌號碼臺北市○○區○○路0號10樓建物1 戶(面積153.88坪,下稱系爭10樓建物)及停車位2個予海 達公司(扣除車位價款,房地每坪價格為185萬元),同日 遠雄人壽公司並與原告、海達公司就上述不動產優先買回之 條件及金額簽訂協議書(下稱系爭買回協議書)。並於102 年6月5日被告與原告、海達公司簽訂協議書,約定至遲於10 3年上半年,同樣以每坪單價185萬元價格,就系爭大樓10樓 之1建物及停車位一個簽訂買賣契約。其後遠雄人壽公司與 海達公司再於103年5月16日簽訂不動產買賣契約書(下稱第 二次買賣契約),約定遠雄人壽公司以總價2億8,122萬6,00 0元(每坪價格亦為185萬元)出售系爭大樓10樓之1建物1戶 (下稱系爭10樓之1建物)及停車位2個(嗣後再增購一個車 位)予海達公司。而兩造就第一次及第二次買賣契約所約定 買賣2戶建物(面積合計301.84坪)、4個停車位均已辦理所 有權移轉登記完畢,亦已完成買賣價金之給付。 ㈢其後兩造就第一次及第二次買賣契約買受房地其中200坪市 價與建物成本間之差價部分如何補償進行磋商,然被告竟虛 列建物成本而壓低差價數額,並藉口手頭欠缺現金,擬改以 訴外人遠雄建設股份有限公司(下稱遠雄建設公司)所有位 於新北市沚止區之建物折讓價格轉售予原告,再由遠雄建設 公司代為銷售後,以折讓之價差抵償被告應補償原告之差價 ,惟為原告所拒,不得已於103年11月12日委託律師發函催 告被告應於函至7日內補償差價,經被告於103年11月13日收 受後,仍置之不理,拒不清償。甚辯稱,97年協議書僅為初 步意向,期後已為第一次及第二次買賣契約所取代,原告無 從依97年協議書請求被告補償云云,然系爭協議書之締約主 體為原告與被告2人,因渠等均非法律人,故而系爭協議書 有些文字用語或欠嚴謹而稍有失誤之處,譬如兩造就系爭協 議書前言記載「甲方出售....予乙方事宜」及第1條「乙方 於上述土地上興建...」及第2條「...乙方如欲將建築物之 全部出售予第三人時」,所稱之乙方,顧名思義即知兩造之 真意係指遠雄人壽公司,前言及第1條及第2條之乙方誤質為 「趙藤雄」,然出售土地者實為原告擔任負責人之「奕行公



司」及其實質控制之「奕銘公司」,並非原告個人,而購買 土地者亦為「遠雄人壽公司」並非被告個人,被告於簽立97 年協議書時明確知悉興建大樓者為遠雄人壽公司而非其個人 ,堪可認定。參兩造簽署97年協議書之背景事實,即被告欲 使系爭大樓作為遠雄集團總部,然因原告遲遲不願同意該項 交易,被告思及遠雄人壽公司若因取得系爭大樓而受有利益 ,其本人及家族成員為遠雄人壽之主要股東亦將同蒙其利, 為促使原告同意該項交易,乃不惜犧牲其個人部分利益,同 意以「建物成本」之特殊優惠價出售200坪予原告,以激發 原告同意是項交易之意願,並協助實現前述其畢生之宿願, 另為兼顧系爭大樓之整體性,除出售原告實際負責之海達公 司兩戶及約有附條件買回之特別約定限制外,迄今均未曾出 售予第三人,以便為將來整棟大樓欲轉售第三人時之整體處 分,足見97年協議書第2條關於附條件買回權之約定,具有 上開特殊之交易背景及特別目的,是97年協議書第1條之所 謂「建物成本」,真意係為遠雄人壽公司之建築成本。被告 就「建物成本」一詞,強行曲解為「被告取得建物所可能產 生之成本,再依協議計算之」毫無依據,亦與社會一般通念 所理解之文字意義均不相符合,並有悖於論理法則及經驗法 則,自非可採。至海達公司與遠雄人壽公司於第一次及第二 次買賣契約所議定之每坪交易價格185萬元,衡諸被告於兩 造101年7月17日餐敘時被告曾表示:「若以銷貨折讓方式買 賣,恐涉及關係人交易或觸犯法令而遭嚴厲查稽,堅持遠雄 人壽公司與原告之交易全部按市價買賣。」,原告始表明增 購之100坪建物照市價購買等節,二次買賣契約所定之185萬 元應為市場行情價格。是以,兩造既已於101年7月17日合意 由遠雄人壽公司按照市價出售系爭大樓部分建物予原告,再 由被告個人支付其中200坪之差價,以免涉及關係人交易及 觸犯相關法律,堪認前開每坪185萬元之價格係屬市價,並 非建物成本,故依97年協議書之約定,被告自負有補償差價 之義務。
㈣本件系爭大樓之總樓板面積為1萬7,371.51坪,此為兩造所 不爭執,佐以壽險資金均為自有資金,本無資金成本可言, 此觀遠雄人壽公司之財務報表並無該項利息支出之帳目足證 。復依遠雄人壽公司之成本分析既記載系爭土地取得及建築 成本合計144億元,以銷坪面積1萬7,371.51坪作為計算基礎 ,系爭大樓成本每坪約為82萬8,943元,此與本案證人梅元 貞會計師、周寶蓮會計師所證稱系爭建物取得成本每坪83萬 6,395元相當。而本件系爭10樓建物面積為153.88坪,其帳 面價值應為1億2,743萬6,000元(含車位)。再所謂帳面價



值係依會計原則規範而計算,乃公司取得土地到興建完工達 到可使用狀態前的一切必要支出,再扣除折舊金額後所得數 額,系爭大樓成本即係帳面價值加計折舊金額,此見不動產 技術估價規則第69條第1項規定可知。而系爭10樓建物出售 前之折舊金額,房子部分為47萬5,160元,車位為3萬1,984 元,此經制作遠雄人壽公司102年及103年財務報告之梅元貞 會計師到庭結證屬實,並有前開102年財務報表所揭示之帳 面價值可為佐證;依此系爭10樓建物之取得成本即為1億2,7 94萬3,144元(計算式:1億2,743萬6,000元+47萬5,160元 +3萬1,984元),且因為新建之大樓,故遠雄人壽公司就系 爭10樓建物之建築成本即取得成本為1億2,794萬3,144元, 故被告尚應給付原告系爭10樓建物交易價格與成本價格間之 差價為1億6,423萬4,856元(計算式:2億9,217萬8,000元- 1億2,794萬3,144元)。至系爭10樓之1建物部分,建物出售 前房地之帳面價值應為1億2,165萬8,000元(含車位),房 地之折舊費用為195萬8,305元,車位之折舊費用為13萬6,70 2元,此亦經證人周寶蓮會計師到庭結證屬實,則系爭10樓 之1建物之取得成本為1億2,375萬3,007元(計算式:1億2,1 65萬8,000元+195萬8,305元+13萬6,702元),以該建物面 積147.96坪(車位面積除外)換算,每坪為83萬6,395元( 計算式:1億2,375萬3,007元147.96坪),即原告計算每 坪建物成本時係以包括車位之總價除以建物面積據以計算, 此種計算方式顯將建物成本予以墊高而減縮差價數額,應屬 有利於被告之算法。而系爭10樓之1建物交易價格為2億7,37 2萬6,000元(不含車位),換算結果每坪185萬元。兩造依 系爭協議書係約定200坪按建築成本計價,故扣除系爭10樓 建物面積153.88坪後,系爭10樓之1建物其中46.12坪(計算 式:200坪-153.88)仍應按建築成本計價,其餘部分則按 市價計算。據此,被告就系爭10樓之1建物其中46.12坪部分 尚應給付原告差價為4,674萬7,462元【計算式:(市價185 萬元-系爭10樓之1建物每坪取得成本83萬6,395元)46.1 2坪=4,674萬7,462.6元】。依上所述,被告依系爭協議書 之約定,應就系爭10樓及10樓之1建物總面積其中200坪給付 原告關於建築成本與市價之差額,合計為2億1,098萬2,318 元(計算式:1億6,423萬4,856元+4,674萬7,462元)及自 103年11月13日存證信函送達被告後滿7日即103年11月20日 起算之遲延利息。為此,原告爰依系爭協議書及101年7月17 日口頭補償約定提起本訴。
㈤並聲明:
⒈被告應給付原告2億1,098萬2,318元,及自103年11月20日起



至清償日止,按週年利率5%計算之利息。
⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以:
㈠民法第345條第2項規定所謂標的物及價金,非僅謂當事人就 買賣契約標的物及價金之特定而言,尚應包括當事人對標的 物交付、所有權移轉登記時期、價金之給付方式等在內,若 當事人於買賣契約協商斡旋之過程中,雖就買賣標的物及價 金為約定,惟就其餘具體內容,如付款方法、所有權移轉登 記時期、標的物交付等事項,均未約定,且無法達成合意, 自難認買賣雙方就買賣契約之必要之點已有互相同意。復不 動產之買賣,除標的物及其價金,當事人須互相同意外,尚 涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項。而本 件系爭協議書並未記載「不動產標的物之交付」、「產權移 轉登記時期」、「價金之交付方式」及「價金之給付時期」 等關於標的物及價金此契約必要之點所涉事項,亦無載有稅 負、相關費用及違約之效果等重要事項,系爭協議書確非兩 造間成立之不動產買賣契約。復以原告自承系爭協議書僅就 「買賣標的物即坐落之土地、建物範圍」以及「交易價格計 算方式」為記載,亦稱「因上開大樓興建完成後,土地及建 物保存登記為遠雄人壽公司所有,無法直接以被告個人名義 售予原告、被告為履行系爭協議書之約定,乃自101年7月間 起至102年6月5日止,數次與被告協商。」等語,顯係就系 爭協議書無法直接履行乙節成立自認。且因系爭協議書中就 不動產之確切坐落樓層、方位、買賣坪數、價金數額等買賣 之最基本要素均無記載,系爭協議書顯亦非屬買賣預約,僅 係兩造間就協助原告取得不動產之初步意向,後該初步意向 亦已由第一次及第二次買賣契約及系爭買回協議書所取代。 遑論系爭協議書之內容實無任何關於給付差價或相關機制之 記載,兩造間並無存在給付差價之約定,原告依系爭協議書 請求被告給付差價,實屬無據。
㈡又原告本件所提出101年7月17日錄音之光碟(下稱系爭錄音 光碟),係原告於私人餐敘中,未經被告同意即私自就被告 談話之內容予以錄音,此為原告所不爭執。觀系爭錄音光碟 之談話之內容可知,該次餐敘談話中,背景並無任何嘈雜之 聲,亦未見除服務人員以外之人參與談話,顯見該次餐敘係 於非公開之場所進行,被告於該等場合發表談話,實屬被告 之非公開活動,具備合理之隱私期待而應受隱私權之保障; 亦且,被告於該次餐敘中所為之談話內容,實屬朋友間之閒 聊雜談,並無公開發表或使第三人知悉之意,原告於未經被 告同意之下私自錄音,確屬侵害被告隱私權之違法取證行為



,復堪認定。再以比例原則之觀點為衡量,本件兩造就不動 產買賣事宜訂有系爭協議書,其後兩造與遠雄人壽公司間更 成立第一次及第二次買賣契約、系爭買回協議書,顯見兩造 間就系爭大樓之不動產買賣相關事宜,並非欠缺溝通之管道 與機會,倘兩造間確有成立補償差價協議之意向,亦應循上 揭簽訂協議書或其他書面契約之方式處理,並以之作為權利 主張之證據,方合於目的性及最小侵害性原則,然原告以竊 錄方式為取證,與常情及原告身為著名不動產投資人之身份 經驗不合。且衡諸本件被告隱私權受侵害之程度,更顯較原 告使用違法取得之錄音證據所得之舉證上利益為大,益徵本 件原告私下錄音之違法取證行為,顯與比例原則相違,亦堪 認定。再者,依系爭錄音光碟之譯文內容可知,該談話中原 告確於明知雙方不成立任何口頭協議,以及被告已明確表示 無得代為同意原告就不動產買賣所提出之任何提議之情形下 ,仍重覆性地對被告為疲勞轟炸,咄逼被告應允原告所提之 提議,原告此等屢屢逼問之行為,顯係基於誤引被告為違背 本意之陳述而予以竊錄之目的,無非就是要截取被告所言, 作為日後向被告求償、喊價之依據,原告動機惡劣。其顯係 欲達成買受兩戶建物與日後得無端向被告求償等雙重獲益之 目的,此由原告違法竊錄而取得系爭錄音後,續與被告商談 欲再向遠雄人壽公司購買系爭大樓第2戶建物即系爭10樓之1 建物事宜,俟於系爭買回協議書與第二次買賣契約訂立後, 遽提出系爭錄音光碟之談話內容請求被告給付差價之事實, 足茲證明。蓋依一般經驗法則,原告買受系爭10樓建物後理 當要求被告履行所謂「補償差價」之義務,豈會在103年5月 16日另行購買系爭大樓10樓之1建物後,始於103年11月13日 發函要求被告履行,其動機、目的純屬不正;依臺灣高等法 院90年訴字第139號民事判決之意旨,本件原告私自竊錄被 告於非公開場所之談話,且錄音過程中屢有誘導介入之行為 ,非僅嚴重侵害被告之隱私權,且原告取證動機亦非正當必 要,系爭錄音光碟之證據能力確應予排除。
㈢再細稽系爭錄音光碟之談話內容可知,原告竊錄餐敘過程部 分歷時約2小時17分鐘,其中長達1小時47分鐘之時間均係雙 方朋友間之閒聊,當日餐敘接近尾聲時雙方雖有談及協調向 遠雄人壽公司買受不動產之相關話題,惟被告仍無就不動產 買賣相關事項發生法律效果之意思,顯然欠缺效果意思而非 有效之意思表示,更無成立原告所謂之補償差價之口頭協議 。此由談話之過程中原告雖一再以「你再想想看啦」、「你 好好想想看啦」等語勸誘被告,然被告仍無表示任何關於不 動產買賣之具體條件或內容,足見被告自始均以與朋友間餐



敘閒談之意思與原告進行談話,並無任何關於不動產買賣之 意思表示甚明,原告斷章取義,顯無足採。縱認系爭錄音光 碟之談話內容屬雙方對不動產買賣之意思表示,然談話中兩 造間對於不動產買賣事宜各自提出之提議,各均遭他方明確 否決,如被告向原告說明協調遠雄人壽公司出售建物1戶予 原告之內容,並就原告日後買受建物後之預期價差問題提出 設想與提議,然經原告思考後明確地予以否決,表示不能接 受僅向遠雄人壽公司購買約153坪建物1戶,並向被告提議另 購1戶,2戶合計約300坪,惟經被告明確表示無法代為同意 ,顯無任何意思表示之合致可言。雖原告執以被告於系爭錄 音光碟之談話內容中曾稱:「有不滿意之價差,只有我個人 墊著」等詞即屬被告允諾補償「差價」之承諾云云,然查「 墊」此用語衡諸社會一般通念,均應認為屬「墊付」即暫時 代付之意,而非原告所稱之「補償」之意思。復依上揭陳述 之前後脈絡觀之,被告該等陳述係「假如原告願意只買系爭 10樓建物1戶」此假設性前提存在時,被告對此之想法與意 見供原告參考,惟前開假設性前提業經原告明確拒絕,上揭 被告所陳之想法與意見亦應隨同消失。遑論其後原告就海達 公司與遠雄人壽公司簽署系爭第一次及第二次買賣契約所約 定之每坪單價185萬元,未見原告有所異議或其他表示,顯 見原告確無對於價格不滿之情形。依此,由系爭錄音光碟之 談話內容觀之,兩造間實未成立「補償差價協議」,且自該 內容亦足確認本件第一次及第二次買賣契約、系爭買回協議 之買賣條件確係原告、海達公司與遠雄人壽公司實質磋商後 所合意決定,前開契約履行後,實無「補償差價」之問題, 原告實無得請求被告給付「差價」,至為灼然。且依本件原 告起訴時原依系爭協議書為請求,嗣於訴訟審理中變更依系 爭錄音光碟之談話內容關於「補償差價」之口頭協議為請求 ,後再改稱其均以系爭協議書為請求,前開口頭協議僅為佐 證,原告之主張顯有前後不符之情等節,顯見原告前開主張 均為訟曲辯,至無可採。再者,原告雖又陳稱其同意簽署系 爭買回協議書係放棄改良費用、不動產市值增加等利益,係 因被告承諾原告得以「特殊優惠價格」取得系爭大樓部分建 物之故,即被告將對原告補償差價云云,然系爭買回協議書 簽立目的係遠雄人壽公司基於日後就遠雄金融中心不動產證 券化之考量上,為求日後處分時產權之一體性,方請求與原 告、海達公司簽立,況倘若原告上揭主張為真,理應於第二 買賣契約簽署時,亦應就200坪扣除153.88坪之46.12坪部分 簽訂買回協議書方是,顯見原告顯係曲解系爭買回協議書之 訂約目的,枉稱兩造間成立補償差價之協議,至屬無稽。



㈣縱認原告得依系爭協議書為本案之請求,然系爭協議書之簽 立主體既係為兩造,故該協議書第1條所稱「建物成本」之 真意,係指兩造間對於不動產買賣價格之意向為以「被告本 身取得建物所可能產生之成本」為基礎,再以協議計算之, 並非直接以建物成本價格作為不動產買賣之價格,而係應再 經過磋商與協議後方決定。蓋系爭大樓之原始起造人係為遠 雄人壽公司,因該公司為公開發行股票之保險業者,凡涉及 該公司所有之不動產之處分,皆須依證券交易法第36條之1 、公開發行公司取得或處分資產處理準則以及該公司所訂之 「遠雄人壽保險事業股份有限公司取得或處份資產處理程序 」等規定進行不動產估價、會計師審查等程序,並循該公司 內控制度辦理不動產處分事宜。是被告倘欲取得系爭大樓所 屬建物,亦需以遠雄人壽公司依上揭程序後所決定之價格買 受,由此足徵被告取得建物所可能產生之成本,實為遠雄人 壽公司依法審核決定之價格,實與遠雄人壽公司財務報告所 列之「帳面價值」無涉,此亦由系爭協議書簽署後,被告協 調遠雄人壽公司傳真成本分析資料予原告與海達公司,並以 該資料所示之價格為基礎,由遠雄人壽公司與原告、海達公 司協議確認系爭10樓、10樓之1建物2戶之買賣價格為建物每 坪185萬元,期後海達公司並以此價格向遠雄人壽買受系爭 10 樓、10樓之1建物2戶等節足證,該等事實均足以證明系 爭協議書第1條關於買賣價格意向記載之真意,確係以被告 取得建物之成本價格為基礎,再協議計算之。蓋若兩造真意 確係以遠雄人壽公司之建築成本或遠雄人壽公司之財報資料 所列之成本為據,系爭協議書應當明確記載,以杜免日後之 爭議,原告既自詡縱橫商場數十載而素負經驗,自無不知之 理。再原告起訴時於起訴狀中曾自承系爭協議書無法直接履 行,惟此等陳述實與其據依系爭協議書為請求權基礎之主張 相互扞格矛盾外,原告復辯稱系爭協議書所記載之乙方應為 「遠雄人壽公司」以及該協議書中之「建物成本價格」當為 遠雄人壽公司興建系爭大樓之「建築成本」云云,此等主張 亦僅背離客觀文字記載,更見原告為謀巨利而屢屢曲解系爭 協議書記載真意。依此,原告主張系爭協議書所稱之「建物 成本價格」之真意,係雙方合意以遠雄人壽公司之建築成本 為認定云云,更乏所據,殊無足採。
㈤而依遠雄人壽公司內部對於不動產出售價格之算定邏輯,即 依102年3月1日遠雄人壽公司傳真資料所示,系爭大樓以建 物每坪185萬元、車位每個375萬元作為買賣價格,此由原告 自承於第一次買賣契約前曾收受前開傳真資料,期後並依前 開價格議定第一次及第二次買賣契約,顯見原告確實同意該



以等價格為不動產買賣價格,亦符合系爭協議書第1條所記 載之初步意向真意,本件自無補償差價之協議存在,或有補 償差價之問題甚明。原告雖稱遠雄人壽公司傳真資料所示之 成本價格有虛灌成本之情,該價格非為97年協議書第1條記 載之建物成本價格,遠雄人壽公司財報所列之「帳面價值」 方屬之云云,然前開傳真資料係遠雄人壽公司依法加計各項 成本後所計算得出,亦即遠雄人壽公司於計算系爭大樓之總 成本時,除營建與土地取得成本外,亦有計入資金成本與其 他依保險業主管機關規定應認列之各項成本,此參據證人周 寶蓮會計師證述:「遠雄人壽公司因屬人身保險業者,於從 事不動產投資時依照主管機關與相關法規要求,須具備一定 成數之資金投報率,以確保遠雄人壽公司於從事不動產投資 時仍具相當能力支應與各保戶間保單之預定利率。」及據證 人梅元貞、周寶蓮等證述:「遠雄人壽公司財務報表之編制 ,因受相關會計準則之規範,並不會將保險業資金之成本以 及投報成本列入帳面價值計箅」等語可知,以此觀之,遠雄 人壽公司於傳真資料中所為之分析計算確屬合理,並無任何 虛灌成本之情事甚明。
㈥末原告本件所主張之差價計算方式,原告起訴時係主張以遠 雄人壽公司財報所示之系爭10樓、10之1建物之帳面價值除 以各該建物之面積後得出各該建物之成本價,再將前開建物 之成本價予以平均,得出每坪82萬5,194元之建築成本,期 後原告擴張聲明所主張之計算方式,係以不含車位之建物價 格(每坪185萬元)作為原告所主張之市價,然另一方面卻以 加計車位價格所算出之平均每坪價格83萬6, 395元作為原告 所主張之建築成本以計算價差,此舉顯有刻意拉高市價、壓 低建築成本以擴充差價之嫌,且原告明知車位與建物部分各 有不同面積與向遠雄人壽公司購買之價格,仍混充計算,未 具體逐項析明,漫天喊價,至無足採;甚且,本件原告係以 系爭協議書為請求權基礎,而該協議書上載明原告得主張購 買之不動產,其中關於車位部分僅有3個,而原告於上揭計 算中竟將第二次買賣契約中所買得的2個車位一併納入計算 ,顯與系爭協議書記載有所矛盾,益徵原告本件請求所主張 之計算方式,混沌不明,刻意混充建物與車位之價格以擴充 差額,且計入4個車位之計算亦與系爭協議書記載相違,至 無足採。
㈦並聲明:
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利之判決,願以現金或銀行無記名可轉讓定存單供擔 保,請准宣告免為假執行。




三、兩造不爭執事項:
㈠原告為奕行公司之負責人及奕銘公司之實際負責人。奕行公 司與奕銘公司為系爭土地之所有權人,於94年間,該二公司 與昌軒公司就上開土地協議進行合建開發。97年遠雄人壽之 董事長為遠雄建設公司,被告為遠雄建設公司指派之法人。 97年6月9日兩造間簽訂系爭協議書。遠雄人壽公司並於97年 7月18日、同年月25日就系爭土地及其上擬興建之商業辦公 大樓即系爭大樓分別與昌軒公司、奕行公司及奕銘公司簽訂 不動產買賣契約書,購買上開三家公司就前述合建開發完成 後分得之土地及建物,購買土地及建物之總價金為129億元 等情,有董事、監察人、經理人及大股東持股餘額彙總表、 遠雄人壽保險事業股份有限公司97年及96年12月31日資產負 債表、系爭協議書、97年7月18日遠雄人壽公司與昌軒公司 間之不動產買賣契約、97年7月25日遠雄人壽公司與奕行公 司間之不動產買賣契約、97年7月25日遠雄人壽公司與奕銘 公司間之不動產買賣契約等件在卷可稽(見本院卷一第10至 12頁、第13頁、第14至16頁、第17至19頁、第20至22頁)。 ㈡又兩造於101年7月17日在臺北喜來登飯店會面餐敘,原告並 錄有該次會面餐敘之談話內容,而談話內容譯文如被告所提 之民事答辯五狀所附附表二「實際語意譯文」所載,除其中 「你就照市價賣我」應更正為「你就照你的市價賣我」,及 「現在也不知道」應更正為「我現在也不知道」、「你去看 現場」下應增加「真的很漂亮」、「臺灣金級」應更正為「 林口,臺灣金級」乙節,有101年7月17日錄音光碟及譯文、 答辯五狀所附附表二、本院勘驗筆錄等件在卷可稽(見本院 卷一第95頁、卷二第35至38頁)。
㈢系爭大樓於101年11月26日興建完成,由遠雄人壽公司辦理 第一次建物保存登記,於102年4月12日,遠雄人壽公司與海 達公司間,就系爭10樓建物面積153.88坪,及該建物地下三 層編號101及102號之停車位等不動產成立買賣契約,買賣價 金以建物每坪185萬元,停車位每個375萬元計算之。同日原 告、海達公司及遠雄人壽公司簽訂系爭買回協議書,約定日 後原告、海達公司如欲將上開建物出售、移轉予任何第三人 時,遠雄人壽公司有以當初出售予原告、海達公司之價格, 優先購買上開不動產之權利。兩造、海達公司並於102年6月 5 日就系爭10樓之1建物及停車位1個簽訂協議書,約定雙方 同意最遲於103年上半年,在符合主管機關相關法令下,雙 方共同簽立不動產買賣契約。其後海達公司於103年5月16日 向遠雄人壽公司買受系爭10樓之1建物面積147.96坪,及地 下三層編號95及96號之停車位,價金以建物每坪185萬元,



停車位每個375萬元計算之不動產買賣契約等節,有102年4 月12日遠雄人壽公司與海達公司間之不動產買賣契約、系爭 買回協議書、102年6月5日協議書、103年5月16日不動產買 賣契約書、臺北市政府都市發展局101使字第345號使用執照 存根等件附卷可憑(見本院卷一第23至25頁、第26頁、第27 頁、第28至30頁、第71頁)。
㈣原告於103年11月12日委由律師對被告寄發臺北信維郵局第1 3967號存證信函,請求被告依系爭協議書給付系爭10樓建物 及系爭10樓之1建物其中200坪關於交易價格與建物成本間之 差價2億2,148萬元,並於103年11月13日送達於被告。被告 並於103年12月2日委由律師寄發臺北市府郵局第930號存證 信函予原告,表明原告上開來函所稱與事實不符,礙難給付 「差價」乙節,有臺北信維郵局第13967號存證信函及回執 、臺北市府郵局第930號存證信函等件在卷可按(見本院卷 一第31至32頁背面)。
㈤依遠雄人壽公司102年及101年12月31日財務報告第137頁記 載系爭10樓建物之帳面價值為1億2,743萬6,000元,處分利 益為1億6,099萬6,000元(以上數額均含計土地在內)。103 年及102年6月30日財務報告第95頁記載系爭10樓之1建物之 帳面價值為1億2,165萬8,000元,處分利益為1億5,595萬2,0 00元等情,有遠雄人壽公司102年及101年12月31日財務報告 、103年及102年6月30日財務季報告等件附卷可憑(見本院 卷一第36頁、第38頁背面)。
㈥上開㈠至㈤並為兩造所不爭執,堪信屬實。
四、原告主張兩造於97年6月9日簽訂系爭協議書,並約定系爭土 地上興建建築物並取得所有權後六個月,原告得向被告購買 系爭大樓之部分建物及持分土地,建物面積以200坪、車位3 個(含公共設施)為限,購買價格以建物成本價格加計稅費 、移轉費用後計算之。嗣系爭大樓於101年11月26日興建完 成,並由遠雄人壽公司辦理第一次保存登記。原告為確認被 告是否遵循系爭協議書內容如期履約,於101年7月17日與被 告見面餐敘,兩造間並達成共識,均同意全部按「市價」與 遠雄人壽公司交易,差價部分另以其他方式補償。並由遠雄 人壽公司與原告實質控制之公司即海達公司簽訂第一次及第 二次買賣契約。然其後兩造就第一次及第二次買賣契約買受 房地其中200坪市價與建物成本間之差價部分如何補償進行 磋商,被告竟虛列建物成本而壓低差價數額,並藉口手頭欠 缺現金,擬改以訴外人遠雄建設公司所有位於新北市沚止區 之建物折讓價格轉售予原告,再由遠雄建設公司代為銷售後 ,以折讓之價差抵償被告應補償原告之差價,惟為原告所拒



,不得已於103年11月12日委託律師發函催告被告應於函至7 日內補償差價,經被告於103年11月13日收受後,仍置之不 理,拒不清償等語,惟為被告所否認,並執前詞為辯。是本 件應審酌者為:㈠系爭協議書是否為兩造間所成立之不動產 買賣契約?系爭協議書第1條之文字記載之真意為何?㈡原 告提出之系爭錄音光碟有無證據能力?㈢系爭錄音光碟之談 話內容是否為兩造間之補償差價之口頭協議?㈣原告依系爭 協議書及系爭錄音光碟之談話內容,請求被告給付系爭10樓 建物及系爭10樓之1建物其中200坪交易價格與建物成本之差 價,有無理由?如有,被告應給付之差價數額為若干及如何 計算?經查:
㈠系爭協議書是否為兩造間所成立之不動產買賣契約?系爭協 議書第1條之文字記載之真意為何?
⒈按當事人互相表示意思一致者,無論其為明示或默示,契約 即為成立,民法第153條定有明文。故當事人意思表示不一 致者,契約即無從成立。是當事人締結不動產買賣之債權契 約,固非要式行為,惟對於契約必要之點意思必須一致,買 賣契約以價金及標的物為其要素,價金及標的物,自屬買賣 契約必要之點,茍當事人對此兩者意思未能一致,其契約即 難謂已成立,最高法院著有40年台上字第1482號判例可資參

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參考資料
(原名寶華商業銀行股份有限公司) , 台灣公司情報網
遠雄建設股份有限公司 , 台灣公司情報網
昌軒建設股份有限公司 , 台灣公司情報網
奕銘投資股份有限公司 , 台灣公司情報網
奕行投資股份有限公司 , 台灣公司情報網