臺灣臺北地方法院民事判決 104年度訴字第4308號
原 告 林貴清
訴訟代理人 潘永芳律師
被 告 李達志
訴訟代理人 李建民律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國105年11月18日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將所有門牌號碼新北市○○區○○路○段○○○○號房屋占有同區陽光段八六九地號土地如附圖A、B部分所示各三○點三八平方公尺、二點四六平方公尺，共三二點八四平方公尺部分拆除，將該部分土地返還原告及其他共有人。
被告應給付原告新臺幣參拾伍萬肆仟陸佰柒拾元，及自民國一百零五年三月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告應自民國一百零四年十一月一日起至返還上開土地為止，按年給付原告新臺幣柒萬零玖佰參拾肆元。
訴訟費用除撤回部分外，由被告負擔。
本判決主文第一、二項於原告各以新臺幣肆拾貳萬壹仟元、新臺幣壹拾壹萬玖仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如各以新臺幣壹佰貳拾陸萬壹仟零伍拾陸元、新臺幣參拾伍萬肆仟陸佰柒拾元為原告供擔保後，得免為假執行。
本判決主文第三項於各給付期屆至時，由原告各以新臺幣貳萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如各以新臺幣柒萬零玖佰參拾肆元為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
查原告起訴時原列李欽一為被告，依民法第767條第1項、侵權 行為及不當得利之法律關係，請求其將占用原告所有土地之房 屋拆除，返還土地與原告，並給付新臺幣（下同）38萬4000元 及自民國（以下除載明為明治時期外，均同）104年11月1日起 至返還土地止，每年給付7萬6800元損害金與原告（見本院卷 第4至5頁）。嗣原告本於所有土地遭占用之同一事實，追加後 述房屋事實上處分權人李達志為被告（見本院卷第81頁反面） 及民法第821條規定為請求權基礎（見本院卷第212頁），變更 上開聲明為請求被告返還占有土地與原告及其他共有人，並擴 張、減縮上開請求金額如後述聲明所載（見本院卷第82頁）， 另撤回對李欽一之訴（見本院卷第112頁），依民事訴訟法第 255條第1項第2、3款規定，自應准許。
原告主張：原告乃新北市○○區○○段000地號土地（重測前 為同區安坑段下城小段36地號土地，下稱系爭土地）共有人之 一，詎李欽一未經系爭土地所有權人同意，在系爭土地上興建
門牌號碼同區安康路1段206號違章房屋（下稱系爭房屋），嗣 將系爭房屋之事實上處分權讓與被告。被告以系爭房屋占有系 爭土地如附圖（下同）所示A、B部分各30.38、2.46平方公尺 ，共32.84平方公尺，乃無權占有，並因此取得相當於租金之 利益，致原告受有損害，爰依民法第767條第1項、第821條、 第179條及第184條提起本訴等語。並聲明：㈠被告應將系爭房 屋A、B部分拆除，將該部分土地返還原告及其他共有人。㈡被 告應給付原告35萬4670元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按年息5％計算之利息。㈢被告應自104年11月1日起至 返還土地為止，按年給付原告7萬934元。㈣願供擔保為假執行 。
被告則以：系爭土地原為訴外人乃圡所有，嗣乃圡於明治36年 11月12日贈與應有部分二分之一與訴外人乃塗員，直至35年總 登記時，系爭土地均登記為訴外人乃圡及乃塗員共有。然地政 機關於68年1月5日為分割轉載登記時，將乃圡誤載為乃玉，乃 玉不因此錯誤登記而取得系爭土地應有部分所有權，原告亦無 從因繼承乃玉而依103年2月17日完成之系爭土地繼承登記，遂 主張為系爭土地共有人而提起本訴。縱認原告為系爭土地共有 人，因訴外人即被告之祖母李香與乃圡約定，由李香代繳系爭 土地稅金以代租金，而成立租地建屋契約（下稱系爭契約）， 李香因此在系爭土地上興建草房。該草房由訴外人李香女婿之 林添盛取得後改建，再讓與被告之父李欽一。李欽一於78年間 藉道路拓寬，將該屋重新起造而建成系爭房屋，繼而將系爭房 屋之事實上處分權讓與被告，系爭契約隨上開房屋所有權之移 轉而由被告受讓。因乃塗員取得系爭土地應有部分乃受贈自乃 圡，而乃塗員乃原告之先祖，依民法第425條規定，原告自受 系爭契約拘束，被告以系爭房屋A、B部分占用系爭土地自屬有 權占有等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行聲請均駁回。 ㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。
查系爭土地上原有李香興建之草房，李香將該草房讓與女婿林 添盛，由林添盛改建後再讓與李欽一。李欽一於78年間將該屋 拆除後，重新起造而建成系爭房屋，繼而將系爭房屋之事實上 處分權讓與被告等情，為兩造所不爭執（見本院卷第112頁反 面）。次查，系爭房屋共有四層樓，現由被告出租訴外人劉世 平經營捷傳電腦使用，每月租金1萬8000元。系爭房屋中A、B 部分占有系爭土地各30.38、2.46平方公尺，共32.84平方公尺 ，經本院會同新北市新店地政事務所測量人員於105年1月12日 勘驗屬實，製有勘驗測量筆錄、附圖（見本院卷第40至41、45 之1頁），並有租賃契約、現場照片在卷可證（見本院卷第8、 64至67頁），堪信為真。
按不動產登記係由國家機關作成，其真實之外觀強度極高，本 應確保其登記之公示性，將登記事項賦與絕對真實之公信力， 故土地法第43條明定，依土地法所為之登記，有絕對效力。而 民法第759條之1第1項亦明定不動產物權經登記者，推定登記 權利人適法有此權利。查系爭土地自103年間起登記為原告及 訴外人周魁英共有，應有部分各二分之一，有土地登記謄本附 卷供參（見本院卷第85頁），依上規定，自應認原告對系爭土 地有上開應有部分之所有權。被告固辯稱地政機關於68年1月5 日為系爭土地之分割轉載登記時，將自明治時代即登記為所有 權人之乃圡誤載為乃玉，原告後續取得系爭土地應有部分，係 以乃玉繼承人之身分辦理繼承登記，自無從主張為系爭土地之 真正所有權人等語。惟查，系爭土地原登記為乃圡員所有，明 治36年11月12日因所有權人姓名變更而登記為乃圡所有。乃圡 於同日將部分應有部分贈與乃塗員。於35年總登記時，系爭土 地登記為乃圡及乃塗員共有。然68年1月5日系爭土地分割出36 -1地號，繼於78年8月15日合併時，系爭土地係登記乃玉有應 有部分二分之一，而與乃塗員共有系爭土地，有日據時代之土 地臺帳、土地登記簿及土地登記查詢畫面在卷可參（見本院卷 第107至108、177至178頁），惟乃塗員始終為系爭土地共有人 之一。次查，乃塗員收養乃玉為養女，乃玉為訴外人林呈輝之 妻，冠夫姓為林氏乃玉。林呈輝及乃玉收養訴外人林文通為子 ，原告則為林文通之子。原告於103年1月13日除以林氏乃玉之 繼承人身分外，復以乃塗員繼承人之身分，而申辦系爭土地之 繼承登記，於同年2月17日登記完竣等情，有繼承系統表、林 文通除戶謄本及除戶戶籍簿冊記事資料「新增」專用頁、林呈 輝全戶之日據時代戶籍冊簿、原告戶籍謄本、土地登記申請書 、登記清冊、異動索引在卷可稽（見本院卷第86、96至98、 129至133、140、143、184至186頁），堪認原告可本於繼承乃 塗員而取得系爭土地應有部分所有權，則依首揭規定，應認原 告可依登記而適法主張系爭土地共有人之權利，被告上開所辯 無從推翻原告就系爭土地適法取得所有權。
被告另辯稱被告祖母李香與系爭土地真正所有權人乃圡間，存 有以代繳稅金抵繳租地建屋使用租金之系爭契約。而李香基於 系爭契約而興建之草房，輾轉經林添盛、被告之父李欽一改建 、重建而現以系爭房屋之形式存在，並由被告取得事實上處分 權，被告自得依系爭契約對原告主張有權占有，並提出地價稅 單為證（見本院卷第55至58頁）。惟查，上開地價稅單固記載 系爭土地之納稅義務人為乃圡，惟以林添盛為管理人。而系爭 土地歷年地價稅檔存資料，亦無見有李香本於使用人或管理人 而代繳地價稅之紀錄，有新北市政府捐稽徵處新店分處105年2
月26日函及所附土地卡附卷可參（見本院卷第73至74頁）。加 以，李欽一於原告提告其竊佔系爭土地之臺灣臺北地方法院檢 察署103年度偵字第17010號案件警詢、偵查中陳稱：伊認為李 香與乃圡雙方接洽有口頭租賃關係。伊不知李香如何跟乃圡接 洽，可能有說好幫乃圡繳稅抵租金，使用這塊土地等語，有警 詢、偵查筆錄可憑（見上開偵查案卷第3、21頁），復經本院 調取上開偵查案卷核閱屬實，則被告所指系爭契約及其內容， 無非出於李欽一之推測。縱李香確曾以代繳地價稅為代價而取 得乃圡同意其使用系爭土地，難以此逕謂二人合意之內容僅有 租地建屋一途，且未訂有任何期限。況租用土地用以興建房屋 ，本質上即以預設長期使用土地為其契約目的，被告辯稱李香 以地價稅抵償租金一節，難認其所支付之對價與土地之使用間 可得均衡。準此，被告辯稱李香與乃圡間存有系爭契約，自不 足採。綜上，被告不能證明其就系爭土地有合法占有之權源， 則原告主張被告乃無權占有，自屬可採。因而原告依民法第76 7條第1項、第821條規定，請求被告將系爭房屋占有系爭土地 之A、B部分拆除，將該部分土地返還原告及其他共有人，為有 理由。
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 ，民法第179條定有明文。又無權占有他人土地，可能受有相 當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第 1695號判例要旨參照）。又請求將來給付之訴，以有預為請求 之必要者為限，得提起之，民事訴訟法第246條定有明文。查 被告無權占有系爭土地，依上規定及說明，自受有相當於租金 之利益，致原告受有損害，且迄今仍無拆除系爭房屋占有系爭 土地之A、B部分而返還土地之意，顯有繼續占用之虞，原告自 有預為請求之必要。次按，建築房屋之基地租金，依土地法第 105條準用同法第97條規定，以不超過該土地申報價額年息10 ％為限。查被告無權占有系爭土地之上開部分，其利用型態與 租用基地為建築使用相類，自可參照前開規定，計算被告因占 用所受不當得利數額。又按，土地法第97條第1項限制租金之 規定，僅限城市地方供居住使用。如供營業使用，承租人得營 商而享商業上特殊利益，非一般居住使用可比，所約定租金自 不受此一規定限制（最高法院94年度第2次民事庭會議決議參 照）。查被告係將系爭房屋出租劉世平營商使用，並每月收取 租金1萬8000元，依上說明，則於計算被告因占有所得不當得 利本不受上開規定之限制，自可認被告受有相當於向第三人收 取租金數額之不當得利。而被告因出租系爭房屋，一年收取租 金達21萬6000元（計算式：18000×12＝216000）。是以，原 告主張以105年1月系爭土地公告現值4萬3200元（見本院卷第
85頁）之年息10％，按原告所有應有部分比例，請求被告自 104年11月1日起至被告返還上開占用範圍之系爭土地為止，每 年給付原告不當得利為7萬934元（計算式：43200×32.84平方 公尺×10％×1/2＝70934，元以下四捨五入），及自104年10 月28日起訴（見本院卷第4頁）後之同年月30日回溯五年間， 共35萬4670元（計算式：70934×5＝354670）之不當得利，均 在被告可收取之上開租金範圍內，應屬有據。至原告其餘依侵 權行為法律關係之請求權基礎，因屬擇一競合關係，本院無庸 再為論述，附此敘明。
綜上所述，原告依民法第767條第1項規定、第821條規定，請 求被告將系爭房屋占有系爭土地之A、B部分拆除，將該部分土 地返還原告及其他共有人，並依民法第179條之規定，請求被 告給付原告35萬4670元及自起訴狀繕本送達翌日即105年3月30 日（見本院卷第101至102頁）起至清償日止，按年息5％計算 之利息，合於民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203 條規定，暨自104年11月1日起至返還上開土地為止，按年給付 原告7萬934元，為有理由。又兩造陳明願供擔保以代釋明，聲 請宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔 保金額予以宣告。
本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所 提證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一詳予論駁，併此敘明。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 11 月 25 日
民事第五庭 審判長法 官 姜悌文
法 官 吳佳樺
法 官 李陸華
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 11 月 25 日
書記官 謝達人