臺灣臺北地方法院民事判決 101年度重訴字第513號
原 告 陳順勝
訴訟代理人 洪士棻律師
林玲玉律師
被 告 高介立
訴訟代理人 侯雪芬律師
複代理人 劉曉璇
被 告 台灣土地銀行股份有限公司
法定代理人 王耀興
訴訟代理人 洪三超
張文揚
梁菁芝
邵敏琪
上列當事人間請求履行買賣契約事件，本院於民國105年11月3日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國96年10月31日與高龍堂簽訂土地買賣 協議書（下稱系爭買賣協議），約定原告願以新臺幣（下同 ）68,131,800元向高龍堂購買附表編號1、2所示土地，原告 復於97年3月14日與高龍堂簽訂土地買賣契約書（下稱系爭 買賣契約），約定原告願以124,392,000元向高龍堂購買附 表編號3所示土地。系爭買賣契約第3條約定尾款87,074,400 元俟他共有人整合完成或談妥合建時原告即依序支付之，故 於原告給付高龍堂價金104,449,400元後【68,131,800（附 表編號1、2所示土地款）＋124,392,000（附表編號3所示土 地款）－100萬（原告已付定金）－87,074,400（尾款）＝ 104,449,400】，高龍堂即應將附表編號1至3所示土地所有 權移轉登記予原告。高龍堂於97年12月26日中風昏迷，於98 年1月9日過世，被告高介立為高龍堂之繼承人。另高龍堂於 簽訂系爭買賣契約前，將附表編號3所示土地信託登記予被 告台灣土地銀行股份有限公司（下稱土地銀行），高龍堂、 華豐建設開發股份有限公司（下稱華豐公司）及被告土地銀 行簽訂之信託契約書（下稱系爭信託契約）第3條第1項前段 約定：「本契約之存續期間自本契約簽署完成日起至104年 12月31日止」，故系爭信託契約已因存續期間屆滿而消滅， 信託關係消滅後，信託財產應歸屬受益人即高龍堂之繼承人 被告高介立，被告高介立應偕同被告土地銀行辦理塗銷信託
登記，但被告高介立怠於行使權利，原告得代位行使權利， 爰依民法第242條、第348條、信託法第65條、土地登記規則 第128條規定，提起本件訴訟。並聲明：被告高介立於原告 給付104,449,400元後：⑴被告土地銀行應將附表編號3所示 土地，信託人為高龍堂，以信託為原因所為之所有權移轉登 記予以塗銷。⑵被告高介立應於被告土地銀行辦理前項所示 信託塗銷登記同時辦理繼承登記後，將所有權移轉登記予原 告。⑶被告高介立應就附表編號1、2所示土地辦理繼承登記 後，將所有權移轉登記予原告。
二、被告高介立以：系爭買賣協議及系爭買賣契約之總價合計高 達192,523,800元，但高龍堂在系爭買賣協議未收取任何款 項，系爭買賣契約也只收取原告100萬元定金，違背經驗法 則，高龍堂在世時亦從未告知被告高介立系爭買賣協議及系 爭買賣契約之存在，系爭買賣協議及系爭買賣契約之真正顯 有可疑。系爭買賣協議第5條約定：「雙方在正式簽約（高 黃美玉、景山開發公司都在場時），合約價金為每坪玖拾萬 元稅外。餘款私下追補至每坪壹佰參拾萬元整」，是系爭買 賣協議並非雙方議定之正式合約，至多僅為預約，且預設條 件即高黃美玉、景山開發公司若未到場，亦無簽立本約之必 要。又被告高介立於98年12月25日發函要求原告澄清系爭買 賣協議及系爭買賣契約之真正性，並要求依約給付3成價款 ，原告先主張獲贈3分之1遺產，後主張同時履行抗辯，連定 金部分均未給付，被告高介立業於99年1月12日依民法第254 條規定解除系爭買賣協議及系爭買賣契約。另由系爭信託契 約第3條第1項後段約定，可證信託存續期間尚未屆至，附表 編號3所示土地之信託登記無法塗銷，系爭買賣契約有給付 不能情形等語置辯。並聲明：如主文第1項所示。 被告土地銀行則以：高龍堂及華豐公司為土地分割及合作興 建住宅大樓能順利完工交屋，於94年12月20日與被告土地銀 行簽訂系爭信託契約，高龍堂已於95年1月4日將附表編號3 所示土地信託移轉被告土地銀行，華豐公司於104年12月9日 提出信託契約延展申請書，被告土地銀行同意辦理延長信託 期限至109年12月31日。另依土地登記規則第128條規定，受 託人沒有單獨向地政機關辦理塗銷信託登記之權限，被告土 地銀行無從單獨返還信託財產予被告高介立等語，資為抗辯 。並聲明：如主文第1項所示。
三、兩造不爭執之事實：
㈠高龍堂、華豐公司於94年12月20日與被告土地銀行簽訂系爭 信託契約，高龍堂於95年1月4日將附表編號3所示土地信託 移轉被告土地銀行，並有系爭信託契約、土地登記謄本可證
（見卷㈠第228至237頁、卷㈡第87、88頁）。 ㈡原告於97年3月間給付100萬元予高龍堂，並有聯邦商業銀行 函暨所附支票可證（見卷㈠第131至133頁）。 ㈢高龍堂於98年1月9日過世，被告高介立為高龍堂之繼承人， 並有戶籍謄本、繼承系統表可證（見卷㈠第63至65頁）四、得心證之理由：
㈠系爭買賣協議、系爭買賣契約是否為真正？
⒈按私文書經本人或其代理人簽名、蓋章者，推定為真正，民 事訴訟法第358條定有明文。又印章由自己蓋用，或由有權 使用之人蓋用為常態，由無權使用之人蓋用為變態，故主張 變態事實之當事人，應就此有利於己之事實負舉證責任（最 高法院103年度台上字第1112號判決參照）。 ⒉經查，系爭買賣契約上高龍堂之印文（見卷㈠第20、22頁） ，經核與臺北市文山區戶政事務所101年8月6日北市文戶資 字第10130832000號函所附印鑑變更登記申請書上高龍堂之 印鑑印文相符（見卷㈠第100-4頁），依上規定，應推定系 爭買賣契約為真正，被告高介立雖否認系爭買賣契約之真正 ，但未提出高龍堂印鑑章係遭無權使用人蓋用之反證，是系 爭買賣契約為真正乙節，當可認定。
⒊再者，系爭買賣協議上「高龍堂」之簽名（見卷㈠第14頁） ，經與足認為真正之前揭印鑑變更登記申請書（見卷㈠第10 0-4頁）、系爭買賣契約（見卷㈠第22頁）上「高龍堂」之 簽名相比對，其特徵、筆順、筆勢、神韻、轉折、勾勒方式 大致相似，堪認係同一人書寫。況且，依被告高介立委託侯 雪芬律師出具之存證信函內容（見卷㈠第75頁），被告高介 立於高龍堂過世後，在高龍堂遺物中尋得系爭買賣協議，衡 情高龍堂應無保管他人偽造文件之理。至被告高介立雖以高 龍堂在系爭買賣協議未收取任何款項，系爭買賣契約也只收 取原告100萬元定金，違背經驗法則，高龍堂在世時亦從未 告知被告高介立系爭買賣協議及系爭買賣契約之存在等語置 辯，惟均屬臆測之詞，尚難採信。本院綜合上情，足認系爭 買賣協議亦為真正。
㈡系爭買賣協議是否為預約？
⒈次按所謂預約乃約定將來訂立一定契約（本約）之契約（最 高法院97年度台上字第945號判決參照）。預約與本約兩者 異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之 義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，又買賣預約，非 不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之 張本，但不能因此即認買賣本約業已成立（最高法院61年台 上字第964號判例參照）。
⒉系爭買賣協議第5條約定：「雙方在正式簽約（高黃美玉、 景山開發公司都在場時），合約價金為每坪玖拾萬元稅外。 餘款私下追補至每坪壹佰參拾萬元整」（見卷㈠第13頁）， 由文義以觀，原告與高龍堂固簽訂系爭買賣協議，但其後還 有一「正式簽約」，而在「正式簽約」時，高黃美玉、景山 開發公司均會在場，「正式簽約」就附表編號1、2所示土地 之買賣價金為每坪90萬元稅外，但原告與高龍堂私下則會將 買賣價金追補至每坪130萬元。再者，系爭買賣協議第6條約 定：「付款方式為銀行信託付款。簽約用印支付三成金額， 土地增值稅單下來後支付五成金額…」（見卷㈠第14頁）， 然原告與高龍堂於96年10月31日簽訂系爭買賣協議時及其後 ，原告並未有何「支付三成金額」之舉，益徵簽訂系爭買賣 協議後仍有一「正式簽約」，而在該「正式簽約用印」時， 原告始須依上約定支付3成買賣價金。此外，系爭買賣協議 之名稱為「土地買賣協議書」，亦與一般土地買賣之契約名 稱為「土地買賣契約書」等字樣有異。綜上，系爭買賣協議 乃約定將來訂立一定契約（即「正式簽約」）之契約，性質 上為預約，當甚明確。原告徒以其與高龍堂於簽訂系爭買賣 協議時已就必要之點（買賣標的坐落所在、標的價額、付款 方法等）達成合意，主張系爭買賣協議為買賣契約之本約， 並非可採。
㈢被告高介立是否已解除系爭買賣協議、系爭買賣契約？ ⒈再按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期 限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法 第254條著有規定。
⒉被告高介立辯稱：其於98年12月25日發函要求原告澄清系爭 買賣協議及系爭買賣契約之真正性，並依約給付3成價款， 原告未給付，其已於99年1月12日依民法第254條規定解除系 爭買賣協議及系爭買賣契約等語。經查，系爭買賣契約第3 條第1項約定：「本契約成立時，甲方（即原告）應付給乙 方（即高龍堂）貳仟萬元整。（含定金）惟本約另有約定時 以附註為準。雙方蓋竣移轉過戶書表文件，並交與地政士辦 理產權移轉相關手續」，第3條第2項約定：「俟補足買賣總 額之30％（37,317,600）叁仟柒佰叁拾壹萬柒仟陸佰元，乙 方應交付印鑑證明，授權黎秀美地政士辦理產權移轉」（見 卷㈠第20頁），證人黎秀美（辦理系爭買賣契約之地政士） 並到庭結證稱：「（契約第3條第1款『蓋竣移轉過戶相關書 表文件』為何？付款流程為何？）此書表文件包含處理信託 契約之相關資料、公契、所有權狀等。辦理完前述程序之後 才進入第二期付款。第二期付款之意思係原告先成就補足契
約所示之價金之後，高龍堂再提印鑑證明，由我去辦理過戶 事宜」、「（雙方究竟要處理何種事項才能進入第二期付款 ？）如信託無法解除，則高龍堂無法移轉該土地，所以必須 要處理信託契約後才能進入第二期付款。本件因為土地尚在 信託中，故簽約當時賣方無法提供土地所有權狀」等語明確 （見卷㈠第147頁反面、第149頁正、反面），另考諸系爭買 賣契約第6條亦有明定（見卷㈠第21頁），原告應負責處理 高龍堂與華豐公司所簽訂土地合建契約書之解約事宜及塗銷 附表編號3所示土地之信託登記事宜，是證人黎秀美所稱原 告必須處理系爭信託契約後，才會進入第二期付款等語，應 堪採信。但原告迄未處理系爭信託契約事宜，故於98年12月 間，系爭買賣契約尚未進入所謂第二期付款階段，被告高介 立發函要求原告給付系爭買賣契約3成價款，並進而依民法 第254條規定解除系爭買賣契約，即無所憑。再者，系爭買 賣協議為預約，業如前段所述，被告高介立僅得請求原告履 行訂立本約之義務，無從逕依預定之本約內容請求履行，是 被告高介立發函要求原告給付系爭買賣協議3成價款，並進 而依民法第254條規定解除系爭買賣協議，亦乏所據。準此 ，系爭買賣協議、系爭買賣契約並未經被告高介立合法解除 ，足當認定。
㈣系爭信託關係是否業已消滅？
⒈系爭信託契約第3條第1項約定：「本契約之存續期間自本契 約簽署完成日起至104年12月31日止；或至本專案建物完工 辦妥所有權第一次登記及追加設定抵押權予融資銀行時止」 ，第3條第2項約定：「信託存續期間如因工程施工需要延長 本契約之期間，得經立約人全體書面同意延長本契約」（見 卷㈠第229頁）。
⒉原告主張：依系爭信託契約第3條第1項前段約定：「本契約 之存續期間自本契約簽署完成日起至104年12月31日止」， 可認系爭信託契約已因存續期間屆滿而消滅等語。惟查，自 系爭信託契約第3條第1項後段約定文義，可認系爭信託契約 之存續期間亦得至專案建物完工辦妥所有權第一次登記及追 加設定抵押權予融資銀行時為止，本件尚未出現「專案建物 完工辦妥所有權第一次登記及追加設定抵押權予融資銀行」 情事，即難認系爭信託契約業因存續期間屆滿而消滅。況且 ，華豐公司已於104年12月9日向被告土地銀行申請延長系爭 信託契約期間至109年12月31日，被告土地銀行並於104年12 月24日發函表示同意，有申請書、被告土地銀行書函在卷可 稽（見卷㈡第100、101頁），此固未符合系爭信託契約第3 條第2項所定「立約人全體書面同意」之要件，但被告高介
立得知上情後並未為反對之表示，且在本件仍為系爭信託關 係並未消滅之抗辯，足認系爭信託契約當事人華豐公司、被 告高介立、土地銀行均認定系爭信託契約仍為存續，並未依 系爭信託契約第3條第1項前段約定於104年12月31日即告終 止，則依系爭信託契約第3條第1項後段約定之旨，自無不可 ，故系爭信託關係並未消滅乙節，亦堪認定。
五、綜上所述，系爭買賣協議、系爭買賣契約均為真正，且未經 被告高介立合法解除，又系爭買賣協議為預約，原告僅得請 求被告高介立訂立本約，不能逕請求被告高介立將附表編號 1、2所示土地辦理繼承登記後，將所有權移轉登記予原告， 另高龍堂前將附表編號3所示土地信託移轉至被告土地銀行 名下，系爭信託關係既未消滅，原告無從代位被告高介立請 求被告土地銀行將以信託為原因所為之所有權移轉登記予以 塗銷，並請求被告高介立就附表編號3所示土地辦理繼承登 記後，將所有權移轉登記予原告。從而，原告依民法第242 條、第348條、信託法第65條、土地登記規則第128條規定， 請求被告高介立於原告給付104,449,400元後：⑴被告土地 銀行應將附表編號3所示土地，信託人為高龍堂，以信託為 原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。⑵被告高介立應於被 告土地銀行辦理前項所示信託塗銷登記同時辦理繼承登記後 ，將所有權移轉登記予原告。⑶被告高介立應就附表編號1 、2所示土地辦理繼承登記後，將所有權移轉登記予原告， 為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證 據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明 。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由。依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 105 年 11 月 25 日
民事第七庭法 官 張文毓
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 11 月 25 日
書記官 官逸嫻
附表：
⒈臺北市○○區○○段○○段00000地號土地，權利範圍10000分 之1602
⒉臺北市○○區○○段○○段00000地號土地，權利範圍10000分
之1602
⒊臺北市○○區○○段○○段000地號土地，權利範圍300000分 之98005
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