臺灣臺中地方法院民事判決 105年度訴字第395號
原 告 彭宥筑
訴訟代理人 陳俊良
被 告 劉碧顯
上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國105年10月5日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：
一、先位之訴部分：
（一）鈞院101年度司執字第133462號清償債務強制執行事件， 於民國102年間公開拍賣坐落臺中市○○區○○段000地號 土地（權利範圍全部，下稱系爭土地），由原告得標買受 ，並於102年9月24日辦妥登記。
（二）坐落系爭土地上如附圖所示編號B部分面積46.09平方公尺 磚造建物及編號C部分面積16.34平方公尺鐵皮建物，係門 牌號碼臺中市○○區○○路000巷00號未辦保存登記建物 （下稱系爭建物），現由被告居住使用中，被告無使用系 爭土地之權源，即屬無權占用，爰依民法第767條及第184 條第1項前段規定，請求被告拆除系爭建物，並將土地返 還予原告，為此提起先位之訴等語。
（三）並聲明：1.被告應將坐落系爭土地上如附圖所示編號B部 分面積46.09平方公尺磚造建物及編號C部分面積16.34平 方公尺鐵皮建物拆除，將土地返還予原告。2.願供擔保， 請准宣告假執行。
二、備位之訴部分：
（一）系爭建物坐落在系爭土地上，並由被告居住使用中，被告 因此占用系爭土地而獲得相當於租金之利益，致使原告不 能使用系爭土地，而系爭土地附近交通便利，鄰近亞洲大 學及味全公司，生活機能齊全，附近租金行情約每月新臺 幣（下同）2萬元，爰依民法第179條及第184條第1項前段 規定，請求被告按月給付原告賠償金1萬元，為此提起備 位之訴等語。
（二）並聲明：被告應自103年4月30日起至返還系爭土地之日止 ，按月給付原告1萬元。
貳、被告則以：系爭土地於拍賣前原屬被告之兄劉連富所有，系 爭建物則係由被告之父劉新明出資興建，嗣劉新明於76年12 月26日過世後，系爭建物乃由劉連富繼承，目前由被告居住
使用等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
參、本院之判斷：
一、先位之訴部分：
（一）按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責 任；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還 之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有 權之虞者，得請求防止之。前項規定，於所有權以外之物 權，準用之，民法第184條第1項前段、第767條固然分別 定有明文。惟按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而 僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同 時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓 與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用 期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限 制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法 院定之，民法第425條之1定有明文，及其立法理由：「一 、本條新增。二、僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人， 或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解 ，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼 續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質， 當屬租賃。為杜爭議並期明確，明定當事人間在房屋得使 用期限內，除有反證外，推定有租賃關係，其期限不受第 四百四十九條第一項二十年之限制。爰增訂第一項。三、 前項情形，其租金數額本於契約自由原則，宜由當事人協 議定之。如不能協議時，始得請求法院裁判之。爰增訂第 二項。」等語。復按土地與房屋為各別之不動產，各得單 獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而 存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房 屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間 雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真 意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默 許房屋承買人繼續使用土地（最高法院48年臺上字第1457 號民事判例意旨參照）。是以，民法第425條之1規範意旨 係認土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的 ，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，如土地及 房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應 推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，以保護房 屋既得之使用權。
（二）經查，訴外人元大國際資產管理股份有限公司於101年間 持臺灣桃園地方法院91年度執字第11117號債權憑證，聲 請拍賣訴外人劉連富所有系爭土地，經本院民事執行處以
101年度司執字第133462號受理在案，並委託台灣金融資 產服務股份有限公司中部分公司公開拍賣系爭土地，於 102年8月13日由原告得標買受並繳足全部價金，本院民事 執行處已於同年8月27日發給原告不動產權利移轉證書等 情，業經本院依職權調閱本院101年度司執字第133462號 執行卷宗核閱屬實，並為兩造所不爭執，自堪信為真實。 且系爭土地於102年9月24日以拍賣為原因，移轉登記於原 告名下乙節，亦有土地登記謄本在卷可稽（見本院卷第45 頁），並為兩造所不爭執，自堪信為真實。
（三）復查，門牌號碼臺中市○○區○○路000巷00號建物（即 系爭建物）占用系爭土地如附圖所示編號B部分面積46.09 平方公尺及編號C部分面積16.34平方公尺等情，業經本院 於105年7月14日至系爭土地現場勘驗明確，並囑託臺中市 大里地政事務所派員會同測量，有勘驗筆錄、現場照片及 臺中市○里地○○○○於000○0○00○○里地○○○0000 000000號函檢送土地複丈成果圖附卷可稽（見本院卷第77 至93頁及第100頁），自堪信為真實。且系爭建物未辦理 所有權登記乙節，亦有臺中市○里地○○○○000○0○00 ○里地○○○0000000000號函在卷可稽（見本院卷第14頁 ），自堪信為真實。
（四）又被告辯稱：系爭建物係由被告之父劉新明出資興建，嗣 劉新明於76年12月26日過世後，系爭建物乃由被告之兄劉 連富繼承等情，核與臺中市政府地方稅務局大屯分局105 年3月21日中市稅屯分字第1053103804號函檢送檢送房屋 稅籍證明書記載系爭建物之納稅義務人為劉新明乙節（見 本卷第18頁），大致相符，亦與卷附戶籍謄本記載被告之 父劉新明於76年12月26日過世，劉連富係被告之兄等情， 互核一致（見本院卷第33、49至51頁），參以，本院並未 受理被繼承人劉新明之繼承人聲明拋棄繼承乙節，亦有本 院查詢表在卷可佐（見本院卷第29頁），足認被告所辯前 詞，尚屬有據，應堪採信。
（五）綜上以析，系爭土地及其上系爭建物原同屬劉連富所有， 而僅將系爭土地所有權讓與原告，揆諸前揭說明，原告與 劉連富間應推定在系爭建物得使用期限內有租賃關係，亦 即系爭建物係基於租賃關係占用系爭土地，具有正當權源 ，非屬無權占用。從而，原告主張依民法第767條及第184 條第1項前段規定，請求被告拆除系爭建物，並將土地返 還予原告，為無理由，不應准許。至原告請求鑑定系爭建 物價值，已無調查之必要，附此敘明。
二、備位之訴部分：
（一）原告先位之訴既經駁回，本院即應就備位之訴加以審理。（二）查本院101年度司執字第95070號給付票款強制執行事件， 派員於101年11月14日至系爭土地查封系爭建物時，劉錦 鍾陳稱系爭建物目前由其叔父即被告居住等情，有本院 101年度司執字第95070號執行影卷附於本院101年度司執 字第133462號執行卷宗，經業本院依職權調閱本院101年 度司執字第133462號執行卷宗核閱屬實。且劉錦鍾係劉連 富之子，亦有戶籍謄本在卷可稽（見本院卷第107頁）。 參以，卷附戶籍謄本記載劉連富原設籍在系爭建物，嗣於 66年間遷至桃園市，被告則一直設籍在系爭建物等語（見 本院卷第49、50頁），綜上，足認被告係自系爭建物之所 有權人劉連富處合法取得系爭建物之占有使用。（三）原告與劉連富間推定在系爭建物得使用期限內有租賃關係 ，亦即系爭建物係基於租賃關係占用系爭土地等情已如前 述，是以，系爭建物占用系爭土地具有法律上原因，而被 告自系爭建物之所有權人劉連富處合法取得系爭建物之占 有使用，自屬具有正當權源，則原告主張依民法第179條 及第184條第1項前段規定，請求被告賠償相當於土地租金 之損害，為無理由，不應准許。至原告請求鑑定系爭建物 價值，已無調查之必要，附此敘明。
三、綜上所述，原告先位主張及備位主張均不可採，則原告提起 本件訴訟請求判決如先位聲明及備位聲明，均無理由，應予 駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗， 應併駁回。
四、兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後 ，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必 要，併此敘明。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 11 月 9 日
臺灣臺中地方法院民事第六庭
法 官 賴秀雯
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 11 月 9 日
書記官 許千士
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