臺灣臺中地方法院民事判決 105年度訴字第2389號
原 告 林秀珠
訴訟代理人 莊慶洲律師
複 代理 人 鍾明諭律師
被 告 吳財英
上當事人間履行契約事件，本院於民國105年10月18日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、本件被告未於民國105年9月13日、105年10月18日言詞辯論 期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原 告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256條定有明文。查 原告起訴時原聲明：被告應將坐落臺中市○○區○○段00地 號之土地（下稱系爭土地）移轉登記予原告。嗣於105年9月 13日具狀更正聲明為：被告應將系爭土地所有權全部移轉登 記予原告並交付之。核原告上開更正訴之聲明並未變更訴訟 標的，僅在補充聲明使之完足明確，於法並無不合，應予准 許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告於100年11月間，透過訴外人徐太太與被告 電話聯繫，表明欲以一坪新臺幣（下同）66,000元之價格， 購買被告系爭土地，雙方最終達成共識而成立系爭土地買賣 契約，並約定一同至代書處處理後續相關手續。上開事實有 徐太太與被告之通話錄音內容：「00：33（徐）我前天有跟 你說的那個自強段33號。（吳）是。」、「06：49（徐）若 是沒賣出去，就之前你自己我們兩個說的價錢也是大家同意 的啊。（吳）阿不然這樣…阿不然我6萬6對嗎？（徐）恩。 （吳）啊剩下的稅金都要你開喔。好嗎？」、「07：56(徐) 我跟張太太講，就你剛剛說的6萬6，你賣清的…她若是同意 ，大家若是沒意見，就像那天說那樣，就去那個代書那裡打 契約。（吳）喔，這樣比較差不多啦」、「15：57(徐)下禮 拜一就是代書那邊直接見面。（吳）再約時間…不過也沒差 啦！不會明、後天說不要了，不會啦」為憑。顯見被告確實 已同意原告之要約而為承諾。退步言之，當被告反問「阿不 然這樣…阿不然我6萬6對嗎？」時，亦屬對原告提出新要約
，原告對此同意，亦可成立買賣契約。依最高法院20年上字 第1207號、68年台上字第1504號判例意旨，兩造既已透過訴 外人徐太太為媒介，而將各方互為之意思表示從中傳達，因 而使兩造就系爭買賣契約必要之點即「價金66,000元，標的 物為自強段33地號土地」之意思表示達成一致，當不得謂系 爭買賣契約並未成立。而系爭土地至今尚未賣給第三人，符 合當初兩造所約定「若是沒賣出去，就之前你自己我們兩個 說的價錢也是大家同意的啊」之締約前提。惟時至今日，被 告仍未出履行出賣人義務，原告不得已，爰依系爭買賣契約 及民法第348條第1項請求被告將系爭土地所有權移轉登記予 原告並交付之。並聲明：1.被告應將系爭土地所有權全部移 轉登記予原告並交付之。2.願供擔保請准宣告假執行。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述 。
三、得心證之理由：
(一)原告主張其於100年11月間，透過訴外人即原告胞姐林秀敏 與被告電話聯繫，表示欲購買系爭土地之事實，業據其提出 電話錄音譯文、錄音光碟為憑，被告對於原告主張之上開事 實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場 ，亦未提出任何準備書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項 準用第1項之規定，視同自認，堪信原告上開主張為真實。(二)按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支 付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣 契約即為成立。民法第345條定有明文。買賣契約之成立， 固不以訂立書面為必要，惟仍須雙方意思表示業已合致，始 足當之。契約之成立，須有要約與承諾二者意思表示一致之 事實始足當之，若無此事實，即契約尚未合法成立，自不發 生契約之效力。又解釋意思表示應探求當事人之真意，不得 拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。但所用之辭句業 已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨所用之辭 句而更為曲解。意思表示不明確，使之明確，屬意思表示之 解釋；意思表示不完備，使之完備，屬意思表示之補充。前 者可減少爭議，後者可使意思表示之無效減至最低程度。意 思表示解釋之客體，為依表示行為所表示於外部之意思，而 非其內心之意思。當事人為意思表示時，格於表達力之不足 及差異，恆須加以闡釋，至其內心之意思，既未形之於外， 尚無從加以揣摩。故在解釋有對話人之意思表示時，應以在 對話人得了解之情事為範圍，表意人所為表示行為之言語、 文字或舉動，如無特別情事，應以交易上應有之意義而為解 釋，如以與交易慣行不同之意思為解釋時，限於對話人知其
情事或可得而知，否則仍不能逸出交易慣行的意義。解釋意 思表示端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和 諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信 原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達 到之目的、習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之 ，其中應將目的列為最先，習慣次之，任意法規又次之，誠 信原則始終介於其間以修正或補足之（最高法院83年度台上 字第663號、86年度台上字第3042號、88年度台上字第661號 、第1671號判決意旨參照）。
(三)經查，依原告所提訴外人林秀敏（簡稱林）與被告（簡稱吳 ）間之第1份電話錄音譯文所示：「...
林：我現在就是張太太（指原告）叫我跟你問說，前些天跟 你談的價錢，你那個到2月初對嗎？現在法院給你們的 時間是不是到3月？
吳：現在…
林：之前開庭的那個啊！
吳：之前的那個…有要做什麼嗎？
林：沒啦，現在我是要問你說，張太太他們在法院有要求法 官說要跟你們協商。他們如果有那個意思要跟你買，現 在要問你說之前跟你談的價格到2月…
吳：這樣啦。
林：是。
吳：現在這樣…
林：是。
吳：我們之前說…就之前曾經沒有談成
...
林：現在要跟你問個確定，你若是有確定，跟你說這確定， 假使說2月初你沒賣出去，你要像之前說的一坪6萬6。 吳：現在這個…
林：是。
吳：現在這個價錢，因為建商現在這邊，就是7萬5。 林：那是你跟他打契約的。
吳：現在他要是建起來，建起來賣掉，就是一坪15萬。 林：是。
...
吳：現在要是沒建，我純粹賣地給他就是了。
林：7萬5
吳：我是打算要賣7萬5
林：啊你的意思是你要跟他建？
還是到2月初假使地沒賣出去，你的意思是說要跟我我
妹妹，跟張太太。就是我們之前說的價錢。
吳：這樣喔，你要是說…這個問題我們說實在的，現在也不 是說專門要找問題來報復，這個東西拖很久，拖很久的 問題。
現在這樣啦，你若是想盡快…
林：不是趕緊啦。這個張太太也說開庭時法官有希望說你們 協商，在3月，你律師有沒有跟你說？
吳：這個問題…這個問題我們自己這邊處裡啦！我不便跟你 說，我們說土地的事情就好。
林：好啦。
吳：這個事情，這樣啦，我跟這邊一樣一坪7萬5，你說這樣 好嗎？
林：你之前跟我們說好6萬6，現在怎麼…
吳：我那時候是說，你如果要買，就拿錢去代書那裡 林：我們本來那天也是跟你說好啦！
吳：啊你會怕，會怕我們就…
林：沒。我哪有跟你說會怕…
吳：那不要，那現在就…
林：吳桑，你說錯了！我哪有跟你說會怕。
我跟你說我要等你消息，就本來說好的那個價錢。 吳：啊不然我們等好嗎？等時間啦！
...
林：你打契約7萬5，賣出去就賣出去，
若是沒賣出去，就之前你自己我們兩個說的價錢也是大 家都同意的啊。
吳：啊不然這樣…阿不然我6萬6對嗎？
林：嗯
吳：啊剩下的稅金都你要開喔。好嗎？
林：那天有跟你說要買清的啊！
吳：是啦。
林：那天有跟你說買清的啊
吳：是啦，我賣清的
林：不是啦，買清的
吳：沒，那我沒辦法給你買。因為你要給我買清的所有費用 都我開支，這樣我不要。
林：啊不然你說的是…你現在部分付要付多少？ 吳：這種事情喔…
林：不是啦，你現在要給付多少
吳：不是啦。現在你6萬6，差那麼多，我哪有可能賣你清的。 林：啊不然你說啦，你說要賣清的
這樣所有的錢要花起來要付多少你知道嗎？
吳：不多啦！
...
林：不然吳桑，這樣好嗎？
我跟張太太講，就你剛剛說的6萬6，你賣清的我跟她說 ，看說…我也是要問她一下，不然我也沒辦法幫她作主。 她跟我講以後，叫我再跟你們問，
若是原則上你要賣清的，原則上我現在跟她說完，她若 是同意，大家若是沒意見，就像那天說那樣，就去那個 代書那裡打契約。
吳：喔，這樣比較差不多啦
林：這樣雙方也照契約走，
她也不用擔心說說不好，到時候那間房子被拆掉。 那天我也跟你說她很有誠意要跟你說，也不是說不要跟 你們協商
...
林：你假使說6萬6
吳：嗯
林：所有費用一人一半咧？
吳：不要啦！因為我賣你喔…
林：你不是說…
林：你不是說沒多少。
吳：不要啦！
因為我已經給你出那麼多去了，我賣你你已經賺一半了。 賺一半沒有差到那些啦！
我跟你說稅金很低啦，你一定，要賣，要一人一半 你若是說沒有很多…你們自己…
林：好啦！那我就把你的意思說給張太太聽，看她怎麼說， 再給你回消息，這樣好嗎？
吳：好啦！多少？那個數字我不知道，不會說天文數字。應 該是沒那種事情啦。
林：好啦！你這個意思我幫你轉達
吳：我7萬5，減給你，減那多，
應該是賣掉還有剩，不然不可能這麼多
林：好啦，我會把你的意思跟張太太說，
看怎麼樣，我再給你回消息。
吳：好啊，好」等語（見豐簡字卷第8-16頁）。 則依上開對話內容所示，被告表示尚與建商協商土地合建或 買賣之事，合建的話可以分房子，每坪15萬元，如未合建則 單純賣地給建商每坪7萬5千元，還要等到2月初看看有無成
交，給原告的條件與建商一樣也是一坪7萬5千元，訴外人林 秀珠則表示之前跟說好6萬6千元，為被告所拒絕，並表示不 願意負擔買賣所有費用及稅金（即賣清的），林秀珠另提議 每坪6萬6千元，費用各負擔一半，亦為被告所拒，嗣林秀珠 表示將被告所稱「每坪6萬6千元，賣清的」的意思轉達原告 是否同意，林秀珠不能代原告決定，如果同意再去代書那裡 簽約，詢問原告之後再聯繫被告。是對話雙方於上開對話中 並未就系爭土地買賣意思表示達成合致，尚須等待被告與建 商間有無成立合建或買賣而定，且於原告同意「每坪6萬6千 元，賣清的」之條件後，買賣雙方如無其他意見，仍須前往 代書處簽訂買賣契約。
(四)再依原告所提訴外人林秀敏與被告間之第2份電話錄音譯文 所示：「...
吳：你好。
林：吳桑。
吳：姐姐你好。
林：我現在有跟她說好了，她說好了。
問你說時間何時要去寫。
吳：你現在寫，時間還沒到耶。
林：沒關係，你現在寫，
日子就寫，2月要是賣不出去，那天就是有效，這樣好 嗎？
吳：這樣喔。
林：對。就寫說，你這中間，你這三個月內，到2月初這個 ，你若是賣出去，大家就…就算說大家沒那個…這樣好 嗎？若是那天到，到這個日子，這張契約就有效用。 吳：就是日子到之前沒有那個效用這樣
林：對啦，這樣寫大家比較清楚
吳：好阿，這樣行阿。
徐：心裡掛記著也辛苦。
吳：嗯
林：可以的話，那就處理…，
吳：那…那大家見面再說，重點就是要契約出來才有辦法生 效。
林：嗯，對，對對對，這都要寫進去
到時候仲介要是沒給你處理好，
這張就是…你也不會跟說我們跟你講一講沒信用到時候 大家…到時候寫下去，他也放心你也放心啦！
吳：對啦。
林：那你什麼時候有時間？
吳：何時有時間…
林：對
吳：何時有時間…
林：對
吳：…
林：配合你的時間啦！
吳：這樣啦！這樣…
我現在就要約啦，現在如果寫的時候，你要拿多少錢去？ 林：你是說？
吳：總不能說，總是不能說用講的，你要拿錢去代書那 林：你現在大家簽名下去，那張就有效了。
吳：喔
林：這種的…這種的…他有…
吳：啊…
林：嗯。
吳：最好是這樣啦！最好是要放錢在那裡啦！
林：你是說要放票還是放現金？
吳：都可以啦，放現金是比較好啦！
林：放現金代書保管是比較麻煩啦！
吳：這樣票也沒關係啦‘
林：對啊，不然我們不會主動找你講啦！
吳：那這樣…這個時間，可能下禮拜好嗎？
因為我這陣子，會比較忙一些。
我們約下禮拜，選晚上可以嗎？
林：好啦。
吳：好。
林：我妹妹說，我們這邊要買的嘛叫我們這邊代書寫可以嗎 ？
吳：這樣啦，我這邊也有代書啦！
林：嗯
吳：你叫你的，我叫我的。
林：嗯。
...
吳：你那邊用誰，我不會過問，因為那是你們那邊的權利。 林：是。那你現在是你賣清的，你包給我的，我跟你說隨你 誠意。剩下的就是你賣清的…他…
吳：所有費用，所有手續費用全部就你們那邊花。 林：好。
吳：好啦，
林：那就是這樣，那你要哪一天？
吳：現在這樣，下禮拜一或…我們再聯絡好不好？ 林：嗯。
吳：因為這幾天我這邊工作比較繁忙，上人家的班比較忙， 在趕工…
林：下禮拜一就是代書那邊直接見面。
吳：再約時間好不好現在就是說，這幾天月底，吃人頭路， 月底比較趕，工作比較趕。
林：嗯。
吳：比較趕，工作要做好。
林：這樣喔。
吳：不過也沒差啦!不會明、後天說不要了，不會啦！ 林：嗯。
吳：我不會這樣做啦！
林：是。
吳：再約時間啦！
林：嗯。
吳：好好好。
林：再見。」等語（見豐簡字卷第17-21頁）。 則依上開對話內容所示，林秀珠表示原告同意並詢問被告何 時可簽約，被告表示時間（應指與建商協商時間）還沒到， 林秀珠表示可以先寫契約，如果2月賣不出去時，契約再生 效即可，被告則表示大家見面再說，要契約出來才有辦法生 效，林秀珠再次詢問被告簽約時間，被告表示口說無憑，還 要拿出現金或票比較好，代書可以各自找，林秀珠三度詢問 被告簽約時間，被告表示再聯絡可否，因為最近工作比較忙 ，月底比較趕，再約時間。顯見被告一再推辭與原告簽訂系 爭土地買賣契約，林秀珠雖轉達原告購買之意願，然斯時被 告與建商協商時間尚未屆至，被告並未表達立即改與原告簽 約之意，復要求於雙方簽約後始生效力，而原告是否需先支 付若干簽約金或票據亦尚未經議定，則依被告上開對話所示 ，其對於原告所為買受系爭土地之意思表示，尚有其他意見 ，並須待實際簽約後始生效力，且被告一再推辭與原告見面 簽約，難認兩造間就系爭土地有互為買賣意思表示合致之事 實。
(五)衡諸一般不動產買賣交易習慣，因買賣標的物價值及價金數 額較鉅，且涉及不動產所有權移轉或抵押權設定登記、付款 方式等事宜，對於買賣當事人有重大的利害關係，履約過程 較為複雜、履行期間較長，為法律關係明確計，不動產買賣 契約之成立幾乎以書面為之。此種利害關係重大之契約，其 成立過程通常經歷較為冗長之議約、交涉過程形成共識後再
形諸文字，並非僅就買賣標的物及價金為要約、承諾意思表 示後契約即成立，尚待就各期價金付款方法及相關條件（如 「簽約款」、「備件款」、「完稅款」、「尾款」）及不動 產交付日期、規費稅捐負擔、抵押權設定負擔、是否點交等 買賣交易重要事項或非必要之點進行議定。本件被告除與訴 外人林秀珠談及每坪土地單價、賣清的之外，兩造之間並未 議定系爭土地買賣總價究竟為何？遑論前揭其餘一般不動產 買賣交易重要事項，衡與一般不動產買賣交易慣行有違，難 認兩造已達成系爭土地買賣契約之合意，且被告並非直接與 原告進行議約，之後並一再推辭簽約之事，顯然不願受其與 訴外人林秀珠第1次對話時所為表述之拘束，尚難僅以上開 電話對話內容率認兩造就系爭土地買賣契約有關事項已經口 頭意思表示一致，契約即為成立。此外，原告並未提出其他 證據證明兩造間就系爭土地成立買賣契約之事實，原告訴請 被告將系爭土地所有權全部移轉登記予原告並交付之，洵屬 無據。
四、綜上所述，原告主張依買賣契約及民法第348條第1項之規定 ，請求被告將系爭土地所有權全部移轉登記予原告並交付之 ，為無理由，應予駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併 駁回之。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 11 月 10 日
民事第四庭 法 官 吳崇道
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 11 月 10 日
書記官 蔡秀貞