臺灣臺中地方法院民事判決 105年度簡上字第165號
上 訴 人 趙安華
被上訴人 林佩如
被上訴人 林佳琦
共 同
訴訟代理人 林瑞坤
上列當事人間解除契約等事件，上訴人對於民國105年4月18日本
院簡易庭105年度中簡字第632號第一審判決提起上訴，本院合議
庭於105年10月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人應將如附表所示支票陸張返還予上訴人。第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人（即原審原告）部分：
（一）於原審起訴略以：兩造於民國104年12月16日經訴外人信 基不動產公司之夏世龍仲介簽訂房屋租賃契約書（下稱系 爭租賃契約），由上訴人自105年3月1日起向被訴人承租 門牌號碼臺中市○○路000○000號之店面房屋（下稱系爭 房屋），每月租金新臺幣（下同）8萬元、押金2個月16萬 元，訴人並交付台中商業銀行支票予被上訴人，並已兌現 。上訴人因身體因素不宜久站，無法繼續承租該店面，於 105年1月27日以簡訊告知訴外人夏世龍，將終止系爭租賃 契約，並委請夏世龍告知被上訴人將終止系爭租賃契約， 惟於105年2月1日上訴人與被上訴人之代理人即被上訴人 之父及夏世龍，於系爭房屋之大廳協議終止租約事宜，上 訴人表明願給付2個月租金16萬元作為解約金，但不為被 上訴人所接受，而協議未果。兩造於104年12月16日簽訂 系爭租賃契約時，因已近春節，裝潢師傅又難以找到，故 約定租約於105年3月1日生效，被上訴人亦同意並簽訂系 爭租賃契約附件第4項。故至協議終止系爭租賃契約之前 ，上訴人未曾入內使用。且為協議終止系爭租賃契約，上 訴人除表明願給付2個月違約金外，並於105年2月6日基於 春節將臨，又委託夏世龍送1萬元紅包予被上訴人，以表 達上訴人最大誠意，希望雙方能和諧終止系爭租賃契約， 是上訴人主張終止系爭租賃契約已表達最大誠意，亦不違 背合約精神。上訴人於105年2月1日下午寄發存證信件告 知被上訴人終止系爭租賃契約，並要求被上訴人返還上訴 人所支付之如附表所示之面額合計96萬元之預付租金支票 ，符合系爭租賃契約第13條第2項、第14條約定及民法第
450條、第453條規定。上訴人以起訴狀繕本送達被上訴人 之日起，雙方之系爭租賃契約已終止，被上訴人需依民法 第454條規定，返還附表所示之支票，上訴人亦會停止支 付上開每月租金支票等語。
（二）於二審補陳：
1、依民法第98條規定及參照最高法院103年台上字第561號判 決意旨，系爭租賃契約第13條第1項約定「本契約，出租 人、承租人於期限屆滿前，不得終止租約。」，惟於同條 第2項則約定「依前項約定期前終止租約者，應於一個月 前通知之。」，該條第1項約定不得提前終止租約，第2項 又約定提前終止租約之告知時間，看似有衝突，然系爭租 賃契約第13條第1項之約定，應類似法律規定之訓示規定 ，即契約原則上訂有期限，兩造不得提前終止之，惟若有 一造提前終止租約時，應於一個月前通知對造，始符合文 義解釋及當事人之真義。由被上訴人於原審之抗辯，可知 被上訴人亦不認為系爭租賃契約不得提前終止，僅是損害 賠償之問題。又兩造締約當時，除簽訂系爭租賃契約外， 尚約定系爭租賃契約第27條約定所示之附件內容，附件一 第5條約定「合約租期為九年，另于民國109年3月1日後才 開始調漲房租，以不超過房租價格3％為原則，民國113年 3月1日後可再漲2％（期間如因甲方（即被上訴人）之故 終止合約，甲方願依折舊賠償乙方裝潢損失）」，足見系 爭租賃契約第13條第1項約定契約不得提前終止云云，僅 是訓示般約定，並無強制效力，兩造確實有得提前終止契 約之合意，若僅准許被上訴人提前終止，而不允許上訴人 為之，對上訴人豈非不公？原審判決囿於系爭租賃契約第 13條字面文義，忽略同條第2項期前終止約定及被上訴人 亦不爭執上訴人得提前終止，原審之認事用法有違當事人 真義，殊有違誤。
2、上訴人於105年2月1日寄發存證信函通知被上訴人終止系 爭租賃契約後，被上訴人旋即於105年2月16日於591出租 網刊登出租廣告，欲將系爭租賃標的物即臺中市○區○○ 路000○000號建物出租，足見被上訴人確實同意上訴人提 出終止租約之事。
3、是以，系爭租賃契約第13條第1、2項約定，似有衝突，應 依第21條約定，為有利承租人之解釋，而准予上訴人終止 系爭租賃契約。
二、被上訴人（即原審被告）部分：
（一）於原審抗辯略以：上訴人欲以2個月之押金終止系爭租賃 契約，被上訴人認為不合理，上訴人除需給付被上訴人2
個月租金計算之押租金外，還必須賠償被上訴人所受之損 害，包括以1個月租金計算之仲介費、簽約日至終止契約 日之租金，被上訴人始同意終止系爭租賃契約。仲介費用 是由被上訴人支出，所以應由上訴人負擔。若上訴人有租 滿1年，被上訴人就不會要求上訴人負擔仲介費。系爭租 賃契約第13條約定是指租滿1年後才可以，否則即需賠償 被上訴人之損失，被上訴人只有請求上訴人賠償仲介費而 已等語，資為抗辯。
（二）於二審補陳：上訴人對於終止合約所造成被上訴人之損失 應予給付，不能說終止就終止，目前房屋鑰匙仍在上訴人 處，使用權仍歸屬上訴人。
三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，聲明 求為判決：（一）原判決廢棄；（二）上開廢棄部分，被上 訴人應返還如附表所示之支票予上訴人；（三）訴訟費用由 被上訴人負擔。被上訴人答辯聲明：（一）上訴駁回；（二 ）第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
四、兩造不爭執事項：
（一）兩造於104年12月16日經信基不動產公司之夏世龍仲介簽 訂房屋租賃契約書（含附件一、下稱系爭租賃契約），由 上訴人（即原告）自105年3月1日起至114年2月28日止向 被上訴人（即被告）承租門牌號碼臺中市○○路000○000 號之房屋（下稱系爭房屋），每月租金8萬元、押金2個月 16萬元，上訴人並交付台中商業銀行支票2張（票號WGA00 00000、0000000票面金額各8萬元，共計16萬元）予被上 訴人，並已兌現。
（二）兩造簽訂之房屋租賃契約書記載：
第十三條：租期屆滿
本契約□出租人□承租人於期限屆滿前，
□不得終止租約□得終止租約。
依前項約定期前終止租約者，應於□二星期
前□一個月前□ 月前通知之。
第十四條：租賃物之返還：租賃契約終止時，承租人應即 將房屋返還出租人，不應藉詞推諉或主張任何
權利。
承租人未即時遷出返還房屋時，出租人每月得
向承租人請求按照月租金貳倍支付違約金至遷
讓完竣，承租人及保證人不得有異議。
第十六條：其他約定
公證書載明金錢債務逕受強制執行時，如有保
證人者，其效力亦及於保證人。
承租人如於租賃期滿或租賃契約終止後不交還
房屋，或不依約給付租金，或違約不履行違約
金，應逕受強制執行。
出租人如於租賃期滿或終止時，已收之保證金
經扣抵積欠之租金或費用後，未將剩餘部分返
還者，應逕受強制執行。
第二十一條：疑義處理：本契約各條款如有疑義時，應為有 利於承租人之解釋。
（三）上訴人所簽發如附表6張支票，其中支票號碼：WGA000000 0、0000000、0000000目前由被上訴人林佩如持有；支票 號碼：WGA0000000、0000000、0000000目前由被上訴人林 佳琦持有。
（四）上訴人於105年2月1日以台中市○○路○○○○號碼00019 號郵局存證信函通知被上訴人林佩如退回上開持有之3張 支票。同日另以台中市○○路○○○○號碼00020號郵局 存證信函通知被上訴人林佳琦退回上開持有之3張支票。（五）2016年2月16日591房屋交易網有如證六（原審卷第15頁） 之網頁資料。
五、兩造爭執事項：
（一）上訴人得否依兩造簽定之房屋租賃契約書第十三條第二項 之約定提前終止租約？
（二）如上訴人可提前終止租約，則上訴人是否已合法解除兩造 簽定之房屋租賃契約?
（三）如上訴人已合法終止兩造簽定之房屋租賃契約，則上訴人 請求被上訴人返還附表6張支票，有無理由？
（四）如上訴人已合法終止兩造簽定之房屋租賃契約，則被上訴 人請求上訴人給付賠償有無理由？如有理由，其賠償數額 應為何？
六、得心證之理由：
（一）上訴人主張其於105年3月1日起向被上訴人承租系爭房屋 ，每月租金8萬元、押金2個月16萬元，上訴人就押金部分 並交付台中商業銀行支票予被上訴人，且已兌現等情，業 據上訴人提出租賃合約書、已付支票明細、合約附件等件 為證，此部分並為被上訴人所不爭執，堪信上訴人此部分 主張為真實。
（二）按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅；定有 期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得 終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定，先 期通知，民法第450條第1項、第453條分別定有明文。再 按租賃契約雖定有存續期間，但如一造反悔願認賠償損失
，即無不許終止之理（最高法院18年上字第2001號判例參 照）。又解釋契約，須探求當事人立約時之真意，不能拘 泥於契約之文字。再解釋當事人所立書據之真意，以當時 之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字 面或摭拾書據中一二語，任意推解致失真意（最高法院91 年台上字第1394號判決參照）。本件兩造就租賃期間於系 爭租賃契約第3條約定：租賃期間自105年3月1日起至104 年2月28日止，有房屋租賃契約書在卷可憑（本院卷第7頁 ），核係定有期限之租賃契約。而上開租賃契約第13條第 1項所勾選「出租人」、「承租人」「不得終止租約」， 與同條第2項記載：「依前項約定期前終止租約者，應於 一個月前（勾選）通知之」，已有不符。加以契約租賃期 間長達九年，而參酌兩造租賃契約之附件第5點記載：「 合約租期為九年，另于民國109年3月1日後才開始調漲房 租，以不超過房租價格3％為原則，民國113年3月1日後可 再漲2％（期間如因甲方之故終止合約，甲方願依折舊賠 償乙方裝潢損失）」等詞（本院卷第8頁），系爭契約又 明揭公平原則，疑義時為有利於承租人之解釋（第25條、 第21條），因此綜觀系爭契約書據內容自不得僅因契約第 13條第1項之勾選情形，即謂兩造當事人一概不得於租期 屆滿前終止租約。加以被上訴人於原審亦表示：其可以接 受上訴人終止契約，但以2個月租金終結此事不合理，除 了兩個月租金外，還要給伊仲介費等語（原審卷第41頁背 面）。顯然被上訴人亦肯認上訴人之終止權，僅係就契約 終止後之賠償事宜加以爭執，因此據此拒絕返還系爭支票 。參照上開最高法院18年上字第2001號判例所認：租賃契 約雖定有存續期間，但如一造反悔願認賠償損失，即無不 許終止之理之意旨，又系爭契約附件第6點記載：甲方同 意乙方如有經營需求可更換承租人，其合約依未到期之時 間繼續算。（如有空置期間仍須付予出租方租金）」等詞 （本院卷第8頁），同意上訴人依其實際需求更換承租人 ，惟並未就其終止權予以排除，仍不得據以否認上訴人之 終止權。因此，上訴人主張其得終止租約，應有理由。（三）再上訴人主張其於105年2月1日以台中市○○路○○○○ 號碼00019號郵局存證信函通知被上訴人林佩如解除合約 ，並表示願依契約第14條支付租金2倍違約金，請求林佩 如退回其持有之3張支票；同日另以台中市○○路○○○ ○號碼00020號郵局存證信函通知被上訴人林佳琦相同事 由並請求退回其持有之3張支票，此業據提出郵局存證信 函用紙兩份（原審卷第9頁至第10頁）為證，此部分復為
被上訴人所不爭執，應可認為真正。故可認上訴人確實以 郵局存證信函向被上訴人表示終止租約（上開郵局存證信 函用語雖為「解除」承租合約，然依前後文義，上訴人之 真意應為「終止」租約）。
（四）再按民法第259條第1款規定：「契約解除時，當事人雙方 回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依 左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之」， 此條內容依同法第263條規定，並為當事人依法律終止契 約時所準用。而依兩造所簽定之系爭契約第14條約定：「 租賃物之返還：租賃契約終止時，承租人應即將房屋返還 出租人，不應藉詞推諉或主張任何權利。」、「承租人未 即時遷出返還房屋時，出租人每月得向承租人請求按照月 租金貳倍支付違約金至遷讓完竣，承租人及保證人不得有 異議」。因此，上訴人於期限屆滿前終止租約，所應賠償 之違約金範圍，亦應以該第14條第2項為據。而上訴人已 交付被上訴人押金2個月共16萬元（即台中商業銀行支票2 張【票號WGA0000000、0000000票面金額各8萬元，共計16 萬元】，均已兌現），此為被上訴人所不爭執。則上訴人 已將應行給付之違約金清償完畢，應可認定。另兩造契約 書附件第6點固約定：「空置期間仍須付予出租方租金」 ，惟查兩造租賃期間係自105年3月1日起算，然上訴人早 於租賃契約起算日前之105年2月1日即已通知被上訴人終 止契約，已如上述，斯時系爭租約尚未起算租期，應不生 空置期間需付租金問題，復據上訴人稱：其並未曾使用該 租賃物，此有現場相片足稽（原審卷第27頁至第28頁、本 院卷第10頁至第13頁），是本件亦無遷讓完竣之日期可言 。而被上訴人另抗辯上訴人應再行給付仲介費云云，然此 為兩造契約所未定之賠償給付範圍，是被上訴人此部分之 抗辯，應無理由。又上訴人雖尚未將租賃物鑰匙歸還被上 訴人，然此僅為事後契約回復原狀履行之問題，並不影響 上訴人賠償損害、終止契約之權利。因此，上訴人既已終 止兩造間之租賃契約，並給付違約金完畢，則其請求被上 訴人返還附表所示支票，應有理由，應予准許。七、綜上所述，上訴人主張其已終止系爭租賃契約，並已給付違 約金即2個月租金共16萬元完畢，請求被上訴人返還附表所 示6紙支票，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判 決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判， 為有理由，爰予改判如主文第一、二項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，均對本判決之 結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 11 月 18 日
民事第五庭 審判長法 官 林慧貞
法 官 李 蓓
法 官 劉國賓
上為正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 105 年 11 月 1 8 日
書記官 黃美雲
附表：
┌─┬──────┬─────┬────┬────┬──────┬───────┐
│編│發 票 日 │支票號碼 │付款人 │發票人 │票 面 金 額 │收 票 人│
│號│（民國） │ │ │ │ （新臺幣） │租 賃 日 期│
├─┼──────┼─────┼────┼────┼──────┼───────┤
│1 │105年3月5日 │WGA0000000│台中商業│趙安華 │160,000元 │林佩如 │
│ │ │ │銀行霧峰│ │ │105年3、4月 │
│ │ │ │分行 │ │ │ │
├─┼──────┼─────┼────┼────┼──────┼───────┤
│2 │105年5月5日 │WGA0000000│台中商業│趙安華 │160,000元 │林佩如 │
│ │ │ │銀行霧峰│ │ │105年5、6月 │
│ │ │ │分行 │ │ │ │
├─┼──────┼─────┼────┼────┼──────┼───────┤
│3 │105年7月5日 │WGA0000000│台中商業│趙安華 │160,000元 │林佩如 │
│ │ │ │銀行霧峰│ │ │105年7、8月 │
│ │ │ │分行 │ │ │ │
├─┼──────┼─────┼────┼────┼──────┼───────┤
│4 │105年9月5日 │WGA0000000│台中商業│趙安華 │160,000元 │林佳琦 │
│ │ │ │銀行霧峰│ │ │105年9、10月 │
│ │ │ │分行 │ │ │ │
├─┼──────┼─────┼────┼────┼──────┼───────┤
│5 │105年11月5日│WGA0000000│台中商業│趙安華 │160,000元 │林佳琦 │
│ │ │ │銀行霧峰│ │ │105年11、12月 │
│ │ │ │分行 │ │ │ │
├─┼──────┼─────┼────┼────┼──────┼───────┤
│6 │106年1月5日 │WGA0000000│台中商業│趙安華 │160,000元 │林佳琦 │
│ │ │ │銀行霧峰│ │ │106年1、2月 │
│ │ │ │分行 │ │ │ │
└─┴──────┴─────┴────┴────┴──────┴───────┘