臺灣臺中地方法院民事判決 102年度重訴字第590號
原 告 王柏堯
訴訟代理人 張績寶律師
複代理人 莊惠祺律師
黃琪雅律師
被 告 王東平
訴訟代理人 林邦賢律師
李明海律師
複代理人 張哲銘律師
上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於中華民國105年1
1月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應於原告給付新臺幣壹仟叁佰貳拾萬元之同時，將被告所有坐落臺中市○○區○○段○○○○○地號土地（面積三二一五點六一平方公尺，權利範圍二八四分之二七九）、同段一六四之二地號土地（面積六三五點六三平方公尺，權利範圍六三五六三分之三一七八一)之所有權移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查 本件原告起訴時訴之聲明第1項原為：「被告應將坐落臺中 市○○區0○○○○○○縣○○鄉○○○段000地號（下稱 164地號）土地，依臺灣高等法院臺中分院（下稱臺中高分 院）100年度重上字第60號分割共有物事件確定判決辦理分 割登記，並於登記後將取得該土地應有部分移轉登記予原告 。」（見本院卷一第1頁）。嗣因164地號土地業於民國105 年7月27日以判決共有物分割為登記原因辦理分割登記，並 將分割後同段164-1地號（下稱164-1地號）土地應有部分28 4分之279，及同段164-2地號（下稱164-2地號）土地應有部 分63563分之31781（以下合稱系爭土地應有部分），均移轉 登記予被告。原告乃於105年8月2日以民事辯論意旨狀更正 訴之聲明第1項為：「被告應將系爭土地應有部分移轉登記 予原告。」（見本院卷二第52頁）。經核原告上開聲明之請 求基礎事實並未改變，均係基於兩造間所簽立之不動產買賣 契約之同一事實，所衍生之原告得否請求被告移轉登記上開 土地所有權，而更正其事實上或法律上之陳述，揆諸前開規 定，並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：兩造於97年8月9日簽訂不動產買賣契約書（下稱 系爭契約），由原告以每坪新臺幣（下同）2萬1000元，買 受被告與他人共有之164地號及同段165地號（下稱165地號 ）2筆土地應有部分各3分之1，換算約1,083.28坪，買賣價 款合計為2274萬8880元，兩造並約定於被告辦理164、165地 號土地共有物分割並登記完竣後，即應備齊產權登記證件及 用印，俾辦理移轉登記事宜，嗣被告於99年1月5日對164、1 65地號土地之其他共有人提起分割共有物訴訟，已經臺中高 分院以100年度重上字第60號判決為裁判分割確定在案，並 於105年7月27日以判決共有物分割為登記原因辦理分割登記 ，及將分割後之系爭土地應有部分，均移轉登記予被告。又 關於系爭契約之履行，被告嗣後向本院提出調解聲請，兩造 乃於102年12月3日上午9時10分在本院豐原簡易庭進行調解 ，就系爭契約之買賣價款，兩造同意由2274萬8880元增加為 2720萬元（即原告前已給付1100萬元，應再給付1620萬元予 被告），原告並當場交付300萬元之支票予被告，被告收受 後已提示兌領，故就系爭契約之買賣價款，被告已受領原告 給付1400萬元，原告尚欠1320萬元之價款，被告依約應辦理 系爭土地應有部分移轉登記，詎被告竟拒絕為之，並要求應 再增加系爭契約之買賣價款，原告自得請求被告將系爭土地 應有部分移轉登記予原告，爰依系爭契約關係及兩造於102 年12月3日協議提起本訴，請求被告依約履行等語。並聲明 ：被告應將系爭土地應有部分移轉登記予原告。二、被告則以：系爭契約簽訂後，兩造雖又於102年12月3日上午 9時10分在本院豐原簡易庭進行調解，但鑑於系爭土地應有 部分於102年間價值大幅增漲為3571萬5330元之事實，故調 解當時被告表示系爭土地應有部分之價值至少為2720萬元以 上，亦即原告至少應再給付被告1620萬元以上之價金，並待 辦理登記完竣後再行正式調解程序，且經原告同意，並當場 交付300萬元之支票予被告，足見兩造當時尚未就系爭契約 確切之買賣價款達成合意，僅表示待登記完竣後再就該價款 進行調解而已，縱認兩造於102年12月3日協議時已就系爭契 約之買賣價款達成合意，然因系爭土地應有部分之價值顯已 逾系爭契約締約時約定價款或102年12月3日協議價款甚多， 審酌系爭土地應有部分之價值發生重大變動既發生於系爭契 約成立之後，且該變動所涉及自然、社會及經濟條件等因素 ，為非可歸責於兩造之事由所致，復為兩造締約當時所得預 見，應認依系爭契約原訂價款履行，對於被告而言即顯失公 平，而有情事變更原則之適用，故應以3571萬5330元作為系 爭契約之買賣價款，故原告尚應給付之價款餘額為2171萬53
30元，於原告履行該價款餘額之給付義務前，被告自得依民 法第264條同時履行抗辯之規定，拒絕原告本件之請求等語 置辯。並聲明：駁回原告之訴。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷一第165頁背面至第166頁、本 院卷二第103頁背面至第104頁及第109頁，本院依判決格式 修正或刪減文句）：
㈠164地號土地，地目田，面積10,357.97平方公尺，原係被告 與訴外人王聰烈（已歿，繼承人為訴外人王尹釗）、王竹森 、王志村、王志達（已歿，繼承人為訴外人王佑立）、王子 珀即王志宏、王自強等人共有；165地號土地地目田，面積3 85.40平方公尺，則係被告與王竹森、王志村、王志達（已 歿，繼承人為訴外人王佑立）、王子珀、王自強等人共有， 被告就164、165地號土地應有部分各為3分之1。 ㈡被告於97年8月9日將其就164、165地號土地應有部分各3分 之1，換算約1,083.28坪，以每坪2萬1000元出售予原告，兩 造並簽訂系爭契約，約定買賣價款合計為2274萬8880元，及 於被告辦理共有物分割並登記完竣後，即應備齊產權登記證 件及用印，俾辦理移轉登記事宜
㈢被告於99年1月5日就164、165地號土地提起分割共有物訴訟 ，已經臺中高分院以100年度重上字第60號判決為裁判分割 確定在案，並於105年7月27日以判決共有物分割為登記原因 辦理分割登記，及將分割後之系爭土地應有部分，均移轉登 記予被告。
㈣關於系爭契約之履行，被告向本院提出調解聲請，兩造於10 2年12月3日上午9時10分在本院豐原簡易庭進行調解，兩造 對於當日之調解訊問序筆錄（即本院卷一第76、77頁）之真 正不爭執，根據該筆錄所載，系爭契約之買賣價款，兩造均 同意由2274萬8880元增加為2720萬元（即原告前已給付1100 萬元，再給付1620萬元予被告），於辦理登記完竣後，再進 行正式調解之程序，且原告當場交付300萬元之支票予被告 ，被告收受後已兌領，故就系爭土地應有部分之買賣價款， 被告已受領原告給付1400萬元。
㈤系爭契約成立後至今並無他共有人主張優先購買權之情事。四、本件爭執之事項：
㈠原告依系爭契約及本院102年12月3日協議請求被告將系爭土 地應有部分移轉登記予原告，有無理由？
㈡本件有無民法第227條之2情事變更原則之適用？ ㈢被告為同時履行之抗辯，於法是否有據？
五、得心證之理由：
㈠原告依系爭契約及本院102年12月3日協議請求被告將系爭土
地應有部分移轉登記予原告，有無理由？
⒈按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所 有權之義務，民法第348條第1項定有明文。又經雙方合意 之債權契約已經成立，上訴人基於買賣契約，請求被上訴 人履行物權移轉必要程序之義務，如非另有其他情事，尚 非無據（最高法院38年臺上字第111號判例意旨參照）。 ⒉查被告於97年8月9日將其就164、165地號土地應有部分各 3分之1，換算約1,083.28坪，以每坪2萬1000元出售予原 告，兩造並簽訂系爭契約，約定買賣價款合計為2274萬88 80元，及於被告辦理共有物分割並登記完竣後，即應備齊 產權登記證件及用印，俾辦理移轉登記事宜之事實，為兩 造所不爭執（見兩造不爭執之事項㈡），並有土地登記第 二類謄本及系爭契約在卷可稽（見本院卷一第7-10頁）， 則兩造就164、165地號土地應有部分各3分之1之買賣既已 為合致之意思表示，系爭契約即已屬成立且有效，被告自 應受此買賣契約之拘束，至為灼然。再者，被告於系爭契 約簽訂後，即於99年1月5日對164、165地號土地提起分割 共有物訴訟，已經臺中高分院以100年度重上字第60號判 決為裁判分割確定在案，並於105年7月27日以判決共有物 分割為登記原因辦理分割登記，及將分割後之系爭土地應 有部分，均移轉登記予被告等情，亦為兩造所不爭執（見 兩造不爭執之事項㈢），並有臺中高分院100年度重上字 第60號判決、土地登記第一類謄本可證（見本院卷一第11 -28頁、本院卷二第65、66頁），復經本院調卷查明屬實 ，則系爭契約之買賣標的物，既已辦理共有物分割並登記 完竣，被告於取得分割後之系爭土地應有部分後，依系爭 契約即負有移轉登記該土地所有權予原告之義務，是原告 依約請求被告履行移轉登記系爭土地應有部分之義務，核 屬有據，應予准許。
㈡本件有無民法第227條之2情事變更原則之適用？ ⒈按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有 效果顯失公平者，當事人得聲請法院增減其給付或變更其 他原有之效果，固為民法第227條之2第1項所明定。惟該 所謂情事變更，非當時所得預料，依其原有效果顯失公平 者，係指情事遽變，非契約成立當時所得預料，依一般觀 念，認為如依其原有效果顯然有失公平而言（最高法院93 年度臺上字第2503號裁判意旨參照）。是倘於契約成立時 ，就契約履行中有發生該當情事之可能性，為當事人所能 預料者，當事人本得自行風險評估以作為是否締約及其給 付內容（如價金等）之考量，自不得於契約成立後，始以
該原可預料情事之實際發生，再依據情事變更原則，請求 增加給付。本件被告抗辯：系爭契約成立後，164、165地 號土地分割前被告應有部分各3分之1之價值，經臺中高分 院囑託鑑定公司即華聲企業發展鑑定顧問有限公司鑑定為 3571萬5330元，足見該土地價值產生重大變動，且非可歸 責於兩造，復為兩造締約時無法預見，若仍以系爭契約之 價款履行，對被告顯失公平云云，然為原告所否認，且不 動產之價值，往往因市場供需變動、政府公共政策調整、 周邊公共設施興建或工商業、交通、繁榮程度及生活機能 變更等因素而有漲跌，此為不動產交易之雙方締約時所得 預期，且系爭契約成立後兩造間究有何情事遽變，被告始 終未能提出事證證明，則被告單以系爭契約約定之價款低 於前開鑑定報告書之價值，即抗辯本件有情事變更原則之 適用，核與情事變更原則要件不合，委無足取。 ⒉又情事變更原則之規定，旨在規範契約成立後有於訂約當 時不可預料之情事發生時，經由法院裁量以公平分配契約 當事人間之風險及不可預見之損失，乃民法上誠實信用原 則之具體化，於實定法中則處於補充之地位，是當事人間 關於契約之爭議，倘事後當事人間已另有約定，而得為妥 適處理解決者，即無主張情事變更原則，請求增加給付之 餘地。查本件關於系爭契約之履行，被告向本院提出調解 聲請，兩造於102年12月3日上午9時10分在本院豐原簡易 庭進行調解，兩造對於當日之調解訊問序筆錄（即本院卷 一第76、77頁）之真正不爭執，根據該筆錄所載，系爭契 約之買賣價款，兩造均同意由2274萬8880元增加為2720萬 元（即原告前已給付1100萬元，再給付1620萬元予被告） ，於辦理登記完竣後，再進行正式調解之程序，且原告當 場交付300萬元之支票予被告，被告收受後已兌領，故就 系爭土地應有部分之買賣價款，被告已受領原告給付1400 萬元等事實，為兩造所不爭執（見兩造不爭執之事項㈣） ，並經本院調取本院102年度司豐調字第110號卷宗查明屬 實，堪信為真，則被告空言辯稱當時兩造尚未就系爭契約 確切之買賣價款達成合意，僅表示待登記完竣後再就該價 款進行調解而已云云，顯不足採。又164、165地號土地分 割前被告應有部分各3分之1之價值為3571萬5330元之事實 ，業經臺中高分院囑託鑑定公司在案，並據以記載於102 年5月15日100年度重上字第60號判決書內容，此有101年1 2月7日鑑價報告書及判決書附於該案卷宗可稽，則兩造嗣 於102年12月3日進行前開調解時，被告顯已知悉前開其出 售予原告土地之鑑定價值，而被告就原告應給付之價款，
亦為增加給付之請求，並經原告同意，乃兩造於調解時已 合意變更系爭契約之權利義務關係，是被告於事後知悉系 爭契約土地價值之情況下，其再與原告另為約定，以解決 系爭契約之爭議，揆諸前開說明，被告自無再主張情事變 更原則之適用。至於被告另抗辯102年12月3日調解時，伊 表示系爭契約之土地價值至少為2720萬元以上，亦即原告 至少應再給付被告1620萬元以上之價金，並經原告同意云 云，非惟原告所否認，且與前開調解訊問序筆錄之記載意 旨顯然不符，被告復未能舉證以實其說，自不足採。 ㈢被告為同時履行之抗辯，於法是否有據？
按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒 絕自己之給付，民法第264條第1項固有明文。又他方當事人 已為部分之給付時，依其情形，如拒絕自己之給付有違背誠 實及信用方法者，不得拒絕自己之給付。被告就原告請求履 行因雙務契約所負之債務，在裁判上援用民法第264條抗辯 權時，原告如不能證明自己已為對待給付或已提出對待給付 ，法院應為原告提出對待給付時，被告即向原告為給付之判 決，不能遽將原告之訴駁回，亦不得僅命被告為給付，而置 原告之對待給付於不顧（最高法院29年上字第895號判例、3 9年臺上字第902號判例意旨參照)。查：兩造因系爭土地買 賣契約而互負債務（即被告負有移轉系爭土地應有部分予原 告之義務，而原告則負有給付價款之義務），且二者基於對 待給付之關係，堪以認定，而系爭契約之價款，經兩造調解 後，已合意變更為2720萬元，原告尚有1320萬元價款未給付 被告，亦為原告所不爭執（見本院卷二第103頁反面，第112 頁）；則原告雖得請求被告辦理系爭土地應有部分移轉登記 ，但亦有給付前開1320萬元價款之義務，則被告於本院審理 中行使同時履行抗辯權，即屬有據，是依前揭判例意旨，自 應為命原告為對待給付之判決。
㈣綜上所述，原告依據系爭契約及兩造於102年12月3日協議， 於原告給付被告1320萬元之同時，請求被告移轉登記系爭土 地應有部分之所有權為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌 後核於本件判決結果並無影響，爰不逐一論述，附此敘明。七、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 105 年 11 月 29 日
民事第六庭 法 官 楊國精
以上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表
明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 11 月 29 日
書記官 顏督訓
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