返還不當得利
臺灣新北地方法院(民事),重訴字,105年度,191號
PCDV,105,重訴,191,20161118,5

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　105年度重訴字第191號
原　　　告　蘇葉隆
　　　　　　游德倡
共　　　同
訴訟代理人　謝協昌律師
複代理人　　藍雅筠律師
被　　　告　黃秋品
被　　　告　李淑敏
被　　　告　李淑容
被　　　告　王志生
被　　　告　陳次郎
被　　　告　周業庭
被　　　告　宋碧珠
被　　　告　宋榮傑
被　　　告　王秀美
被　　　告　林阿勤
被　　　告　李張粧
被　　　告　王芊雯
被　　　告　郭復振
被　　　告　鄭旭娟
被　　　告　宋建輝
前列被告十五人共同
訴訟代理人　葉恕宏律師
　　　　　　葉偉翔律師
被　　　告　林士登
被　　　告　林春子
兼訴訟代理　黃蓉芳
人　　　　　　　　　　　樓
上列當事人間請求返還不當得利等事件，經本院於民國105年10
月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
本件被告林士登未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟 法第386條所列各款情形，依原告之聲請，由其一造辯論而 為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：




㈠原告於民國98年12月9日自合作金庫資產管理股份有限公司 （下稱合庫資管公司）受讓其對琴韻建設有限公司（下稱琴 韻公司）、林春明、林美伶、林春生、林春龍、林姵伶及被 繼承人林賜池（下稱琴韻建設公司等人）如鈞院89年度執正 字第4309號債權憑證（下稱系爭債權憑證）所示債權，而合 庫資管公司乃係受讓自合作金庫銀行股份有限公司（其前身 為台灣省合作金庫；下稱合庫銀行），合庫銀行前於88年間 就琴韻建設公司等人所有並提供作為借款抵押擔保之土地， 即坐落於新北市蘆洲區保和段305、319、320、334、335、 336、337、338、333、341等地號土地暨坐落其上「成功及 第」建案（下稱系爭建案）之未辦理保存登記建物其中27間 建物聲請假扣押並予以查封，前於100年2月21日經執行法院 拍賣，並由債權人即原告2人聲明承受，另於100年3月4日獲 發上開土地及上開27間建物之權利移轉證書，合先敘明。 ㈡查琴韻公司除了前開拍賣完畢之27間建物為其所有之外，琴 韻公司實際上原始出資建築系爭建案地上10層，地下2層之 建物（下稱系爭建案建築物）總計有63間建物。因此，系爭 建案建築物之63間建物所有權人均為琴韻公司，並有台灣高 等法院101年重上字第477號確定判決、台灣高等法院103年 抗字第1890號確定裁定可稽。
㈢次查琴韻公司原始出資興建之系爭建案建築物共計63間，均 未辦保存登記建間，扣除前開拍賣程序已終結之27間建物， 其餘36間建物因部分建物打通，門牌僅編列30戶（原告已收 回3戶），而本件原告起訴請求之標的詳如附表所示（下合 稱系爭建物），琴韻公司為系爭建物之所有權人，系爭建物 分由被告等人占有使用中（詳如附表所示），琴韻公司卻怠 於向被告等人請求相當於租金之不當得利，任由被告等人無 權占有迄今，以致原告對於琴韻公司之新臺幣（下同）26,9 58,343元本金債權（尚有遲延利息未加計）無法獲得清償。 故原告依民法第242條規定代位琴韻建設公司行使民法第179 條之不當得利返還請求權及民法第184條第1項之侵權行為損 害賠償請求權，請求被告等人將相當於租金之不當得利在原 告前揭債權範圍內返還予琴韻公司，並由原告代為受領，詳 述如後。
㈣被告等人無權占有琴韻公司所有之系爭建物，原告依民法第 242條規定代位琴韻公司向被告等人請求返還相當於租金之 不當得利及損害賠償，由原告代為受領：
⒈查琴韻公司於82年取得建築執照即開始興建系爭建案建築物 ，於84年間原始出資興建完成系爭建案建築物（新北市○○ 區○○路0000號）總計63間建物（包括附表所示之系爭建物



），被告俱無任何合法占有系爭建物之正當權源，無權占有 系爭建物迄今，為無法律上原因占有系爭建物而受有相當於 租金之利益，造成琴韻公司所有權受到侵害及無法使用收益 、處分系爭建物甚明。
⒉次查被告無權使用系爭建物之利益應以每月1萬元為計，並 有位於同一棟大樓內同址3樓之4建物每月租金11,000元、4 樓之4建物每月租金12,000元之租賃契約二份可稽，及台灣 高等法院104年上易字第26號確定判決已認定系爭建物之使 用利益為每月1萬元，此一相當於租金之不當得利數額對於 本件訴訟自有爭點效適用。
⒊復查琴韻公司對於原告既有26,958,343元之本金債務尚未清 償（另有遲延利息未加計），琴韻公司對於被告等人亦有如 附表所示不當得利之債權怠於行使，原告依民法第242條規 定代位琴韻公司向債務人行使不當得利及侵權行為損害賠償 請求權。
㈤綜上，被告於84年間直至迄今分別無權占有系爭建物，其等 無法律上原因占有系爭建物而受有相當於租金之利益，造成 琴韻公司無法使用收益系爭建物之損害，原告為求訴訟經濟 ，則以每月相當於租金之不當得利1萬元為計，又因不當得 利返還請求權之消滅時效為5年，琴韻公司就各被告無權占 有單一建物之每年相當於租金之損害為12萬元，5年共計60 萬元。因此，原告依民法第242條代位琴韻公司，依民法第 179條規定、民法第184條第1項規定，請求被告返還相當於 租金之不當得利如聲明所示金額予琴韻公司，並由原告代為 受領。
㈥並聲明：（見本院卷一第137至139頁） ⒈被告黃秋品應給付琴韻公司240萬元，及自支付命令繕本送 達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息，由原告代位 受領。
⒉被告李淑敏應給付琴韻公司120萬元，及自支付命令繕本送 達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息，由原告代位 受領。
⒊被告李淑容（原告誤載為李淑蓉）應給付琴韻公司120萬元 ，及自支付命令繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5%計 算之利息，由原告代位受領。
⒋被告王志生應給付琴韻公司120萬元，及自支付命令繕本送 達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息，由原告代位 受領。
⒌被告林士登、黃蓉芳應連帶給付琴韻公司60萬元，及林士登 自支付命令繕本送達翌日起、黃蓉芳自原告105年5月27日所



提民事追加被告暨擴張訴之聲明狀繕本送達翌日起，至清償 日止，按年利率5%計算之利息，均由原告代位受領。 ⒍被告陳次郎應給付琴韻公司240萬元，及其中180萬元自支付 命令繕本送達翌日起，另60萬元自原告105年5月27日所提民 事追加被告暨擴張訴之聲明狀繕本送達翌日起，至清償日止 ，按年利率5%計算之利息，由原告代位受領。 ⒎被告周業庭應給付琴韻公司120萬元，及自支付命令繕本送 達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息，由原告代位 受領。
⒏被告宋碧珠應給付琴韻公司60萬元，及自支付命令繕本送達 翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息，由原告代位受 領。
⒐被告宋榮傑應給付琴韻公司60萬元，及自支付命令繕本送達 翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息，由原告代位受 領。
⒑被告王秀美應給付琴韻公司60萬元，及自支付命令繕本送達 翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息，由原告代位受 領。
⒒被告林阿勤、鄭旭娟應連帶給付琴韻公司60萬元，及林阿勤 自支付命令繕本送達翌日起、鄭旭娟自原告105年5月27日所 提民事追加被告暨擴張訴之聲明狀繕本送達翌日起，至清償 日止，按年利率5%計算之利息，由原告代位受領。 ⒓被告李張粧應給付琴韻公司120萬元，及其中60萬元自支付 命令繕本送達翌日起，另60萬元自原告105年5月27日所提民 事追加被告暨擴張訴之聲明狀繕本送達翌日起，至清償日止 ，按年利率5%計算之利息，由原告代位受領。 ⒔被告王芊雯應給付琴韻公司60萬元，及自支付命令繕本送達 翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息，由原告代位受 領。
⒕被告林春子、林士登、黃蓉芳應連帶給付琴韻公司120萬元 ，及林春子就其中60萬元自支付命令繕本送達翌日起、另60 萬元自原告105年5月27日所提民事追加被告暨擴張訴之聲明 狀繕本送達翌日起；林士登、黃蓉芳自原告105年5月27日所 提民事追加被告暨擴張訴之聲明狀繕本送達翌日起，均至清 償日止，按年利率5%計算之利息，均由原告代位受領。 ⒖被告宋建輝應給付琴韻公司60萬元，及自原告105年5月27日 所提民事追加被告暨擴張訴之聲明狀繕本送達翌日起，至清 償日止，按年利率5%計算之利息，由原告代位受領。 ⒗被告郭復振應給付琴韻公司120萬元，及其中60萬元自支付 命令繕本送達翌日起，另60萬元自原告105年5月27日所提民



事追加被告暨擴張訴之聲明狀繕本送達翌日起，至清償日止 ，按年利率5%計算之利息，由原告代位受領。二、被告林春子、林士登、黃蓉芳則抗辯：
㈠被告是系爭建案建築物基地上之原住戶之一，自54年間起居 住於系爭建案建築物基地上，戶長黃淦臣擁有合法登記所有 權之房屋及基地，因建商林賜池等邀約合建「成功及第」大 樓，是以黃淦臣於82年間將其所有基地上之合法房屋交由建 商拆除，名下僅餘基地。系爭建物興建期間，林賜池均以建 方實際負責人之態樣出現，有關洽談、簽約、起造、建築及 後續處理等事宜，均林賜池本人出面處理，對於被告而言， 建商負責人毫無疑義就是林賜池，只是建商之公司名稱由「 太陽開發建設股份有限公司」（下稱太陽公司）改為琴韻公 司而已。數年後林賜池過世，其子林春明代表建商出面與原 住戶洽談，而林春明原本即琴韻公司登記之負責人，可證系 爭建物確為被告與琴韻建司所合建。
㈡原住戶等係經琴韻公司通知承受系爭建物，並自行出資續建 ：
⒈系爭建案建築物大樓未完工即因超出建築線而被勒令停工， 合建契約無法履行，林賜池等為安撫原住戶，便主動通知原 住戶先行依照約定入住所分得之房屋，並口頭承諾未來定將 取得建物使用執照，將系爭建物所有權移轉給原住戶。 ⒉原住戶以建商所提供之建物與合建契約之約定相符，咸信各 該系爭建物已為自家擁有，只缺日後向地政機關登記所有權 ，是以未對建商提出違約訴訟，於是被告等人自85年間起陸 續入住系爭建物，且因系爭建物係遭勒令停工之中輟屋，尚 有未竣工部分，被告只得自行出資續建及至完工堪住，因時 距已近20年，被告當時出資興建之單據已不復取得。 ⒊不料未久，林賜池意外身亡，琴韻公司亦宣布倒閉，林春明 等表示對於系爭建物之後續處理無能為力，原住戶不忍苛責 死者及其繼承人，只好繼續棲身於系爭建物之違章建築，歷 20年至今。
⒋被告等人身受建商倒閉、房屋中輟之苦，多年來努力奔走， 期望系爭建物有朝一日回歸合法，不意銀行、財團搶先接收 建商債權，被告等賴以棲身之系爭建物竟被視為建商財產而 遭查封。
㈢系爭建案建築物所在之部分基地係被告家族50年來所定居， 且被告是在建商林賜池、戶長黃淦臣同意下自主入住，有合 建契約為依據，是以被告為善意占有人，並非無權占有。依 民法第770條規定及最高法院81年台上字第285號判例，被告 對系爭建物之所有權具有請求登記權。




㈣被告等人自始認定系爭建物是與琴韻公司互易之結果，且琴 韻公司過去20年來完全不曾提出異議，可認被告等人確係善 意占有人，依民法第952條規定，被告等就系爭建物之使用 收益不負返還之義務，即不當得利之規定於被告等並無適用 。
㈤系爭附表編號5之新北市○○區○○路0000號5樓之2建物自 始即由被告林士登管理及使用，被告黃蓉芳從未居住使用或 為任何收益。父親黃淦臣過世後，全體繼承人協議上開建物 由次子林士登全部繼承，是以原告追加黃蓉芳為被告並無事 實基礎。
㈥系爭附表編號14之新北市○○區○○街0000號1、2樓建物自 始（86年間）即協議由母親即被告林春子管理及使用，父親 黃淦臣過世後，雖全體繼承人協議上開建物由黃蓉芳全部繼 承，然僅係名義上之繼承人，上開建物實際上仍由林春子繼 續管理及使用，黃蓉芳於75年間結婚後即搬離新北市蘆洲區 ，從未居住使用上開建物或從中獲取任何利益，是原告追加 黃蓉芳為被告並無事實基礎。
㈦答辯聲明：原告之訴駁回。
三、被告黃秋品、李淑敏、李淑容、王志生、陳次郎、周業庭、 宋碧珠、宋榮傑、王秀美、林阿勤、李張粧、王芊雯、郭復 振、鄭旭娟、宋建輝則抗辯：
㈠系爭建案建築物坐落土地之原地主為郭霧、李張粧、王張樵 、陳次郎、宋德陞、張王金、黃淦臣、李有泉、黃秋品，其 等曾與建商太陽公司及琴韻公司簽立合建契約，雙方業依據 契約約定指定被告等人為起造人，然原地主除提供土地外， 亦將坐落土地上之原有房屋交付予建商，作為系爭建物之興 建出資，且建商於系爭建物之各施工階段，均曾向被告收取 工程費用，則被告即應屬系爭建物原始出資興建之人而係系 爭建物之所有權人：
⒈原地主既為系爭建案建築物坐落土地之原所有權人，渠等在 該土地上所有之原有房屋，於建商拆除前尚能居住，且以當 時市價估算每戶約為350萬元，則被告除以土地出資外，亦 曾就各自所有之房屋出資。查系爭建案建築物坐落土地之原 地主郭霧等人均將其等所有之土地及其上門牌號碼各為臺北 縣○○鄉○○路00巷00號、同鄉成功路158巷30號（其舊址 為同路120巷37號，詳被證1）、同巷22號（其舊址為同路 120巷45號，詳被證1）、同巷28號、同鄉三民路85巷54號、 同鄉成功路158巷24號、同鄉三民路85巷52號、同鄉成功路 158巷26號之原有房屋交付予建商利用、拆除以興建系爭建 物，該原有房屋每戶價值約為350萬元，是以被告將原有房



屋提供與建商興建系爭建物，自亦屬於出資標的。 ⒉建商興建系爭建物時，曾按系爭建物工程進度，分段向被告 索取工程費用，故被告亦係就系爭建物出資興建之人： 依據85年6月22日建商予被告王志生之通知函：「本工程已 進度至瓦斯外線等工程，經欣泰石油氣股份有限公司估算， E棟壹、參、伍、柒樓需繳納新台幣捌萬伍仟貳佰伍拾柒元 整」，且王志生旋於同年7月2日即如數支付上開瓦斯管線工 程款；另被告宋碧珠亦曾繳交工程款35萬元予建商（詳被證 3），顯見被告亦對系爭建物之興建工程費用有所負擔，故 琴韻公司自非系爭建案建築物之唯一原始出資人。 ⒊準此以觀，原地主與建商業依合建契約第9條約定，由原地 主指定被告等人為起造人，則被告因原地主以原有房屋提供 建商利用、拆除，或是直接按照工程進度給付建商工程款， 均屬對於系爭建物興建之出資行為，從而被告自為系爭建物 原始出資起造之人，而對系爭建物享有所有權，故被告並非 無權占有系爭建物。
㈡建商業依合建契約約定交付系爭建物予被告受領完畢，則被 告自屬各該系爭建物之事實上處分權人，並得基於事實上處 分權地位對系爭建物為使用、收益；且客觀上被告既係因原 地主所指定而受領建商交付系爭建物之人，自與預售屋住戶 立場不同，則原告對於預售屋住戶之其餘判決，於本件訴訟 中，自無比附援引餘地；又系爭建案建築物共計63間建物， 琴韻公司僅以其為起造人之27間建物部分向合庫銀行作借款 擔保抵押，並未就原地主所分得之系爭建物做為借款抵押擔 保，則琴韻公司主觀上未對所交付與被告等人之之系爭建物 為任何擔保設定，亦足認被告確實已取得系爭建物之事實上 處分權，從而被告非無權占有系爭建物：
⒈按尚未向地政機關辦理所有權登記之建物，非不得為讓與之 標的，讓與人負有交付其物於受讓人之義務，受讓人因受領 交付而取得事實上處分權。次按違章建築之讓與，雖因不能 為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與 人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實 上處分權讓與受讓人；違章建築者，雖不能向地政機關辦理 登記，但並非不得為交易、讓與之標的，買受人受領交付而 取得事實上處分權，出賣之原始建築人即不得再以其不能登 記為由主張所有權為其原始取得。是以未辦理保存登記之違 章建築，雖無法向地政機關辦理所有權移轉登記，惟並非不 得為交易、讓與之標的，受讓人與讓與人間如有約定讓與違 章建築，受讓人自得因受領讓與人之交付而取得事實上處分 權，受讓人取得事實上處分權後，即得本於事實上處分權力



人之地位使用、收益該違章建築，並為違章建築負擔房屋稅 之繳納義務。從而自事實上處分權所享有之權利態樣，係使 用、收益、出租、繼承等，又事實上處分權所負擔之義務態 樣，係負擔房屋稅、水電費、維修費、清潔費，故應以上開 外觀來判斷本件是否存在事實上處分權。
⒉對於被告取得系爭建物事實上處分權之經過詳述如下： ⑴被告郭復振、周業庭（原名周業期）部分：
訴外人郭霧為郭復振、周業庭之養祖母，係原台北縣○○鄉 ○○○○○○段000000地號，現為新北市○○區○○段000 地號地主，經其代理人郭復振於82年3月14日與太陽公司簽 定提供土地合建房屋契約書（見被證4），且業將前開土地 依約移轉予建商完畢。後郭霧於103年2月23日死亡，郭霧之 養女郭寶貴（即郭復振、周業庭之生母）於102年8月18日死 亡，而由郭復振、周業庭、周淑芬繼承，渠等曾協議就（A3 -1F）門牌號碼新北市○○區○○街0000號1樓（即執行法院 查封之得勝街50-3號1、2樓）、（A3-2F）門牌號碼新北市 ○○區○○路0000號2樓之1（即執行法院查封之得勝街50-3 號1、2樓）、（A1-4F）門牌號碼新北市○○區○○路0000 號4樓之1（即執行法院查封之中央路65-1號4樓之1）、（A2 -4F）門牌號碼新北市○○區○○路0000號4樓之2（沒門牌 ；即執行法院查封之中央路65-1號4樓之1）等建物分別由郭 復振繼承A3-1F、A3-2F、由周業庭繼承A1-4F、A2-4F（見被 證7）。郭復振、周業庭於99年間基於迫切民生需求，以其 等分別於上開建物內具有居住事實，向台北縣政府工務局就 未領得使用執照之上開建物申請接用水電（詳被證8），且 渠等分別為上開建物之房屋稅納稅義務人（見被證9），亦 本於事實上處分人地位出租上開建物（詳被證10）。舉例而 言，郭復振曾將系爭附表編號16之新北市○○區○○街00號 （後門號改為新北市○○區○○街0000號）1、2樓建物部分 ，於90年10月11日至91年10月10日租予張兆銘、91年10月11 日至93年4月10日及93年7月11日至94年7月10日租予曾春霞 、94年7月10日至96年7月10日及96年10月1日至97年9月30日 及100年2月10日至101年1月10日租予邱素鷹，惟邱素鷹提早 搬離，故郭復振嗣將新北市○○區○○街0000號1樓及騎樓 部分，於102年8月1日至107年7月31日租予蔡淳采。準此， 足知郭復振、周業庭對上開建物具有事實上處分權。 ⑵被告李張粧、李淑敏、李淑容部分：
李張粧為原台北縣○○鄉○○○○○○段000000○000000○ 000000地號，現分別為新北市○○區○○段000○000○000 地號之地主（詳被證6），於82年3月14日與琴韻公司簽定提



供土地合建房屋契約書，其契約第25條後面附記：「契約書 原為太陽建設股份有限公司林賜池所簽約，雙方簽約人同意 變更為琴韻建設有限公司代表人林春明所承建，故更改合建 契約書」（見被證4）。嗣李張粧與琴韻公司依合建契約第9 條之約定，將（A4-1F）門牌號碼新北市○○區○○路0000 號1樓（即執行法院查封之中央路65-1號1、2樓）、（A4-2F ）門牌號碼新北市○○區○○路0000號2樓之4（即執行法院 查封之中央路65-1號1、2樓）、（A4-3F）門牌號碼新北市 ○○區○○路0000號3樓之3（即執行法院查封之中央路65-1 號3樓之3）、（A4-8F）門牌號碼新北市○○區○○路0000 號8樓之3（即執行法院查封之中央路65-1號8樓之3）、（A4 -7F）門牌號碼新北市○○區○○路0000號7樓之3（即執行 法院查封之中央路65-1號7樓之3）、（A5-7F）門牌號碼新 北市○○區○○路0000號7樓之4（即執行法院查封之中央路 65-1號8樓之4）等建物之原始起造人李張粧變更為李張粧、 李淑敏及李淑容（詳被證5）。李張粧曾於86年10月28日寄 發存證信函予建商，告知建商依約已逾期交屋（詳被證11） ，係因琴韻公司遲遲未將系爭建案建物之使用執照請領完畢 ，故主張同時履行抗辯，未依約將上開土地所有權過戶予琴 韻公司。次查：李張粧於98、99年間基於迫切民生需求，以 其等於上開建物內具有居住事實，遂由李張粧、李淑敏、李 淑容向台北縣政府工務局就未領得使用執照之上開建物申請 接用水電（詳被證8），且李張粧為上開A4-1F、A4-2F建物 之房屋稅納稅義務人、李淑敏為上開A4-3F、A4-8F建物之房 屋稅納稅義務人、李淑容為上開A4-7F、A5-7F建物之房屋稅 納稅義務人（見被證9），亦本於事實上處分人地位出租上 開建物（詳被證10），舉例而言，李張粧曾將新北市○○區 ○○路0000號1、2樓部分於98年8月15日至99年8月14日租予 楊文璞、同號1樓部分於99年8月15日至100年8月14日及10 1 年1月1日至101年12月31日及103年1月1日至103年12月30日 租予李淑麗、103年8月1日至104年7月30日租予李虹毅；同 號2樓部分於66年8月15日至101年12月30日及103年1月1日至 103年12月30日租予楊文璞、103年8月1日至104年7月30日租 予李虹毅；同號1、2樓部分於104年9月15日至105年9月14日 租予蕭秋環。準此，足知李張粧、李淑敏及李淑容對上開建 物具有事實上處分權。
⑶被告王芊雯（原名王秀桃）、王秀美、王志生部分： 訴外人王張樵為原台北縣○○鄉○○○○○○段000000○00 0000地號，現分別為新北市○○區○○段000○000地號地主 （詳被證6），經其代理人王六十於81年11月22日與琴韻公



司簽定提供土地合建房屋契約書，其契約第25條後面附記： 「契約書原為太陽建設股份有限公司林賜池所簽約，雙方簽 約人同意變更為琴韻建設有限公司代表人林春明所承建，故 更改合建契約書」（見被證4）。嗣王張樵與琴韻公司依合 建契約第9條之約定，將（A6-1F）門牌號碼新北市○○區○ ○路00巷000號（即執行法院查封之中央路71巷1-1號）、（ A6-3F）門牌號碼新北市○○區○○路0000號3樓之5（即執 行法院查封之中央路65-1號3樓之5）、（A6-5F）門牌號碼 新北市○○區○○路0000號5樓之5（即執行法院查封之中央 路65-1號5樓之5）、（A6-7F）門牌號碼新北市○○區○○ 路0000號7樓之5（即執行法院查封之中央路65-1號7樓之5） 等建物之原始起造人設定為王芊雯、王秀美、王志生三人（ 見被證5）。而王張樵係因琴韻公司遲遲未將上開建物之使 用執照請領完畢，故主張同時履行抗辯未依約將新北市○○ 區○○段000地號所有權過戶予琴韻公司，僅係將同段334地 號土地依約移轉部分持份予琴韻公司而已。次查王張樵於99 年間基於迫切民生需求，以其於上開建物具有居住事實，由 王張樵、王芊雯、王秀美及王六十向台北縣政府工務局就未 領得使用執照之上開建物申請接用水電（詳被證8），且王 芊雯為上開A6-1F建物之房屋稅納稅義務人、王秀美為上開 A6-3F建物之房屋稅納稅義務人、王志生為上開A6-5F、A6-7 F建物之房屋稅納稅義務人（見被證9），亦本於事實上處分 人地位出租上開建物（詳被證10），舉例而言，王芊雯曾將 新北市○○區○○路00巷0號1樓建物於90年8月23日至105年 8月23日租予翁淑玲。準此，足知王芊雯、王秀美及王志生 對上開建物，具有事實上處分權。
⑷被告陳次郎部分：
陳次郎為原台北縣○○鄉○○○○○○段000000○000000地 號，現分別為新北市○○區○○段000○000地號地主（詳被 證6），於81年11月22日與太陽公司簽定提供土地合建房屋 契約書（見被證4）。而陳次郎係因太陽公司遲遲未將其分 得之（A5-1F）門牌號碼新北市○○區○○路0000號1樓（即 執行法院查封之中央路65-2號1、2樓）、（A5-5F）門牌號 碼新北市○○區○○路0000號5樓之4（即執行法院查封之中 央路65-1號5樓之4）、（A4-5F）門牌號碼新北市○○區○ ○路0000號5樓之3（沒門牌；即執行法院查封之中央路65-1 號5樓之4）、（A5-2F）門牌號碼新北市○○區○○路0000 號2樓之5（即執行法院查封之中央路65-2號1、2樓）等建物 之使用執照請領完畢，故主張同時履行抗辯未依約將新北市 ○○區○○段000地號土地所有權過戶予太陽公司，僅係將



同段319地號土地部分持分依約移轉予太陽公司而已。且建 商於交屋時，並曾交付陳次郎房屋鑰匙供其自由使用、居住 上開建物（詳被證12）。次查：陳次郎於99年間基於迫切民 生需求，以其於上開建物內具有居住事實，向台北縣政府工 務局就未領得使用執照之上開建物申請接用水電（詳被證8 ），且陳次郎為上開建物之房屋稅納稅義務人（見被證9） ，亦本於事實上處分人地位出租上開建物，舉例而言，陳次 郎曾將新北市蘆洲區中央路65之2號1、2樓部分於104年10月 5日至105年10月4日租予黃威皓。準此，足知陳次郎對上開 建物具有事實上處分權。
⑸被告宋碧珠、宋榮傑、林阿勤、鄭旭娟、宋建輝部分： 訴外人宋德陞為原台北縣○○鄉○○○○○○段00000地號 ，現為新北市○○區○○段000地號地主，經其代理人宋碧 珠於於82年3月14日與太陽公司簽定提供土地合建房屋契約 書（見被證4），並業依約將上開土地移轉予建商完畢。宋 德陞於死亡後，其繼承人曾就（A2-1F）門牌號碼新北市○ ○區○○街0000號1樓（即執行法院查封之得勝街50-2號1、 2樓）、（A2-2F）門牌號碼新北市○○區○○路0000號2樓 之1（即執行法院查封之得勝街50-2號1、2樓、中央路65-1 號2樓之1）、（A2-3F）門牌號碼新北市○○區○○路0000 號3樓之1（即執行法院查封之中央路65-1號3樓之1）、（A1 -3F）門牌號碼新北市○○區○○路0000號3樓之2（即執行 法院查封之中央路65-1號3樓之2）等建物協議由宋碧珠、宋 榮傑、林阿勤、鄭旭娟、宋建輝繼承（見被證7）。次查： 宋碧珠、宋榮傑、林阿勤、鄭旭娟、宋建輝於99年間基於迫 切民生需求，以其於上開建物內具有居住事實，由宋榮傑、 宋建輝、宋建毅、宋信寅向台北縣政府工務局就未領得使用 執照之上開建物申請接用水電（詳被證8），且宋建輝為上 開A2-1F建物之房屋稅納稅義務人、宋榮建、宋榮光為上開 A2-2F建物之房屋稅納稅義務人、宋榮傑為上開A2-3F建物之 房屋稅納稅義務人、宋碧珠為上開A1-3F建物之房屋稅納稅 義務人（後宋榮建、宋榮光歿，其等繼承人並已協議由林阿 勤及鄭旭娟繼承，見被證9）。準此，足知宋碧珠、宋榮傑 、林阿勤、鄭旭娟、宋建輝分別各對上開建物具有事實上處 分權。
⑹被告黃秋品部分：
訴外人李有泉（92年10月21日歿）及被告黃秋品為原台北縣 ○○鄉○○○○○○段000000○000000地號（現為新北市○ ○區○○段000○000地號）地主（詳被證6），李有泉、訴 外人李良旗透過代理人黃秋品於81年11月22日與太陽公司簽



定提供土地合建房屋契約書（見被證4）。嗣李有泉與黃秋 品與太陽公司依合建契約第9條之約定，將（A6-2F）門牌號 碼新北市○○區○○路0000號2樓之2（即執行法院查封之中 央路65-1號2樓之2）、（A7-2F）門牌號碼新北市○○區○ ○路0000號2樓之3（即執行法院查封之中央路65-1號2樓之3 ）、（A4-10F）門牌號碼新北市○○區○○路0000號10樓之 3（即執行法院查封之中央路65-1號10樓之3）、（A5-10F） 門牌號碼新北市○○區○○路0000號10樓之4（即執行法院 查封之中央路65-1號10樓之4）等建物之原始起造人設定為 黃秋品。而黃秋品因太陽公司遲遲未將上開建物之使用執照 請領完畢，主張同時履行抗辯，僅就其所有之新北市○○區 ○○段000地號土地之部分持分移轉予建商而已。次查：黃 秋品於99年間基於迫切民生需求，以其於上開建物內具有居 住事實，由黃秋品、李良旗、李申怡、黃茂松向台北縣政府 工務局就未領得使用執照之上開建物申請接用水電（詳被證 8），且黃秋品為上開建物之房屋稅納稅義務人（見被證9） ，亦本於事實上處分人地位出租上開建物，舉例而言，李良 旗曾將新北市○○區○○路0000號10之3暨同號10樓之4部分 於103年8月1日至106年7月31日租予郭文龍。準此，足知黃 秋品對上開建物具有事實上處分權。
⒊系爭建案建築物於86年間外觀、結構體興建完畢後，由建商 86年底陸續交屋予被告及其他住戶居住、使用，礙於系爭建 案建築物大樓係違章建築無從申請接用水電，導致系爭建物 內部無水、無電可用，被告則向系爭建案工地水電承包商即 訴外人劉連財要求將工地臨時電連接至系爭建案建築物大樓 之各住戶內使用，並自行代墊工程款（詳被證13），是以被 告於99年申請正式接用民生水電之前，係使用工地臨時水電 ，其水電使用單價較一般民生用電要高，被告在使用臨時水 電之期間內，為減少水電費用支出及為各戶水電安裝獨立水 電錶以避免公私水電費難以計算等問題，不斷向主管機關尋 求協助，直至99年間被告向新北市工務局以迫切民生需求之 特殊個案事由申請接用家庭用水、用電，安裝各戶水表、電 表（詳被證8）。況且除了前開民生水電接用問題外，被告 亦曾為系爭建案建築物大樓裝設監視攝影系統、簽訂電梯保 養合約（詳被證14），並由系爭建案建築物大樓住戶組成管 理委員會管理系爭建案建築物公共事務，雇工施作水電工程 ，並手抄紀錄臨時水電表，製作電力費用、自來水費用及瓦 斯費用明細表，以分算、收取臨時水電表之各戶用水用電之 比例費用，更為社區安全而持續保養維修電梯及聘請清潔員 實施公共區域清掃（詳被證15）。故被告確業於建商交屋時



受領系爭建物之事實上處分權，否則何以被告為系爭建物奔 走、努力辦理公共事務時，建商卻完全放任、不為阻止。 ㈢琴韻公司董事長林春明於另案台灣高等法院101年度重上字 第477號請求遷讓房屋事件之一審即鈞院100年度重訴字第33 0號事件中，業自承系爭建案建築物之住戶係區分原地主合 建與預售屋兩部分，並同意讓住戶搬入居住，以待將來新北 市政府核發使用執照後得以直接過戶，故本件被告既係因原 地主指定而受領建商交付系爭建物，自與預售屋住戶立場不 同，則原告對於預售屋住戶之其餘判決，本件尚無從比附援 引。
㈣系爭建案建築物共計63間建物，琴韻公司僅以其為起造人之 27間建物部分向合庫銀行作借款擔保抵押，並未就原地主所 分得之33間建物做為借款抵押擔保（其餘3間建物已遭原告 收回，即63間－27間－3間＝33間），故琴韻公司主觀上未 對所交付與地主之33間建物為任何擔保設定，亦足認被告確 實已取得系爭建物之事實上處分權。依原告之主張，倘以系 爭建案之建物總計63間扣除拍賣程序終結之27間，再扣除原 告已收回之3間，自與被告所分得之建物共33間相符，可知 建商當時向合庫銀行借貸建築資金時，即未就非其分得部分 向合庫銀行設定抵押擔保。且當時原地主與建商間，就系爭