損害賠償等
臺灣新北地方法院(民事),訴字,103年度,2490號
PCDV,103,訴,2490,20161117,1

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 103年度訴字第2490號
原　　　告　　吳志達
訴訟代理人　　顏瑞成律師
原　　　告　　趙添財
上二人共同
訴訟代理人　　林子陽律師
被　　　告　　鍾素雲
訴訟代理人　　游朝義律師
被　　　告　　宏國華璽地產經紀有限公司
兼法定代理人　宋佳錚
上二人共同
訴訟代理人　　朱柏璁律師
　　　　　　　江明軒律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國105 年10月13日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不 在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第7 款定有明 文。查本件原告乙○○起訴時，原以民法第571 、184 條第 1 項、第79條規定，被告宏國華璽地產經紀有限公司（下稱 宏國公司）返還或賠償已受領之居間報酬新臺幣（下同）19 0,000 元，嗣於104 年1 月28日當庭就此部分撤回，追加原 告己○○，以居間契約為原告己○○與被告宏國公司為由， 請求被告宏國公司返還已受領居間報酬190,000 元，經核原 告變更係基於同一居間契約，相關訴訟及證據資料均可繼續 援用，應認請求之基礎事實為同一，應不甚礙被告之防禦及 訴訟之終結，參諸前揭法條規定，原告上開訴之追加，自可 准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）被告宏國公司（下稱宏國公司，即台灣房屋新莊副都心特 許加盟店，原名為來旺不動產經紀有限公司）所屬業務許 東茂因知悉門牌號碼新北市○○區○○路000 巷0 號5 樓 房地（下稱系爭房屋）有意出售，乃詢問原告己○○購買 意願，原告己○○於民國102 年4 月24日簽定不動產買賣



意願書委託被告宏國公司居間斡旋（斡旋期間至同年月30 日止），簽定意願書當日，許東茂僅向原告己○○表示房 屋有些許漏水，嗣經雙方房仲業務員磋商後，雙方以9,50 0,000 元成立買賣。102 年4 月30日買賣雙方相約於宏國 公司營業處所，由原告乙○○與被告庚○○簽立買賣契約 。簽約時，原告向被告庚○○夫妻表明希望能提前裝潢， 詢問能否提前點交借屋裝修，依買賣契約第八條約定，賣 方應於買方交付尾款日前騰遷完畢；但被告庚○○夫妻卻 當場拒絕原告提前借屋裝修之請求，並稱有工事要施作， 堅持須待點交時才讓原告看屋，原告只好作罷；102 年6 月13日辦理移轉所有權登記，同年6 月25日被告庚○○夫 妻點交系爭房屋予原告，同日原告給付被告宏國公司仲介 費190,000 元，並由許東茂代為收執。原告點交房屋後， 隨即命工人著手重新裝潢，詎於拆除原裝潢後，驚見裝潢 內包覆之水泥牆面大片剝落、鋼筋鏽蝕嚴重，非如被告宏 國公司所稱之「些許漏水」，且經送請鑑定後，發現系爭 房屋氯離子含量嚴重超標（即氯離子含量達每立方公尺0. 633 公斤及1.012 公斤），屬於海砂屋，原告旋即通知被 告庚○○及宏國公司出面解決，被告非但不願賠償，甚至 謊稱不知房屋有氯離子超標情事。
（二）原告乙○○為系爭買賣權利人，自得依買賣契約主張權利 ：
1、按代理人雖未以本人名義或明示以本人名義為法律行為， 惟實際上有代理本人之意思，且為相對人所明知或可得而 知者，自仍應對本人發生代理之效力，此即所謂之「隱名 代理」（最高法院92年度台上字第1064號判決要旨參照） 。按當事人適格，乃指當事人就特定訴訟，得以自己之名 義，為原告或被告資格，亦即就特定訴訟有無實施訴訟之 權能。在給付之訴，祗須主張自有給付請求權者，對於其 主張為義務者提起，即為當事人適格（最高法院七十九年 度台上字第一三九一號判決要旨參照）。......且前揭同 意書所載之當事人為兩造，則前揭土地合作契約及協議書 之簽訂係於該同意書簽訂後而為之，乙○○亦因之給付一 千一百九十六萬元予甲○○，為其所自承，並有該同意書 可憑，是前揭同意書之法律關係係存在於兩造，毋庸置疑 。再者，甲○○係主張其對乙○○有給付請求權，依上揭 說明，自屬適格之當事人。縱如乙○○所辯甲○○係馮先 勉之隱名代理人，亦屬甲○○與馮先勉之內部關係及甲○ ○所為法律行為效果是否及於馮先勉之問題，就甲○○為 系爭同意書之當事人言，其應依該同意書之約定行使債權



及履行義務，不因其係是否馮先勉之所謂隱名代理人而有 不同，乙○○之抗辯不足採（臺灣高等法院91度重上字第 178 號判決參照）。
2、原告乙○○與己○○間內部關係屬隱名代理： 經與原告乙○○再度確認且依原告己○○103 年度他字第 2795號所提刑事告訴狀：「本人指定乙○○先生代理簽約 」等語，可知係原告乙○○代理原告己○○簽訂系爭買賣 契約。被告庚○○訴訟代理人103 年12月17日言詞辯論時 稱：「原告只有在簽約的時候才來簽名. . . . . . 在之 前是己○○來看房屋，簽約的時候也有在場. . . . . . 」等語，足證無論被告宏國公司或被告庚○○自始至終均 知原告乙○○代理原告己○○簽訂買賣契約。原告乙○○ 本於代理原告己○○之意思，而以自己名義與庚○○簽立 系爭買賣契約，為被告庚○○明知或可得而知，循前開最 高法院判決意旨，原告乙○○與己○○間成立「隱名代理 」。
3、就外部關係而言，乙○○仍為系爭買賣契約當事人，其應 依該系爭契約之約定行使債權及履行義務，不因其係是否 為己○○之隱名代理人而有不同；依被告於民事答辯（一 ）狀被證五清楚載明：「買受人為乙○○」等文字，足見 被告庚○○認知系爭房地買賣契約形式當事人為原告乙○ ○。
（三）被告庚○○應負損害賠償責任：
1、按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規 定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無 滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之 程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」民法第354 條第1 項定有明文。次按「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條 之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減 少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得 請求減少價金。」「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質 者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行 之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」同法 第359 條、第360 條著有規定，本件原告乙○○起訴請求 被告庚○○賠償損害者，即係基於買賣契約物之瑕疵擔保 債任之損害賠償或減少價金請求權。
2、被告庚○○為系爭房屋出賣人，依民法第354 條規定負有 瑕疵擔保責任，系爭房屋經鑑定後確有氯離子超標此一重 大瑕疵，被告庚○○自須對原告因瑕疵所受損害負賠償責 任。再氯離子超標此一瑕疵，未經專業單位鑑定難以確知



，屬民法第356 條所稱不能即知之瑕疵，原告在103 年2 月20日初步送驗後，得知房屋為海砂屋時即通知被告，此 觀被告宏國公司及丙○○民事答辯（一）狀：「己○○於 103 年2 月間向新莊加盟店陸續多次反應該屋為海砂屋， 並要求偕同庚○○出面協調如何處理。」、「103 年3 月 3 日，庚○○表示願解除買賣契約並回復原狀」等語，並 有被告庚○○簽名之「盡力協調聲明書」為證。被告庚○ ○稱：「原告既於103 年2 月20日即知系爭房屋氯離子含 量超標，然卻從未通知被告庚○○，並遲至103 年7 月14 日使提起本件訴訟。」、「應視為原告承認其所受領之物 」云云，除與被告宏國公司及丙○○所言不符外，被告庚 ○○嗣亦於民事答辯（二）狀及104 年4 月29日到庭證述 時，坦承渠確實曾於103 年3 月3 日就系爭房屋為海砂屋 乙節與原告商談，足證被告庚○○為脫免責任而扭曲顛倒 事實，所言自無可採。
3、被告庚○○於「標的現況說明書」中，就系爭房屋是否做 過海砂屋檢測及其檢測結果欄位，完全沒有勾選，致原告 無法從中知悉。其次，買方仲介許東茂於104 年3 月19日 證述：「（問：在甲○○跟你報說有這間房屋要賣時，你 是否有聽到甲○○或是屋主及其配偶說到有海砂屋的情形 ？）沒有。」益徵庚○○於簽約前或簽約時並未告知原告 系爭房屋為海砂屋。
4、本件無民法第355 條第1 項或第2 項本文適用，庚○○辯 稱原告於購買系爭房屋時即知房屋氯離子超標云云，與事 實不符：
⑴原告簽約時並不知系爭房屋為海砂屋，無民法第355 條第 1 項規定之適用：
A.許育嘉於104 年3 月19日證稱：「（問：己○○去看屋的 時候，是否有提到漏水的事？）有，系爭房屋有加蓋一個 六樓的夾層，六樓的屋頂的前半段和六樓客廳窗戶旁的牆 壁及上方的屋頂就有發霉剝落的情形，很明顯。」、「（ 問：之後你是如何向屋主詢問，並回覆給己○○？）我跟 甲○○一起去找屋主及他先生，他就說反正我的房子就是 有漏水，但是他不處理，他要便宜賣。」、「（問：你是 否有曾經提示標的現況說明書給己○○或原告乙○○？） 沒有。」、「（問：己○○或原告乙○○是何時才看到這 份說明書？）簽約時。」、「（問：簽約時他們是否有針 對說明書上關於海砂屋或是漏水的情形詢問？）有提到漏 水，有談到漏水是己○○自己弄，屋內的垃圾是屋主清空 。」足證原告簽約前，僅知房屋有漏水，然房屋漏水原因



繁多，無從推論原告知悉房屋有漏水即為海砂屋。再許育 嘉證述：「（問：你去房屋現場觀察後，是否曾經認為或 是懷疑這個房屋是海砂屋？）沒有。」、「（問：己○○ 或是原告乙○○和你接洽過程中，是否曾向你表示或懷疑 房屋是海砂屋？）沒有。」明白表示其與原告均未曾懷疑 系爭房屋為海砂屋。
B 被告庚○○於103 年4 月29日供述：「（問：就是在你居 住半年後，發現壁癌及漏水，在你出賣之前，你是否曾經 懷疑過房屋是海砂屋的情形？）我沒有想過，因為是我要 自己住的。」辯稱未曾懷疑系爭房屋為海砂屋；其配偶丁 ○○證稱：「（問：你居住在裡面的期間是否有懷疑是海 砂屋？）沒有。」換言之，被告庚○○與其配偶共同居住 系爭房屋達四年以上，竟諉不知系爭房屋有氯離子超標情 事，又認原告己○○只需看屋一、二次即可得知系爭房屋 為海砂屋，顯無可採。
C 被告庚○○民事答辯（二）狀以原告己○○與被告庚○○ 103 年3 月3 日之錄音及譯文，稱原告己○○於購買時知 悉房屋為海砂屋，實以斷章取義、移花接木方式所為辯解 ，與事實不符。被告庚○○提出之錄音檔案，屬未經原告 己○○同意下竊錄之非法取證，不得做為證據基礎；再被 告庚○○譯文內容與實際錄音內容有顯著差異，非逐字繕 打，容有斷章取義之嫌。此外，縱依被告庚○○錄音譯文 ，原告己○○亦明確表示仲介曾表示房屋非海砂屋，因此 才沒有做海砂屋檢測，並非係因為明知系爭房屋是海砂屋 才不做檢測。對此，許育嘉作證時，雖證稱未向己○○保 證系爭房屋非海砂屋云云，但趨吉避凶乃人之天性，許育 嘉為免除自身法律責任，難期其承認曾向原告己○○保證 系爭房屋非海砂屋，反觀該錄音係在未經原告己○○同意 下竊錄而成，且距事發時間甚遠，原告己○○陳述應具高 度任意性及真實性，足見原告己○○確係在許東茂保證下 才未做海砂屋檢測，絕非無據。
⑵原告簽約時不知系爭房屋為海砂屋，難謂有重大過失，無 民法第355 條第2 項本文適用：
按最高法院49年度台上字第2544號判例，係要求買受人於 明知確有部分直接相關瑕疵時，始負有進一步查證之義務 。惟誠如前述，悉系爭房屋雖有漏水、發黴及壁癌等情， 但房屋漏水原因繁多，尚難僅以此為由苛責原告己○○有 針對房屋進行海砂屋檢測之責；縱原告己○○曾為法拍業 者，亦難謂觀屋一、二次即能判斷房屋為海砂屋，況許育 嘉證述：「（問：就你的認知己○○從事仲介行業應該是



超過十年經驗？）他實際上擔任仲介只有一年，其他做法 拍屋，做法拍屋的性質和仲介不相同。」法拍屋業者之專 業知識與仲介不同，難謂原告己○○具判斷系爭房屋是否 為海砂屋之專業知識，況本件房仲均表示不知系爭房屋為 海砂屋，此觀許育嘉證稱：「（對於新莊不動產何處是海 砂屋你是否可以判斷？）這個沒有辦法，需要實際的檢測 。」表示無法判斷新莊地區何房屋為海砂屋，更難認原告 己○○就其不知負有重大過失。
⑶苟認原告己○○因知悉系爭房屋漏水、曾為一年房仲業者 ，認原告就不知系爭房屋為海砂屋存有重大過失，然被告 庚○○與丁○○共同居住系爭房屋達四年以上，且從業房 屋仲介多年，依此標準亦難容被告庚○○推諉不知；被告 庚○○未於房屋「標的現況說明書」說明此一瑕疵或口頭 告知。換言之，縱原告己○○不知此一瑕疵有重大過失， 被告庚○○亦有故意不告知瑕疵，而依民法第355 條第2 項但書負瑕疵擔保責任之適用。
5、綜上，被告庚○○應就系爭房屋負物之瑕疵擔保責任；被 告庚○○未能證明原告己○○購買系爭房屋時知為海砂屋 此一瑕疵，即無從以民法第355 條第1 項規定免責；未能 證明原告不知系爭房屋為海砂屋有重大過失，無民法第35 5 條第2 項本文適用；矧且，倘認原告具有重大過失，依 相同論述足認被告庚○○有故意不告知瑕疵之情，依民法 第355 條第2 項但書規定，仍應負物之瑕疵擔保責任。（四）宏國公司及丙○○應負損害賠償責任：
1、請求權基礎：
⑴民法第567 條第1 項前段、第571 條及第184 條第2 項前 段。
⑵不動產經紀業管理條例第26條第2項。
⑶消費者保護法第7條第1項、第3項。
2、宏國公司未盡其業務上責任，存有明顯過失： ⑴依不動產經紀業管理條例第22條第1 項第5 款、第3 項、 第23條第1 項、第26條第2 項，及最高法院99年度台上字 第1357號判決、臺灣高等法院98年度重上字第192 號判決 、最高法院101 年度台上字第192 號裁定。宏國公司為專 業不動產仲介業者；丙○○具有不動產經紀營業員執照， 經手系爭買賣契約並蓋有印章，理應就簽約過程所應備文 件格式、內容具有相當專業知識，負有確認、告知、協助 客戶完備契約內各項文件內容完整之義務。惟系爭買賣契 約中之重要文件「標的現況說明書」中「是否有滲漏水情 形」、「是否曾做過海砂屋檢測（請貴客簽署/ 是或否）



」等欄位，竟任庚○○漏未填載，復未進行確認、並告知 協助出賣人完成內容填寫，甚至未確認原告是否知悉，顯 違反上開管理條例要求，有過失甚至重大過失，至為灼然 。
⑵宏國公司仲介系爭交易時為台灣房屋新莊副都心特許加盟 店，依台灣房屋官方網頁所揭示內容，特別強調：「透過 合格的不動產經紀人員購買房屋時，不動產經紀人員均會 請屋主據實填寫標的現況說明書，充分揭露交易資訊，如 為海砂屋，經紀人員具有告知義務。」、「台灣房屋每一 位優質經紀人員善盡查訪責任，製作『預防海砂屋專業調 查分析表』，為客戶進行建築物是否為海砂屋之基本調查 ，若發現物件有海砂屋之虞，經紀人員將針對同建築物或 社區地下室、公共設施、左右四鄰等進行查訪確認，或進 一步協助安排氯離子檢測。」惟：
A.宏國公司未曾請屋主據實填寫「標的現況說明書」，顯已 違背公司官網揭示之文宣。
B.宏國公司仲介房屋過程中，原告自始至終未見到宏國公司 依其文宣製作所謂「預防海砂屋專業調查分析表」，買賣 標的有海砂屋之虞時，宏國公司應善盡宣稱之「針對同建 築物或社區地下室、公共設施、左右四鄰等進行查訪確認 ，或進一步協助安排氯離子檢測。」義務，但其並未盡此 訪查義務，顯違背不動產經紀人員所應盡之義務。 C.倘如被告訴訟代理人103 年12月17日言詞辯論庭所稱，係 由仲介勾選該「標的現況說明書」，庚○○僅負責簽名， 仍違反仲介應負之注意義務，蓋就屋況最為明瞭者為屋主 ，仲介逕自代屋主勾選已有未恰；再關於「是否做過海砂 屋檢測」，仲介人員若不清楚自應詢問屋主，屋主不記憶 ，仍應就記憶所及回答，宏國公司卻任由此一重要事項空 白，顯有失職。
D.許育嘉證稱：「應該是甲○○跟屋主確認後回報給被告丙 ○○，再送給經紀人確認沒有問題後在現況說明書上簽章 ，但是這份沒有。房屋由仲介接回來賣時，要製作一份房 屋銷售說明書，裡面就會含標的現況說明書，這整份房屋 的銷售說明書都要經過經紀人蓋章，房屋銷售說明書會給 買賣雙方看過簽名後，由公司留存。」、「（問：現況說 明書上，就你所述應該有買方及賣方的簽名，為何僅有被 告庚○○的簽名？）一般的做法是買賣雙方看過後都要在 標的現況說明書簽名，這張沒有簽，表示有作業的疏失.. ....。」、「（問：標的現況說明書上，對於系爭房屋是 否有漏水的情形，是否有做過海砂屋的檢測的欄位，沒有



勾選是或否，請問這個情形表示的意思為何？）我不知道 ，一般來說會全部都勾，沒勾的話要問屋主及甲○○。」 、「（問：標的現況說明書在賣方簽完後，在簽約前及簽 約時，被告宏國華璽地產經紀有限公司是否有義務要再確 認說明的欄位均有簽名？）一定要。」、「（問：在簽約 的當下，被告宏國華璽地產經紀有限公司有無義務向買賣 雙方提示標的現況說明書是否有簽名的情形？）簽約的時 候有義務提示標的現況說明書給買賣雙方，看過沒有問題 後雙方簽名。」、「（問：對於標的現況說明書上面有欄 位沒有勾選的情形，被告宏國華璽地產經紀有限公司是否 有義務要向買賣雙方提示此事？）有。」、「（問：本件 當時是否有提示是否有欄位沒有勾選的情形？）那時候沒 有，那時候顧著聊天，標的現況說明書就給代書附到契約 了。」、「（問：你說一般來說標的現況說明書全部都要 勾選，這是公司的規定嗎？）一般沒有勾選的話，公司會 退回給我們，再跟屋主確認。」足見宏國公司未依法規要 求之「確認」及「確實報告」義務，違背自身所揭示之業 務準則。
E.庚○○於104 年4 月29日供稱：「（問：據標的現況說明 書漏水欄位沒有勾選，當時甲○○有無告知你並沒有勾選 的情形？）沒有。」、「（問：代書當時是將文件一份、 一份交給你們看問有無問題，還是說將整份文件裝訂做完 之後才問你們是否有問題？）是裝訂完才問我們的。」、 「（問：在整份文件裝訂完之前，代書是否有將標的現況 說明書單獨抽出給兩造看有無問題？）沒有。」、「（問 ：臺灣房屋在簽約當時有無針對於海砂屋檢測欄位未勾選 的部分，告知兩造或是請兩造表示意見？）沒有。」等語 ，亦證宏國公司未盡其義務，甚至違背業務準則。 ⑶宏國公司於民事答辯（一）狀辯稱，消費者保護法第7 條 中之「財產」應作限縮解釋僅指財產權，商品自體傷害仍 應適用契約責任之相關規定，非消費者保護法第7 條規範 效力範疇所及云云，就此部分被告應有誤解。原告起訴書 所主張者係消費者保護法第7 條第1 項及第3 項，非該條 第2 項，被告所言係對於同條第2 項中「財產」之解釋。 亦即，原告認宏國公司所提供之服務未符合當時專業水準 可合理期待之安全性，非主張宏國公司所提供之商品或財 產應於明顯處為警告標示或緊急處理方法，與被告所言無 關，併予指明。
⑷綜上，宏國公司於其履行仲介業務，違反保護他人之法律 ，致原告不知系爭房屋有高氯離子含量之瑕疵受有損害，



宏國公司應依民法第184 條第2 項為賠償，並據不動產經 紀業管理條例第26條第2 項與丙○○為連帶賠償。另宏國 公司提供之服務亦未達當時專業水準可合理期待之安全性 ，致生損害於原告，依消費者保護法第7 條第1 項及第3 項，應負連帶賠償責任。
3、丙○○未盡其業務上責任，有明顯過失：
⑴按仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般之消費 者委由仲介業者處理買賣事宜。而仲介業者針對其所為之 仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之 業務負善盡預見危險及調查之義務。於仲介之過程，亦握 有充分之資訊以及文件（如出賣人之所有權狀、身分證明 文件等），其就可能發生之不利結果，應有預見之可能。 上訴人既以仲介房屋買賣為業，其於仲介中自應審酌所有 權狀及相關文件之真偽，如未盡此注意義務致使被上訴人 蒙受損失，即應負過失侵權行為之責（最高法院84年度台 上字第1064號判決參照）。
⑵被告丙○○為宏國公司負責人並於新北市新莊區從事不動 產仲介業多年，身為居間人，關於訂約事項，對於各當事 人負有確實之「調查」、「解說」及「報告」義務。不動 產經紀人員須向交易相對人解說不動產說明書。於簽立系 爭房屋買賣契約時，被告丙○○在場並於契約蓋其印章， 然就「標的現況說明書」中關於「是否曾經做過海砂屋檢 測（請貴客簽署/ 是或否）」事項，卻未做任何勾選及說 明，被告丙○○未如前開台灣房屋官方網頁所宣稱，要求 屋主據實填寫「標的現況說明書」，明顯違背前開管理條 例規定。
⑶被告丙○○雖於民事答辯（一）狀中辯稱，伊僅單純受許 東茂未帶印章等理由之託，蓋印其印章於其上，難謂被告 丙○○有執行仲介業務云云，乃卸責之詞；蓋被告丙○○ 蓋印其章於上，且未否認該印文真正，即應負起執行仲介 業務之相關責任，況被告丙○○係宏國公司負責人，對旗 下業務員無論甲○○或許東茂皆有指揮監督關係，身為主 管及負責人就整件仲介過程應負起最後責任，乃屬當然。 證人許育嘉證稱倘「標的現況說明書」有漏填之情事，依 宏國公司一般業務執行狀況要求出賣人再行確認，並提示 予買賣雙方確認、解說；被告丙○○為賣方仲介甲○○之 主管，負有檢查該份文件是否有確實填載之義務，卻未為 之，顯違背違反前揭管理條例第23條規定，致原告受有損 害，該規定係屬保護他人法律，被告丙○○應依民法第18 4 條第2 項規定負損害賠償責任。




⑷被告宏國公司及丙○○稱己○○經營之啟皓不動產有限公 司（下稱啟皓公司）曾於新北市新莊區經營不動產仲介， 102 年間始遷至桃園縣應知悉系爭房屋為海砂屋云云；然 原告己○○僅從事房仲業務約一年即轉做法拍業務，此二 者屬性不同。除此之外，原告己○○經營之啟皓公司係於 桃園地區經營不動產仲介，不代表原告己○○熟知新北市 新莊區市場狀況，被告若認於桃園地區從事不動產仲介之 原告己○○應知系爭房屋屬海砂屋，卻又辯稱於新莊區經 營不動產仲介業之被告無從知悉，甚稱原告己○○所知訊 息較被告丙○○充裕，顯與常理相違。
4、綜上，被告宏國公司及丙○○顯違背不動產經紀業管理條 例第23條第1 項解說義務，被告宏國公司應依消費者保護 法第7 條第1 項及第3 項、不動產經紀業管理條例第26條 及民法第184 條第2 項規定，與被告丙○○依不動產經紀 業管理條例第26條及民法第184 條第2 項規定負連帶損害 賠償責任。
（五）被告宏國公司應返還居間報酬：
按依民法第五百七十一條及第五百四十四條規定，居間人 違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行 為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得 向委託人請求報酬及償還費用。......是住邦公司與被上 訴人間不但成立居間及委任之混合契約，且住邦公司對被 上訴人有據實報告之義務，確有成立委任及居間之混合契 約，洵堪認定。依前開規定，住邦公司不得向被上訴人請 求報酬。綜上所述，則被上訴人請求上訴人連帶給付二百 六十三萬一千一百元本息及住邦公司應返還仲介服務費十 二萬六千八百元，均有理由等詞，為其判斷之基礎。.... ..關於駁回上訴部分：原審以前開理由，就被上訴人請求 住邦公司返還仲介服務費十二萬六千八百元本息部分，維 持第一審所為住邦公司敗訴之判決，駁回其上訴，經核於 法並無違背（最高法院96年度台上字第2077號判決參照） 。被告宏國公司與原告己○○間成立居間契約，雖買賣契 約當事人係原告乙○○，然因原告乙○○與己○○間之內 部關係屬「隱名代理」，故原告乙○○所為法律行為之效 果將及於被告己○○。被告宏國公司未善盡其確實調查、 據實報告義務，又任被告庚○○就是否曾為海砂屋檢測乙 事漏未告知，自有違反其對於委託人義務，而為利於被告 庚○○之行為，致使原告己○○受有買到海砂屋之損害， 宏國公司不得向原告收取居間報酬，而應返還所收取之仲 介服務費190,000 元。其所取得之居間報酬，除屬原告己



○○之損害，亦難謂有法律上之原因，是原告己○○依民 法第571 條、第184 條第1 項、第179 條規定請求被告宏 國公司返還仲介服務費190,000元。
（六）原告所受損害範圍部分：
1、按最高法院99年度台上字第930 號、臺灣高等法院98年度 重上字第192 號、98年度上字第726 號判決及最高法院93 年度台上字第381 號判決參照。鈞院送請台北市建築師公 會鑑定，並做有「鑑定報告書」及於105 年7 月12日發文 函覆鈞院之補充鑑定說明，表示修復費用580,000 元已可 視為系爭房屋價值減損部分之金額云云；惟該鑑定結果實 存有明顯缺憾，難以該數額作為原告所受損害之範圍，故 原告仍主張受有1,500,000元之損害。 2、「鑑定報告書」及「補充鑑定說明」僅以「成本法」作為 唯一估價方法，然成本法所推估之「成本價格」無法真實 反應系爭房地之價值，殊難僅以此一價格作為系爭房地實 際價值之唯一考量，按成本法，指求取勘估標的於價格日 期之重建成本或重置成本，扣減其累積折舊額或其他應扣 除部分，以推算勘估標的價格之方法。不動產估價技術規 則第48條第1 項定有明文。本件「成本法」所推估之價格 與系爭房地之價值有顯著之落差：
⑴依「成本法」所推估之價格僅能反應建物因氯離子瑕疵所 減損的「成本價格」，僅能估算出系爭房地之「物理上」 瑕疵，未考慮房地結合體的合理價格以及系爭房地因海砂 屋污名化而減損的價值，亦未能考量影響收益的價值等因 素。
⑵損害賠償之目的在於填補所生損害，其應回復者，係損害 事故發生前之應有狀態，除得請求修補或賠償修復費用外 ，交易性貶值之損失亦在得請求之列。換言之，倘僅以「 成本價格」為憑，僅能計算原告所受「物理上」減損之價 值，而無法估算「交易性貶值之損失」，即與前揭最高法 院判決意旨及損害賠償之法理相違。
⑶況觀兩造當初就系爭房地所約定之價格為9,500,000 元， 反觀「鑑定報告書」所估算系爭房地未含氯離子含量過高 瑕疵之價格僅為6,570,000 元，二價格相差高達約 3,000,000 元，足證「成本價格」無法完整估算系爭房地 之實際價值，且存有鉅額落差，缺陷甚明，無法作為系爭 房地實際價值之唯一依據。
3、從而，單以「成本價格」無法如實反應系爭房屋及因氯離 子含量過高減損之價值，故難僅以「成本價格」作為系爭 房地實際價值之唯一依據。本件已無其他證據方法可作為



原告精確計算系爭房屋含有因氯離子含量瑕疵之價格，實 有證明損害數額之重大困難，僅得主張損害1,500,000 元 。
（七）綜上，聲明：⑴被告庚○○應給付原告乙○○1,500,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率 百分之5 計算之利息。⑵被告宏國公司及丙○○應連帶給 付原告乙○○1,500,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。⑶訴之聲 明第一項及第二項所命給付，如其中有一被告為給付，其 他被告於清償之範圍內同免給付之義務。⑷被告宏國公司 應給付原告己○○190,000 元，及自民事更正訴之聲明暨 準備書狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之 5 計算之利息。⑸原告願供擔保請准宣告假執行。二、被告庚○○答辯以：
（一）被告否認原告乙○○與己○○間有隱名代理，依臺灣新北 地方法院檢察署檢察官103 年度偵字第16194 號不起訴處 分書之記載，原告己○○已承認他才是實質買受人，且簽 約過程，被告宏國公司均知原告己○○才是委任人及買受 人。
（二）被告庚○○向前手購得系爭房屋後並未重新裝潢，故根本 無從知悉系爭房屋有原告所稱氯離子超標情事，原告主張 依民法第360 條規定認被告有故意不告知瑕疵之情云云， 顯不可採。
（三）按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之 物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疲時，應即通知 出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不 能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕 疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視 為承認其所受領之物。」民法第356 條第1 、2 、3 項分 別定有明文。是以，依通常程序檢查所得發見之瑕疵，倘 買受人怠於檢查或通知者，視為承認其所受領之物，如不 能依通常程序檢查即知之瑕疵，則應於日後發見時依同條 第1 項規定通知出賣人。本件原告雖主張系爭房屋氯離子 含量超標並提出尚昕材料實驗室於103 年2 月20日之試驗 報告為憑，惟原告既自103 年2 月20日即知系爭房屋氯離 子含量超標，卻從未通知被告庚○○，並遲至103 年7 月 14日提起本件訴訟，揆諸前開法文規定，應視為原告承認 其所受領之物，不得再依物之瑕疵擔保責任規定，向被告 庚○○主張減少價金或損害賠償。
（四）依被告庚○○與原告己○○於103 年3 月3 日召開之協調



會，兩造及與會人士談話之錄音內容及譯文，已足認原告 趙添財已事前知悉系爭房屋為海砂屋且選擇不為海砂屋檢 驗：
1、依上開錄音及譯文所示，原告己○○於該對話錄音中提到 ：「請求賠償這東西的權限，你不知，你不知道，你無心 之過賣給我，我不知道我買這間房子，但是這間海砂，是 海砂我有權要求賠償，這跟許東茂有沒有來已經沒有關係 。」足證本件不動產買賣契約之買受人實際為原告己○○ ，非原告乙○○，應堪認定。
2、另依上開錄音及譯文所示，原告己○○雖稱：「（甲○○ ：我聽過你的名字，因為你也知道我的名，我們不熟，我 們做一個仲介公司，賣了這麼久，你才給房敲掉，賣了這 麼久，自己知道這間房子有沒有海砂）我知道，我第一次 許東茂帶我去看房子，我有問他，這間房子的隔壁公寓宮 廟樓上那五樓是我賣的。」、「（甲○○：這是獨楝的房 子，雙拼）我相信許東茂，所以連查都不查，我知道忠誠 街前後面都有海砂，這是獨楝，許東茂都說沒有，這是別 位。」足證原告己○○明知系爭房屋附近房子都有海砂屋 的情況，卻僅因相信許東茂向其表示不是海砂即認定系爭 房屋並非海砂屋，顯與經驗法則不符；況許東茂於鈞院10