臺灣屏東地方法院民事判決 105年度訴字第533號
原 告 梁明慧
訴訟代理人 湯瑞科律師
被 告 黃馨儀
被 告 黃韻竹
被 告 方靜華
共 同
訴訟代理人 錢政銘律師
複代理人 張錦昌律師
上列當事人間請求返還定金事件，本院於民國105 年11月1 日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告方靜華應給付原告新臺幣（下同）貳拾伍萬壹仟柒佰陸拾柒、被告黃馨儀應給付原告壹拾萬肆仟壹佰壹拾柒元、被告黃韻竹應給付原告壹拾萬肆仟壹佰壹拾陸元及均自民國一○五年八月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行；但如於假執行程序實施前，被告方靜華以貳拾伍萬壹仟柒佰陸拾柒、被告黃馨儀以壹拾萬肆仟壹佰壹拾柒元、被告黃韻竹以壹拾萬肆仟壹佰壹拾陸元為原告供擔保，得免為假執行。
事 實 及 理 由
一、原告主張：
㈠、兩造於民國（下同）105 年2 月2 日訂立不動產買賣契約（ 下稱系爭買賣契約），被告方靜華將其所有坐落屏東縣○○ 鄉○○○段00○0 ○00○00地號二筆農牧土地、被告黃馨儀 及黃韻竹將其等所共有（權利範圍各2 分之1 ）坐落同段18 之5 地號一筆農牧土地（以上合稱系爭三筆土地），及土地 上之工寮、井、水泥柱鐵絲網、自然湧泉設施及桃花心木等 物，依每分地新臺幣（下同）60萬元全部出賣予原告。上開 3 宗土地之面積合計6,491 平方公尺，約合1963.5坪（即6. 692 分），買賣總價款經兩造議定為4,015,000 元（6.692 分×60萬元/ 分，百元以下不計）。原告於系爭買賣契約訂 立同時，即依第二條第一項後段約定給付被告40萬元作為定 金，而被告則為求節省農地移轉之稅賦，希望原告配合於其 取得農業使用證明書後，再支付期款及辦理完稅與移轉登記 等手續。惟被告未能於預計時間105 年3 月15日前取得農業 使用證明書，屢經原告催促被告履行契約，被告竟以屏東縣 內埔鄉公所無法核發農業使用證明書，非可歸責於其等為由 ，拒絕履約。
㈡、按被告欲取得農業使用證明之目的，僅係為節省土地移轉之 稅賦，故系爭三筆土地依法繳納土地增值稅仍能移轉，且兩 造並無「無法取得農業使用證明」即得合法解除契約之約定 ，故被告之不為履約，當然即屬可歸責於被告之事由，則依 系爭買賣契約第13條前段之約定，被告違反本契約各條之一 者，除退還對原告所收款項外，應再支付所收到款項相等金 額之違約金予原告。另依民法第249 條第3 款規定，契約因 可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應 加倍返還其所受之定金。故系爭買賣契約第13條前段或民法 第249 條第3 款之規定，被告既不履約，自應加倍返還定金 即80萬元予原告，並依被告3 人所各自出賣土地面積之比例 計算之，始屬公允。而被告已返還買賣定金40萬元，依被告 3 人所各自出賣土地面積之比例（3 人之比例應為3761/649 1 ：1365/6491 ：1365/6491 ）計算結果，則被告各自應返 還之定金為被告方靜華231,767 元、被告黃馨儀84,117元、 被告黃韻竹84,116元。另依系爭買賣契約第12條第1 項後段 之約定：「如承買人向司法機關提出訴訟時，一切訴訟費及 律師費等均由出賣人負責如數賠償不得異議」，則本件原告 委任律師處理本事件之酬金為6 萬元，亦應由被告賠償，依 民法第271 條規定，由被告平均分擔之，每人各分擔2 萬元 。故被告方靜華應給付原告251,767 元、被告黃馨儀應給付 原告104,117 元、被告黃韻竹應給付原告104,116 元。㈢、至於被告辯稱因高額土地增值稅及主管機關拒絕發給農業使 用證明書而無法履約等情，該稅負本為依法令原則上應課徵 之稅捐，被告是否符合例外規定而得免徵土地增值稅，係屬 享有免徵利益之出賣人個人應為解決之問題。另內埔鄉公所 之函文，僅係指河川區域內之桃花心木因違反水利法而無法 發給農業使用證明書，惟此仍屬被告應予解決之義務，此觀 特約事項三後段約明「但『不課征所需之農業設施』、農業 使用證明由賣方『自費』申辦」等語，亦可為證，故被告所 辯，亦屬無理。為此提起本件訴訟。並聲明：⑴被告方靜華 應給付原告251,767 元、被告黃馨儀應給付原告104,117 元 、被告黃韻竹應給付原告104,116 元，及均自起訴狀送達被 告之翌日（即105 年8 月30日）起至清償日止，按週年利率 百分之5 計算之利息。⑵願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：
㈠、按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭 句，民法第98條定有明文。又契約應以當事人立約當時之真 意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料 為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院19年上字
第453 號、39年台上字第1053號判例意旨參照）。次按買賣 契約附有停止條件者，於條件成就時始生效力，若條件已屬 不能成就，則該項契約自無法律上效力之可言（最高法院22 年上字第1130號民事判例意旨參照）。依系爭契約內容所示 ：「第一次款約民國105 年3 月15日付新台幣壹佰萬元整給 予賣方。本第一次款支付前應取得農業使用證明供報稅，若 農業使用證明核發有遲延則農業證明核發日起五日內支付本 第一次款且各期款順延」，觀其文義可知系爭契約是以取得 農業使用證明為契約履行之停止條件，被告取得系爭土地之 農業使用證明後，才得繼續履行該契約，嗣時原告亦須按約 定給付第一期不動產買賣價金。
㈡、次查被告方靜華於80年11月23日以買賣原因取得系爭土地後 ，除於98年7 月6 日以贈與方式將18-5地號土地登記予其子 女即被告黃馨儀、黃韻竹二人外，期間長達25年之久均無任 何買賣、變更登記之情形，系爭土地若有買賣變動所有權時 ，則其可課徵之稅捐高達16萬元，故為避免被告遭主管機關 課徵高額土地增值稅，兩造在簽立系爭契約特別約定需有土 地農業使用證明，由被告用以辦理免課徵稅捐後，才由原告 給付第一期之土地買賣款項。又被告方靜華購買系爭土地後 ，即參加屏東縣政府「全民造林運動實施計畫」，於該地合 法種植桃花心木等植物，經20多年該桃花心木等植物早已成 林，原告亦早已知悉並於系爭契約書中載明所購買之土地範 圍包括地上物即桃花心木。簽約後被告隨即向屏東縣內埔鄉 公所申請系爭土地農業使用證明，遭公所以系爭土地不符合 河川區種植規定拒絕核發，故被告係合法在系爭土地種植林 木，惟因主管機關拒絕核發農業使用證明，導致該條件無法 成就，系爭契約無法繼續履行，此項無法履行之情形，並非 可歸責於被告之事由，被告自無違約之事由，且被告亦於10 5 年8 月10日以彰化銀行支票，將定金40萬元返還予原告， 原告之請求顯無理由。
㈢、再者，依照系爭契約第12條前段規定：「本件不動產買賣於 契約成立後，如出賣人因其他關係而發生訴訟案，受假扣押 處分、強制執行、宣告破產與其他法律處分時，出賣人即視 為違約。」，係以出賣人就系爭土地發生司法訴訟而無法履 行之情形才視為違約。惟本件被告係因主管機關行政上無法 核發農業使用證明，導致不能辦理免課徵稅捐，並非因被告 與他人發生任何私法上之糾紛而無法履行，故原告據此主張 被告違約，顯與系爭契約之規定不符，其主張顯無理由。退 萬步言，系爭買賣契約定金40萬元已退還原告，原告實際上 並無損害，且因主管機關拒絕核發農業證明，導致被告無法
履行系爭契約，若仍依系爭契約書第12條、第13條之規定， 要求被告給付高達46萬元之違約金，顯不公平，若認被告需 負違約責任，亦請求依民法第252 條規定酌減金額等語置辯 。並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請 准宣告免假執行。
三、兩造不爭執之事實：
㈠、兩造簽訂不動產買賣契約書（內容如卷附第22至31頁），原 告於訂立契約時給付被告40萬元定金，現被告已返還原告該 定金。
㈡、雙方確實沒有履約。
四、本件爭點在於：
㈠、被告無法取得農業使用證明，該證明是否為契約停止條件？㈡、原告請求加倍返還定金，有無理由？
五、得心證之理由：
㈠、原告主張之事實，已據其提出核與所述相符之不動產買賣契 約書、地籍圖、屏東縣內埔鄉公所函、律師事務所酬金收據 各1 份、土地登記第二類謄本3 份為證，被告除為前述抗辯 外，其餘關於簽訂買賣契約及買賣契約之內容並原告曾給付 被告3人40萬元等情並不爭執。
㈡、按系爭買賣契約第13條前段之約定，被告違反本契約各條之 一者，除退還對原告所收款項外，應再支付所收到款項相等 金額之違約金予原告。另依民法第249 條第3 款規定，契約 因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人 應加倍返還其所受之定金。故系爭買賣契約第13條前段或民 法第249 條第3 款之規定，被告既不履約，自應加倍返還定 金即80萬元予原告，並依被告3 人所各自出賣土地面積之比 例計算之，始屬公允。被告雖為前揭抗辯；惟查，被告欲取 得農業使用證明之目的，僅係為節省土地移轉之稅賦，故系 爭三筆土地依法繳納土地增值稅仍能移轉，且兩造並無「無 法取得農業使用證明」即得合法解除契約之約定，故被告之 不為履約，當然即屬可歸責於被告之事由，實難認定被告無 法取得農業使用證明得為拒絕履行買賣契約之停止條件；至 於被告辯稱因高額土地增值稅及主管機關拒絕發給農業使用 證明書而無法履約等情，該稅負本為依法令原則上應課徵之 稅捐，被告是否符合例外規定而得免徵土地增值稅，係屬享 有免徵利益之出賣人個人應為解決之問題。另屏東縣內埔鄉 公所之函文，僅係指河川區域內之桃花心木因違反水利法而 無法發給農業使用證明書，惟此仍屬被告應予解決之義務， 此觀特約事項三後段約明「但『不課征所需之農業設施』、 農業使用證明由賣方『自費』申辦」等語，亦可為證，故被
告所為前揭抗辯，自不足採。而又系爭買賣契約第13條前段 之約定，被告違反本契約各條之一者，除退還對原告所收款 項外，應再支付所收到款項相等金額之違約金予原告。而被 告已返還買賣定金40萬元，依被告3 人所各自出賣土地面積 之比例（3 人之比例應為3761/6491 ：1365/6491 ：1365/6 491 ）計算結果，則被告各自應返還之定金為被告方靜華23 1,767 元、被告黃馨儀84,117元、被告黃韻竹84,116元。另 依系爭買賣契約第12條第1 項後段之約定：「如承買人向司 法機關提出訴訟時，一切訴訟費及律師費等均由出賣人負責 如數賠償不得異議」，則本件原告委任律師處理本事件之酬 金為6 萬元，亦應由被告賠償，依民法第271 條規定，由被 告平均分擔之，每人各分擔2 萬元。故被告方靜華應給付原 告251,767 元、被告黃馨儀應給付原告104,117 元、被告黃 韻竹應給付原告104,116 元。再上揭給付之定金金額僅不到 買賣契約之十分之一，且為被告所同意收取，並無強迫情事 ，尚難認定金金額過高；另律師費用之負擔亦為被告與原告 之約定，金額僅6 萬元，且經被告3 人平均負擔後1 人僅2 萬元，亦難認金額過大。綜上所述，原告請求⑴被告方靜華 應給付原告251,767 元、被告黃馨儀應給付原告104,117 元 、被告黃韻竹應給付原告104,116 元，及均自起訴狀送達之 翌日即105 年8 月30日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，即有理由，應予准許。
六、本件原告勝訴所命被告給付之金額未逾50萬元，應依民事訴 訟法第389 條第1 項第5 款之規定，依職權宣告假執行（此 部分原告假執行之聲請為無必要），此部分被告陳明願供擔 保，請准宣告免為假執行，經核並無不合，爰酌定相當之擔 保金額，併准許之。
七、本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法、第78條、第85第1 項第1 項但書、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項， 判決如主文。
中 華 民 國 105 年 11 月 15 日
民事第二庭 法 官 張紘帷
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 11 月 16 日
書記官 鍾小屏