返還價金等
臺灣士林地方法院(民事),重訴字,103年度,360號
SLDV,103,重訴,360,20161130,1

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　103年度重訴字第360號
原　　　告　莊美玲　
訴訟代理人　蔡文彬律師
複代理人　　吳宣樺律師
訴訟代理人　尤柏燊律師
被　　　告　鄧霖森　
訴訟代理人　劉岱音律師
參　加　人　遠雄建設事業股份有限公司
法定代理人　趙文嘉　
訴訟代理人　蘇弘志律師
上列當事人間返還價金等事件，本院於民國105 年10月20日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張應 受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴時先位聲明第1 項原為： 被告應給付原告新臺幣（下同）9,800 萬元，及自起訴狀繕 本送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。嗣以 書狀變更上開聲明請求之金額為9,833 萬2,794 元（本院卷 一第148 頁）。核其所為係擴張應受判決事項之聲明，依前 揭規定，應予准許。
二、次按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造 起見，於該訴訟繫屬中，得為參加。民事訴訟法第58條第1 項定有明文。又所謂「法律上利害關係」，係指兩造裁判之 效力依法及於該第三人或兩造裁判效力雖不及之，但參加人 之法律上地位，將因當事人一造之敗訴，依該判決之內容（ 包括法院就訴訟標的之判斷，及判決理由中對某事實或法律 關係存否之判斷）直接或間接受有不利益，反之，若該當事 人勝訴，即可免受此不利益者而言。本件被告主張其係向遠 雄建設事業股份有限公司（下稱遠雄公司）購買臺北市○○ 區○○路0 段00號23樓房屋（下稱系爭房屋），惟未曾使用 ，不清楚系爭房屋多處留有高壓灌注針情狀，則原告因系爭 房屋漏水對賣方即被告提起本件訴訟之結果，涉及遠雄公司 之利益，遠雄公司就本件訴訟有法律上之利害關係，其為輔 助被告聲明而參加訴訟（本院卷一第206 頁），核無不合， 亦應准許。




貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠、伊前經大安地產有限公司（即東森房屋仁愛加盟店，下稱大 安公司）及其仲介經紀人李盈蓁居間，於民國102 年9 月6 日以總價9,800 萬元向被告買受系爭房屋、臺北市○○區○ ○段0 ○段0000○號（即地下1 樓、2 樓停車空間）與同小 段256 地號土地持分（下與系爭房屋、同小段6553建號合稱 系爭房地），並於同日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契 約）。同年10月29日交屋時，伊發現系爭房屋主臥室窗戶上 方及窗台有明顯水漬等情狀，被告稱係大樓外牆清洗滲漏云 云，為取信伊，另於系爭契約附加漏水保固約定。詎系爭房 屋交屋後，伊發現主臥室、次主臥室、客房、主公共浴廁及 後陽台左側梁柱等處嚴重漏水，經詢問鄰居，始知系爭房屋 自成屋以來一直存在嚴重漏水情形，伊委請臺北市土木技師 公會到場勘查鑑定，依該公會出具之現況鑑定報告書（下稱 技師鑑定報告），亦認系爭房屋漏水嚴重。
㈡、本院囑託臺北市建築師公會鑑定系爭房屋漏水事宜，依該公 會出具之鑑定報告書（下稱建築師鑑定報告），確認系爭房 屋於建築師鑑定報告中所示漏水位置一（即主臥室近外牆窗 戶右側頂板）、位置三（即主臥室頂板）、位置四（即主臥 室浴廁梁側）、位置五（即客房頂版）、位置六（即次主臥 室浴廁頂版）、位置七（即次主臥室近浴廁頂版）、位置九 （即公共浴廁門口走道頂版）、位置十（即公共浴廁頂版） 、位置十一（即後陽台頂版）、位置十二（即後陽台旁佣人 房配電箱）等10處仍有漏水現象。另漏水位置二（即主臥室 近外牆窗戶左側頂板）於102 年5 月3 日前、位置六於101 年5 月30日前、位置八（即次主臥室頂版）於100 年6 月8 日前即有滲漏水情形。漏水位置一、六、十雖有以高壓灌注 針止水痕跡，惟仍有滲漏水跡象。由上可知被告出售系爭房 屋前，為掩蓋系爭房屋漏水，以高壓灌注針將漏水位置一、 六、十暫時予以填補，被告於另案作證時，證稱其未修繕漏 水位置十，可見系爭房屋於被告出賣前，至少有漏水位置一 、二、六、八、十等5 處漏水。而技師鑑定報告亦指出系爭 房屋有多處漏水，該報告中漏水位置19（即建築師鑑定報告 漏水位置四）、36、37更因長期漏水，已有白華現象產生， 而漏水位置22（即建築師鑑定報告漏水位置六）則長期嚴重 漏水致有鐘乳石產生。
㈢、系爭房屋於交屋前已嚴重漏水，被告明知有此減少價值及通 常效用之重大瑕疵，應負民法第354 條規定之瑕疵擔保責任 ，伊已於103 年4 月7 日委託律師發函，通知被告依民法第



359 條規定解除系爭契約，要求被告於函到5 日內與伊洽談 返還買賣價金與損害賠償事宜，被告於翌日即同年月8 日收 受函文後不予未理會，爰依民法第259 條第1 款、第2 款及 第179 條等規定，請求被告返還9,800 萬元之買賣價金。㈣、被告對伊表明系爭房屋並無漏水，故意隱匿房屋嚴重漏水情 狀，並於系爭契約後附之房屋現況表為系爭房屋未曾滲漏水 之不實填載，伊係遭被告詐欺陷於錯誤而簽立系爭契約，爰 依民法第92條規定，以起訴狀繕本通知被告撤銷所為之意思 表示，依民法第179 條不當得利之規定，被告亦應返還已受 領之買賣價金9,800 萬元。
㈤、系爭房屋有上開漏水瑕疵，被告所為給付不符債之本旨，伊 已解除系爭契約而無法完成系爭房屋買賣，惟受有系爭房地 交易支出移轉過戶費用（含印花稅、過戶規費、代書費及其 他雜費、契稅等）31萬2,794 元，及委請臺北市土木技師公 會鑑定漏水原因支出鑑定費2 萬元，合計33萬2,794 元之損 害，爰依民法第227 條、第260 條等規定，併請求被告賠償 。
㈥、伊如無法解除系爭契約，系爭房屋因有漏水而無法一般使用 之瑕疵，漏水問題且致系爭房地於交易市場上價值跌落，影 響系爭房地價格40% ，爰以起訴狀繕本之送達為減少價金之 意思表示，請求減少系爭房地價金40% 即3,920 萬元，依民 法第179 條之規定，被告應返還減少價金後系爭房地買賣差 價3,920 萬元。
㈦、聲明：
１、先位聲明：
⑴、被告應給付原告9,833 萬2,794 元，及自起訴狀繕本送達被 告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑵、願供擔保請准宣告假執行。
２、備位聲明：
⑴、被告應給付原告3,920 萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日 起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⑵、願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯：
㈠、原告於102 年9 月6 日簽立系爭契約前，曾多次至系爭房屋 查看，交屋前之同年10月27日至系爭房屋時，李盈蓁當場告 知現場所見水漬痕係24樓住戶造成，該住戶已於102 年年初 完成修繕，並陪同一一查看舊水漬痕處已無漏水情狀，原告 當場並無意見。同年10月29日交屋時，原告僅就系爭房屋主 臥室窗框等處之舊水漬痕（即系爭鑑定報告漏水位置一、二 ）提出疑問，伊與李盈蓁再向原告說明係24樓住戶造成，但



該住戶已完成修繕等語，經東森房屋仁愛店人員居間協調， 兩造當場達成另簽署漏水保固之協議，伊並同意補貼原告玻 璃隔熱膜2 萬6,010 元及主臥室窗框烤漆3 萬7,450 元。伊 未隱瞞系爭房屋曾因24樓住戶造成漏水情事，亦未粉飾遮掩 水漬痕，而不動產現況說明書勾選項目「是否有滲漏水之情 形」，係指現況並無漏水，伊在該選項勾選「否」，非不實 填載，無詐欺原告情事。
㈡、原告於交屋後之102 年12月間表示系爭房屋漏水，係24樓住 戶於102 年11月間施作裝潢工程所致，非交屋前已存在之瑕 疵，不應由伊負瑕疵擔保責任。況依建築師鑑定報告結果， 系爭房屋於建築師鑑定報告所示漏水位置一、三、四、五、 六、七、九、十、十一等9 處雖有漏水，惟僅有「微潮濕」 現象，且原因除漏水位置十係24樓浴廁地坪防水層或給排水 管線失效外，其餘均為24樓露台地坪防水層失效。至漏水位 置二、八有曾漏水之跡象，鑑定時則未發現有漏水情形，可 能為24樓露台地坪施工時曾造成滲漏水，施工完成防水層後 ，即未有漏水。參酌李盈蓁約兩造及遠雄公司於102 年12月 10日至現場勘查時，系爭房屋無漏水或濕潤現象，可見系爭 房屋滲漏水係24樓住戶於同年11月間施作裝潢工程所致，與 被告先前已完成之系爭房屋滲漏水修繕無關。至漏水位置十 部分，應為24樓屋主或遠雄公司所為之修繕，被告對此並不 清楚，且縱漏水位置十曾滲漏水，亦於伊簽署不動產現況說 明書前修繕完成，此由技師鑑定報告中位置21之現況無滲漏 水或水漬痕，足以證明係因24樓住戶於102 年11月間施作裝 潢工程之新漏水原因。
㈢、兩造曾簽署漏水保固，可見原告對系爭房屋縱有漏水，仍同 意以修繕方式補正瑕疵，本件各漏水位置之修繕單價、折舊 與工資等修繕費用，經建築師鑑定報告評估為18萬4,940 元 ，顯非重大瑕疵，且漏水位置三、四、五、六、七、九、十 、十一等處漏水，均係交屋後24樓房屋施工所致，非交屋前 已存在，不應由伊負瑕疵擔保責任，原告不得以瑕疵擔保之 規定，解除系爭契約、請求減少價金或損害賠償。㈣、依尚上不動產估價師聯合事務所出具之估價報告書（下稱估 價報告），其上記載系爭房屋漏水均可修復，得請求減少價 金為0 元。惟該估價報告擅自認定系爭房屋有12處漏水，且 持續漏水中，除建築師鑑定報告所估修復費用外，另加計每 2 年需修繕1 次，至系爭房屋耐用年限屆滿止合計應修繕23 次，每次修繕施工工期2 個月之租金損失、管理費、水電費 、搬家費用等費用，計算修繕瑕疵費用高達758 萬80元，僭 越受委託之鑑定範圍，且非其專業鑑定項目，而原告得依公



寓大廈管理條例第6 條第1 項規定進入24樓房屋修繕，估價 報告以無法進入24樓房屋修繕為每2 年需重新修繕之理由亦 乏依據，系爭房屋修繕項目非重大或複雜，修繕期間應可繼 續居住，估價報告關於系爭房屋修繕、施工及搬遷等費用之 意見，顯不足採。
㈤、聲明：①原告之訴及假執行之聲請均駁回。②如受不利判決 ，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、參加人陳述：原告主張之瑕疵皆屬細瑣，難以清楚查知。縱 使存在，以被告漏水保固提供之擔保金30萬元應足夠修復， 且建築師鑑定報告認定修繕估價僅18萬4,940 元，在前揭擔 保金範圍內，得以合理價格修復，原告不得解除系爭契約及 請求減少價金。至估價報告所認修繕費用，未有法律依據， 謹聽信原告一面之詞，無從知悉訪談來源，並無參考價值。四、本院之判斷：
㈠、原告主張被告前委託大安公司之仲介經紀人李盈蓁居間出售 系爭房屋，兩造於102 年9 月6 日簽立系爭契約，由原告以 總價9,800 萬元向被告購買系爭房地。同年10月29日交屋時 ，兩造另簽署附加於系爭契約之漏水保固，系爭房地已辦理 所有權移轉登記。嗣原告於103 年1 月20日自行委請臺北市 土木技師公會鑑定系爭房屋現況，該公會於同年月28日出具 技師鑑定報告後，原告於同年4 月7 日寄發律師函，以被告 隱瞞系爭房屋漏水為由，表明解除系爭契約之意思等情，業 據提出土地與建物登記謄本（本院卷一第13至16頁）、李盈 蓁名片（本院卷一第17頁）、不動產買賣價金履約保證申請 書（本院卷一第18至21頁）、不動產買賣契約書（本院卷一 第22至29頁）、簽收紀錄單（本院卷一第30頁）、不動產標 的現況說明書（本院卷一第31頁）、漏水保固約定（本院卷 一第13至16頁）、買賣雙方交屋稅費分算明細表（本院卷一 第33頁）、不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表暨點交 確認書（買方）（本院卷一第34頁）、技師鑑定報告（本院 卷一第46至89頁）及律師函（本院卷一第90至91頁）為證， 且為被告所不爭執，堪信為真實。
㈡、原告主張系爭房屋交屋前嚴重漏水，有減少價值及通常效用 之重大瑕疵，被告故意隱瞞，並在系爭契約後附之房屋現況 表為系爭房屋未曾滲漏水之不實填載，致其陷於錯誤而簽立 系爭契約，為被告否認，並以前揭情詞置辯。本件爭點應為 ：⑴系爭房屋於交屋前是否存在減少價值與通常效用之漏水 瑕疵？⑵原告得否依民法第359 條前段之規定解除系爭契約 ？⑶原告得否依民法第92條第1 項前段之規定，以其受被告 詐欺，撤銷簽立系爭契約買受系爭房地之意思表示？⑷原告



得否依民法第259 條第1 款、第2 款及第179 條等規定，請 求被告返還9,800 萬元？⑸原告得否因解除系爭契約，依民 法第227 條、第260 條等規定，請求被告賠償系爭房地過戶 與現況鑑定等費用，合計33萬2,794 元之損害？⑹原告得否 依民法第359 條前段之規定，請求減少價金3,920 萬元？茲 論述如下：
１、系爭房屋於交屋前是否存在減少價值與通常效用之漏水瑕疵 ？
⑴、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。 民事訴訟法第277 條前段定有明文。次按物之出賣人對於買 受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時， 無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或 契約預定效用之瑕疵。民法第354 條第1 項前段亦有規定。 而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀 念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質 而不具備者，即為物有瑕疵。有關瑕疵擔保之規定，原則上 於危險移轉後，始有適用（最高法院73年台上字第1173號判 例、99年度台上字第2443號判決意旨參照）。⑵、原告主張系爭房屋於102 年10月29日交屋前存在主臥室、次 主臥室、客房、主公共浴廁及後陽台左側梁柱等處嚴重漏水 之瑕疵，並提出其拍攝之漏水與系爭房屋之高壓灌注針照片 （本院卷一第35至44頁、第176 至178 頁、第187 至201 頁 ）、系爭房屋與24樓房屋於101 年4 月24日、102 年5 月10 日漏水報修照片（本院卷二第34至36頁、第38至39頁）、系 爭房屋漏水修繕報價單（本院卷一第45頁）、技師鑑定報告 （本院卷一第46至89頁）為證，且引用被告及24樓房屋屋主 林慶助於臺灣臺北地方法院105 年度訴字第1130號損害賠償 事件（下稱北院損害賠償事件）之證述（本院卷二第159 至 171 頁、第194 至199 頁）。另聲明訊問吳幸潓，及請求本 院送請鑑定系爭房屋漏水原因、持續時間、修復方法與費用 。經查：
①、本院囑託臺北市建築師公會進行鑑定，經該公會指派建築師 分別於104 年7 月23日、8 月28日到場會勘，並以紅外線遙 測溫度熱像分析儀確明混凝土或牆體潮濕範圍，及水分計測 量儀（讀值0%至17% ：乾燥、18% 至20% ：微潮濕、21% 至 28 %：潮濕、29% 至100%：含水率極高）測量混凝土或牆體 潮濕水份含量，依原告指示檢測：⒈位置一：主臥室近外牆 窗戶右側頂板。⒉位置二：主臥室近外牆窗戶左側頂版。⒊ 位置三：主臥室頂板。⒋位置四：主臥室浴廁梁側。⒌位置 五：客房頂版。⒍位置六：次主臥室浴廁頂版。⒎位置七：



次主臥室近浴廁頂版。⒏位置八：次主臥室頂版。⒐位置九 ：公共浴廁門口走道頂版。⒑位置十：公共浴廁頂版。⒒位 置十一：後陽台頂版。⒓位置十二：後陽台旁佣人房配電箱 等處，所得鑑定結論略為：
Ⅰ、系爭房屋現漏水情形？
該屋目前部分頂版有漏水。
漏水處共10處：
位置一（取6 點測量，水份計讀值為8.6%至15% 間） 位置三（取9 點測量，水份計讀值為9.3%至16.7% 間） 位置四（取1 點測量，水份計讀值為16%）
位置五（取6 點測量，水份計讀值為12.9% 至16.1% 間） 位置六（取9 點測量，水份計讀值為9.1%至23.4% 間） 位置七（取12點測量，水份計讀值為8.7% 至15.7% 間） 位置九（取6 點測量，水份計讀值為8.7%至15.1% 間） 位置十（取9 點測量，水份計讀值為6%至18%間） 位置十一（取6 點測量，水份計讀值為10.2% 至16.1% 間 ）
位置十二（取6 點測量，水份計讀值為10.2% 至16.1% 間 ）
位置一、三、四、五、六、七、九、十一、十二等9 處漏 水，研判為24樓露台地坪防水層恐失效為主要原因。 位置十之漏水，研判為24樓浴廁地坪防水層或給排水管恐 失效。
Ⅱ、系爭房屋曾有漏水跡象，惟鑑定時未有漏水之處所？ 位置二、八。
研判可能為24樓露台地坪當時施工時曾有造成滲漏水，施 工完成防水層後，未發現有漏水現象。
Ⅲ、上開漏水處漏水情狀延續期間？
難以準確研判漏水延續期間。
漏水位置二於102年5月3日前即有滲漏水情形。 漏水位置六於101 年5 月30日前即有滲漏水情形。 漏水位置十於100 年6 月8 日前即有滲漏水情形。 Ⅳ、系爭房屋施打高壓灌注針之功用、位置及是否有漏水現象 ？
功用：高壓灌注針是預埋入混凝土內，藉由高壓運作，灌 注發泡止水劑，達到填補縫隙及吸收濕氣之目的，加以止 水。
位置：漏水位置一、六、十共3處。
上開3處均有些微滲漏水情形。
上情有建築師鑑定報告可稽。




依前揭鑑定結論，參酌原告提出之系爭房屋漏水、高壓灌注 針照片（本院卷一第35至44頁、第176 至178 頁、第187 至 201 頁），及臺北市土木技師公會指派之技師於103 年1 月 21日至系爭房屋會勘，發現：⒈「主臥室之牆壁、平頂、窗 框」（照片編號8 至15、17，相當於漏水位置一、二、三） 有水漬痕跡。⒉「主臥室浴廁牆壁」（照片編號19，相當於 漏水位置四）有水漬痕跡及白華現象。⒊「公共浴廁門口梁 」（照片編號20，相當於漏水位置九）有水漬痕跡。⒋「次 主臥室浴廁平頂」（照片編號22，相當於漏水位置六）有滲 水，且有水漬痕跡、修補、鐘乳石現象。⒌「次主臥室近浴 廁梁」（照片編號23，相當於漏水位置七）有水漬痕跡。⒍ 「客房之牆、梁、柱」（照片編號33、36、37，相當於漏水 位置五、十一）有水漬痕跡、白華現象等情（本院卷一第55 、68至89頁），足認系爭房屋交屋後，於103 年1 月21日、 104 年7 月23日、8 月28日土木技師或建築師會勘時，其內 有如上位置之滲漏水、水漬、白華或設置高壓灌注針止水。②、證人李盈蓁於本院審理時證稱：我受被告委託出售系爭房屋 ，被告有向我說系爭房屋曾漏水，但已修繕完畢，房屋現況 可看出位置一、二、五、七、八有舊水漬痕，位置六有止漏 打針的痕跡。原告是於102 年8 月間第1 次看屋，之後我又 帶看過好幾次，均沒有看到有漏水，水漬痕也沒有變化。交 屋前2 天，原告帶朋友一起確認房屋狀況，原告的朋友一一 查看位置一、二、五、六、七、八的舊水漬痕，我也有說明 ，當時也沒有漏水，原告對漏水仍有疑義，兩造才會於交屋 時簽署漏水保固，被告並同意補貼原告玻璃隔熱膜及主臥室 窗框烤漆等語（本院卷二第97至99頁）。
證人吳幸潓於本院審理時證稱：我有陪原告看屋及簽立系爭 契約，交屋前原告約我及我先生看屋，我先生發現主臥室窗 台有滲漏水及水漬，也發現位置二、七、八的水漬。仲介說 窗台部分是建設公司清洗外框時勾到防水層，水因此噴進屋 內，已經補好。交屋後我再到系爭房屋，發現位置二有漏水 ，24樓施工後，廁所、電表箱也有漏水等語（本院卷二第10 1 至102頁）。
證人林慶助於北院損害賠償事件審理時證稱：我跟原24樓屋 主洽談買賣過程中，對方有跟我說有漏水，我於簽立買賣契 約前，有跟23樓鄰居聯絡，他們也說有漏水，我還是買下24 樓房屋，並進行全屋重新裝修，也找抓漏包商處理。我裝修 24樓前，有通知23樓的莊小姐，23樓住戶告知我陽台的窗及 浴室天花板有漏水，叫我裝修要注意，我去看過。裝修後， 23樓住戶說同處仍有漏水，我再去看，看到陽台的室內濕濕



的，浴室的天花板有滴水，我請人來抓漏修復，之後23樓住 戶就沒再反應有漏水等語（本院卷二第58至199 頁）。 被告於北院損害賠償事件審理時陳稱：我於102 年3 月16日 前回溯不及1 年即委託東森房屋銷售系爭房屋，102 年3 月 16日再為委託。系爭房屋於101 年7 月10日前曾請人依原證 5 的工程報價單修繕漏水，24樓同時施作多項工程。位置十 的漏水是24樓造成，我請24樓負責修繕，我於101 年7 月10 日確認漏水已修繕完畢。李盈蓁於系爭房屋修繕期間及修繕 完畢都有到系爭房屋看過。我於102 年3 月16委託賣屋至同 10月29日交屋期間，沒看到系爭房屋有漏水或潮濕現象，所 以才會於102 年3 月16日的不動產標的現況說明書滲漏水勾 選「否」。系爭房屋修繕完後的水漬一直存在，102 年10月 29日交屋時，原告只針對位置二的水漬提出疑慮，沒有告知 有漏水情形等語（本院卷二第159 至170 頁）。 參酌：⒈被告於101 年6 月18日簽署施作系爭房屋防水工程 之工程估價單（本院卷一第45頁）。⒉兩造於102 年10月29 日簽署之漏水保固記載：「自民國一○二年十月三十日起至 一○三年十月三十日止，標的物如有漏水情事，責任歸屬於 賣方的部份概由賣方鄧霖森先生負責修復…」等語（本院卷 一第32頁）。⒊原告提出24樓房屋裝修紀錄記載系爭房屋於 99年5 月25日至8 月17日由安協室內裝修設計公司、99年8 月20日至100 年8 月22日由京磐設計、102 年11月18日至10 3 年3 月30日由展新室內裝修有限公司（下稱展新公司）從 事裝修工程（本院卷一第179 頁）。⒋展新公司提出於102 年11月18日至103 年5 月25日承攬24樓房屋裝修工程之估價 單（本院卷二第189 頁）。
依上開證據，可知24樓房屋於99年至102 年間經多次裝修， 被告於101 年6 月間亦委請廠商從事系爭房屋漏水修繕工程 ，而原告於購買系爭房屋過程中，僅於交屋前2 日即102 年 10月27日發現主臥室窗台有滲漏水，兩造為此簽署漏水保固 。系爭房屋交屋後，原告曾告知24樓房屋屋主林慶助系爭房 屋陽台窗戶及浴室天花板漏水等情。
③、依前揭展新公司於102 年11月18日至103 年5 月25日承攬24 樓房屋全面裝修工程；土木技師於103 年1 月21日至系爭房 屋會勘時，僅發現「次主臥室浴廁平頂」（照片編號22，相 當於漏水位置六）有滲水；建築師於104 年7 月23日、8 月 28日至系爭房屋會勘，發現位置一、三、四、五、六、七、 九、十、十一、十二等10處漏水，建築師鑑定報告並研判該 等10處漏水原因為24樓露台地坪防水層失效及浴廁地坪防水 層或給排水管失效等原因，而位置二、八曾漏水之跡象，研



判可能為24樓露台地坪施工時曾造成滲漏水所致。則技師鑑 定報告所載滲水及建築師鑑定報告所載系爭房屋漏水及曾漏 水部分，均無法排除係24樓房屋於102 年11月18日起施作全 面裝修工程所致。
④、建築師鑑定報告另研判：⒈位置二於102 年5 月3 日前即有 滲漏水情形。⒉位置六於101 年5 月30日前即有滲漏水情形 。⒊位置十於100 年6 月8 日前即有滲漏水情形。惟系爭房 屋曾施作漏水修繕工程，兩造簽立系爭契約至交屋前，原告 僅發現主臥室窗台有滲漏水，均如前述，位置二、六、十之 滲漏水應非持續發生，否則原告於看屋時，應得輕易發現， 自無從為系爭房屋交屋前，位置二、六、十亦有滲漏水之認 定。
⑤、原告另提出系爭房屋101 年4 月24日及102 年5 月10日之漏 水報修照片（本院卷二第34至36頁、第38至39頁），至多僅 能證明系爭房屋於兩造簽立系爭契約前曾因漏水修繕之情， 難以推論系爭房屋交屋前，有主臥室窗台以外滲漏水情事。⑥、從而，本件僅足認定系爭房屋於交屋前，存在主臥室窗台滲 漏水之瑕疵，原告主張系爭房屋交屋前存在主臥室、次主臥 室、客房、主公共浴廁及後陽台左側梁柱等處嚴重漏水，尚 無足採。
２、原告得否依民法第359 條之規定解除系爭契約？⑴、按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之 責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形， 解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第35 9 條定有明文。上開條文但書所稱「但依情形，解除契約顯 失公平者，買受人僅得請求減少價金」，係指物之瑕疵，對 買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，兩相 權衡，有失公允與平衡，買受人因之僅得請求減少價金，而 不得據以解除契約之情形而言。
⑵、查系爭房屋於交屋前，應僅有主臥室窗台滲漏水之瑕疵，已 如前述，該瑕疵不影響系爭房屋本身之使用。參酌建築師鑑 定報告就位置一、三、四、五、六、七、九、十、十一、十 二等10處漏水修繕費用預估為18萬4,940 元，及原告發現主 臥室窗台滲漏水之瑕疵後，與被告簽署之漏水保固記載：「 …標的物如有漏水情事，責任歸屬於賣方的部分概由賣方鄧 霖森先生負責修復…賣方鄧霖森先生目前暫付擔保金參拾萬 元存於大安地產有限公司，將來以實際修繕完成金額為主… 。」等語（本院卷一第32頁），足認修繕該滲漏水瑕疵之費 用非巨，相較於系爭房屋成交價格9,800 萬元，該滲漏水瑕 疵顯非重大，與解除契約對被告所生之損害兩相權衡，實有



失公允與平衡，原告據以解除系爭契約，可認顯失公平，無 從准許。
３、原告得否依民法第92條第1 項前段之規定，以其受被告詐欺 ，撤銷簽立系爭契約買受系爭房地之意思表示？⑴、按因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。民 法第92條第1 項前段定有明文。次按主張被詐欺而為表示之 當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上字 第75號、21年上字第2012號判例意旨參照）。又民法上之詐 欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於 錯誤而為不利於己之意思表示者始足當之。倘行為人欠缺主 觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示，仍與詐 欺之法定要件不合，無容其依民法第92條第1 項規定撤銷意 思表示之餘地（最高法院98年度台上字第171 號裁判意旨參 照）。本件原告主張其受被告詐欺而為簽立系爭契約買受系 爭房地之意思表示，應由原告就被告「明知」系爭房屋有「 漏水」瑕疵，卻故意隱瞞不告知原告，構成詐欺一事，負舉 證之責任。
⑵、查被告曾於101 年6 月間委請廠商施作系爭房屋滲漏水修繕 工程，其確認漏水修繕完成後，於102 年3 月16日委託東森 房屋銷售系爭房地時，在不動產標的現況說明書項次8 「建 築改良物是否有滲漏水之情形」欄位勾選「否」等情，為被 告陳稱明確，並有系爭房屋漏水修繕報價單（本院卷一第45 頁）及不動產標的現況說明書可佐（本院卷一第31頁），而 原告由李盈蓁多次帶看系爭房屋時，亦僅於交屋前發現有主 臥室窗台滲漏水情事，堪認系爭房屋於兩造議約過程中，無 明顯漏水情形。兩造因主臥室窗台滲漏水之原因，復簽署漏 水保固，由被告於102 年10月30日起至103 年10月30日止， 負責修復應歸責之漏水部分，並暫付30萬元擔保金予大安公 司。另系爭房屋主臥室、次主臥室、客房、主公共浴廁及後 陽台左側梁柱等處漏水原因，建築師鑑定報告研判係24樓房 屋露台地坪防水層失效及浴廁地坪防水層或給排水管失效， 惟無從逕認該等漏水於兩造議約期間即已存在，已如前述， 自難為被告明知系爭房屋有漏水，故意隱瞞原告而為詐欺行 為之認定。
⑶、原告另主張被告在不動產標的現況說明書上不實填載系爭房 屋未曾滲漏水等語。惟該現況說明書係被告於102 年3 月16 日填載，由被告在「建築改良物是否有滲漏水之情形」欄位 勾選「否」，觀諸該欄位之文字用語，應係表明填載說明書 時系爭房屋之現況無滲漏水，非被告「表示」或「保證」系 爭房屋「未曾滲漏水」，是原告以系爭房屋曾滲漏水為由，



主張被告不實填載上開現況說明書，亦有誤會。⑷、從而，本件無從認定被告「明知」系爭房屋有「漏水」瑕疵 ，卻故意隱瞞不告知之事實，原告復未提出其他證據以實其 說，其主張係受被告詐欺而為簽立系爭契約買受系爭房地之 意思表示，依民法第92條第1 項前段規定，撤銷買受系爭房 地之意思表示，難認可採。
４、原告得否依民法第259 條第1 款、第2 款及第179 條等規定 ，請求被告返還9,800 萬元？
本件原告依民法第359 條前段之規定解除系爭契約或依民法 第92條第1 項前段規定撤銷其買受系爭房地之意思表示，均 無足採，其以解除系爭契約或撤銷其意思表示為由，依民法 第259 條第1 款、第2 款及第179 條等規定，請求被告返還 受領之系爭房地買賣價金9,800 萬元，即屬無據。５、原告得否因解除系爭契約，依民法第227 條、第260 條等規 定，請求被告賠償系爭房地過戶與現況鑑定等費用，合計33 萬2,794 元之損害？
原告主張其依民法第359 條前段之規定解除系爭契約係可歸 責於被告之事由，系爭契約解除後，被告應賠償其支出系爭 房地過戶與現況鑑定等費用，合計33萬2,794 元之損害（本 院卷一第149 頁），並提出律師函（本院卷一第90至91頁） 、代書費用明細表、收據（本院卷一第92頁）、契稅繳款書 （本院卷一第93、94頁）、印花稅大額憑證應納稅額繳款書 （本院卷一第95、96頁）、地政規費及其他收入收據（本院 卷一第97、99頁）、統一發票（本院卷一第98、100 頁）、 土木技師公會收據（本院卷一第101 頁）為證。惟原告解除 系爭契約既無從准許，其以系爭契約解除為由，請求被告賠 償系爭房地過戶與現況鑑定等費用，合計33萬2,794 元之損 害，亦無理由。
６、原告得否依民法第359 條規定，請求減少價金3,920 萬元？⑴、按買賣因物有瑕疵，而出賣人依法應負擔保之責者，買受人 依民法第359 條規定固得請求減少價金，惟減少之價金額數 ，應以瑕疵物於買賣當時應有之實際價格，與無瑕疵時之應 有價格之比例算定（最高法院88年度台上字第642 號判決意 旨參照）。
⑵、原告主張系爭房屋因漏水瑕疵，致系爭房地於交易市場上價 值跌落，請求減少系爭房地價金40% 即3,920 萬元等情，為 被告否認。查系爭房屋交屋前漏水瑕疵尚非重大，且非不能 補正，應不影響房屋之建築安全，與海砂屋、輻射屋等不可 復原之情況不同，系爭房屋如修復至無滲漏水瑕疵之狀況， 即無礙於通常居住、使用之功能，可維持房屋原有價值，應



不致造成交易價格貶損。本院委請尚上不動產估價師聯合事 務所依建築師鑑定報告所載滲漏水現狀評估系爭房屋瑕疵減 損金額，其結論略以：勘估標的瑕疵情況，以修復可行性、 修復完善度、資訊揭露度、市場替代性等指標測試，並經比 較法推估，推定勘估標的修復後，不會產生污名效果，因此 不會發生污名價值減損，即勘估標的漏水處修復後，與無漏 水之房屋比較，減少之價金為0 元，有估價報告可稽，亦認 系爭房屋修繕滲漏水後，不生污名價值減損之問題。⑶、估價報告另評估認定：系爭房屋有建築師鑑定報告所載12處 漏水，其漏水源頭為24樓房屋，以在系爭房屋施工為前提， 每2 年需修繕1 次，至系爭房屋耐用年限屆滿應修繕23次， 每次修繕以2 個月核計系爭房屋之租金損失、管理費、水電 費、搬家費等費用，全部瑕疵修復費用758 萬80元，亦為瑕 疵價值減損金額等語。惟本件僅足認定系爭房屋於交屋前， 存在主臥室窗台滲漏水之瑕疵，已如前述，依公寓大廈管理 條例第6 條第1 項第2 款之規定，原告得因修繕專有部分進 入24樓房屋。原告依法亦得請求24樓房屋屋主修繕其漏水源 頭，是估價報告依建築師鑑定報告所載漏水情狀為據，以僅 修繕系爭房屋為前提，評估瑕疵修繕期間、次數，認瑕疵修 復費為758 萬80元，顯然失真，難以憑採。又系爭房屋交屋