臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決
105年度基簡字第510號
原 告 郭清霖
訴訟代理人 郭世平
被 告 吳嘯雲
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於105年11月7日言詞辯論終
結，判決如下：
主 文
被告應將門牌基隆市○○區○○○街○○○號房屋遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣陸萬陸仟元，及自民國一百零五年八月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自民國一百零五年八月三日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣陸仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用壹仟壹佰壹拾元由被告負擔。
本判決第一、二項得假執行；但被告就本判決第一項命遷讓返還房屋部分以新臺幣拾萬參仟玖佰元、本判決第二項命給付金錢部分以已到期金額三分之一之金額為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠被告與原告簽立房屋租賃契約書（原證一），被告向原告承 租門牌基隆市○○區○○里○○○街○○○號房屋（下稱系 爭房屋），租期自民國一百零四年一月一日起至一百零六年 十二月三十一日止，租金每月新臺幣（下同）六千元，應於 每月五日前繳納。豈料被告自一百零四年九月起藉故不給付 租金，亦無搬遷私人用品離開，原告一直給予被告緩延繳付 租金機會，直至遭被告拖欠租金已長達七個月。原告於一百 零四年三月八日以八德郵局第六四號存證信函（原證二）通 知被告，並請被告於函到後三十日內清償積欠之租金，逾期 將終止租約、收回房屋云云。查被告當時無收受該存證信函 ，致無法有效通知被告，故原告以起訴狀作為終止租賃契約 之通知，自一百零五年七月三十一日終止租約，並依法請求 被告返還房屋、被告欠繳之租金（及利息）及自終止租約後 被告受有相當於原租金之不當得利。
㈡本件租金之請求權：
⒈訴之聲明第一項：按民法第七百六十七條第一項前段：「所 有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於
妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者， 得請求防止之。」及同法第四百五十五條：「承租人於租賃 關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持 其生產狀態，返還出租人。」。
⒉訴之聲明第二、三項：按民法第四百三十九條：「承租人應 依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習 慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期 屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了 時支付之。」及房屋租賃契約第三條之約定：「租金每個月 新台幣陸仟元正（收款附據）乙方不得藉任何理由拖延或拒 納，且不得由保證金中抵扣作為租金」。再按民法第一百七 十九條：「無法律上之原因而受有利益，致他人受損害者， 應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦 同。」
㈢查自一百零四年九月一日起至一百零五年七月三十一日止， 按民法第四百三十九條之規定及房屋租賃契約第三條之規定 ，被告應給付原告十一個月未繳付之租金，合計六萬六千元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五 計算之利息。又原告依民法第四百四十條第一項及第二項終 止租約後，被告無權占有該房屋，被告應按原狀遷空後，並 將該房屋返還原告。
㈣又終止租約後，被告占有該房屋已無法律上原因，但仍持續 獲得相當於租金之利益，而原告受有未收房屋租金之損害。 原告按民法第一百七十九條得請求被告不當得利之返還，即 於契約終止後至房屋遷讓之日止，被告應給付予原告相當月 租金六千元之不當得利。
㈤對被告抗辯之陳述：
⒈被告與其父因系爭房屋將被彰化銀行法拍，故被告拜託訴外 人郭世平，找人將系爭房屋買下，郭世平遂找原告，被告之 父吳欽找了仲介，並將系爭房屋過戶予原告，過戶完後，原 告再將系爭房屋以每月六千元租予被告迄今，惟被告一百零 四年九月最後一次至今均未付房租。
⒉系爭房屋買賣時間迄今已超過五年，價金為一百一十萬元， 買賣當時均由被告及被告之父出面，系爭房屋出售之後，有 簽租賃契約。
⒊當初被告因積欠債務，其父吳欽要幫被告處理，因此買方幫 吳欽把錢存至被告帳戶，再將存款條交予吳欽，作為系爭房 屋買賣價金之支付，包括在九十八年二月五日之五十八萬元 中。吳欽買賣後有去大陸，系爭房屋買賣契約確實為吳欽親 簽，是吳欽親自與郭世平接洽買賣，為九十八年二月前二、
三周，被告開始講到賣房屋的事。
㈦聲明：
⒈被告應將門牌基隆市○○區○○里○○○街○○○號房屋全 部遷讓返還原告。
⒉被告應給付原告六萬六千元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息百分之五計算之利息。
⒊被告應自一百零五年八月一日起至遷讓房屋之日止，按月給 付原告六千元。
⒋訴訟費用由被告負擔。
二、被告抗辯略以：
㈠系爭房屋是當初我向訴外人郭世平借錢時，由原告出面借我 一百一十萬元，故將系爭房屋質押予原告，一百一十萬元， 我每月支付六千元，除感謝原告之外順便給他利息，我不用 再搬家，還是住在系爭房屋內，等我有一百一十萬元還給原 告時，原告再將系爭房屋之權狀還我，我是將權狀押在原告 處。前兩、三年我曾找房屋仲介想將系爭房屋賣掉，仲介說 系爭房屋可賣一百七十萬或一百八十萬，我想將系爭房屋賣 掉可還原告一百一十萬元，還剩六十萬可運用，但原告說我 不能做這種事情，除我及我母親外，無人能以一百一十萬元 將系爭房屋買回，原告說若我將系爭房屋賣一百七十萬元的 話，則六十萬差價應是原告賺的。原告聽到我要賣房子時他 就過戶了，我認為原告是侵占，事實我可以告原告偽造文書 跟侵占，我每個月付六千元已付了七十萬元予原告。 ㈡系爭房屋原本所有人為被告之母，我不可能以一百一十萬元 售予原告，我只是拜託原告墊付一百一十萬元，房屋租賃契 約一開始並未簽，是郭世平給我後，他要保障每月六千元， 系爭房屋隨便賣都有兩百萬元。
㈢系爭房屋過戶時間，被告之父吳欽在大陸，怎麼可能會有交 易，原告提出之交款備忘錄並非吳欽簽名，整份文件均是蓋 章，系爭房屋已抵押十多年。我從去年住院沒給原告六千元 ，原告馬上寄存證信函，我承認有向原告借一百一十萬元， 我還是要還給他，怎麼會變房子是他的，用房子向原告抵押 借款，怎麼會變用我求原告以一百一十萬元購買系爭房屋。 ㈣聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠原告主張其為系爭房屋之所有權人，將系爭房屋出租予被告 等情，業據提出房屋租賃契約書、系爭房屋一百零五年度房 屋稅繳款書、土地所有權狀、土地登記第二類謄本、建物所 有權狀、建物登記第二類謄本、基隆市稅捐稽徵局房屋稅籍 證明書、土地建築改良物買賣所有權移轉契約書、政府直接
興建國民住宅符合轉售證明書影本為證。被告對於確有簽訂 房屋租賃契約書一事並無爭執，惟以前開情詞置辯。按當事 人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律 別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法 第二百七十七條定有明文。本件原告登記為系爭房屋之所有 權人，系爭房屋原為吳欽所有，於九十八年二月二十七日以 買賣為原因辦理所有權移轉登記予原告等情，有基隆市安樂 地政事務所一百零五年九月六日基安地所一字第1050007886 號函檢附系爭房屋之建物登記第一類謄本及該所（98）基安 字第1670號買賣登記案資料（土地登記申請書、土地建築改 良物買賣所有權移轉契約書、原告身分證影本、吳欽全戶戶 籍謄本、吳欽印鑑證明、政府直接興建國民住宅符合轉售證 明書）在卷可稽。則被告如主張系爭房屋原所有權人吳欽並 未出售系爭房屋，並無訂立房地買賣契約及移轉所有權之意 思表示等情，即應由被告就此負舉證之責。經查，原告主張 吳欽確有出售系爭房屋給原告等情，業據提出原告與吳欽簽 訂之房地產買賣契約書及所附交款備忘錄、第一商業銀行存 款存根聯為證。並經代辦本件不動產買賣及移轉登記業務之 代書陳鳳玉於本院證稱：確有承辦原告與吳欽之間系爭房屋 移轉登記業務。是透過客戶介紹去幫他們代辦。有與買賣雙 方見到面，親自辦理此事。有幫買賣雙方擬買賣契約書（即 原告提出之房地產買賣契約書），是當事人雙方親自在上面 簽名。買賣契約書後附之交款備忘錄上記載「餘款470,657 現金。簽收人吳欽」，是吳欽親自簽名。不記得吳欽幾歲， 只記得是長輩的年齡。（〈提示吳欽之國民身分證照片資料 令證人閱覽〉是否這位吳欽？是否照片上這位吳欽親自洽辦 ？）我們當時會核對身分證，至於他的長相，事隔太久不太 記得長相，但是當下會核對身分證。（有無見過被告？）我 印象中簽約的時候，屋主旁邊有個年輕人，但是我不記得他 的長相等語（本院一百零五年十一月七日言詞辯論筆錄第二 至四頁）。依證人陳鳳玉證述內容，證人陳鳳玉確有為原告 與吳欽代辦擬定房地產買賣契約書及移轉登記之事，於接洽 雙方當事人時確有核對當事人本人與身分證無誤，並親見吳 欽於該房地買賣契約書、交款備忘錄餘款四十七萬零六百五 十七元簽收處簽名。被告主張吳欽並無出售系爭房屋一事， 已難相信。被告雖又辯稱：當時吳欽在大陸云云，惟經本院 依職權查詢吳欽入出境情形，吳欽於九十七年十二月二十六 日入境，嗣九十八年四月四日出境，有入出境資訊連結作業 列印資料附卷可憑。堪認簽訂上揭房地產買賣契約書之九十 八年二月間，吳欽係在國內。被告此項辯解亦無可取。此外
，被告並未舉證證明該房地產買賣契約書及辦理所有權移轉 登記所需吳欽簽名蓋章之相關文件，吳欽之簽章係屬偽造， 被告辯稱系爭房屋係其母親所有、吳欽並未出售系爭房屋、 原告登記為系爭房屋所有權人係屬不法云云，難以採認。 ㈡原告既為系爭房屋之所有權人，且被告與原告簽訂之房屋租 賃契約書，依其內容以觀，兩造確係成立租賃關係無誤。原 告主張兩造間存有租賃關係一節，亦堪採信。被告辯稱：付 給原告每月六千元，是為了要感謝原告順便給原告利息等情 ，並未舉證以實其說，難以相信。
㈢按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約。又承租人於租賃關係 終止後，應返還租賃物。民法第四百四十條第一項及第四百 五十五條分別定有明文。次按「民法第四百四十條第一項所 謂支付租金之催告，屬於意思通知之性質，其效力之發生， 應準用同法關於意思表示之規定(見四十一年台上字第四九 ０號判例)，而民法第九十五條第一項規定：「非對話而為 意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時發生效力」， 所謂達到，係僅使相對人已居可了解之地位即為已足，並非 須使相對人取得占有，故通知已送達於相對人之居住所或營 業所者，即為達到，不必交付相對人本人或其代理人，亦不 問相對人之閱讀與否，該通知即可發生為意思表示之效力」 ，最高法院五十四年台上字第九五二號判例意旨參照。又終 止租賃契約，依民法第二百六十三條準用同法第二百五十八 條規定，應向他方當事人以意思表示為之。經查，原告主張 被告自一百零四年九月起即未再繳納租金等情，為被告所不 爭執。而原告主張曾於一百零五年三月十一日以八德郵局第 六四號存證信函定三十日期限催告支付租金，有原告提出之 存證信函及信封影本可憑，依該信封影本，該存證信函係向 系爭房屋即被告當時承租地址為送達，因招領逾期退回，惟 該意思表示通知既已達到被告之支配範圍內，被告隨時可以 了解其內容，應認已送達於被告，而被告並未於期限內給付 積欠租金，則原告以被告積欠租金已達二個月租額為由，以 起訴狀繕本之送達作為終止系爭房屋租賃契約意思表示之通 知，是兩造間系爭房屋之租賃關即於起訴狀繕本送達之日即 一百零五年八月二日終止。兩造間系爭房屋租賃契約既經終 止，原告依民法第七百六十七條、第四百五十五條規定，請 求被告將系爭房屋遷讓交還，核屬有據，應予准許。 ㈣次查，被告尚積欠原告自一百零四年九月起之租金，業如前
述，則原告請求自一百零四年九月一日至一百零五年七月三 十一日止，共計十一個月之租金六萬六千元，亦有理由。再 按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 一百七十九條定有明文。而無權占有他人之建物，可能獲得 相當於租金之利益亦為社會上通常之觀念，最高法院六十一 年台上字第一六九五號判例可參。被告自租賃關係終止後， 已無占有使用系爭房屋之正當權源，自屬無權占有系爭房屋 ，則其獲有相當於租金之不當得利，並致原告受有損害，堪 予認定，原告自得依民法第一百七十九條規定，請求給付無 權占有後相當於租金之不當利得。本院審酌被告向原告承租 系爭房屋之每月租金為六千元，則被告無權占有系爭房屋而 受有相當於租金之不當得利，以每月六千元計算，即屬合理 。是原告請求被告自租賃契約終止之翌日即一百零五年八月 三日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告六千元之 相當租金之不當得利，即無不合，應予准許。至於原告請求 一百零五年八月一日至八月二日之不當得利部分，當時系爭 租賃契約既未合法終止，原告請求此部分不當得利，為無理 由，應予駁回。
㈤綜上所述，原告依租賃物返還請求權、租金請求權及不當得 利法律關係請求被告遷讓返還系爭房屋，並給付原告六萬六 千元，及自一百零五年八月三日起至遷讓返還系爭房屋之日 止，按月給付原告六千元，為有理由，應予准許。逾此範圍 之請求，為無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、舉證及攻擊防禦方法， 核與本院前開認定無涉或無違，爰不一一論述。五、本件原告係按民事訴訟法第四百二十七條第二項第一款因建 築物或其他工作物定期租賃或定期借貸關係所生之爭執涉訟 者，適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第三百八十 九條第一項第三款之規定，應依職權宣告假執行，並依職權 酌定相當金額，宣告免為假執行。
六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民 事訴訟法第四百三十六條第二項、第八十七條第一項、第七 十八條、第三百八十九條第一項第三款、第三百九十二條第 二項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 11 月 30 日
民事庭法 官 高偉文
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 11 月 30 日
書記官 李建毅