臺灣嘉義地方法院民事判決 105年度簡上字第71號
上 訴 人 林文彬
訴訟代理人 林文財
被上訴人 林文釧
上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國105年6月
16日本院嘉義簡易庭105年度嘉簡字第194號第一審判決提起上訴
，經本院於105年10月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣壹仟伍佰元，由上訴人負擔。 事實及理由
壹、上訴人除主張援引原審之書狀及陳述外，並主張：一、查門牌號碼嘉義縣○○鄉○○村○○路00巷0 號之未保存登 記建物（下稱系爭39巷2 號房屋），係由上訴人與訴外人林 文明、兩造父親林壽共同出資興建，登記戶長雖為上訴人， ，惟伊僅係掛名，該屋早已無人居住，訴外人林文明、林成 亦無居住在此。反而是該屋第5 間，屋內堆置之農藥、抓地 鼠夾、採收物品及用具等物品，確實係被上訴人放置。二、次查，訴外人即兩造父親林壽在世時確實有交代其子女，坐 落嘉義縣○○鄉○○段000地號土地（下稱系爭155地號土地 ）係留給後代子孫耕作使用，坐落系爭155 地號土地上之系 爭39巷2 號房屋要給後代子孫居住及供奉祖先祭拜之處，若 有不孝子孫要將房屋變賣，須向變賣房屋之子孫收取基地租 金最少新臺幣（下同）5,000 元，是被上訴人既然違反父親 之遺志，向鈞院聲請變價分割父親遺留之系爭39巷2 號房屋 及嘉義縣○○鄉○○村○○路00巷0 號房屋（下稱系爭39巷 3 號房屋），有訴外人林文明、林文財及林成可佐證，則兩 造間縱無書寫租賃契約，被上訴人仍應就系爭39巷2 號房屋 占用系爭155 地號土地之面積，按被上訴人應繼分比例6 分 之1 給付租金予上訴人。而系爭39巷2 號房屋經鈞院執行處 鑑價結果，最低拍賣價值為1,270,000 元，且被上訴人對父 母都漠不關心，則原審計算租金以系爭155 地號土地每平方 公尺550 元為標準，在情理法上，均不合理，是本件租金應 以每月5,000 元為合理，故被上訴人應給付民國（下同）10 0 年3 月18日至104 年12月31日間租金為47,900元〔5,000 元×4.79年（57.48 月）÷6 ＝47,900元〕，再扣除原審勝 訴部分4,221 元，則被上訴人應再給付租金43,679元及法定 遲延利息。爰依民法第273 條規定，請求被上訴人給付依其 應繼分比例6 分之1 應負擔之租金。
三、上訴聲明：
㈠、原判決關於不利上訴人部分廢棄。
㈡、上開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人43,679元，及自10 5 年3 月29日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢、第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
貳、被上訴人除主張援引原審之書狀及陳述外，另以：一、查經鈞院104 年家訴字第37號分割遺產事件，及另案房屋道 路通行事件現場勘驗結果，上訴人現場已承認該屋由其及訴 外人林文明居住，有上開2 事件之勘驗筆錄、勘驗現場照片 ，及訴外人林文明及林成陳報狀可證。且兩造間兄弟姊妹均 知悉上訴人及林文明在系爭39巷2 號房屋，是上訴人在本件 卻矢口否認上情等語，均不足採。況上訴人係在上開2 事件 勘驗當天才將其等使用房間內之物品搬至屋外，故上訴人主 張系爭39巷2 號房屋早已無人使用等情，並非屬實。二、次查，訴外人即兩造父親林壽於76年間正值60歲，仍親力親 為申請系爭39巷3 號房屋之使用執照，並建造房屋，實無上 訴人所稱林壽76年病危之情，故上訴人主張亦非屬實，亦不 足採。上訴人雖提出林壽之日記簿為憑，惟此日記簿之內容 於實情不符，有可能係上訴人偽造，並非真正，無公信力。三、再查，系爭39巷2 號房屋為訴外人即兩造父親林壽遺產，為 林壽之繼承人公同共有，而被上訴人雖為林壽之繼承人，然 被上訴人在於86年間，林壽尚健在時，已從該屋遷出戶口， 並歸還該屋予父親林壽，且自林壽死亡時即90年6 月4 日起 ，被上訴人即未曾居住或使用過系爭39巷2 號房屋，該屋房 間內之物品，是有心人故意擺放，均非被上訴人所有，上訴 人主張該屋房間內之物品為被上訴人所有等情，純屬捏造， 不足採信。且前揭鈞院家訴字事件現場勘驗時，法官曾問其 他公同共有人關於該屋房間內物品歸屬情形，上訴人稱是其 與林文明、林文財及林成所有，且該勘驗筆錄上並未記載任 何被上訴人之物品放置在該物中或被上訴人有居住該屋等情 ，有該事件勘驗筆錄可證。是被上訴人係林壽之繼承人之一 ，而系爭39巷2 號房屋雖坐落在系爭155 地號土地上，惟原 均為被繼承人林壽所有，若向房屋公同共有人收取土地租金 ，則等於係向原土地所有人林壽收取租金，顯非合理，於法 無據。
四、另系爭39巷2 號房屋為公同共有，僅向被上訴人收取土地租 金，顯失公平。被上訴人雖為避免被假扣押，遵照原審判決 主文，已於105 年6 月22日、同年月23日匯款共計4,304 元 予上訴人。然觀之系爭155 地號土地之土地登記第一類謄本 ，105 年1 月申報地價為每平方公尺160 元，原審竟以公告 現值每平方公尺550 元為計算基準，顯然有誤，應以當期申
報地價每平方公尺160 元為計算基準，始屬正確，是以每平 方公尺160 元為基準，系爭39巷2 號房屋坐落在系爭155 地 號土地上之面積為160.23平方公尺，則4.79年之租金應為1, 228 元（160.23平方公尺×160 元×4.79年×6%÷6 人＝ 1,228 元）。
五、上訴人主張目前系爭39巷2 號房屋是上訴人與訴外人林文明 、兩造父親林壽一起出資興建云云。然查，被上訴人於52年 間即已居住在系爭39巷2 號房屋，而訴外人林文明為40年10 月生，上訴人為43年5 月生，當時分別為12歲、9 歲之小孩 ；另上訴人雖提出房屋稅籍證明書為證，然查，兩造父親林 壽係於57年才第一次申請及繳納房屋稅，且一定是先興建完 房屋才會申報房屋稅，而訴外人林文明及上訴人於57年間， 亦分別僅係15歲、12歲之孩童，如何能出資興建房屋，故上 訴人主張不實，亦不足採。
六、並聲明：上訴駁回；上訴費用由上訴人負擔。參、本院得心證之理由：
一、上訴人主張系爭155 地號土地為上訴人所有，其上有系爭39 巷2 號未辦保存登記房屋一棟。系爭155 地號土地為兩造父 親林壽於77年12月17日以贈與為原因辦理所有權移轉登記予 原告，系爭39巷2 號房屋為兩造父親遺留之遺產，兩造父親 於90年6 月4 日過世後由其配偶林姚水治及子女即上訴人、 被上訴人、訴外人林文明、林文財、林成、林美蘭等人繼承 ，其後林姚水治、林美蘭亦分別過世，系爭39巷2 號房屋目 前由上訴人、被上訴人、訴外人林文明、林文財、林成、施 林美蘭之繼承人等公同共有，應繼分比例各為6 分之1 等事 實，為兩造所不爭執，應堪信為真實。
二、按89年5 月5 日修正施行之民法第425 條之1 規定：「土地 及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所 有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時 ，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地 受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限 不受第449 條第1 項規定之限制。」、「前項情形，其租金 數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」，其理由在於 ：因土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易或移轉之 標的，然房屋在性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即 使用房屋必須使用該房屋之地基，基於保護房屋使用權之考 量，使房屋所有權與土地利用結成一體，促進房屋所有權之 安定性，使基地使用權不因基地物權嗣後變動而受影響，俾 資調和土地與房屋之利用關係，以避免危害社會經濟，並維 公平。故於土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋同時或先
後移轉之情形，其間雖無地上權設定，除有特別情事外，均 應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，此房屋所 有人與土地所有人間之使用土地法律關係之性質，當屬租賃 。為杜爭議，乃修正增訂民法第425 條之1 明文推定有租賃 關係存在。
三、經查，系爭39巷2 號房屋為兩造父親林壽出資興建，坐落於 兩造父親林壽原所有之系爭155 地號土地上。嗣兩造父親林 壽於77年12月17日以贈與為原因，將系爭155 地號土地辦理 所有權移轉登記予上訴人，而系爭39巷2 號房屋於林壽90年 6 月4 日死亡後，目前由兩造、訴外人林文明、林文財、林 成、林美蘭之繼承人( 即施進富、施奕如及施任鴻) 公同共 有，應繼分比例各為6 分之1 等事實，為兩造所不爭執，且 有林壽之遺產稅免稅證明書、系爭155 地號土地之所有權狀 、土地登記謄本、本院104 年度家訴字第37號分割遺產事件 之和解筆錄（詳原審卷第13頁、15頁、61-65 頁、43-45 頁 ) 。因此，系爭39巷2 號房屋與該屋坐落之系爭155 地號土 地，兩者因原本同屬於兩造父親林壽所有，因兩造父親林壽 先將系爭155 地號土地贈與給上訴人，嗣因林壽過世，系爭 39巷2 號房屋即由兩造及其他繼承人公同共有，致上開房屋 及土地非屬同一人所有，揆諸前揭條文規定，土地受讓人或 房屋受讓人，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係存在。 因此，被上訴人辯稱兩造間並無租賃關係存在云云，並不可 採。
四、被上訴人雖辯稱：其自68年9 月即遷離系爭39巷2 號房屋而 未居住於該處，屋內堆置之物品亦非被告所放置，系爭39巷 2 號、3 號房屋均由上訴人及林文明、林成居住使用，且被 上訴人每次欲進入系爭39巷2 號、3 號房屋，均遭上訴人及 林文明阻擋云云。惟查，被上訴人未實際居住在系爭39巷2 號房屋之事實，業據另案給付補償金事件勘驗筆錄載明：39 巷2 號（兩造兄弟公同共有之平房建物）目前由兄弟林文明 、林文彬居住使用等語，業據原審調閱104 年度嘉小字第51 3 號給付補償金事件卷宗核閱無誤，並有上開勘驗筆錄附卷 可參（詳原審卷第57頁）。然而，被上訴人因繼承之法律關 係而為系爭39巷2 號房屋公同共有人之一，被上訴人既未辦 理拋棄繼承，則不論有無實際占有使用系爭39巷2 號房屋， 被上訴人對於系爭39巷2 號房屋均享有有法律上之權利及負 擔法律上之義務。因此，被上訴人既得以公同共有人之身分 ，於本院104 年度家訴字第37號另案請求分割遺產（即39巷 2 號及3 號房屋），並於拍賣後依比例獲分配價金，則被上 訴人既為系爭39巷2 號房屋之公同共有人之一，對於該房屋
占用系爭155 地號土地，亦有給付租金之責。故被上訴人辯 稱其未居住使用系爭39巷2 號房屋，不應給付租金云云，亦 無足採。
五、按數人負同一債務，而其給付不可分者，準用關於連帶債務 之規定。又連帶債務之債權人，得對於債務人中之一人或數 人或其全體，同時或先後請求全部或一部之給付。民法第29 2 條、第273 條分別定有明文。經查，本件系爭39巷2 號房 屋，由兩造、訴外人林文明、林文財、林成、林美蘭之繼承 人（即施進富、施奕如及施任鴻）公同共有，其應對坐落上 訴人所有之系爭155 地號土地，應負給付租金之義務，而該 租金債務性質上屬不可分之債，故應準用連帶債務之規定。 因此，上訴人關於公同共有之連帶給付租金之債務，對於債 務人中之一人即被上訴人，請求依被上訴人應繼分比例6 分 之1 為租金之一部給付等語，於法尚無不合。
六、民法第425 條之1 第2 項規定，其租金數額當事人不能協議 時，得請求法院定之。本件關於系爭39巷2 號房屋占用系爭 155 地號土地之租金金額，兩造當事人因爭執甚深，顯然無 法達成協議，依前揭規定，於本件上訴人請求給付租金事件 中，租金金額得由本院斟酌各情定之。本院審酌系爭39巷2 號房屋坐落之系爭155 地號土地，系爭39巷2 房屋對外出入 須經由被上訴人所有之竹崎鄉公園段271 之1 地號土地，此 業經本院104 年度嘉小字第513 號給付補償金事件勘驗在案 ，並有勘驗筆錄、現場圖及複丈成果圖附於該案卷宗可稽。 又系爭155 地號土地105 年1 月之公告土地現值為每平方公 尺550 元，有系爭155 地號土地登記謄本在卷可按（詳原審 卷第65頁），本院斟酌上情，認租金金額應以系爭155 地號 土地公告現值百分之6 為適當。上訴人雖主張依兩造之父親 遺言租金每月應以5,000 元計算云云。此非惟被上訴人所否 認，上訴人亦無從證明確有此事實存在。何況，兩造之父親 確有做此交代，亦無從拘束本件之兩造當事人，故上訴人此 部分之主張，並不足採。
七、上訴人請求被上訴人給付租金之起訖期間為91年1 月1 日至 104 年12月31日，惟經被上訴人抗辯稱：租金時效僅有5 年 等語。被上訴人此部分之抗辯，於法有據。故本件上訴人得 請求之租金應為起訴前5 年之租金。經查，本件上訴人於10 5 年3 月18日起訴，有原審起訴狀收文戳章在卷足憑，起訴 前5 年之起迄期間即為100 年3 月18日至105 年3 月17日。 惟上訴人僅請求至104 年12月31日為止之租金，故本件應計 算租金之起迄期間即為100 年3 月18日至104 年12月31日， 合計4.79年。而系爭39巷2 號房屋占用系爭155 地號土地之
面積為160.234 平方公尺乙節，為兩造所不爭執，並有複丈 成果圖在卷可按（詳原審105 年6 月2 日言詞辯論筆錄，原 審卷第129 、137 頁），依系爭155 地號土地公告現值百分 之6 計算，則上開期間房屋占用土地之租金金額應為25,328 元（計算式：160.234 ㎡×550 元/ ㎡×4.79年×6%＝25,3 28.18 ，元以下4 捨5 入）。則上訴人請求被上訴人依應繼 分比例6 分之1 給付租金，其金額應為4,221 元（計算式： 25,328÷6 ＝4,221.33，元以下4 捨5 入) ，逾此範圍之請 求，為無理由。
八、綜上所述，上訴人主張系爭39巷2 號房屋坐落於系爭155 地 號土地上，兩造間有租賃關係，經本院審酌上開房屋及土地 原同屬一人所有，嗣分別為相異之所有人，認依民法第425 條之1 規定，兩造推定有租賃關係，故上訴人請求被上訴人 按應繼分比例6 分之1 給付租金等語，洵屬有據。從而，上 訴人請求被上訴人給付100 年3 月18日起至104 年12月31日 止之租金，於4,221 元範圍內及自起訴狀繕本送達翌日即10 5 年3 月29日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息， 為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁 回。原審就上開應予准許部分，為上訴人勝訴之判決，並依 職權諭知假執行。並就前揭超過上開應准許部分為上訴人敗 訴之判決，經核均無不合。上訴人就此部分上訴意旨，仍執 陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判如上訴聲明之所示， 為無理由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院斟 酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予論駁 ，併此敘明。
十、又按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事 訴訟法第87條第1 項定有明文。本件第二審裁判費新臺幣1, 500 元，應由敗訴之上訴人負擔，爰判決如主文第二項所示 。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3項、第449 條第1 項、第78條、第87條第1 項，判決如主文。中 華 民 國 105 年 11 月 9 日
民事第三庭 審判長法 官 陳卿和
法 官 馮保郎
法 官 曾文欣
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 105 年 11 月 9 日
書記官 許庚森