臺灣嘉義地方法院民事判決 104年度訴字第576號
原 告 詹鎮鴻
訴訟代理人 湯光民律師
被 告 詹秋宏
詹茂榮
上 一 人
訴訟代理人 詹龍昇
被 告 詹坤崎
詹坤錦
上二人共同
訴訟代理人 詹坤城
被 告 詹良明
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國105年10月27日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○地號土地，地目建、面積四二六○點三九平方公尺土地，分割如嘉義縣大林地政事務所民國一○四年十一月二十六日複丈成果圖即附圖一所示，即：㈠編號甲面積六○一點四九平方公尺，分歸被告詹茂榮單獨取得 。
㈡編號乙面積一二○二點九八平方公尺，分歸原告、被告詹坤錦 、詹坤崎共同取得，並按應有部分比例各三分之一保持共有。㈢編號丙面積六○一點四八平方公尺土地，分歸被告詹良明單獨 取得。
㈣編號戊面積一二○二點九八平方公尺，分歸被告詹秋宏單獨取 得。
㈤編號庚「道路」面積六五一點四六平方公尺，由兩造按原應有 部分比例保持共有。
兩造應補償及受補償之金額如附表二所示。
訴訟費用由兩造依附表一所示比例負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、被告詹良明經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事 訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯 論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠、坐落嘉義縣○○鄉○○段000地號、地目建、面積4260.39平 方公尺土地（下稱系爭土地）為兩造所共有，應有部分分別 如附表一所示，依法無不能分割情事，亦無因物之使用目的
不能分割或契約訂有不分割期限之情形，基於土地經濟有效 利用，實有分割之必要，因兩造無法協議分割，乃依民法第 823條第1項、第824條第2項訴請裁判將系爭土地分割。㈡、系爭土地早年曾由被告詹良民與被告詹茂榮父親協議分管位 置，各共有人並依各分管位置建有現況圖即嘉義縣大林地政 事務所（下稱大林地政事務所）民國104年7月24日複丈成果 圖（下稱現況圖）編號1、2、3、4之建物，乃依此製作分割 圖即大林地政事務所105年3月28日複丈成果圖（下稱附圖二 ），並依被告詹茂榮意願、編號戊有被告詹茂榮種植之大面 積果樹林之現況、兩造未來使用收益及被告詹良明日後合法 界定建築線，將編號丙分歸被告詹良民取得、將編號甲、戊 部分分歸被告詹茂榮取得，另系爭土地分割後，因部分共有 人之土地無聯外道路，為杜絕日後對外通行之疑慮，乃於系 爭土地中央保留一條六米寬道路連結南側四米既成道路，由 共有人保持共有，如此甲、戊部分土地前方均臨路，所得權 益大於被告擬分割方案之分配位置，得以維護兩造權益，且 被告詹茂榮係於現況圖編號3、4建物間之間隔做出一道小門 開關，小門旁堆積鐵工廠之製品及雜物，並非以該建物面向 西邊大門為進出口，真正出入及鐵工廠車輛通行均係由編號 4建物大門口進出，亦無無法出入之問題。此外，原告已取 得其他除被告詹茂榮外之共有人之同意，若依原告所提出之 附圖二分割方案分割願互不找補，對兩造確實有益。㈢、此外，原告與被告詹坤錦、詹坤崎為兄弟，現況圖編號2建 物為三人祖厝，前方晒穀場自早均由原告與被告詹坤錦、詹 坤崎先祖於56年間作為曬穀之用，並由其等父親詹水木盛於 上方鋪設水泥，迄今均由原告及先祖使用修護，嗣因被告詹 茂榮於82年間興建現況圖編號3、4建物時，因工程車輛出入 損壞而再行修補，該水泥地並非被告詹茂榮所鋪設，亦非被 告詹茂榮使用管理，故應將附圖二分割方案代號乙部分分歸 原告與被告詹坤錦、詹坤崎三人保持分別共有，雖編號乙呈 不規則狀，但前方晒穀場仍得續作農業之用，反之，若依被 告詹茂榮所提出之大林地政事務所104年11月26日複丈成果 圖（下稱附圖一）分割方案，將致原告等人大門口前方無出 路，其所擬留分配祖厝大門口7.5米寬度未來根本不敷曬穀 及農業機具車輛作業、進出，原告未來勢必要在側門或後門 建造一出入口，有違祖厝原先建築之設計，且無論從側門或 後門進出，該空地均因狹長畸形無法做無曬穀或農業使用。 又其擬分配予其所有之甲部分前方道路未來係由被告詹茂榮 獨自使用，卻仍將該部分道路由各共有人保持共有，實有損 系爭土地各共有人之權益。
㈣、倘依附圖一分割方案，因被告詹茂榮分得編號甲位置佔據系 爭土地主要對外道路及三角窗口，原告與被告詹坤錦、詹坤 崎分得系爭土地中段，出入大門口遭甲佔據，房屋前方晒穀 場無法做農業使用，被告詹良明分得之編號丙部分，雖有外 接河堤道路進出，惟仍處系爭土地最北邊，位置不如被告詹 茂榮分得之甲部分佳，被告詹秋宏分得之編號戊部分亦處於 系爭土地最西邊，分配價值顯然不公，應依陳文祥不動產估 價師事務所鑑價結果（下稱系爭鑑定報告書）由被告詹茂榮 以金錢補償原告與被告詹坤錦、詹坤崎新臺幣（下同）429, 464元、補償被告詹良明143,152元、補償被告詹秋宏286,30 9元，並得依民法第824條之1第3項之規定，對於被告詹茂榮 分得之部分有抵押權，對其實不利益。又受告知人廖詹美女 、彰化商業銀行股份有限公司於系爭土地有共有人詹坤錦為 債務人之抵押權及假扣押限制存在，故應於分割後僅登記於 被告詹坤錦所分配之土地上。
㈤、並聲明：請求將系爭土地分割為如嘉義縣大林地政事務所10 5年3月28日複丈成果圖（即附圖二）所示。二、被告方面：
㈠、被告詹良民、詹秋宏、詹坤錦、詹坤崎分別到庭或提出書狀 陳述略以：同意分割為如附圖二分割方案所示，並同意與共 有人就系爭土地中央六米道路及編號乙土地保持共有，反對 被告詹茂榮提出之附圖一分割方案。被告詹坤錦、詹坤崎並 稱：現況圖編號2之房子、中庭、晒穀場與對外道路是當時 我與父親共同督造，再委由包商於56年完成，被告詹茂榮82 年蓋房子時壓壞晒穀場，係就損壞部分修復，另被告詹茂榮 如現況圖編號3、4房子是81、82年所建，建造時未取得土地 共有人使用同意書，也未申請建造執照，依建築法是屬於違 章建築，應予拆除，其亦非經由編號3建物西側進出，通行 道路為座北朝南，被告詹茂榮分得之編號甲部分面臨既成道 路，並非袋地，且被告詹茂榮並於82年將戶口遷出。附圖一 分割方案劃設之道路面積與附圖二分割方案相差60平方公尺 ，現況圖編號4建物旁既成道路面積應由分得該位置之共有 人自行吸收，不應由各共有人共同負擔。附圖二分割方案已 獲6位共有人83.33%比例之同意，僅被告詹茂榮不同意，且 被告詹茂榮提出之房屋稅證明書為木造，與現在是一、二樓 鋼筋混凝土造不同，涉及使公務員登載不實之偽造文書，其 為自身利益，捏造不實證明，有損共有人權益。㈡、被告詹茂榮則以：
１、系爭土地並無原告所稱分管一事。共有物分割係以土地為分 割原則，地上物可以滅失重建，晒穀場並非地上物，視為空
地之一部分，不應列為地上物考量範圍，現今農村亦幾乎不 用晒穀場，且現況圖編號2地上建物於82年起至今均為空屋 無人居住或使用，無曬穀及農具車輛作業進出之需，縱有， 亦無超出7.5米寬度之農機，僅需寬度四米以上即可順利進 出，加以系爭土地為建地，將來勢必作為建築使用，以附圖 一分割方案，面向私設六米寬度達7.5米之面寬已足夠，況 現況圖編號2地上物南面之晒穀場為農村時代詹家共有之晒 穀場，並非原告私有，或如原告所言為其先祖使用迄今，嗣 因祖先鋪設之水泥長久使用、破損不堪，同時因被告詹茂榮 從事鐵材加工，於82年第一次鋪設水泥地，做為被告詹茂榮 放置鐵鋼材、鐵鋼材加工及貨車進出裝卸之用，復因業務擴 充，於101年第二次擴大鋪設水泥地面以符合業務所需及管 理方便，至今均由被告詹茂榮管理、修護及使用，該部分應 分配與被告詹茂榮所有使用管理。
２、土地分割應以每人分配土地之完整性、不予細分、交通暢通 無阻礙、日後土地管理方面，方可提升土地利用價值，附圖 二分割方案將被告詹茂榮持分土地細分為二處，除土地使用 甚為不便外，並將現況圖編號3、4西邊晒穀場土地分配與原 告，及將現況圖編號4地上物南面通行之現有道路廢除，造 成被告詹茂榮所有如現況圖編號3、4地上物面向西邊大門出 入口堵塞封閉、無通路進出，倘鄰地187地號土地所有權人 不提供通行，則形成裡地或袋地，而附圖二分割方案編號戊 土地上之果樹林亦為原告所有，卻將之分配予被告詹茂榮， 違反上開原則。再者，原告將系爭土地分配一處由原告與被 告詹坤錦、詹坤崎以分別共有方式取得，又選擇出入坪頂村 聚落區最方便一處另劃一處分配於己，原告分配土地位置絕 大部分緊鄰私設六米巷道，該巷道由各共有人按比例分擔， 實為原告及被告詹秋宏2人之前院，其分割方案顯出於私心 ，未考量全體共有人，所提分割方案不可行。
３、反觀被告詹茂榮提出之附圖一分割方案，均依各共有人現有 地上物位置分配，無地上物者分配空地，其中編號丙依被告 詹良民意見，面向北邊臨接防汛道路及私設6米道路為出入 ，得以指定建築線申請建造執照，亦配合原告與被告詹坤錦 、詹坤崎同意於分割後土地以分別共有持分方式集中一處之 意見，將編號乙分歸原告與被告詹坤錦、詹坤崎維持共有， 及將現況圖編號2地上物正門口留設7.5米寬供其出入，並於 系爭土地中央保留一條六米寬巷道與南邊既成巷道相連接通 往坪頂村聚落居、北邊貫穿系爭土地直通河堤防汛道路相連 接，使交通更順暢，分割後，各共有人分配面積加計分擔6 米寬巷道面積之總和與共有人持分面積無增減，無庸找補，
分割後各共有人取得土地完整，有利於土地利用及增加土地 價值。至於原告質疑附圖一分割方案將編號甲前方由被告詹 茂榮獨自使用之道路劃歸各共有人保持共有，有損各共有人 權益云云，是否被告詹茂榮亦不必負擔私設6米道路之北面 大部分面積。
４、系爭鑑定報告書有諸多不符合鑑價事實及不動產估價依據， 未依公平、公正、客觀估價精神作成之報告書無法讓人信服 ，陳文祥不動產估價師事務所105年8月15日回覆函（下稱回 覆函）之說詞亦為強詞奪理及有諸多不合常理之事，說明如 下：
⑴、系爭土地係坐落溪口鄉坪頂村最北邊之緊鄰三疊溪河堤土地 ，非緊鄰省道、縣道或鄉道主要道路，對外出入需經一條未 達3.5米寬彎曲、跨過坪頂中排排水溝渠及大片農耕地區、 長達數百米之既成巷道方可連通24米寬之對外主要道路嘉93 縣道，分割後幾無價差可言，倘欲估本案土地價值，應以系 爭土地主要對外道路嘉93縣道為中心向外延伸，非以其他次 影響之162縣道○0號國道來誤導，據查93縣道坪頂村落附近 近兩年來無建地成交案例，系爭鑑定報告書第15頁所載市場 價位調查資料毫無根據。另分割後各土地將以新闢6米道路 為其將來新建工程之指定建築線，土地價值相對於臨3.5米 巷道之土地提高甚多，系爭鑑定報告書卻以3.5米寬既成巷 道誤導法院判決，令人質疑其估價公正，回覆函辯稱該6米 私設道路之作用為「使各土地所有權人對於所分得之土地無 袋地而設」，違反基本常識及實務，而基地價值高低應以基 地緊鄰之道路路寬大小及界線長短影響基地價值高低，故臨 6米寬之道路應較臨3.5米寬巷道之土地價值高，原告、被告 詹秋宏、詹坤錦、詹坤崎等四人分配較長臨路界線之基地單 價應更高，應由其等補償被告詹茂榮、詹良民。又系爭鑑定 報告書自第28頁起至第30頁止，分割後各筆分配土地價差之 調整率理由根據薄弱，其中①對「甲」地調整率為103％， 計算式卻書寫高達約112％，編寫於同一頁及在該頁第一行 及緊連第二行，豈有遺漏誤植之可能，回覆函辯稱調整率10 3％係遺漏誤植，顯屬無稽之談，至於回覆函第30頁末段所 辯，倘真為使應補償和受補償者正負相抵，亦應對各分配土 地全部調整；②「乙」地三面臨路、臨路長度超過78米，平 均深度約25米，為良好建築基地，價值應正面提升調整率， 非負面調降，但調整率僅97％，低於最北邊「丙」地之98％ ，就「乙」地估價報告運用區段價估價完全錯誤且偏袒，並 與其估價理論相互矛盾；③「戊」地受地形限制，原為分配 者即被告詹秋宏使用位置，地上物亦為其所有，該位置未加
以整理使用應由被告詹秋宏自行負責，將來建築、開發或整 地費用本應由被告詹秋宏自行吸收，其位置亦適中，臨路長 度僅次於「乙」地，土地價值應相對提高，此外，系爭土地 分割後各筆土地均緊鄰六米新設道路，亦均留設法定空地， 無浪費土地，分割前後價差微乎其微，鑑價報告卻故意顛倒 是非，混淆視聽。另有關分割後「庚」道路部分價差不找補 雖可接受，但以政府對供公眾使用之既成或計畫道路，其公 告現值均高於或等於緊鄰建地之公告現值，嘉93縣道公告現 值即高於緊鄰土地，其價值卻調降率75%，令人質疑。⑵、土地估價方法於鑑定單價約有比較法、收益法、土地開發分 析法、成本法等，系爭鑑定報告書於本件估價方法之選定亦 以比較法與土地開發分析法為估價方法，其中土地開發分析 法計算式先決條件為都市計畫土地及臨較寬道路並為商業行 為頻繁或人口密集地段土地，以系爭土地分割後每筆土地無 畸零地或裡袋地且面積合於將來建築使用、溪口地區人口老 化、逐年減少、生產力遞減、空屋率增加，及位於純樸鄉村 之人口稀少坪頂村落外圍地段，建地價格應以比較法較為客 觀，且該區近年來亦無整批三、四樓公寓出售或預售，亦無 建商在本案投資興建，系爭鑑定報告書第23頁至26頁之土地 開發分析法計算式顯然不適用系爭土地，其計算式所列利潤 、稅費等亦與實際興建房屋實務有差距，然系爭鑑定報告書 卻不採客觀比較法，只依其主觀因素以土地開發分析法為其 價格決定方式之基礎作論斷，並置更近本案之20米寬民生街 與15米寬忠孝街交叉處於104年11月成交價每坪2.8萬元紀錄 不採，參考更偏遠之標的，其比較標的之地理條件與本案差 異甚大，不合事實依據。又現階段政府有將公告現值調整與 市價趨於相同，方有實價登錄政策，進而以市價為取向作為 將來扣徵土地增值稅之依據，而依內政部實價登錄資料，溪 口地區每一村里地區（舊市區除外）近兩年來建地交易價維 持在每坪13,000元至18,000元間，溪口地區各村落聚集區之 農建地市價平均約每坪10,000元至18,000元、坪頂村落建地 市價約每坪10,000元至15,000元（即約3,500元／㎡至5,000 元／㎡），連台電以協議價購之鐵塔用地價格亦不低於市場 成交價，系爭土地於去、今年土地公告現值約2,000元／㎡ ，兩年來未增值，何來系爭鑑定報告書第2頁所載分割前鑑 定單價11,900元／㎡（約每坪40,000元），縱以土地開發分 析法計算，建物造價成本無法降低下，必須降低土地成本， 則土地價值根本非該系爭鑑定報告書所言平均高達11,900元 ／㎡。嘉義縣政府今年房屋評定價平均為11,750元／㎡，系 爭鑑定報告書將比較標的土地市價自行估價為約14,000／㎡
，卻將建物以低於政府公佈之房屋評定價約一倍價值，且比 較標的二、三為同一建商同時於同基地興建完成，為何兩標 的之房屋部分估價有2000元／㎡與4000／㎡之差距，其估價 基礎點標準不一、估價結果不公，該報告不足以採信。此外 ，比較標的臨路寬度均較本件主要臨外道路3.5米寬村路寬 ，基本條件差距大，相對價差亦大，何來系爭土地估價結果 較比較標的土地價值高之理，該三筆比較標的不值得參考。⑶、系爭鑑定報告書於第3頁六、聲明事項之5先謂該估價不考慮 設定抵押權及限制登記，卻於第10頁第七行稱有他項權利設 定紀錄，內容相互矛盾，於回覆書又辯稱土地受抵押權設定 及查封登記與估價土地無關聯，更可見其估價之草率，況依 土地法第34條之1規定，他共有人有優先購買權，非共有人 無此權利，而土地登記規則，共有人之一之土地於分割前受 抵押權設定，分割後未經債權人書面同意，該抵押權或限制 登記於分割後亦於各筆土地上登載該登記事項，土地分割前 有部分遭設定抵押權或限制登記，若未轉載，將影響分割後 各筆土地之價值，原告與被告詹坤錦、詹坤崎共同分得之「 乙」地受彰化銀行查封登記，又有抵押權設定在案，分割後 影響其他人權益及分配後土地價值，系爭鑑定報告書卻隻字 未提，該損失亦應由「乙」地所有者賠償其價差，方符合估 價原則。
⑷、回覆函稱系爭土地為多邊不方整土地，不利將來建築開發利 用之效能，何以土地開發分析法推估本件土地價值，估算方 式甚為矛盾。所稱估價師執行估價工作主要依據為「不動產 估價技術規則」，規範不足則憑藉「經驗法則」，即除法令 規範外需就區域現況、人口結構情形及城鄉差距等因素作為 估價調整，非以主觀好惡為依據，其解釋無說服力。回覆函 第29頁辯稱土地開發分析法依不動產估價技術規則對於勘估 標的應依情況調整、價格日期調整、區域因素調整、個別因 素調整四項修正指標，以百分率法予以修正，但該估價僅針 對被告詹茂榮分配土地作修正，是否故意將區域因素調整、 個別因素調整忽略，導致估價結果與市場價誤差值極大，且 其比較標的為已建築成屋之土地，與本案為素地不能兩相比 對，估價價格亦超出鄉區同性質土地之實際成交價三倍以上 ，其既謂建物型態非使用土地開發分析法運算之估價重點， 則該估價分析法不可採用，況其指出土地開發分析法可由熟 地反推生地價格，更是無稽之談，今庭上係諭令本案「現在 」土地估算價值，非估算「將來」價值，兩者不能混為一談 ，估價方法規範為案件土地之估算除應取得正確資訊外，更 應配合客觀條件或區域成交價作為估算參考予以調整可能發
生變動，做出正確估算價格，非估價師以偏蓋全或主觀因素 作成不實估價。更有甚者，原估價報告書第47頁第二章照片 之人像為原告父親，該不動產估價事務所於勘查估價當天， 被告完全不知悉，原告父親卻出現在現場，原告全家均遷出 他縣市生活，更可合理懷疑估價師與原告之關係不單純，其 做出之估價報告書明顯極為偏袒原告，為不公正、不足採信 之報告書。
５、又受告知人廖詹美女、彰化商業銀行股份有限公司於系爭土 地有共有人詹坤錦為債務人之抵押權及假扣押限制存在，故 應於分割後僅登記於被告詹坤錦所分配之土地上。６、並聲明：請求將系爭土地分割為如嘉義縣大林地政事務所10 4年11月26日複丈成果圖（即附圖一)所示。三、得心證之理由：
㈠、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物， 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者不在 此限；共有物之分割，依共有人協議之方法為之；分割之方 法不能協議決定，法院得因任何共有人之請求，命以原物分 配於各共有人。民法第823條第1項、第824條第1項、第2項 第1款前段分別定有明文。查系爭土地為兩造所共有，應有 部分比例如附表一所示，且系爭土地之使用分區為特定農業 區，並無因物之使用目的不能分割之情形，兩造間亦無不予 分割之約定，惟因兩造無法就系爭土地達成分割協議等情， 有系爭土地之地籍圖謄本、土地登記第一類謄本可參（本院 卷㈠第19頁、第57至61頁），並有本院104年度調字第89號 104年9月15日調解程序筆錄附卷可稽（本院卷㈠第151至152 頁），堪信為真實。是原告訴請裁判分割兩造共有之系爭土 地，自屬有據。
㈡、按分割共有物，以消滅共有關係為目的。法院裁判分割共有 土地時，除因該土地內部分土地之使用目的不能分割或部分 共有人仍願維持其共有關係，應就該部分土地不予分割（如 為道路）或准該部分共有人成立新共有關係外，應將土地分 配於各共有人單獨所有（最高法院69年臺上字第1831號判例 、79年度臺上字第1902號、96年度臺上字第108號判決意旨 參照）。又以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情 形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法第824條第4項亦 有明文。是裁判上定共有物之分割方法時，法院本有自由裁 量之權，應斟酌各共有人之意願、利害關係、共有物之性質 、價格、利用價值、使用現況及分割後之經濟效益，而為適 當之分配，且以維持全體共有人之公平為標準。經查：１、系爭土地之形狀呈不規則狀，前（南側）鄰鄉村道路、後（
北側）鄰防汛道路。其上由北而南依序為：①鐵架磚及石棉 瓦造平房，為被告詹良民所有，已建造30至40年，門牌號碼 為頂坪6號。②磚瓦造平房，為原告及被告詹坤錦、詹坤崎 共有（跨建鄰地部分面積不予計算），已搭蓋約40至50年， 門牌號碼為頂坪6號。③二樓RC住房及④鐵架石棉瓦涼棚， 為被告詹茂榮所有，門牌號碼亦為頂坪6號，其餘均為雜草 、水泥地等情，有本院104年7月10日勘驗測量筆錄及現場照 片可佐（本院卷㈠第87至89頁、97至105頁），且有現況圖 （本院卷㈠第109頁）可參。
２、本院審酌兩造提出附圖一、二之分割方案圖：①原告提出附 圖二之分割方案，雖得以保留共有人目前使用之建物，且為 被告詹良民、詹秋宏、詹坤錦、詹坤崎等人表示同意，原告 及被告詹良民、詹秋宏、詹坤錦、詹坤崎等人並願不互為找 補，惟依該方案，分歸予原告、被告詹坤錦、詹坤崎如附圖 二編號乙之土地呈不規則狀，被告詹茂榮分得位置劃分於西 側編號戊及東側編號甲，兩塊土地間隔分歸予原告、被告詹 坤錦、詹坤崎如附圖二編號乙之土地及系爭土地中央編號A 之私設道路，亦未與編號A之私設道路相接，需經由南側鄉 村道路始能接往私設道路，不利於土地整體之利用，且各筆 土地臨路面積不同，必產生價值差異，原告及被告詹良民、 詹秋宏、詹坤錦、詹坤崎等人表示不互為找補，難認係對兩 造公平、合理之分割方法。②反觀被告詹茂榮提出附圖一之 分割方案，符合系爭土地使用現狀，得以保留各共有人之建 物，與原告分割方案亦大致相同，分歸各共有人之土地均未 予細分，而分歸予原告、被告詹坤錦、詹坤崎之土地較方正 ，並經其等表示同意保持共有，可堪完善有效利用，不致有 過於零碎以致無法利用之情形，且均面臨中央私設道路，得 以連接南側鄉村道路及北側防汛道路而對外通行，可達到地 盡其利之效益，對各共有人均有利，該方案應屬適當。③另 觀之原告提出現況圖編號2、3、4建物之現況照片（本院卷 ㈠第97頁下方至101頁、第105頁），原告及被告詹坤錦、詹 坤崎所有如現況圖編號2建物門口及前方空地均堆放雜物、 雜草叢生，無人居住、使用及從事曬穀或其他農業活動之跡 象，該空地向南延伸至被告詹茂榮所有如現況圖編號3、4建 物西側之空地則堆放被告詹茂榮鐵工廠使用之鐵鋼材，與原 告所稱迄今均由原告及先祖使用修護乙節不符，況附圖一分 割方案已於現況圖編號2之建物前留設7.5米寬度，足供原告 等人車輛進出，要無原告所稱將使其現況圖編號2之建物大 門口前方無出路且不敷曬穀及農業機具車輛作業、進出之情 。原告雖又提出系爭土地分管位置圖（本院卷㈡第47頁）主
張系爭土地早年曾由被告詹良民父親與被告詹茂榮父親協議 分管位置，然該位置圖僅為原告自行於地籍圖謄本劃設，其 上並無任何共有人之簽章，且非全體共有人所約定，復為被 告詹茂榮所否認，難認各共有人曾就系爭土地為分管之協議 。另分管契約，係共有人就共有物之使用、收益或管理方法 所訂定之契約，而共有人請求分割共有物，應解為有終止分 管契約之意思（最高法院85年度臺上字第53號判決意旨參照 ）。是縱系爭土地確存有原告所主張之分管契約，然該分管 契約已因原告提起本件分割共有物訴訟，而當然終止，且分 管契約與協議分割契約不同，前者以共有關係繼續存在為前 提，後者以消滅共有關係為目的，故裁判上分割共有土地時 ，並非必須完全依分管契約以為分割，而應斟酌土地之經濟 上價值，並求各共有人分得土地之價值相當，利於使用。至 於被告詹坤崎、詹坤錦稱現況圖編號3、4建物為違章建築， 被告詹茂榮提出之房屋稅證明書與建物現況不符，使公務員 登載不實，涉及偽造文書云云，並未提出證據相佐，其空言 主張，亦不足採信。④綜上所述，依附圖一分割方案分割後 ，各自取得之土地均尚屬方正、完整，有助於系爭土地未來 之使用發展，並利於土地利用產生之經濟效用，且各筆土地 均直接面臨系爭土地中央之私設道路得以連接南側鄉村道路 及北側防汛道路而對外通行，對兩造均屬公平、合理，且符 合土地整體之利用價值，實屬妥適。
３、按共有物分割而以原物為分配時，如共有人中有未受分配， 或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第82 4條第3項定有明文。又按法院裁判分割共有物，除應斟酌各 共有人之利害關係，及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之 價格，倘共有人中有不能按其應有部分受分配，或所受分配 之不動產，其價格不相當時，法院非不得命以金錢補償之（ 最高法院57年度臺上字第2117號判例參照）。被告詹茂榮提 出如附圖一所示之分割方案，各共有人因分得位置、臨路多 寡不同而有分配價值之差異，自應由取得土地價值較高之人 補償取得土地價值較低之人，被告詹茂榮主張不需找補，自 屬無據。而本件經本院囑託鑑定，鑑定人針對堪估標的進行 現場勘察，並根據各筆土地臨路狀況，以比較法與土地開發 分析法評估，求得勘估標的之正常價格後，再依據各筆土地 位置可及性與臨路情況調整各筆土地之最適價格，計算出各 筆土地應賠償或應受償金額如附表二所示，有陳文祥不動產 估價師事務所105年8月15日（105）嘉院祥估字第00808號函 所附不動產估價報告書1份在卷可參，且為原告及被告詹秋 宏、詹坤錦、詹坤崎表示對該鑑價結果沒意見（見原告105
年6月21日陳報狀、本院105年7月12日言詞辯論筆錄，本院 卷㈡第269頁、第296頁），堪認上開鑑定結果可資採憑，對 各共有人亦屬公平，故系爭土地分割後，被告詹茂榮自應以 金錢補償原告與被告詹坤錦、詹坤崎、詹良明、被告詹秋宏 如附表二所示之金額。至於被告詹茂榮雖質疑估價師鑑估系 爭土地價額約每平方公尺11,900元高出目前行情僅約一坪1 萬元至1萬8千元太多，系爭土地分割後應無價差，若有價差 ，應為被告詹良民、詹茂榮分得土地受補償，該系爭鑑定報 告書估價不公等，並提出國土測繪圖資網路該區地圖、104 、105年土地登記簿謄本、內政部溪口地區二年內實價登錄 紀錄（本院卷㈡第281、283至291、315至335頁），惟該鑑 定報告業已於報告書之貳、影響價格之土地個別因素分析、 參、影響價格之區域因素分析及肆、不動產市場概況（見系 爭鑑定報告書第10至15頁，外放）就影響系爭土地價格之因 素為詳細論述評析，並針對分割後有無價差，於該報告書中 之伍、價格評估（見系爭鑑定報告書第17至32頁，外放）清 楚論述，並以陳文祥不動產估價師事務所105年8月15日（ 105）嘉院祥估字第00808號函針對被告詹茂榮之各項質疑一 一提出回覆（本院卷㈡第355至417頁），尚難僅以被告詹茂 榮提出之上開資料即為不同之認定，被告詹茂榮仍空言質疑 估價師之專業及公正性，認其以主觀因素作成不實估價，違 反基本常識及實務，卻無法提出其他調查證據方法（見本院 105年7月12日言詞辯論筆錄，本院卷㈡第297頁），所辯即 非有理。
４、按共有人自共有物分割之效力發生時起，取得分得部分之所 有權。應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分 割而受影響。但權利人經共有人告知訴訟而未參加者，其權 利移存於抵押人或出質人所分得之部分，民法第824條之1第 1項、第2項第3款分別定有明文。被告詹坤錦前於84年11月 28日將系爭土地應有部分9分之1設定擔保債權總金額250萬 元之抵押權與廖詹美女，並經債權人彰化商業銀行股份有限 公司對債務人即被告詹坤錦對系爭土地應有部分9分之1於96 年4月23日為假扣押之限制登記，經本院依法對抵押權人廖 詹美女及債權人彰化商業銀行股份有限公司告知訴訟後，均 未具狀參加訴訟，依上開民法第824條之1第2項第3款規定， 該抵押權人之抵押權，應移存於被告詹坤錦分割所得之如附 圖一編號乙之土地上，併予敘明。
四、綜上所述，原告請求分割系爭土地，為有理由，爰審酌系爭 土地之使用現況、對外通行道路、兩造分割之意願，及兩造 於分割後因分割面積有所增減等一切情狀，認應以被告詹茂
榮所提附圖一所示之分割方案分割，並按附表二所示金額為 補償為適當，爰判決如主文第1項、第2項所示。五、按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗 訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝 訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明文。 本件兩造係因是否分割系爭土地無法達成協議而涉訟，但各 自所為之行為均為維護自身權益，亦為伸張或防衛權利所必 要，揆諸前揭說明，本件就分割系爭土地所生之訴訟費用應 由各共有人各按原應有部分比例即附表一所示比例負擔，始 符公允。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第80條之1 、第 85條第1 項但書。
中 華 民 國 105 年 11 月 24 日
民二庭法 官 陳美利
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 105 年 11 月 24 日
書記官 許睿軒
附表一：
┌───┬────────────────┐
│共有人│原應有部分及訴訟費用應負擔之比例│
├───┼────────────────┤
│詹秋宏│ 3分之1 │
├───┼────────────────┤
│詹坤錦│ 9分之1 │
├───┼────────────────┤
│詹茂榮│ 6分之1 │
├───┼────────────────┤
│詹鎮鴻│ 9分之1 │
├───┼────────────────┤
│詹坤崎│ 9分之1 │
├───┼────────────────┤
│詹良明│ 6分之1 │
└───┴────────────────┘
附表二：
┌──┬───┬───────┬───────┬───────┬───────┬─────┬─────────┐
│地號│共有人│分割前鑑定單價│分割前鑑定總價│分割後鑑定單價│分割後鑑定總價│賠償（＋）│ │
│ │ │（元／㎡） │（元／㎡） │（元／㎡） │（元／㎡） │受償（－）│備註 │
│ │ │ │ │ │ │金 額 │ │
├──┼───┼───────┼───────┼───────┼───────┼─────┼─────────┤
│185 │詹茂榮│ 11,900 │ 7,157,731 │ 13,327.995 │ 8,016,656 │＋858,925 │應補償詹鎮鴻、詹坤│
│ │ │ │ │ │ │ │崎、詹坤崎、詹良民│
│ │ │ │ │ │ │ │及詹秋宏 │
│ ├───┼───────┼───────┼───────┼───────┼─────┼─────────┤
│ │詹鎮鴻│ │ │ │ │ │應受詹茂榮補償，並│
│ │詹坤崎│ 11,900 │ 14,315,462 │ 11,543.000 │ 13,885,998 │－429,464 │按原應有部分比例分│
│ │詹坤錦│ │ │ │ │ │配 │
│ ├───┼───────┼───────┼───────┼───────┼─────┼─────────┤
│ │詹良明│ 11,900 │ 7,157,612 │ 11,662.000 │ 7,014,460 │－143,152 │應受詹茂榮補償 │
│ ├───┼───────┼───────┼───────┼───────┼─────┼─────────┤
│ │詹秋宏│ 11,900 │ 14,315,462 │ 11,662.000 │ 14,029,153 │－286,309 │應受詹茂榮補償 │
│ ├───┼───────┼───────┼───────┼───────┼─────┼─────────┤
│ │道 路│ 11,900 │ 7,752,374 │ 8,925.000 │ 5,814,281 │路地不找補│ │
├──┼───┼───────┼───────┼───────┼───────┼─────┼─────────┤
│合計│ │ │ │ │ │ 0 │ │
└──┴───┴───────┴───────┴───────┴───────┴─────┴─────────┘