臺灣臺北地方法院民事簡易判決 104年度北簡字第13853號
原 告 李詹清勉
訴訟代理人 李儼峰律師
被 告 林宏仁
上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，本院於民國105年10月4
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○巷○○弄○號三樓房屋遷讓返還原告，並自民國一○四年四月一日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬叁仟元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳萬捌仟叁佰貳拾肆元由被告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣貳佰柒拾陸萬元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
兩造就本件訴訟合意適用簡易程序（見本院卷第427頁）， 合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告自民國100年8月1日起，將其子訴外人李瑞 明所有門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00巷00弄0號3樓 房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，每月租金新臺幣（下同 ）22,000元，租期1年，於101年8月1日續約1年，每月租金 23,000元，再於102年8月1日簽訂租賃契約（下稱系爭租約 ），約定租期自102年8月1日起至103年8月1日止，租金每月 23,000元。在系爭租約屆滿前，原告慮及原告年逾六旬，素 有血壓不穩、不明原因嚴重暈眩等病症，健康狀況不佳，更 曾因高血壓突然昏倒，遂決定收回系爭房屋自住，與住於系 爭房屋樓上即同號4樓之長子、長媳就近同住，以利照應， 系爭租約於103年8月1日屆滿後，原告向被告表示不繼續出 租，被告請求原告給予緩衝時間另覓其他租處，於此期間暫 按原租金繳納，原告當時姑且同意，但其後多次催促被告搬 遷未果。系爭租約雖轉為不定期限租賃，但原告確實有收回 自住之需要，原告乃自104年1月1日起拒收租金，並於104年 1月26日寄發存證信函通知被告將於104年3月31日收回系爭 房屋自住，故系爭租約應於104年3月31日終止，為此依租賃 物返還請求權、租賃契約、不當得利之法律關係，請求被告 遷讓返還系爭房屋，並按月給付租金及相當於租金之不當得 利23,000元等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還原
告，並自104年1月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月 給付原告23,000元。㈡願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：被告最初於100年7月27日洽商租屋事宜時，即以 5年以上的長租期，來換取談判較優惠租金的空間，因此原 告同意降價至每月租金22,000元。系爭租約於103年8月1日 期限屆滿後，原告並未表示反對被告繼續使用系爭房屋，繼 續向原告按月收取租金至103年12月31日，依法系爭租約應 視為不定期限繼續契約。被告調漲租金未果，自104年1月起 拒絕受領各期租金，故被告自104年8月18日起辦理清償提存 。原告家人坐擁數屋，並無收回系爭房屋自住之需求，竟藉 詞收回自住及威逼、恐嚇、斷水等非法惡行逼迫被告遷讓房 屋。被告及家人已在系爭房屋當地建立完整之生活體系與生 活習慣，非搬遷他處可輕易取代，依民法第450條第2項但書 ，應依被告及家人生活、求學、就業、就醫習慣，由被告繼 續租賃系爭房屋。原告捨近求遠至臺北市立萬芳醫院（下稱 萬芳醫院）求診有違常情，憂鬱症則臨訟就診，甚為可疑， 被告僅須飲食清淡、多運動、少玩手機即可改善健康，無需 他人照應。原告與大兒媳關係不佳，縱有同住照護需求，應 請兒媳搬至原告現居地同住，原告現居地有電梯設備，應較 方便等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請 均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、查被告自100年8月1日起，向原告承租原告之子李瑞明所有 之系爭房屋，每月租金22,000元，租期1年，復於101年8月1 日續約1年，每月租金23,000元，再於102年8月1日簽訂第3 年租賃契約即系爭租約，約定租期自102年8月1日起至103年 8月1日止，租金每月23,000元；系爭租約於103年8月1日租 期屆滿後，兩造未再訂立租約書面，但被告繼續繳交至103 年12月31日止之租金；原告於104年1月26日以存證信函通知 被告欲將系爭房屋收回自住，被告於104年2月2日收到該存 證信函；被告現仍占有使用系爭房屋等情，為兩造所不爭執 ，並有原告提出之建物登記第一類謄本、門牌證明書、房屋 租賃契約書、臺北延壽郵局000012號存證信函附卷可考（見 本院卷第11至21頁、第228頁），堪信為真實。四、茲先就原告依租賃物返還請求權，請求被告遷讓返還系爭房 屋部分，論述如下：
㈠按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。租賃 期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即 表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法第450 條第1項、第451條定有明文。查系爭租約為定有期限之租賃 契約，於103年8月1日租賃期限屆滿後，承租人即被告仍繼
續居住於內為租賃物之使用收益，原告不即表示反對之意思 ，且向被告按月收取至103年12月31日止之租金，則依上開 規定，堪認兩造間於原定租賃期限即103年8月1日屆滿後， 係視為以不定期限繼續契約。
㈡次按未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租 人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知 。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期 限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約 終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。民 法第450條第2項、第3項定有明文。又按出租人非因左列情 形之一，不得收回房屋：一、出租人收回自住或重新建築時 。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於 他人時。三、承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二 個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、 承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附 著財物，而不為相當之賠償時。土地法第100條定有明文， 此乃土地法為保護承租人利益而就不定期租賃收回房屋所為 之限制。土地法第100條第1款所謂收回自住，係指出租人對 於其出租未定期限之房屋，有收回自住之正當理由及必要情 形而言（最高法院48年臺上字第228號判例意旨參照）。本 件兩造間自103年8月2日起有不定期租賃關係存在，已如前 述。查原告主張：原告近期身體健康狀況不佳，系爭房屋樓 上即同號4樓為長子、長媳住所，故原告欲收回系爭房屋自 住以利照應之事實，業據其提出大家好診所診斷證明書、萬 芳醫院診斷證明書及藥袋、伍德中醫醫院（診所）診斷證明 書、同號4樓房屋內部照片等件為證（見本院卷第31至34頁 、第215至216頁），依伍德中醫醫院（診所）診斷證明書之 記載，原告自102年1月1日起至103年4月14日止應診期間， 有暈眩症病情（見本院卷第216頁），又依萬芳醫院104年10 月28日調劑藥袋明細之記載，顯示原告服用暈眩用藥敵芬尼 朵（Diphenidol，見本院卷第32頁），另依大家好診所104 年9月7日診斷證明書之記載，原告患有高膽固醇血症、疑似 右腕部隧道症候群，宜繼續門診追蹤（見本院卷第31頁）， 而依104年10月12日萬芳醫院診斷證明書之記載，原告並罹 患有憂鬱症，宜門診追蹤治療（見本院卷第33頁），此亦有 萬芳醫院105年5月20日函在卷可佐（見本院卷第348頁）， 復審酌原告為43年3月間出生，現年62歲，有原告之戶籍謄 本附卷可稽（見本院卷第322頁），可知原告屬老年人，且 其身體機能已有逐漸退化趨勢，健康狀況每況愈下。且查原 告之長子、長媳住於系爭房屋樓上即同號4樓乙節，為被告
所不爭執。綜合上開事證以觀，原告收回系爭房屋自住，實 有助於長子、長媳就近照顧，且衡以原告已逾耳順之年，健 康狀況不佳，有暈眩病、憂鬱症等疾病，倘有突發情形，亟 須緊急處理，與親人同住一地有助於採取必要處置，原告收 回房屋後，與子、媳分居於上、下層樓，即原告居住於3樓 、原告之子、媳居住於同號4樓，能兼顧親倫之情及家庭價 值，亦屬人之常情，堪認原告有收回自住之正當理由及必要 。是原告主張其有收回系爭房屋自住之必要，洵屬可取。 ㈢被告雖辯稱：被告最初於100年7月27日洽商租屋事宜時，即 以5年以上的長租期，來換取談判較優惠租金的空間，因此 原告同意降價至每月租金22,000元；原告名下雖無房產，實 際坐擁數屋，無收回系爭房屋自住需求，健康狀況無庸他人 隨側照應，原告與大兒媳關係不佳，縱有同住照護需求，應 請兒媳搬至原告現居地同住云云，但為原告所否認，且被告 所辯租賃期間5年以上云云，與兩造間歷次租約及系爭租約 所記載之租期均各載明僅1年不符，自不足取。又土地法第 100條第1款前段所指收回自住，應就出租人之情況為考量， 不能因出租人之父母或子女名下有房屋，即置出租人是否具 備收回自住之條件於不顧（最高法院86年度臺上字第343號 民事判決參照）。而原告主張其名下無任何房產，被告所述 3棟房屋，係原告之親人所有，並非原告所有之事實，亦據 其提出土地登記第一類謄本、建物登記第一類謄本為證（見 本院卷第316至322頁），縱其子女名下有房屋，亦不影響原 告客觀上具備有前開收回系爭房屋自住之情形。兩造對於原 告是否有收回自住必要，雖情詞各執，然原告就其有眩暈情 形、患有高膽固醇血症、憂鬱症等病情，已據提出前述診斷 證明書、藥袋等件為據，該等診斷證明書、藥袋之記載，均 屬醫師、藥師等從事業務之人，於例行性之診療、調劑過程 中所出具與記載，倘原告無此等病症，醫師、藥師等專業從 事業務之人員，通常應無甘冒刑事偽造文書重罪之風險為虛 偽記載、陳述之理，至診斷證明書為甲種或乙種，均不影響 原告有上開病情之判斷。被告雖陳稱：原告捨近求遠至萬芳 醫院求診有違常情，憂鬱症則臨訟就診，甚為可疑，原告僅 須飲食清淡、多運動、少玩手機即可改善健康，無需他人照 應云云，然就醫場所常視病情及個人習慣不同，無法一概而 論，其餘為被告個人意見之詞。被告辯稱：原告與其大兒媳 關係不佳云云，亦未見被告舉證證明以實其說，被告固又辯 稱：應請原告之兒媳搬至原告現居地同住，原告現居地有電 梯設備，應較方便云云，惟原告有自由選擇其生活方式之自 由，非被告或旁人所能置喙或判斷。綜上，原告有收回自住
客觀之正當理由及必要情形，並不以果發生病入膏肓之情事 為已足，被告上開所辯，均不足取。
㈣又按不定期房屋租賃，出租人有收回自住之必要時，固得依 土地法第100條第1款之規定隨時收回該房屋。惟該條款之規 定僅係限制出租人收回房屋之特別原因而已。如出租人依該 條款以收回自住為由請求返還房屋者，自仍應依民法第450 條第3項但書之規定向承租人先期通知並經合法終止後，始 有收回該房屋請求權存在（最高法院87年度臺上字第1922號 判決參照）。查原告於104年1月26日寄發存證信函載明：「 …我們決定，將房屋收回自住，請您於104年3月31日前，返 還房屋，扣除租屋押金，結清房租，並還原房屋原樣」等語 ，被告已於同年2月2日收到該存證信函之事實，為被告所不 爭執，並有該存證信函在卷可稽（見本院卷第20至21頁）， 細繹該存證信函「將房屋收回自住」、「於104年3月31日前 返還房屋、扣除租屋押金結清房租」、「你祇是故意拖延、 執意無限期租賃」、「雙方的互信蕩然無存」等語，可知原 告就收回房屋、結束租賃契約法律關係、與被告已無互信等 節已陳述明確，其真意顯係依土地法第100條第1款規定終止 系爭租約，並通知於104年3月31日終止系爭租約無訛。系爭 租約租金既為按月收取，而被告已於104年2月2日通知原告 於次月末日即同年3月31日為契約終止期，依民法第450條第 3項但書及前揭說明，應認原告終止租約之意思表示已送達 被告，兩造間之不定期租賃契約應已於104年3月31日合法終 止，被告繼續占用系爭房屋即成無權占有。
㈤再按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455 條前段定有明文。呈上所述，兩造間之不定期租賃契約業於 104年3月31日合法終止，被告又無其它得占有使用系爭房屋 之正當權源，是原告依租賃物返還請求權，請求被告遷讓返 還系爭房屋，洵屬有據。
五、次就原告請求被告給付租金及返還不當得利，分述如下： ㈠租金部分：
本件原告主張：被告應給付原告自104年1月至3月止之租金 共69,000元之事實，為被告所不爭執，堪信屬實。惟查，被 告已於104年8月18日以其應給付原告104年1月至8月每月租 金23,000元，經受取人即原告拒絕受領為由，向本院提存所 為清償提存184,000元之事實，為兩造所不爭執，並有原告 提出之本院提存所104年度存字第4478號提存通知書影本附 卷可稽（見本院卷第35頁），堪認被告就104年1月至3月每 月租金23,000元，共計69,000元部分所為之清償提存，係依 債務本旨所為之清償提存，其租金債務債之關係即因清償提
存而消滅，是原告依租賃契約，請求被告自104年1月1日起 至同年3月31日止，按月給付原告租金23,000元部分，應屬 無據，不應准許。
㈡不當得利部分：
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條定有明文。查本件兩造間之不定期租賃契 約已於104年3月31日合法終止，被告繼續占用系爭房屋即屬 無法律上原因，堪認被告自104年4月1日起至遷讓返還系爭 房屋之日止，按月受有相當於租金額23,000元計算之利益， 致原告受有不能使用系爭房屋而相當於無法收取租金之損害 。是原告依不當得利返還請求權，請求被告自104年4月1日 起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金額 23,000元計算之利益，依法應予准許。至被告雖自104年8月 18日起陸續以其應給付原告自104年4月起之「租金」，經原 告拒絕受領為由，向本院提存所為提存23,000元或21,300元 等金額之事實，固據被告提出提存書為證（見本院卷第106 至114頁、第266頁、第297至299頁、第341頁、第379頁、第 419至421頁），但本件被告自104年4月起對原告所負之債務 應係返還不當得利之債務，而非給付租金之債務，故被告以 清償租金為提存原因所為之提存，自非屬依債務本旨所為之 清償提存，則依提存法第22條「非依債務本旨或向無受領權 人所為之清償提存，其債之關係不消滅。」之規定，被告所 為此部分之提存，自不生清償不當得利債務之效力，是原告 依不當得利返還請求權，請求被告自104年4月1日起至遷讓 返還系爭房屋之日止，按月返還原告不當得利23,000元，洵 屬有據。
六、從而，原告依租賃物返還請求權，請求被告遷讓返還系爭房 屋，及依不當得利之法律關係，請求被告自104年4月1日起 至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告23,000元之範圍 內，為有理由，應予准許，原告逾此部分之請求則為無理由 ，應予駁回。
七、本判決原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易 程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定 ，應依職權宣告假執行，又被告陳明願供擔保請准宣告免為 假執行，經核亦無不合，爰酌定相當擔保金額，併宣告之。 至原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回已失所附麗， 應併予駁回。
八、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證 據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不再一一論述， 附此敘明。
九、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如 主文。
十、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文第3項所示金額 。
中 華 民 國 105 年 11 月 4 日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法 官 羅富美
計 算 書：
項 目 金 額（新台幣） 備 註
第一審裁判費 28,324元
合 計 28,324元
以上判決正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路0段000巷0號）提出上訴狀（須附繕本）。中 華 民 國 105 年 11 月 4 日
書記官 劉英芬