臺灣桃園地方法院民事簡易判決 103年度桃簡字第1425號
原 告 陳若蓁
訴訟代理人 呂宗達律師
何偉斌律師
被 告 中聯開發地產有限公司
法定代理人 林昊辰
訴訟代理人 林京鴻律師
複代理人 何彥勳律師
詹皇興
被 告 倪劍華
上列當事人間請求給付修繕費事件，本院於民國105 年10月11日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告中聯開發地產有限公司應給付原告新臺幣貳拾玖萬壹仟肆佰玖拾玖元，及自民國一○三年九月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告倪劍華應給付原告新臺幣貳拾玖萬壹仟肆佰玖拾玖元，及自民國一○四年一月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
前二項之給付，如有任一被告為給付時，其餘被告於該給付範圍內，免為給付之義務。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告中聯開發地產有限公司、倪劍華連帶負擔百分之九十七，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但如被告中聯開發地產有限公司、倪劍華各以新臺幣貳拾玖萬壹仟肆佰玖拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：訴外人即伊之乾哥陳生峰前任職於被告中聯開發 地產有限公司（下稱被告中聯公司）擔任仲介業務一職，因 陳生峰得以員工身份以較低價格訂購被告中聯公司所仲介之 不動產，遂委由陳生峰先於民國102 年9 月6 日與被告中聯 公司簽訂房地正式訂購單（下稱系爭訂購單），以新臺幣（ 下同）441 萬元之價格訂購被告倪劍華所有並委託被告中聯 公司銷售之門牌號碼桃園縣○鎮市○○路○段00巷00弄00○ 00號5 樓房屋（現已改制為桃園市平鎮區）及其坐落基地（ 即桃園市○鎮區○○段000 地號土地，下合稱系爭不動產） ，復由伊出面與訴外人即被告倪劍華代理人鄧志強簽訂不動 產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），而以441 萬元之價格
向被告倪劍華購得系爭不動產，詎系爭不動產於102 年11月 7 日辦理所有權移轉登記後，伊始發現系爭不動產有嚴重漏 水情事，而漏水修繕費用經專人評估後約為30萬元。被告倪 劍華既為系爭不動產所有權人，且長期居住於系爭不動產內 ，理當知悉上開瑕疵，竟故意隱瞞而未告知，已侵害伊之權 益，伊自得依民法第184 條第1 項前段、第227 條、第354 條及第360 條規定，擇一請求被告倪劍華賠償前開修繕費用 。再者，被告中聯公司於系爭訂購單第7 條已特別約定保固 漏水，且被告中聯公司係以不動產買賣居間為業，本應依善 良管理人之注意義務就買賣標的物進行調查及據實報告，然 於系爭不動產交易過程中從未告知伊有關系爭不動產有漏水 一事，致伊買受具有漏水瑕疵之房屋，而受有損害，伊自得 系爭訂購單第7 條約定及不動產經紀業管理條例第26條規定 請求被告中聯公司負損害賠償之責。爰依法提起本件訴訟， 求為判命被告中聯公司、倪劍華應各賠償伊30萬元，並加計 自起訴狀繕本送達翌日起算至清償日止之法定遲延利息，如 任一人為給付，其餘即免給付義務；並願供擔保，請准宣告 假執行。
二、被告抗辯略以：
（一）被告中聯公司部分：陳生峰原係伊公司之員工，負責銷售 不動產物件，本已知悉系爭不動產有漏水一事，而原告亦 自承伊授權陳生峰代理簽訂系爭訂購單，自不容原告事後 推諉不知，又系爭買賣既係約定現況交屋，而漏水一事於 交付系爭不動產時即已存在，且系爭訂購單所載保固之約 定係針對陳生峰並非原告，原告自不得據此請求伊負保固 之責。退步言，縱認伊應負損害賠償之責，然伊前於交付 系爭不動產前已僱工修繕，倘後續仍有漏水，原告應當立 即告知，然原告卻捨此不為而放任損害之擴大，自屬與有 過失，應依民法第217 條第1 項規定減輕或減免賠償責任 等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行聲請均駁回 ；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。（二）被告倪劍華部分：伊於委託被告中聯公司銷售系爭不動產 時已告知有漏水一事，而被告被告中聯公司於交屋前業已 修復完成，今系爭不動產之漏水係因原告自行於頂樓施作 水溝而破壞防水層所致等語，資為抗辯。並聲明：原告之 訴駁回。
三、原告主張伊透過陳生峰於102 年9 月6 日以441 萬元向被告 中聯公司訂購系爭不動產，嗣由伊出面與被告倪劍華之代理 人簽訂系爭買賣契約，並於102 年7 月11日辦理所有權移轉 登記等情，業據其提出系爭訂購單、買賣契約及系爭不動產
所有權狀為證（見本院卷一第7 頁至第13頁），且為被告所 不爭執，自堪信為真實。
四、原告主張因系爭不動產有漏水之情事，被告應賠償修繕費用 30萬元等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本院 應審酌者厥為：（一）系爭不動產有無漏水之情事？其原因 為何？（二）原告得否依系爭訂購單第7 條約定及不動產經 紀業管理條例第26條規定請求被告中聯公司賠償修繕費用？ （三）原告得否依民法第184 條第1 項前段、第227 條、第 354 條及第360 條規定請求被告倪劍華賠償修繕費用？茲分 述如下：
（一）關於系爭不動產有無漏水及其原因之爭點： 1、按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條定有明文。是各當事人就其所主張有 利於己之事實，均應負舉證之責，如原告於起訴原因已有 適當之證明者，被告欲否認其主張，即不得不更舉反證。 倘其於抗辯事實並無確實證明方法，僅以空言爭執者，當 難認定其抗辯事實之真正，而應為其不利益之裁判（最高 法院19年上字第2345號判例、87年度台上字第730 號裁判 意旨參照）。
2、經查，原告主張系爭不動產陸續發生漏水之現象，除據其 提出現場照片（見本院卷一第14頁至第18頁）為佐，另經 本院會同兩造至現場履勘，並囑託桃園市土木技師公會就 原告於現場指明發生滲漏之位置、原因及修復費用為鑑定 ，經該會指派鑑定技師分別於104 年6 月12日、104 年12 月8 日、104 年12月17日、104 年12月25日及104 年12月 28日至現場會勘，並綜合前述現場會勘、拍照、紀錄、檢 測，作成：「……十、鑑定結果：1.依附件11之現況調查 鑑定標的物屋頂有下列現況：⑴排水溝有積水現象如相片 1 、2 、3 、4 。⑵排水溝邊之磚塊裸露如相片6 。⑶排 水孔範圍有積水如相片7 。⑷屋頂層有積水現象如相片8 、9 、10、11、16、17、18。2.依鑑定標的物5F屋頂之現 勘調查當下雨後（104 年12月25日）會有積水之現象，其 積水之範圍圖如附件15。3.依附件7 （相片3 ）餐廳位置 上方，平頂燈滲漏水現象、平頂燈水漬現象詳附件9 （相 片1 、2 ）、附件12（相片16），平頂燈之水滴現象與其 固定架周圍水份計檢測之結果，研判鑑定標的物之天花板 漏水後經由電線管，流至該平頂燈之固定架後再沿燈線流 下，滴至地面。4.附件9 、12平頂燈之水滴現況皆在下雨 後才會出現故鑑定標的物之天花板滲漏應為雨天後才會產 生。5.依鑑定標的物天花板之水份計檢測表示天花板有滲
漏水之現象。依現況調查與水份計檢測之結果，其天花板 之推估範為，如附件16。十一、結論與建議：1.結論：漏 水之原因研判應為屋頂層之防水層失效造成。修復費用為 291,499 元（詳附件17）……。」之鑑定結果，有該公會 105 年1 月5 日桃土技字第10500005號函送之鑑定報告在 卷可按（見本院卷二第21頁、外放鑑定報告卷第3 頁至第 11頁）。從而，系爭不動產因屋頂層之防水層失效，因此 於下雨後即會造成系爭不動產發生漏水之情事，自堪予認 定。至被告倪劍華雖辯稱漏水係因原告事後自行於屋頂施 作水溝所致云云，惟為原告所否認，而被告倪劍華亦未能 舉證以其實說，是其前開辯解，並無足採。
（二）關於原告得否請求被告中聯公司賠償修繕費用之爭點： 1、按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事 人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人 ，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事 人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第 567 條定有明文。又按經營仲介業務者經買賣或租賃雙方 當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並告知買受 人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵；經紀業因 經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人 受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動 產經紀業管理條例第24條之2 第4 款、第26條第2 項分別 定有明文。
2、經查，陳生峰原係被告中聯公司所屬之經紀營業員，負責 協助被告中聯公司執行仲介或代銷業務，此觀以被告中聯 公司提出之陳生峰人事資料影本（見本院卷一第95頁至第 102 頁）即明。又原告雖未直接與被告中聯公司簽訂書面 之居間契約，然原告先係透過被告中聯公司所屬經紀營業 員陳生峰以員工身份向被告中聯公司簽訂系爭訂購單後， 再由原告以陳生峰所訂購之金額與被告倪劍華簽訂系爭買 賣契約等情，亦為兩造所不爭執，參諸證人陳生峰於本院 審理時亦證稱：伊因原告購買系爭不動產後已取得約8 萬 元之佣金等語（見本院卷二第62頁），堪認原告係因被告 中聯公司之仲介而簽訂系爭買賣契約而成立民法第565 條 之居間契約，陳生峰則為系爭不動產銷售經紀營業員無疑 ，不因原告先藉由陳生峰與被告中聯公司簽訂系爭訂購單 取得訂約之機會而有影響，否則被告中聯公司自無需於事 後給付陳生峰因仲介系爭不動產交易完成之佣金，從而， 被告中聯公司於居間系爭買賣契約時自應對原告善盡報告 及調查義務。
3、雖證人陳生峰於本院審理時到庭證稱否認於簽訂系爭訂購 單前已知悉系爭不動產有漏水一事等語（見本院卷二第60 頁及反面），然證人陳生峰既為被告中聯公司所屬之經紀 營業員，其於仲介或銷售系爭不動產予原告時本應善盡報 告及調查義務，參諸證人即時任被告中聯公司店長李蔓曦 於本院審理時結證稱：屋主即被告倪劍華於委託銷售時已 有告知系爭不動產有漏水一事，而陳生峰為被告中聯公司 之業務，被告中聯公司於例行會議上會分析銷售物件，也 有提及系爭不動產有漏水情況，且陳生峰也曾前往系爭不 動產查看狀況，而陳生峰早已知悉系爭不動產有漏水之問 題，才會於系爭訂購單上填寫被告中聯公司就漏水部分為 保固，伊印象中因陳生峰得辦理貸款之金額較低，始以原 告之名義購買，伊認為僅有陳生峰參與買賣過程，並非原 告，故於原告出面簽訂系爭買賣契約時並未告知有漏水一 事，伊只知原告係陳生峰之乾妹等語（見本院卷二第71頁 反面至第74頁），則被告中聯公司就系爭不動產有漏水情 事，於被告倪劍華委託銷售時即已知悉，則依前開說明， 被告中聯公司仍應於居間系爭買賣契約時將上開漏水情事 告知原告，或至少與原告再次確認，以善盡其告知義務， 自不得以原告與陳生峰為乾哥乾妹之情誼關係，即得便宜 行事而解免其告知義務，況原告既係委託被告中聯公司仲 介系爭不動產，被告中聯公司自不能以陳生峰已知悉有漏 水之情即認原告亦應知悉。被告中聯公司雖一再辯稱原告 確實知悉系爭不動產有漏水一事云云，惟未能舉證證明之 ，此部分所辯，自非可取。從而，原告依不動產經紀業管 理條例第26條第2 項規定請求被告中聯公司負損害賠償責 任，於法即屬有據。至原告就被告中聯公司部分另依系爭 訂購單第7 條約定為請求權基礎，係以單一聲明，請求法 院與不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定之請求為同 一之判決，自屬訴之重疊合併，而本院就此部分既已依不 動產經紀業管理條例第26條第2 項規定准許原告之請求， 即無庸審酌系爭訂購單第7 條約定之請求權是否有理由， 併予敘明。
4、原告主張系爭不動產之修繕漏水費用估計為30萬元乙節， 固據其提出估價單為證（見本院卷一第23頁至第28頁）， 惟本件業經囑託桃園市土木技師公會指派技師會同兩造共 同會勘，並就修繕方式及費用估算分項鑑估（見外放鑑定 報告卷第11頁、附件17第1 至第2 頁），而就此修繕費用 之估價內容，原告復未提出任何具體爭執（見本院卷二第 34頁反面、第84頁反面至第85頁），本院認鑑定機關所提
意見較具專業及公信力，應以此為標準。依此，本件原告 所得請求被告賠償之修繕費用即為291,499 元，即為有據 ，逾此範圍之請求，則屬無據。
5、末按損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕 賠償金額，或免除之，民法第217 條第1 項固有明文。惟 被害人是否與有過失，應由損害賠償義務者負舉證責任。 被告中聯公司雖抗辯：原告放任系爭不動產之損害擴大， 自屬與有過失云云，則為原告所否認，依上開說明，自應 被告中聯公司就此利己事實負舉證責任。經查，原告於10 2 年9 月7 日簽訂系爭買賣契約，並於102 年11月7 日辦 理所有權移轉登記及交付系爭不動產，嗣發現有漏水情事 後已告知被告中聯公司，被告中聯公司亦曾委請人員處理 修繕事宜乙節，業經被告中聯公司自承在卷（見本院卷一 第121 頁），嗣因修繕未果遂向本院提起本件訴訟，要難 認原告有何放任漏水損害擴大之情事，是被告中聯公司此 部分所為原告與有過失之抗辯，亦無足取。
（三）關於得否請求被告倪劍華賠償修繕費用之爭點： 1、按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373 條之規定 危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無 滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，民法第 354 條第1 項定有明文。又買受人得向出賣人請求不履行 之損害賠償者，以買賣之物缺少出賣人所保證之品質或買 受人故意不告知物之瑕疵為限，若出賣人就標的物之品質 未有特別保證或故意不告知瑕疵時，縱有瑕疵，買受人亦 僅得解除契約或請求減少價金，而不得請求損害賠償，此 觀民法第359 條、第360 條之規定自明。經查，系爭不動 產係因屋頂層之防水層失效以致產生漏水之情事，已如前 述，被告倪劍華就系爭不動產固應依民法第354 條第1 項 規定負物之瑕疵擔保責任，然賣方即被告倪劍華是否就系 爭不動產特別保證無滲漏水之瑕疵，則應視兩造有無就此 約定以決之，然觀諸系爭買賣契約除於第8 條就權利瑕疵 、輻射屋及海砂屋之擔保予以約定外（見本院卷一第9 頁 反面），並無隻字片語約定被告倪劍華特別保證系爭不動 產並無滲漏水之瑕疵，至系爭訂購單固載有「本戶現況交 屋，公司保固漏水」等字句，然該文件僅係被告中聯公司 單方以其公司名義為承諾修繕漏水之保證，尚與被告倪劍 華無涉，從而，系爭不動產固有前揭漏水之瑕疵，然被告 倪劍華並未就此有特別保證其品質，亦查無被告倪劍華有 何故意不告知其瑕疵之情事，揆諸首揭說明，原告自不得 依民法第360 條規定請求不履行之損害賠償。
2、次按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權 人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不 完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。 民法第227 條定有明文。又物之瑕疵係指存在於物之缺點 而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應 具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。出 賣人依民法第354 條第1 項規定，自負有擔保其物依民法 第373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價 值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用 之瑕疵。買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕 疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買 受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給 付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履 行責任（最高法院94年度台上字第1112號判決意旨參照） 。準此，房屋係供人居住使用，應具備安全及遮風避雨之 功能，倘若發生漏水情事，自構成物之瑕疵，如可歸責於 出賣人，出賣人即應負不完全給付之損害賠償責任，不以 該瑕疵於契約訂立後至交付前發生者為限。經查，系爭不 動產係因屋頂層之防水層失效致生漏水情事，自已生減少 其通常效用之瑕疵，則被告倪劍華所為給付內容當不符債 務本旨，被告倪劍華固於委託被告中聯公司銷售時即已告 知系爭不動產有漏水情事，然如前述，被告中聯公司之店 長李蔓曦因主觀認定原告係陳生峰之乾妹關係，而便宜行 事未於簽訂系爭買賣契約時告知原告，致買受人即原告不 知有瑕疵仍為購買系爭不動產，自屬因過失而未告知瑕疵 之情，而被告倪劍華既係委由被告中聯公司銷售系爭不動 產，並於簽約之日由被告中聯公司之員工鄧志強代理簽約 ，此觀以系爭買賣契約即明（見本院卷一第8 頁至第11頁 ），則依民法第224 條規定，被告倪劍華就被告中聯公司 及代理人鄧志強之過失，應與自己之過失負同一責任。而 如前述，系爭不動產漏水之修繕費用291,499 元，是原告 請求被告倪劍華賠償其所受損害回復原狀所必要之費用29 1,499 元，自屬有據，逾此部分之請求，則屬無理由。又 原告依民法第227 條或第184 條第1 項前段規定請求本院 擇其中一法律關係為被告倪劍華損害賠償之判決，因原告 依民法第227 條規定請求被告倪劍華損害賠償為有理由， 已達其請求之目的，根據選擇合併訴訟之審理原則，關於 原告依第184 條第1 項前段規定請求部分，本院毋庸再予 審認，併予指明。
（四）末按不真正連帶債務，係數債務人基於不同之債務發生原
因，就同一內容之給付，對於同一債權人各負全部給付義 務，因一債務人給付，他債務人即同免其責任。其各債務 發生之原因既有不同，僅因相關法律關係偶然競合，致對 同一債權人負同一內容之給付（最高法院92年度台上字第 1540號民事判決要旨參照）。依前揭之說明，被告中聯公 司固應依不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定負損害 賠償責任，被告倪劍華亦應依民法第227 條規定負損害賠 償責任，惟被告中聯公司、倪劍華乃基於不同法律之規定 ，而就原告請求有理由部分各負全部給付義務，自屬不真 正連帶債務，是其中任一人為給付，他被告於該給付範圍 即同免其責任。
五、綜上所述，原告依不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定 ，請求被告中聯公司應給付291,499 元，及自起訴狀繕本送 達翌日即103 年9 月24日（見本院卷一第60頁）起至清償日 止，按年息5%計算之利息；另請求被告倪劍華給付291,499 元，及自起訴狀繕本送達翌日即104 年1 月27日（見本院卷 一第87頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由 ，應予准許，惟被告其中任一人為給付，他被告於該給付範 圍即可免其責任，至逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回 。
六、假執行之宣告：
本判決第1 項係依民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所 為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，應 依職權宣告假執行；又被告中聯公司陳明願供擔保，請准宣 告免為假執行，經核並無不合，爰依同法第392 條第2 項規 定，酌定相當之擔保金額，併予准許；並依同條項規定，依 職權宣告被告中聯公司預供擔保後，得免為假執行；至原告 其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條條、第85條第2 項 。
中 華 民 國 105 年 11 月 8 日
桃園簡易庭 法 官
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 11 月 9 日
書記官 陳智仁
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