臺灣臺北地方法院民事判決 105年度店訴字第10號
原 告
即反訴被告 林翠屏
訴訟代理人 謝家健律師
被 告
即反訴原告 林韋伶
訴訟代理人 高毓婷
上列當事人間損害賠償事件，本院於民國105年10月19日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾肆萬元，及自民國一百零四年六月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之一，其餘由原告負擔。本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣壹拾肆萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、本訴部分
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查 本件原告提起本件訴訟，訴之聲明原請求被告給付新臺幣（ 下同）1,940,000元，及自民國104年5月31日起至清償日止 ，按年息5%計算之利息，就所請求之利息起算日，明顯有誤 載，嗣於105年3月14日言詞辯論期日將利息起算日部分更正 為其中140,000元自104年6月5日起算，其中1,800,000元自 起訴狀繕本送達翌日起算，此應屬更正事實上及法律上之陳 述，非屬訴之變更，合先敘明。
二、原告主張：
（一）原告與被告於103年10月30日簽訂房屋租賃契約（下稱系 爭租約），向被告承租坐落新北市○○區○○街00巷00號 地下室全部（下稱系爭租賃物），作為營業使用，詎料， 原告於104年1月31日接獲新北市政府消防局（消防局）以 系爭租賃物未依規定設置室內排煙設備限期改善通知，原 告旋詢問被告有關室內排煙設備設置事宜，經調取原始竣 工圖，得知原始竣工圖本應有排煙設備，然被告交付之系 爭租賃物未見有排煙設備，顯違反民法第423條之交付及 保持義務。惟自收受前開改善通之後，原告多次與被告協
調，促請改善4個月，被告均未改善，使原告無法正常、 合法使用系爭租賃物，令原告蒙受無法營業使用之鉅額損 失，原告不得已委請律師於104年5月18日發函終止系爭租 約，嗣雙方於104年6月2日簽訂終止租約點交書，確認系 爭租賃物以現況點交無誤，並約定104年6月4日後即由被 告占有，被告應返還保證金，原告已依約完成系爭租賃物 之點交，且被告收回系爭租賃物後，就原告所遺留價值昂 貴之裝潢已另行出租予他人，並為與原告相同之「生存戰 術活動」營業行為，卻遲未將保證金140,000元返還原告 ，亦未賠償原告裝潢費用1,800,000元（依約按第一年折 舊10%計算），經原告委請律師以存證信函催告被告給付 ，被告仍置之不理，爰依民法第179條、第227條第2項、 第431條第1項規定提起本件訴訟，並聲明：1、被告應給 付原告1,940,000，及其中140,000元自104年6月5日起至 清償日止，按年息5%計算之利息，及其中1,800,000元自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息 。2、訴訟費用由被告負擔。3、願供擔保請准宣告假執行 。
（二）對被告答辯之陳述：
1、被告雖以消防局函覆系爭租賃物核准用途為「店舖及自用 儲藏室」，原告是承租系爭租賃物後，用以經營非營業登 記項目所載之生存戰術活動，該消防排煙設備並非為營業 使用之必要設備，而是經營第三類遊戲場所所需設備，原 告要求被告負擔此額外設備實不合理等語為抗辯，然系爭 租賃物竣工時即有消防排煙設備，有竣工圖可稽，此應為 竣工時安全之必要設備，亦為民法第424條租賃物安全所 需之必要設備，並非因原告經營事業之項目始須具備者， 故消防局之通知或意見並不足以動搖或變更排煙設備係出 租人固有給付義務之事實。
2、系爭租約第7條第12款之約定雖然係針對出租人擔保已獲 房屋其他共有人授權而訂立之約款，但就原告工程費用為 2,000,000元及逐年折舊10%之約定，性質上係出租人違約 時損害賠償總額之預定，只要發生歸責出租人之原因，自 非不得以此為承租人損害賠償請由金額之依據，故原告按 約定之計算方式將第一年之折舊10%扣除，請求被告賠償 1,800,000元，自無疑義。就系爭租賃物裝潢費用，因兩 造於訂約時已同意按2,000,000元計價，原告亦未慮及有 無法合法使用系爭租賃物之情事，至後續裝修期間部分單 據未妥善保管，惟仍整理出部分支付證明供法院審酌。三、被告則抗辯：
（一）被告於103年8月間委託中信房屋仲介股份有限公司（下稱 中信房屋仲介公司）出租系爭建物，於103年10月30日經 由中信房屋仲介公司仲介與原告簽訂系爭租約。原告在承 租系爭租賃物前，已由中信房屋仲介公司介紹並看過系爭 租賃物，明知系爭租賃物自始至終並無排煙設備，雙方是 於現況合意的情狀下，簽訂系爭租約，原告除答應給付 50,000元補貼原告裝置廁所，及至103年12月4日止為免租 金裝潢期外，其餘皆以現況交屋，原告卻在承租後第4個 月，要求額外百萬的排煙設備，實為不妥，如果承租前， 原告有要求被告做額外百萬設備，被告就會直接拒絕出租 予原告，因原告所要求之費用大過於其給付之租金。更何 況系爭租賃物總坪數570坪，每月租金僅70,000元，為附 近最便宜之行情。
（二）系爭租賃物核准用途既為「店舖及自用儲藏室」，原告將 之交付予被告作為營業使用，已盡房東應盡之義務，原告 承租系爭租賃物後，用以經營非營業登記項目所載之生存 戰術活動，該消防排煙設備並非為營業使用之必要設備， 而是經營第三類遊戲場所所需設備，原告要求被告負擔此 額外設備實不合理。
（三）原告與被告終止系爭租約並非因其他所有人干擾所致，原 告依系爭租約第12條規定請求賠償裝潢費用並無理由。且 被告取回系爭租賃物時，原告已將裝潢全部拆除，其丟在 現場的木板，亦因遭受破壞扭曲而無法重複使用，只剩滿 地垃圾，被告曾要求原告將裝潢拆除，為原告拒絕，原告 現要求被告賠償，實無理由。
（四）原告因積欠租金、管理費、水電費等，扣除之後已無剩餘 保證金，故原告請求被告返還保證金亦無理由。（五）並聲明：1、原告之訴駁回。2、如受不利益判決，願供擔 保請准宣告假執行。
四、原告主張兩造於103年10月30日簽訂系爭租約，由原告向被 告承租系爭租賃物，言明作為營業使用，原告曾於104年1月 31日接獲新北市消防局以系爭租賃物未依規定設置室內排煙 設備限期改善通知，被告始終未加裝排煙設備，原告於104 年5月18日發函被告終止系爭租約，兩造並於104年6月4日點 交系爭租賃物，原告迄未返還140,000元保證金之事實，業 據提出房屋租賃契約、新北市政府消防局違反消防法案件限 期改善通知單、台北中山郵局739號存證信函及回執、終止 租約點交書、台北中山郵局851號存證信函及回執、兩造Lin e對話、系爭租賃物竣工圖、支出憑證等為證，被告就原告 主張於104年5月18日終止系爭租約及尚未返還保證金140,00
0元之事實並不爭執，僅以兩造約定以現況交屋，該排煙設 備並非營業使用必要設備，而係原告經營營業項目外之第三 類遊戲場所所需設備，及兩造已約定系爭租賃物所遺留之財 物均由被告處理等語置辯，並提出新北市政府工務局104年2 月4日新北工使字第1040218235號函、新北市政府消防局104 年11月25日新北消預字第1042250727號函、消防安全檢查紀 錄表、燊昌吉品有限公司營業項目表、租賃物點交時照片等 為證，是本件爭點厥為：（1）系爭租賃物是否有不合於約 定使用收益狀態之狀況？（2）原告請求被告返還保證金140 ,000元是否有理由？（3）原告請求被告賠償裝潢費用1,800 ,000元是否有理由？
五、得心證理由：
（一）就系爭租賃物是否有不合於約定使用收益狀態之情狀: （1）查系爭租約約定系爭租賃物係出租供營業使用，且原告曾 於104年1月31日接獲消防局以系爭租賃物未依規定設置室 內排煙設備限期改善通知之情，已如上述。又消防局於10 4年1月31日前往系爭租賃物檢查，該場所為各類場所消防 安全設備設置標準第12條所列之電影攝影場、電視播送場 ，總樓地板面積約1777平方公尺，因該場所違規使用（未 符合使用執照用途）且未設置室內排煙設備、緊急廣播設 備未連動，消防局依據消防法第6條、第37條及各類場所 消防安全設備設置標準第28條、第35條之規定開立限期改 善通知單要求管理權人改善之情，則有消防局105年9月20 日新北消預字第1051651086號函可據（見本院卷第218頁 ）。被告亦不爭執系爭租賃物原始竣工圖有排煙設備（見 本院105年10月19日言詞辯論筆錄），只是以系爭租賃物 自始至終都沒有裝過排煙設備等語以為抗辯。
（2）按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租 人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之 狀態，民法第423條定有明文。故出租人不僅有忍受承租 人為使用、收益租賃物之消極義務，並有使其能依約定使 用、收益租賃物之積極義務。而依據消防法第6條第1項授 權主管機關訂定之各類場所消防安全設備設置標準（102 年5月1日修正）第28條第1項第1款規定，場所係供同標準 第12條第1款（甲類場所）及第5款第3目（地下建築物） 場所使用，樓地板面積合計在500平方公尺以上，應設置 排煙設備，可見地下建物如樓地板面積合計在500平方公 尺以上者，設置排煙設備方符合一般之消防安全設備標準 ，而無庸論該場所使用目的為何。況且兩造業於系爭租約 約定系爭租賃物係供營業使用，已如上述，且系爭租賃物
為總樓地板面積約1777平方公尺，業據消防局函覆如上述 ，又系爭租賃物為地下室乃屬地下建築物，是足認系爭租 賃物設置排煙設備，乃符合各類場所消防安全設備設置標 準之一般標準，如未設置，自屬出租人未提供合於系爭租 約所約定使用、收益之租賃物。
（二）原告請求被告返還保證金140,000元是否有理由: （1）系爭租約第3條已約定:「3、保證金:新台幣壹拾肆萬元整 ，乙方應於簽約時以現金支付交付甲方收執；於租約終止 或屆滿時遷讓交還交還房屋並扣除乙方一切應繳費用及履 行本約全部義務後，由甲方無息返還之。」有系爭租約在 卷可據，被告並不否認原告已交付保證金140,000元予被 告，且被告對於系爭租約已經終止，原告並已於104年6月 4日交付系爭租賃物予被告之事實，並有終止租約點交書 在卷可稽，是原告據此請求被告返還保證金，並非無據。 （2）被告雖抗辯原告積欠租金、管理費、水電費等，扣除之後 已無剩餘保證金云云。然按出租人除應以合於所約定使用 、收益之租賃物交付承租人外，並應於租賃關係存續中保 持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第423條規定 自明，此項出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金 義務，具有對價關係，是如出租人未於租賃關係存續中保 持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時 履行抗辯權而拒絕租金之給付（最高法院92年度台上字第 2640號、96年度台上字第1415號裁判意旨參照）。被告所 抗辯原告積欠之金額，係指104年3月起至同年6月4日止之 租金219,333元（計算式：70,000元×3個月＋70,000元× 4/30＝219,333元）、自104年2月起至同年6月4日止之管 理費129,943元（計算式：62,876元×2＋62,876元×4/60 ＝129,943元）、自104年4月28日起未繳納自來水費323元 、自104年4月13日起未繳納電費6,901元。上述被告抗辯 原告應負擔之費用，均係在原告於104年1月31日接獲消防 局以系爭租賃物未依規定設置室內排煙設備限期改善通知 之後，且系爭租賃物係出租人未提供合於系爭租約所約定 使用、收益之租賃物，已如上述，則原告據此拒絕給付10 4年2月起之租金，已屬有據，被告自不能扣除保證金。至 於管理費、水電費部分，雖系爭租約第7條其他特約事項 第1點約定:「有關水電費、電話費、大樓管理費、清潔費 、乙方居住使用房屋所生之雜項費用及營業必須繳納之稅 捐等，則由乙方自行負責」，被告抗辯原告應負擔上述管 理費、水電費似乎有據，然原告既已行使同時履行抗辯權 而拒絕租金之給付，且系爭租約之上述承租人即原告負擔
費用之約定，應以被告即出租人已履行出租人之租賃物保 持義務為前提，否則如承租人得據此行使同時履行抗辯為 拒絕租金之支付，卻仍應負擔管理費、水電費，自不合理 ，也與民法第423條規定出租人負有租賃物保持義務規定 意旨相違。是有關被告抗辯原告應負擔管理費、水電費自 未可採。另兩造簽訂之終止租約點交書，已約定點交時間 為104年6月4日，出租人應返還之保證金。從而，原告請 求被告應返還保證金140,000及自104年6月4日兩造點交系 爭租賃物之翌日起算年息百分之5計算之遲延利息，自屬 有據。
（三）原告請求被告賠償裝潢費用1,800,000元是否有理由: （1）原告先以系爭租約第7條第12點約定內容作為請求依據。 然系爭租約第7條第12點約定內容為:「租賃雙方約定因本 租賃契約之成立未有其他四位所有權人之授權同意，爾後 於租賃期間內，其他所有權人若有干擾承租方合理使用租 賃標的之行為，乙方得無條件解除租約。甲方除應盡己力 協助雙方協調外，並應於乙方解除租約時，返還保證金及 依乙方就本租賃標的物所為之工程費用新台幣貳佰萬元整 逐年折舊百分之十為損害賠償，於貳年租期屆滿後，本條 規約即不予適用。」有系爭租約在卷可據。上述約定內容 既已載明原告得請求被告損害賠償之要件，為系爭租賃物 其他所有權人有為干擾原告合理使用租賃標的之行為，要 與本件為系爭租賃物未具備排煙設備所致原告未能使用收 益事實不符。況且系爭租約第7條第12點已載明約定原因 係系爭租約之成立因未有其他四位所有權人之授權同意， 為避免其他所有權人對於原告使用系爭租賃物提出異議， 故兩造約定被告應負其他所有權人提出異議致原告未能使 用系爭租賃物之違約損害賠償責任，如因其他原因致原告 未能使用系爭租賃物，被告亦應負上述約定之損害賠償責 任，顯逾越兩造之約定真意，要與系爭租約條款未合，故 原告本於系爭租約第7條第12點約定，請求被告應賠償1,8 00,000元，即屬無據。
（2）原告以民法第179條、第431條規定作為請求依據。兩造於 系爭租約第4條第5點已約定:「房屋有改裝之必要，乙方 取得甲方同意後得自行裝設，但不得損害原有建築結構， 並不得違反建築相關法令，且乙方應自行負擔費用暨自負 管理維護之責。乙方於交還房屋時並應負責回復原狀。但 經甲方同意時，乙方亦得以房屋之現狀返還。」有系爭租 約1份在卷可據，足認兩造已約定原告如有改裝系爭租賃 物即裝潢，交還房屋時應負責回復原狀，要無據此請求被
告負給付所受改裝房屋利益之權利。又兩造於104年6月2 日簽訂終止租約點交書，該點交書並約定:「…正式點交 時間為104年6月4日，自104年6月4日以後即由出租人占有 ，如有任何遺留之財物均由出租人處理，承租人決無異議 。…」等語，有終止租約點交書1份在卷可稽，可見兩造 於協議點交房屋當時，更對原告即承租人任何遺留於系爭 租賃物內之財物協議由被告處理。兩造既就系爭租賃物之 裝潢改裝已另有協議，原告對系爭租賃物所為裝潢，自不 得再依據民法第179條不當得利或民法第431條有關有益費 用償還規定，請求被告負給付責任。
（3）原告以民法第227條第2項規定作為請求依據。按因不完全 給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求損害賠償， 民法第227條第2項固有明文，惟上述規定乃不完全給付之 加害給付（即瑕疵結果損害）之規定，係指固有利益之損 害，指給付之瑕疵延伸到債權人本身人身或財產上的法益 損害，於本件應係指被告提供之租賃物因欠缺排煙設備所 為之瑕疵給付，該瑕疵所導致原告本身人身或財產所導致 之損害，例如因排煙設備欠缺所導致原告人身或財產受損 ，而本件原告所主張之裝潢支出或其他經營成本支出，均 非屬因排煙設備欠缺所導致之瑕疵結果損害，原告依據民 法第227條第2項規定請求損害賠償，自與瑕疵結果損害之 要件不符。
（4）是原告依據系爭租約第7條第12點約定、民法第179條、第 431條、第227條第2項請求1,800,000元之損害賠償，自屬 無據，不應准許。
六、綜上所述，原告請求被告返還保證金140,000元，及自104年 6月5日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，為有理由， 應予准許。至原告依據系爭租約第7條第12點、民法第179條 、第227條第2項、第431條第1項請求被告應給付1,800,000 元及法定遲延利息，則無理由，應予駁回。原告訴請被告給 付之損害賠償經本院判決勝訴部分，所命給付之金額未逾 500,000元，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職 權宣告假執行。被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行， 經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額 宣告之。原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據， 不予准許，應併予駁回。
貳、反訴部分
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告 及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如 專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者
，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項定有明文 。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係 者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之 間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張 之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之 法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之 法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關 係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之 法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽 連關係。查原告起訴請求被告應返還系爭租約之保證金及債 務不履行之損害賠償，被告則提起反訴主張原告即反訴被告 尚有系爭租約約定之租金及管理費、水電費尚未給付，並據 此請求反訴被告負給付責任，經核本訴及反訴之訴訟標的及 防禦方法實相牽連，又無其他民事訴訟法第260條所規定不 得提起反訴之情形，是反訴原告之反訴自應准許，在此敘明 。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。查反 訴原告起訴時原聲明：反訴被告應給付427,290元，及自反 訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息 。嗣於105年10月14日具狀變更聲明為：反訴被告應給付216 ,500元，及自105年年6月15日起至清償日止，按年息5%計算 之利息，核其請求之基礎事實同一，僅減縮應受判決事項之 聲明，是依前揭規定，其所為訴之變更應予准許。三、反訴原告起訴主張：反訴被告自104年3月起至同年6月4日止 ，未依約給付租金，共積欠租金219,333元（計算式：70,00 0元×3個月＋70,000元×4/30＝219,333元）；反訴被告自 104年2月起至同年6月4日止，未依約繳納管理費，由反訴原 告先行代繳，共積欠管理費129,943元（計算式：62,876元 ×2＋62,876元×4/60＝129,943元）；反訴被告自104年4月 28日起，未依約繳納自來水費，由原告代為繳納323元；反 訴被告自104年4月13日起，未依約繳納電費，由原告代為繳 納6,901元；以上共計356,500元，扣除保證金140,000元， 反訴被告尚應給付反訴原告216,500元（計算式：219,333元 ＋129,943元＋323元＋6,901元－140,000元＝216,500元） ，爰依契約法律關係提起反訴，並聲明：反訴被告應給付反 訴原告216,500元，及自105年6月15日起至清償日止，按年 息5%計算之利息。
四、反訴被告則抗辯：依104年2月6日兩造與社區管理委員會總
幹事之會議決議、康詩丹郡社區管理委員會104年2月24日（ 104）康管字0000000號函、104年4月8日康詩丹郡社區第21 屆管理委員會第10次會議紀錄、104年5月6日第21屆管理委 員會第11次會議紀錄可證，反訴被告自消防局於104年1月31 日通知後，因排煙設備如未獲改善將無法營業，即積極請求 解決，惟反訴原告始終無法處理，致反訴被告不得不終止系 爭租約，反訴原告既自始違背民法使租賃物合於依法使用暨 維持租賃物安全之義務，其租賃物之提出係未依債之本旨履 行，反訴被告本自始無須給付任何費用，退萬步，更得依法 行使同時履行抗辯，拒絕給付全部之租金、管理費、水電費 ；縱認反訴原告得請求上開費用，兩造契約係於104年5月19 日終止，反訴原告至多僅能請求計算至104年5月18日之租金 及管理費，就水費部分，反訴被告一直繳到104年4月28日， 就電費部分，反訴被告一直繳到104年4月13日等語。並聲明 :反訴原告之訴駁回。
五、反訴原告主張反訴被告積欠租金、管理費、水電費之事實， 固據其提出房屋租賃契約、台北信義郵局281號存證信函及 回執、台北信義郵局352號存證信函及回執、103年11月至10 4年6月管理費存款條、104年4月14日至同年6月10日之台灣 電力公司收據、104年2月26日至同年4月28日之臺北自來水 事業處水費通知單、系爭租賃物點交時照片等為證，反訴被 告就積欠租金、管理費、水電費等事實並不爭執，僅以反訴 原告未依債之本旨給付租賃物等語置辯，並提出104年2月6 日會議記錄、康詩丹郡社區管理委員會104年2月24日（104 ）康管字0000000號函、104年4月8日康詩丹郡社區第21屆管 理委員會第10次會議紀錄、104年5月6日第21屆管理委員會 第11次會議紀錄等為證。然反訴被告依法得據以行使同時履 行抗辯權，拒絕給付租金、管理費、水電費之情，已如前述 （見本訴部分之論述），則反訴原告依據系爭租約約定，請 求反訴被告應給付反訴原告216,500元，及自105年6月15日 起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息，自無理由，應予 駁回。
參、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後認與 判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法78條、第79條。中 華 民 國 105 年 11 月 2 日
臺灣臺北地方法院民事庭
法 官 陳杰正
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 11 月 2 日
書記官 馮姿蓉
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