臺灣彰化地方法院員林簡易庭民事判決 105年度員小字第231號
原 告 劉豐蔚
訴訟代理人 黃茂松律師
被 告 陳忠孝
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國105年10月20日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣50,000元，及自民國105年10月8日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
訴訟費用新臺幣1,000元由被告負擔。
本判決得假執行。
理由要領
壹、程序事項：被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無 民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其 一造辯論而為判決。
貳、原告主張：
一、原告於民國104年4月14日，向本院民事執行處遞入投標書 ，拍定取得訴外人江祐謙所有坐落彰化縣員林市員林段55 -27、55-52、55-54、55-55、55-58、55-60、55-62、55 -66地號土地之持分各154710分之746及坐落彰化縣○○市 ○○段00000地號土地上之未保存登記建物（即7583建號、 建物門牌：彰化縣○○市○○里○○路0段000號、權利範 圍6分之2；下稱系爭建物）。
二、被告於103年7月24日在本院103年度司執字第16949號清償 債務強制執行事件，在彰化縣○○市○○路0段000號執行 查封債務人江祐謙所有之不動產時，於查封筆錄記載：「 …據在場第三人即承租人陳忠孝稱該屋係向債務人等共 有人承租，租金每月新臺幣（下同）15,000元，每年換一 次租約，並陳報租約影本一件。」等語。足證被告係向出 租人江祐謙、江金炳、江金標、江峻彰承租系爭建物，每 月租金15,000元，係採每年換約之方式承租。此部分經被 告在本院執行處103年7月24日查封程序時，業已自承在案 無誤。
三、本件出租人江金炳、江金標、江峻彰及原告4人與被告間存 有不定期租賃契約之法律關係：
㈠被告於102年12月12日及103年12月間，分別與出租人江祐 謙、江金炳、江金標、江峻彰等4人訂立房屋租賃契約書 ，約定由出租人江祐謙、江金炳、江金標、江峻彰4人出 租系爭建物（包括附屬物）予被告，作為事務所、住家之 用，每月租金15,000元，租賃期限自103年1月1日起至104
年12月31日止。
㈡系爭建物租賃期限（指：104年12月31日）屆滿後，被告 目前仍繼續使用系爭建物，視為以「不定期限」繼續系爭 建物租賃契約。
㈢本件被告自104年12月間起，拒絕與出租人江金炳、江金 標、江峻彰簽訂房屋租賃契約書，惟被告仍繼續使用系爭 建物，視為以「不定期限」繼續系爭建物租賃契約，至為 明顯。
四、根據系爭建物租賃契約書第3條載明：「租金按月計算，雙 方議定每月新台幣壹樓伍仟元、貳、參樓壹萬元正，承租 人應於承租時一次前付壹個月之租金，以後每壹個月給付 一次並應於各該次首月壹日以前給付之。」等語，即租金 應於每月1日以前繳納，每次繳納1個月，採每年換約之方 式承租。
五、詎料，被告明知系爭建物之2/6所有權，業經原告拍定取得 ，並經本院於104年7月3日核發不動產權利移轉證書予原告 時，原告即取得系爭建物2/6所有權，被告自105年1月1日 起應將租金每月15,000元之2/6給付予原告，惟被告至今（ 105年10月3日）仍置之不理，拒絕給付租金，損害原告之 權益。被告抗辯往取債務，出租人未來收租部分，原告否 認，因原告有發存證信函給被告，被告之存證信函明確表 示原告不是出租人，拒絕給付。之前其餘共有人去跟被告 拿，被告也不給。
六、本件被告於105年8月9日所提出之民事答辯狀，業已自認： 「答辯人承租系爭房屋已10年餘年，已是不定期租約。 」等語，原告身為系爭建物原所有人江祐謙之受讓人，依 民法第439條前段、第425條第1項規定，並參照最高法院97 年度台上字第508號判決意旨，原告請求被告應給付租金， 於法有據。
七、原告自104年7月3日即取得系爭土地之持分各154710分之 746及未保存登記之系爭建物、持分2/6之所有權，為系爭 建物之受讓人。本件江金炳、江金標、江峻彰等三人已給 付原告自104年7月起至104年12月之租金共計30,000元，惟 被告陳忠孝自105年1月份起至今（105年10月3日）拒絕將 其中租金三分之一，共計50,000元（計算式：15,000元× 2/6×10個月＝50,000元）給付予原告。原告自得請求被告 給付租金。
八、爰依民法第425條第1項、民法第439條前段之給付租金法律 關係及上開判例所示，請求被告給付租金。並聲明： 如主文第一項所示。
參、被告未於言詞辯論到場，惟提出書狀答辯略以： 一、被告向江祐謙承租系爭房屋，每月租金15,000元，押金50, 000元，每年簽約1次，簽約時被告便簽發12張支票支付租 金，每月1張，十數年來均相安無事。
二、系爭房屋租期至104年屆滿，出租人未再簽約及收取租金， 但曾來電謂：「你繼續住，住到你搬遷，租金不要緊，到 時才算，因與第三人有糾紛等」，故105年未簽約，未來收 租，並非被告拒不簽約，拒不付租金。被告承租系爭房屋 已十餘年，已是不定期租約。
三、原告曾表示租金該如何處理，被告告以其並非系爭房屋租 賃契約人，應與出租人協商，被告並無法決定，不能擅自 給付租金1/3給原告，因出租人依契約可以向被告請求15, 000元。出租人亦曾來電表示：不能給原告1/3。原告亦在 場聽見，故被告怎能擅自給付1/3租金給原告。 四、故被告並未積欠租金，是出租人沒來收取租金（往取債務 ），原告與出租人協商不成之故，原告竟向被告請求給付 租金及遲延利息，並無理由。
五、原告提出更正狀稱「出租人江金炳、江金標、江峻彰已各 給付原告壹萬元，原告已將之撤回」，要求被告給付50, 000元，但被告細查系爭房屋租賃契約書，出租人是江祐謙 等6人（104年），102年出租人則是江峻彰、江金炳、江祐 謙、江金標、江金城等5人，此有租賃契約書可證，因被告 不能江金炳、江金標、江峻彰各給付10,000元，而給付原 告1/3，即50,000元，請原告向其他出租人取得拋棄對被告 租金請求權之證明後，被告才能給付原告租金（出租人不 限所有權人）。
六、被告向江祐謙、江金炳、江金標、江峻彰4人承租系爭房屋 ，原告非所有人亦非出租人，無權收取租金。原告依何權 利請求租金，亦應說清楚。
七、被告所承租之系爭房屋及於土地，原告土地持分僅154710 分之746，原告請求3分之1租金之依據為何，亦應說清楚。 八、並聲明：原告之訴駁回。
肆、得心證之理由：
一、本件原告主張其於104年拍定取得訴外人江祐謙與人共有 之上開土地及建物，建物部分權利範圍為6分之2，被告原 就系爭建物與訴外人江祐謙等共有人訂立房屋租賃契約書 ，契約到期後，被告仍繼續使用系爭建物，視為不定期租 賃。原告依民法第425條規定，為系爭建物之受讓人，被 告應給付原告租金，惟被告自105年1月份起至今（105年 10月3日）拒絕將其中租金三分之一，共計50,000元（計
算式：15,000元×2/6×10個月＝50,000元）給付予原告 。依系爭租約，系爭建物之租金應於每月1日以前繳鈉， 每次繳納1個月，爰依租賃契約之法律關係，請求被告給 付原告租金5000元等語。被告對於有承租系爭建物，每月 租金15000元、目前屬不定期租賃、自105年起未再付租金 部分不爭執，惟抗辯原告非所有人亦非出租人，無權收取 租金，被告所承租之系爭建物及於土地，原告土地持分僅 154710分之746，原告請求3分之1租金之依據為何。系爭 債務為往取債務，出租人未來收取及原告應先證明其餘共 有人已拋棄對被告租金請求權等語。惟查原告主張此部分 之事實，業據其提出不動產權利移轉證明證書、房屋稅繳 款書影本、土地登記謄本為證，且經本院依職權調閱本院 103年度司執字第16949號執行卷宗，經核無訛，足見原告 確實已取得上開房屋之共有權1/3，被告抗辯原告非所有 權人，尚不足採。又按出租人於租賃物交付後，承租人占 有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓 人仍繼續存在，民法第425條第1項定有明文。系爭建物之 所有權於被告承租中，共有人之一即江祐謙之所有權既因 拍賣而轉讓予原告，則系爭租賃契約，依前開規定，對於 原告自屬存在。被告抗辯原告非出租人，亦不足採。另依 原告提出之房屋租賃契約書，第一條出租之標的物為房屋 ，並不包含土地，則被告抗辯其所承租之標的及於土地， 原告憑何請求1/3云云，應屬有誤。再被告抗辯本件為往 取債務，是出租人未來收租云云，然依原告所提出被告先 前發給原告之存證信函內容觀之，被告根本否認原告為出 租人，並主張原告無權收取，足見被告根本拒絕給付，並 非原告不願收取。此外，依系爭租賃契約觀之，就被告應 如何給付租金予出租人，並無與出租人約定究應一次給付 給出租人其中一人或各別給出租人，故原告依其應有部分 請求被告給付，並無違法。被告抗辯原告應先證明其餘共 有人已拋棄對被告租金請求權云云，亦屬無據。 二、又按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時， 經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經 債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或 為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務 ，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之 遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利 息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率 為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項、第203 條分別另定有明文。本件綜上所述，原告對系爭建物之所
有權為1/3，且被告自105年1月起即未給付租金，從而原 告依租賃契約之法律關係，請求被告應給付原告105年1月 起至105年10月間之租金50,000元，及自更正訴之聲明狀 繕本送達之翌日即105年10月8日起至清償日止，按年息百 分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
三、本件原告勝訴部分係小額程序為被告敗訴之判決，依民事 訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行。伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 11 月 3 日
臺灣彰化地方法院員林簡易庭
法 官 詹秀錦
以上正本係照原本作成。
如對本判決不服，須以判決違背法令提起上訴，並應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。中 華 民 國 105 年 11 月 3 日
書記官 陳瑶芳