臺灣桃園地方法院民事簡易判決 105年度壢簡字第879號
原 告 陳金發
陳金標
陳清來
陳俊義
陳榮豪
兼
上 一 人
法定代理人 陳翁三妹 住同上
原 告 風羽倩 住苗栗縣○○鄉○○村00鄰○○00號
共 同
訴訟代理人 朱富賢律師
原 告 陳秋香 籍設桃園市○○區○○路000 號
（龍潭區戶政事務所）（現應受送達處所
不明）
被 告 朱珍霖 住桃園市○鎮區○○路00號
訴訟代理人 吳上晃律師
上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國105 年11月7 日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告承租原告所有坐落桃園市○鎮區○○段○○○地號土地（面積零點零六平方公尺）、同段五○四之一地號土地（面積三點五九平方公尺）、同段五○五地號土地（面積二百零一點四五平方公尺）、同段五○五之一地號土地（面積十四點八五平方公尺）之租金，均自民國一百零六年起調整為按該承租土地面積當年度申報地價年息百分之七計算每年租金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之三十九，餘由原告負擔。 事實及理由
一、原告主張：
（一）訴外人即原告之被繼承人陳阿添，前於民國54年7 月15日 與訴外人即被告之被繼承人朱侯堂、朱玉德訂立不定期之 土地租賃契約（下稱系爭租約），將朱侯堂、朱玉德所有 之房屋（門牌號碼為桃園市○鎮區○○路00號，重測前為 桃園縣○鎮鄉○○路00號，下稱系爭房屋）所坐落之桃園 市○鎮區○○段000 ○00000 ○000 ○00000 地號土地共 67.8坪（重測前為桃園縣○鎮鄉○○段00○00地號，下稱 系爭土地）出租予朱侯堂、朱玉德，當時約定租金為每坪 每年租穀6 台斤部分46.3坪，每年每坪租穀10台斤部分21 .5坪，如無租穀時得以時價折算現金給付，又系爭租約於
朱侯堂、朱玉德過世後，由被告繼承。再者，系爭土地於 66年9 月之公告地價為每平方公尺新臺幣（下同）1,83 3 元，105 年1 月重測後之東社段504 地號土地公告地價， 每平方公尺為47,681元、504-1 地號土地為69,800元、50 5 地號土地為45,281元、505-1 地號土地為61,204元，是 系爭土地自66年至105 年公告現值已增漲25倍至38倍不等 ，且系爭土地周遭早已工商繁盛，被告在系爭房屋經營古 文堂，惟被告每年支付之租穀折算現金後僅有萬餘元，實 有欠公允，故被告給付之租金實有調漲之必要，再以現今 社會已由農業社會進入工商社會若仍以租穀為租金給付之 方式，勢必造成彼此困擾及諸多不便，是原告應得依照民 法關於情事變更之規定，請求變更租金給付種類，由租穀 變更為現金。另原告於105 年4 月14日委由訴外人亞承土 地測量企業社前往測量土地，實測結果為66.5坪（219.95 平方公尺，分別為東社段504 地號土地面積0.06平方公尺 、同段504-1 地號土地面積3.59平方公尺、同段505 地號 土地面積201.45平方公尺、同段505-1 地號土地面積 14.85 平方公尺），此為調整租金之計算基礎。（二）若本院認不得變更租金給付種類，則原告亦得主張按105 年每平方公尺申報地價年息18％計算應得之租金為303,82 6 元（計算式：１、東社段504 地號土地：7,825 元×0. 06平方公尺×18％＝84元；２、東社段504-1 地號土地： 11,440元×3.59平方公尺×18％＝7,392 元；３、東社段 505 地號土地：7,433 元×201.45平方公尺×18％＝269, 527 元；４、東社段505-1 地號土地：10,035.2元×14.8 5 平方公尺×18％＝26,823元；84元＋7,392 元＋269,52 7 元＋26,823元＝303,826 元），而現今每台斤稻穀為21 .6元，故自106 年起被告每年租金應調整為應給付之稻穀 14,066台斤。
（三）並聲明：
１、先位聲明：被告向原告承租坐落桃園市○鎮區○○段000 地號土地( 面積0.06平方公尺) 、同段504-1 地號土地( 面積3.59平方公尺) 、同段505 地號土地( 面積201.45平 方公尺) 、同段505-1 地號土地( 面積14.85 平方公尺) 之租金，自106 年起調整為按該承租土地面積當年度申報 地價年息18%計算每年租金。
２、備位聲明：被告向原告承租坐落桃園市○鎮區○○段000 地號土地( 面積0.06平方公尺) 、同段504-1 地號土地( 面積3.59平方公尺) 、同段505 地號土地( 面積201.45平 方公尺) 、同段505-1 地號土地( 面積14.85 平方公尺)
，應給付原告每年租金（蓬萊稻穀），自106 年起應調整 為14,066台斤。
二、被告則以：被告同意原告調整租金，並變更給付方式為現金 ，對於系爭房屋占用系爭土地之面積亦不爭執，然原告主張 按系爭土地當年度申報地價之18％計算並不合理，因被告係 向原告承租土地作為建築房屋使用，屬租地建屋之關係，應 受土地法第97條第1 項、第105 條之限制，調整租金最高不 得超過系爭土地申報地價之10％。再以，系爭房屋為兩層樓 房，1 樓前半經營古文堂，1 樓後半則作為客廳、廚房使用 ，2 樓為全家人之臥房，且被告經營之古文堂主要做裱框、 刻印、販賣字畫、文房四寶、代客寫字之業務，然因社會變 遷之故，生意已日漸萎縮，被告目前55歲，轉行不易，又有 一子三女，雖三女均已出嫁，但兒子自幼患有癲癇重積症及 小腦發育不全，領有身心障礙證明，無法自力謀生，需由被 告長年照顧，負擔沈重，又系爭土地周遭為陸軍六軍團所在 ，周遭商業發展先天受到限制，交通雖然便利，但以龍南路 而言，路旁均為2 、30年之舊建築，並無高樓大廈，雖小商 店林立，但大都供作住家使用，並無大型連鎖商店，亦無停 車場，雖有車流量，但停留下來消費的人少，工商繁榮程度 不佳，僅能稱為尚可；而與鄰地租金比較，系爭房屋斜對面 之龍南路47號土地，係向國有財產局承租，土地面積209 平 方公尺，與系爭土地面積相近，租金每月5,855 元，優惠租 金每月4,772 元，相當於每年57,264元；龍南路41號房屋位 於系爭房屋正對面，為3 層樓之房屋，承租土地約為62坪， 亦與被告承租土地面積相近，經營「柯拉素食」每月租金 20,000元，如以土地1 等分，3 層樓房做3 等分，則每月租 金為5,000 元；另龍南路49號房屋、54號房屋，每月租金亦 約5,000 元，依照被告使用系爭土地經濟價值與所得利益， 參酌附近工商繁盛情形及租金行情，系爭土地之租金應以每 月5,000 元為適當。按系爭土地於105 年1 月之申報地價， 東社段504 地號土地每平方公尺為7,825 元、504-1 地號土 地為11,440元、505 地號土地為7,433 元、505-1 地號土地 為10,035.2元，依照系爭房屋使用系爭土地之面積按申報地 價4 ％計算，合計為67,518元，每月租金為5,627 元，與附 近土地租金行情相近，是本件調整租金應以按申報地價年息 4 ％為宜，並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
（一）按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法 院增減其租金，民法第442 條定有明文。本件兩造間為不 定期限之基地租賃關係，且系爭租約約定租金為每坪每年
租穀6 台斤部分46.3坪，每年每坪租穀10台斤部分21.5坪 ，如無租穀時得以時價折算現金給付，迄今並未調整，被 告對此亦不爭執，而系爭租約係於54年7 月15日所訂立， 迄今已有50餘年，再系爭土地105 年1 月之公告土地現值 分別為504 地號土地為47,681元、504- 1地號土地為69,8 00元、505 地號土地為45,281元、505- 1地號土地為61,2 04元，有系爭土地第一類謄本附卷可查（見本院卷第12-25 頁），足認系爭土地租金確有調整之必要。
（二）按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價額年息百分之10為限。此規定於租用基地建築房屋者， 準用之。所謂土地總價額，係以法定地價為準，而法定地 價係土地所有人依土地法規定所申報之地價，在平均地權 條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地 價或重新規定地價時之公告申報期間內自行申報之地價， 如土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80 ％為其申報地價；建築物價額，則依該管縣市地政機關估 定之價額，亦有土地法第97條第1 項、第105 條、第148 條、同法施行法第25條及平均地權條例第16條可資參照。 次按土地法第97條之立法意旨為「城巿房屋供不應求，為 防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本 條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之 ，以保護承租人」，是該條限制房屋租金之立法政策係基 於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福 利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環 境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使 其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條 之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適 用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居 住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉， 自無立法介入加以限制之必要（最高法院92年度台簡上字 第20號判決要旨參照）。經查，兩造對於被告於系爭土地 上經營古文堂一事並不爭執，雖被告主張僅有1 樓前半供 經營古文堂使用，1 樓後半為客廳及廚房、2 樓為自住用 ，惟系爭房屋既非全部供住宅使用，則系爭房屋之租金調 整，自不受土地法第97條規定之限制，先予敘明。（三）按租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院 於依民法第442 條之規定，調整不動產租賃之租金時，除 應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形 ，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物 之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡
（最高法院81年台上字第3062號裁判意旨參照）。經查， 被告租用系爭土地之面積為219.95平方公尺，此為兩造所 不爭執，業如前述；而系爭土地係坐落於雙線車道之縣道 000 號旁，附近為陸軍六軍團，道路兩旁多為住商混合之 2 至3 層樓之建築物，1 樓經營小本生意，夜間仍有小型 商家營業、並無大型商場，對外僅有龍南路為聯絡道路， 此有現場照片9 張及GOOGLE MAP街景查詢圖片2 張附卷為 證（見本院卷第42、43頁、第69至75頁、第106 至107 頁 ），堪認系爭房屋附近之生活機能尚屬便利。是本院爰依 兩造所提證物、系爭房屋之使用現況、系爭土地位置、週 邊之繁榮狀況、交通便利、利用基地之經濟價值及所受利 益、系爭土地105 年之地價稅、暨本件土地租金之計算方 式自54年迄今未曾調整過，及現今社會經濟發展狀況等情 ，認系爭租用土地之租金應調整為按申報地價年息7%計算 ，較為適當，逾此範圍之金額，核屬過高，應予駁回。而 依系爭土地於105 年1 月之申報地價計算，每年之租金應 調整為118,156 元（計算式：１、東社段504 地號土地： 7,825 元×0.06平方公尺×7 ％＝33元；２、東社段504 -1地號土地：11,440元×3.59平方公尺×7 ％＝2,875 元 ；３、東社段505 地號土地：7,433 元×201.45平方公尺 ×7 ％＝104,816 元；４、東社段505-1 地號土地：10,0 35.2元×14.85 平方公尺×7 ％＝10,432元；33元＋2,87 5 元＋104,816 元＋10,432元＝118,156 元），亦尚符合 被告對於系爭土地之利用情形及周圍工商繁盛程度，附此 敘明。
（四）本件先位聲明既為有理由，則備位聲明即無審理之必要， 併此敘明。
五、綜上所述，原告依民法第442 條、第227 條之2 之規定，請 求將系爭租用土地之租金自106年 起調升為按申報地價年息 7%計算每年租金，洵屬有據，應予准許。逾此請求，則屬無 據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 於判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。並依職權酌定訴 訟費用額如主文第3 項所示。
中 華 民 國 105 年 11 月 30 日
中壢簡易庭 法 官 張得莉
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達
後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 11 月 30 日
書記官 洪鈺翔