臺灣高雄地方法院民事判決 105年度訴字第224號
原 告 余瑞文
訴訟代理人 王叡齡律師
黃國瑋律師
被 告 王昭貴
被 告 極品室內裝修有限公司
兼法定代理人 曹禎男
共 同
訴訟代理人 曹天成
蔡錫欽律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國105 年9 月10日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落高雄市○○區○○○段○○○○○○○地號土地上之同段第一四七三建號即門牌號碼高雄市○○區○○○路○○巷○○號房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應自民國一百零四年十二月一日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣參仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾貳萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣陸拾陸萬零陸佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告王昭貴為被告極品室內裝修有限公司（下稱 極品公司）股東，被告曹禎男為極品公司負責人，訴外人張 茵華為極品公司員工，坐落高雄市○○區○○○段000000地 號土地及其上同段1473建號即門牌號碼高雄市○○區○○○ 路00巷00號之4 層樓建物（下稱系爭建物），原為張茵華所 有，由原告經法院拍賣程序拍得，於民國104 年5 月26日完 成所有權移轉登記。張茵華因知悉系爭建物有遭受強制執行 之虞，於103 年5 月29日與王昭貴就系爭建物之1 樓，通謀 虛偽簽訂租賃契約（下稱系爭租約），約定租賃期間自103 年6 月1 日起至113 年5 月21日止，租金每月新臺幣（下同 ）3,000 元（103 年6 月1 日起至108 年5 月31日）及6,00 0 元（自108 年6 月1 日起至113 年5 月31日止），然系爭 租約簽訂時間與系爭建物遭法院查封時點僅相差3 個月，倘 王昭貴已向張茵華承租系爭建物多年，訂約時間應早於103 年前，而非於系爭建物將受強制執行之際，始簽立長達10年 之租約，且前5 年租金每月3,000 元包含水電費在內，實際 使用水電費每月約1,500 元，出租人顯然毫無利潤可言，又
王昭貴、曹禎男、張茵華關係密切，益徵系爭租約為張茵華 、王昭貴為防礙系爭建物買受人行使權利而通謀虛偽訂立， 系爭租約自始無效；若認非屬通謀虛偽，則依被告所稱系爭 租約為極品公司委派王昭貴與張茵華簽訂，王昭貴自始即無 承租系爭建物之真意，以其為承租人名義所簽訂之系爭租約 自始不成立；若認系爭租約成立且有效，則因王昭貴將系爭 建物違法轉借予極品公司及曹禎男使用，原告得依民法第44 3 條第2 項規定及系爭租約第8 條、第13條約定，以本件起 訴狀繕本之送達，對王昭貴為終止租約之意思表示。系爭租 約或係無效、不成立或係業經終止，被告顯然無權占有系爭 建物，原告自得依民法第767 條第1 項前段規定，請求被告 返還系爭建物。又被告無權占有系爭建物，因此受有不當得 利，致原告受有無法使用之損害，且被告阻止原告使用系爭 建物，亦構成侵權行為，爰依民法第179 條、第184 條第1 項前段、第185 條規定，請求被告按月給付相當於租金之3, 000 元予原告。倘認原告請求被告遷讓系爭建物無理由，因 王昭貴僅為系爭建物1 樓之承租人，被告阻止原告行經1 樓 以通往2 樓以上樓層之行為，係對原告使用系爭建物1 樓以 外部分為阻止或妨礙，構成權利濫用，導致原告對系爭建物 之所有權能形同喪失，所生損害與被告維持租賃標的物之利 益相較下實屬重大，爰備位依民法第767 條第1 項中段規定 ，請求被告應容忍原告通行系爭建物1 樓，或於有修築獨立 通道必要時，容忍原告進入系爭建物1 樓為施工行為，並請 求王昭貴給付按月給付3,000 元。先位聲明：如主文第1 、2 項所示，並陳明就遷讓系爭建物部分願供擔保請准宣告 假執行。備位聲明：㈠被告對於原告使用系爭建物2 、3 、4 、5 樓部分，應容忍原告於系爭建物之1 樓通行，及不 得有阻止及妨礙原告之行為。㈡被告對於原告使用系爭建物 2 、3 、4 、5 樓部分，若有修築獨立通道之必要，應容忍 原告雇工進入系爭建物之1 樓進行工程，不得有阻止及妨礙 原告之行為。㈢王昭貴應自104 年12月1 日起按月給付原告 3,000 元。㈣願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：系爭租約並無通謀虛偽意思表示，應由原告負舉 證責任，系爭建物為王昭貴與張茵華分別於103 年5 月29日 、103 年6 月10日在臺灣高雄地方法院公證處公證人張淑媛 公證，租賃期間分別自103 年6 月1 日起至108 年5 月31日 止，每月租金3,000 元，及自108 年6 月1 日起至113 年5 月31日止每月租金6,000 元，原告經法院拍賣拍定於104 年 5 月26日取得所有權，依民法第425 條規定，系爭租約對於 原告繼續存在，自屬無疑。又王昭貴於103 年5 月29日與張
茵華簽訂系爭租約時，雖以個人名義簽約，惟王昭貴係極品 公司股東，代表極品公司簽約，此觀系爭租約載明限於供辦 公室之用，並非供王昭貴住居之用，且由極品公司支付租金 ，足見系爭租約承租人為極品公司，王昭貴與極品公司間並 無轉租情事。系爭建物1 樓由極品公司及法定代理人曹禎男 基於租賃關係合法占有使用，王昭貴並未占有，原告請求被 告遷讓系爭建物，顯無理由，且原告僅能依租賃關係請求極 品公司給付租金，不得向王昭貴、曹禎男請求按月給付3,00 0 元。另原告經由法院強制執行之拍賣公告，已知悉系爭建 物1 樓有系爭租約、2 至4 樓不能通行之事實，仍自願接受 現狀並無異議，自無於事後推翻拍賣公告所載明之事項，極 品公司均依經法院公證之系爭租約約定，按月給付租金3,00 0 元，原告於104 年8 月24日點交後，極品公司自104 年9 月1 日起至今，已寄繳2 次、每次2 個月即6,000 元之房租 予原告，故原告主張極品公司占有系爭建物受有利益，為無 理由，且極品公司為正當公司，專做政府公共工程，並有投 標作業，公司內部涉及商業機密，不得讓人自由進出及施工 ，倘使原告得以在公司出入及施工，將危害極品公司受憲法 第15條保障之工作權等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。 ㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第144 頁）：（一）原告經法院拍賣程序，拍定取得系爭建物所有權，並於10 4 年5 月26日完成所有權移轉登記。
（二）王昭貴與張茵華就系爭建物簽訂房屋租賃契約書，租賃期 間自103 年6 月1 日起至108 年5 月31日止，每月租金3, 000 元，並經公證，於同日另訂1 份租約，租約標的不同 且王昭貴之印文也不同，此份租約則未經公證。並且另外 簽訂房屋租賃契約書，租賃期間自108 年6 月1 日起至11 3 年5 月31日止，每月租金6,000 元，並經公證。（三）系爭建物目前由極品公司及曹禎男占有使用中（但原告主 張王昭貴亦占有使用）。
（四）若原告請求有理由，被告同意不當得利之金額為每月3,00 0 元。
四、本件之爭點為：㈠王昭貴有無占有使用系爭建物？㈡系爭租 約是否為王昭貴與張茵華通謀虛偽訂立而無效？㈢系爭租約 是否因王昭貴欠缺以自己為承租人訂立租約之意思而不成立 ？㈣系爭租約是否業經原告合法終止？㈤原告依民法第767 條第1 項前段規定，請求被告遷讓返還系爭建物，有無理由 ？㈥原告依民法第179 條、第184 條第1 項前段及第185 條 規定，請求被告自104 年12月1 日起至遷讓日止，按月給付
3,000 元，有無理由？㈦被告是否應容忍原告於系爭建物之 1 樓通行之行為？㈧被告是否應容忍原告僱工進入系爭建物 之1 樓進行工程修築獨立通道之行為？本院分述判斷意見如 下：
（一）王昭貴有無占有使用系爭建物？
按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時 或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證；自認之撤 銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造 同意者，始得為之，民事訴訟法第279 條第1 、3 項定有 明文。經查，王昭貴於105 年6 月30日言詞辯論期日親自 到庭自承：「（問：對於原告主張被告為系爭建物占有人 ，是否爭執？）不爭執，除了我之外還有我請的員工在使 用」等語（見本院卷第111 頁），顯然已就原告所主張王 昭貴有占有使用系爭建物之事實為自認，王昭貴所委任之 訴訟代理人於105 年9 月6 日言詞辯論期日雖改稱：系爭 建物由極品公司及曹禎男使用，王昭貴並無使用，王昭貴 前次庭期所稱有使用，係因有一些辦公用品放在該處，所 以才會認為自己有在使用云云（見本院卷第143 頁），並 舉原證9 系爭建物外牆之現場相片顯示極品公司名義為證 （見本院卷第125 頁），然系爭建物外牆之現場相片顯示 何人名義與王昭貴有無占有使用系爭建物，誠屬二事，且 王昭貴既然有放置辦公用品在系爭建物，難認並未占有使 用系爭建物，則王昭貴對於已自認之事實，並未提出任何 證據證明與事實不符而得撤銷自認，復參以王昭貴於強制 執行程序中，亦多次具狀表示系爭建物由其承租占有使用 ，並聲明禁止任何人私自侵入等語（見本院103 年度司執 字第122188號強制執行卷所附王昭貴之104 年1 月5 日民 事聲明異議狀、104 年5 月29日民事陳報狀、104 年6 月 22日民事聲明租賃關係存在狀），準此，王昭貴確有占有 使用系爭建物，應堪認定。
（二）系爭租約是否為王昭貴與張茵華通謀虛偽訂立而無效？ ⒈按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示 無效，民法第87條第1 項前段定有明文。又民法第87條之 通謀虛偽表示，指表意人與相對人相互明知為非真意之表 示而言，故表意人之相對人不僅須知表意人非真意，並須 就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當（ 最高法院51年台上字第215 號判例參照）。另第三人主張 表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負 舉證之責（最高法院48年台上字第29號參照）。原告主張 系爭租約為王昭貴與張茵華通謀虛偽訂立，此為被告所否
認，自應由原告復舉證責任。
⒉經查，原告固以系爭租約簽訂時點與強制執行時點甚近、 租金過低及王昭貴、曹禎男、張茵華等人關係密切，而認 系爭租約為王昭貴與張茵華通謀虛偽訂立云云，然租金高 低涉及多方因素，不得僅因租金低於市價，遽認王昭貴與 張茵華間係通謀虛偽訂立系爭租約，且系爭建物現由極品 公司及法定代理人曹禎男占有使用中，此為兩造所不爭執 （見兩造不爭執事項㈢），又系爭建物所有權人為張茵華 ，王昭貴為極品公司股東，曹禎男為極品公司負責人，張 茵華為曹禎男之媳婦，曹禎男為王昭貴之姐夫，渠等關係 密切，則王昭貴以較低之租金向張茵華承租系爭建物後， 再由王昭貴交付極品公司共同占有使用，亦非顯與常理不 符，亦難僅以渠等關係密切即認系爭租約必為通謀虛偽， 至簽訂系爭租約簽訂時點與強制執行時點甚近，與系爭租 約是否為通謀虛偽訂立之認定，亦屬二事，原告此部分主 張，洵屬無據。
（三）系爭租約是否因王昭貴欠缺以自己為承租人訂立租約之意 思而不成立？
原告雖以被告所稱王昭貴係代表極品公司簽訂系爭租約， 承租人應為極品公司，而認系爭租約因王昭貴欠缺以自己 為承租人訂立租約之意思而不成立云云，然查，王昭貴於 105 年6 月30日言詞辯論期日親自到庭自承：「我在系爭 建物裝潢已經花了一百二、三十萬元，希望可以租久一點 ，把之後的租賃契約也先簽訂下來」等語（見本院卷第11 3 頁），顯然係以自己為承租人之意思而訂立系爭租約， 參以王昭貴於強制執行程序中，亦多次具狀表示系爭建物 由其承租占有使用，並聲明禁止任何人私自侵入等語，已 如前述，難認王昭貴係代表極品公司簽訂系爭租約，系爭 租約之承租人應為王昭貴無訛，被告上開所辯，委不足採 ，原告依此主張系爭租約因王昭貴欠缺以自己為承租人訂 立租約之意思而不成立，亦屬無據。
（四）系爭租約是否業經原告合法終止？
⒈按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權 讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法 第425 條第1 項定有明文。又出租人於租賃物交付後，將 其所有權讓與第三人時，依民法第425 條之規定，其租賃 契約既對於受讓人繼續存在，受讓人即當然繼承出租人地 位，而行使或負擔租賃契約所生之權利或義務（最高法院 41年台上字第1100號判例參照）。查系爭租約並非王昭貴 與張茵華通謀虛偽訂立而無效，亦非王昭貴欠缺以自己為
承租人訂立租約之意思而不成立，均已如前述，系爭租約 自已成立生效，且原告經法院拍賣程序，拍定取得系爭建 物所有權，並於104 年5 月26日完成所有權移轉登記，此 為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈠），則依上揭規定 與判例要旨，系爭租約對於原告仍繼續存在，原告當然繼 承出租人地位而行使或負擔系爭租約所生之權利或義務。 ⒉次查王昭貴與張茵華於103 年5 月29日簽訂之房屋租賃契 約書第8 條約定：「乙方（即承租人）未經甲方（即出租 人）同意，不得私自將租賃房屋權利全部或一部分出借、 轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋。」第14條 約定：「甲乙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任 何條件時，甲方得隨時解約收回房屋，因此乙方所受之損 失甲方概不負責。」（見本院103 年度司執字第122188號 強制執行卷所附王昭貴之104 年6 月22日民事聲明租賃關 係存在狀所附之房屋租賃契約書），王昭貴於本院審理時 亦到庭陳稱：「（問：王昭貴與張茵華為何寫兩份租賃期 間自103 年6 月1 日至108 年5 月31日止之租約？）本來 已經寫好一份，到公證人公證時，他們說要用他們制式的 租約，所以才又寫另一份」等語（見本院卷第112 、113 頁），則此份房屋租賃契約書雖未經公證，然既屬王昭貴 與張茵華親自簽訂，自應受該等條款之拘束。又系爭建物 目前由極品公司及曹禎男占有使用中，亦為兩造所不爭執 （見兩造不爭執事項㈢），王昭貴顯然違反上開房屋租賃 契約書第8 條之約定，私自將系爭建物由他人使用，原告 自得依上開房屋租賃契約書第14條之約定，隨時終止租約 收回系爭建物，則原告主張以本件起訴狀繕本之送達，對 王昭貴為終止租約之意思表示，洵屬有據，系爭租約業經 原告於104 年11月14日合法終止（見本院卷第21頁之送達 證書，因寄存送達需加計10日始生效）。被告雖辯稱：王 昭貴係代表極品公司簽訂系爭租約，承租人應為極品公司 ，並無轉租或轉借情事云云，然依王昭貴於105 年6 月30 日言詞辯論期日親自到庭陳述及王昭貴於強制執行程序中 多次具狀表示系爭建物由其承租占有使用等語，難認王昭 貴係代表極品公司簽訂系爭租約，系爭租約之承租人應為 王昭貴無訛，已認定如前所述，被告此部分所辯，洵無足 採。
（五）原告依民法第767 條第1 項前段規定，請求被告遷讓返還 系爭建物，有無理由？
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ，民法第767 條第1 項前段定有明文。又租約終止後，出
租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘 出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依 無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年台 上字第801 號判例意旨參照）。查系爭建物由被告占有使 用中，且系爭租約業經原告合法終止，均已如前述，被告 自屬無權占有，則原告依民法第767 條第1 項前段規定， 請求被告遷讓返還系爭建物，自屬有據。
（六）原告依民法第179 條、第184 條第1 項前段及第185 條規 定，請求被告自104 年12月1 日起至遷讓日止，按月給付 3,000 元，有無理由？
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益；因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠 償責任；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠 償責任，不能知其中孰為加害人者，亦同，造意人及幫助 人，視為共同行為人，民法第179 條前段、第184 條第1 項前段、第185 條分別定有明文。查被告於系爭租約合法 終止後，仍無權占用系爭建物迄今，業如前述，自屬享有 相當於租金之不當得利，房屋所有權人得請求占用人返還 ，亦屬故意不法侵害原告就系爭房屋之所有權，構成共同 侵權行為，而原告就系爭建物於租賃關係存續之情形下， 本得依約定租金而收益每月3,000 元，現因被告之共同無 權占有而受有租金損害，其間並有因果關係，又若原告請 求有理由，被告同意不當得利之金額為每月3,000 元（見 兩造不爭執事項㈣），是原告依民法第179 條前段、第18 4 條第1 項前段、第185 條規定，請求被告自系爭租約終 止（即104 年11月14日）後之104 年12月1 日起至遷讓返 還系爭建物之日止，按月給付原告3,000 元，即屬有據， 應予准許。
（七）被告是否應容忍原告於系爭建物之1 樓通行之行為？被告 是否應容忍原告僱工進入系爭建物之1 樓進行工程修築獨 立通道之行為？
按預備訴之合併，係以當事人先位之訴有理由，為備位之 訴裁判之解除條件；先位之訴無理由，為備位之訴裁判之 停止條件。查原告先位之訴既有理由，則其備位之訴，即 無再審究之必要，併予敘明。
五、綜上所述，被告均占有使用系爭建物，系爭租約並非王昭貴 與張茵華通謀虛偽訂立而無效，亦非王昭貴欠缺以自己為承 租人訂立租約之意思而不成立，系爭租約已成立生效，且原 告經法院拍賣程序，拍定取得系爭建物所有權，系爭租約對 於原告仍繼續存在，原告當然繼承出租人地位而行使或負擔
系爭租約所生之權利或義務，王昭貴違反房屋租賃契約書第 8 條之約定，私自將系爭建物由他人使用，原告得依房屋租 賃契約書第14條之約定，隨時終止租約收回系爭建物，系爭 租約業經原告於104 年11月14日合法終止，原告請求被告遷 讓返還系爭建物及按月給付相當於租金之3,000 元，洵屬有 據。從而，原告本於所有權之法律關係，依民法第767 條第 1 項前段規定，請求被告遷讓返還系爭建物，且依民法第17 9 條前段、第184 條第1 項前段、第185 條規定，請求被告 自104 年12月1 日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付 原告3,000 元，為有理由，應予准許。
六、本件關於遷讓返還系爭建物部分，兩造均陳明願供擔保，請 准為假執行或免為假執行之宣告，經核均無不合，爰分別酌 定相當之擔保金額准許之。
七、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85 條第1 項、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文 。
中 華 民 國 105 年 10 月 7 日
民事第五庭法 官 秦慧君
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 10 月 7 日
書記官 黃振祐
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