臺灣高等法院臺南分院民事判決 105年度上易字第22號
上 訴 人 高嘉孺
訴訟代理人 鄭旭廷律師
被上訴人 黃明亮
訴訟代理人 吳碧娟律師
被上訴人 清新科技股份有限公司
法定代理人 陳聯傳
訴訟代理人 林雯琦律師
上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，上訴人對於民國
104年11月25日臺灣嘉義地方法院第一審判決（104年度訴字第29
號）提起上訴，本院於105年9月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：原坐落嘉義縣○○鎮○○段○○○○○000地 號等6筆土地及其上廠房、辦公室、守衛室等建物（同段○ ○、○○至○○建號）同屬訴外人○○興業股份有限公司（ 下稱○○公司）所有，○○公司於民國83年9月間將前開土 地出售移轉登記予曹傑民、曹李双鳳、曹石虎、張雪紅、洪 文成、胡漢基等6人（下稱曹傑民等6人），後經輾轉讓與， 於94年5月間由訴外人江美珍、吳進興向法院拍賣取得所有 權，其中同段○○○地號並於96年10月8日分割出同段○○ ○○地號土地（下稱系爭土地），於98年間再由被上訴人黃 明亮買受後，復以新臺幣（下同）61萬0204元出賣予被上訴 人清新科技股份有限公司（下稱清新公司），並辦妥系爭土 地所有權移轉登記。另系爭土地上同段○○○建號作為守衛 室使用之建物（下稱系爭建物）亦經輾轉讓與，於100年8月 18日由伊取得所有權，因系爭建物仍有相當經濟價值，依民 法第425條之1規定及最高法院48年台上字第1457號判例，就 系爭土地有法定租賃權存在，伊依土地法第104條規定，就 黃明亮出售系爭土地予清新公司時自有優先承買權存在。因 被上訴人否認之，伊自得提起本訴，求為判決確認優先承買 權存在、並塗銷清新公司之所有權移轉登記，命黃明亮與伊 訂立契約，移轉土地等語。原審駁回伊之訴，尚有未洽。上 訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認上訴人就系爭土地有優先購 買權存在。㈢清新公司應塗銷系爭土地於102年9月9日所為 所有權移轉登記。㈣黃明亮應以價金61萬0204元同一條件與 上訴人訂立買賣契約，並於上訴人給付價金時，將系爭土地 所有權移轉登記予上訴人。
二、被上訴人則以：系爭建物與其坐落土地所有權雖原同屬一人 ，然於所有權分別移轉不同人時，民法第425條之1尚未增訂 ，故無法溯及適用；縱認可依前揭規定增訂前之最高法院48 年台上字第1457號判例法理推定法定租賃關係，然因○○公 司於83年間與曹傑民成立合建契約，將原○○○地號等6筆 土地出賣予曹傑民等6人出資建屋，當時買賣雙方並無保留 地上建物之意思，且系爭建物原係作為土地上廠房之守衛室 使用，周邊廠房於土地出售後早已拆除，守衛室亦長年閒置 未使用，無水電、瓦斯等可供居住之設施，電力係於103年 間為主張優先購買權始申請復電，無相當經濟價值，不應推 定有租賃關係存在；又原○○○地號土地於93年間遭強制執 行拍賣時，雖經○○公司於該執行程序中陳報主張優先承買 權，然未被執行法院所准許（原審法院93年度執字第○○○ ○號），上訴人於事隔多年後再行主張，有違誠信原則，且 有權利濫用之情形等語，資為抗辯。答辯聲明：駁回上訴。三、兩造不爭執事項：
（一）系爭土地所有權移轉過程：
1、系爭土地於96年10月間分割自同段○○○地號土地（面積 3萬3334平方公尺），系爭土地上坐落同段○○○建號門 牌號碼同鎮○○路○○○號之系爭建物，訴外人○○工業 股份有限公司（下稱○○公司，法定代理人高清海即上訴 人之父）於81年間將原○○○地號土地移轉登記予○○公 司（法定代理人高顯忠即高清海之長子）。
2、○○公司於83年9月30日將原○○○地號土地以買賣為原 因，辦理所有權移轉登記予曹傑民等6人。
3、曹傑民等6人復於85年2月1日將原○○○地號土地以買賣 為原因，移轉所有權登記予訴外人○○建設有限公司（下 稱○○公司）。
4、○○公司於85年7月2日以買賣為原因將原○○○地號土地 所有權移轉登記予訴外人高顯忠（即高清海長子）、高瑞 遠（即高清海次子）；高顯忠、高瑞遠再於86年1月29日 以買賣為原因將該土地所有權移轉登記予訴外人陳瑞糧。 嗣於94年5月9日由訴外人江美珍、吳進興拍賣取得（原審 法院93年度執字第○○○○號）。
5、原○○○地號土地於96年10月8日分割出系爭土地，於98 年10月27日由黃明亮買賣取得土地所有權，再於102年9月 9日出賣予清新公司，並完成所有權移轉登記。（二）系爭建物所有權移轉過程：
1、系爭建物為○○公司起造，於76年2月21日取得使用執照 並辦理保存登記取得所有權，作為工廠守衛室之用。同一
使用執照尚有坐落同段○○○、○○○○、○○○○地號 等土地上之避難室、廠房、辦公室、倉庫、廁所、火鍋房 、變電室等建物（見嘉義縣政府○○嘉建局字管使字○ ○○號使用執照）。
2、○○公司於81年間將系爭建物以買賣為原因，移轉所有權 予○○公司。
3、除系爭建物外，與系爭建物同一使用執照之上開避難室、 廠房、辦公室、倉庫、廁所、火鍋房與變電室等建物，於 84年7月4日辦理滅失登記，登記原因發生日期84年4月1日 。
4、○○公司於94年8月24日以買賣為原因移轉所有權予高清 海，嗣於98年12月15日以買賣為原因移轉所有權予訴外人 高振堯（上訴人之兄高瑞遠之子），再於100年8月18日以 贈與為原因移轉登記予上訴人所有。
（三）兩造對於另案原審法院103年度嘉簡字第○○○號拆屋還 地等事件中，103年10月9日勘驗筆錄及大林地政事務所10 4年3月11日複丈成果圖（原審卷㈠第188至193頁），沒有 意見。
（四）系爭建物經上訴人於104年4月30日向嘉義縣財政稅務局申 請使用情形變更為住家使用，並經該局准自104年5月起按 非自住之住家用稅率課徵房屋稅（原審卷㈠第203頁）。（五）系爭建物坐落之「同段○○○地號土地」於原審法院93年 度執字第○○○○號強制執行程序中，○○公司曾於94年 3月21日向執行法院陳報優先承買權（原審卷㈠第208至21 8頁、原審卷㈡第7至25頁）。
（六）系爭建物於103年3月20日新設供電（電號00000000000） ，用電戶名為上訴人，用電種類為臨時表燈營業用電（建 築用），於103年5月起至104年7月之用電度數如原審卷㈠ 第298、299頁、原審卷㈡第31至34頁。（七）系爭建物目前有供應水電及外觀、內部陳設如原審卷㈠第 235至240頁照片。
（八）系爭建物曾經原審法院97年執字第○○○○○號（債權人 江富榮、債務人高清海）強制執行事件執行拍賣（見本院 卷第119、121頁）。
（九）被上訴人對於原審卷㈡第11至14頁背面之83年5月30日合 建契約書，及本院卷第145至155頁94年8月3日之不動產買 賣契約書形式上真正不爭執。
（十）上訴人對於被上訴人間就系爭土地買賣移轉價格為61萬02 04元不爭執。
四、按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且
房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必 須使用該房屋之基地，最高法院48年台上字第1457號判例之 本旨，依此法理加以闡釋，謂土地及房屋同屬一人，而將土 地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷土地承買人默許房屋 承買人繼續使用土地，體現上述法理，以保護房屋既得之使 用權。民法第425條之1增訂條文則以上開判例意旨及法理而 予以明文化。故房屋及土地轉讓之事實，發生於上開增訂條 文施行前，當事人主張援引該判例或法理為基礎，推斷土地 受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人 間，在房屋得使用期限內有租賃關係，必須土地及其土地上 之房屋同屬一人所有，而僅將土地或房屋所有權讓與他人， 或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人，且土地及房屋各 異其所有人時，房屋具有經濟價值，當事人間復無「僅限於 賣屋而無使用基地」之真意，始有其適用。倘土地及房屋各 異其所有人時，各該受讓人間並無由房屋受讓人繼續使用土 地之真意，彼等間就土地部分並無法定租關係，土地或房屋 之各繼受人或再轉繼受人亦無由主張繼受該法定租賃關係之 可言。
五、上訴人主張伊所有系爭建物與被上訴人清新公司所有系爭土 地間有法定租賃關係，而就系爭土地有優先承買權等情，為 被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
（一）系爭建物及系爭土地分割前之原○○○地號土地原同屬○ ○公司一人所有，於83年9月30日○○公司以買賣為原因 將原○○○地號土地所有權移轉登記予曹傑民等6人，自 此原○○○地號土地及系爭建物之所有權人即非屬同一人 等情，為兩造所不爭（見上述不爭執事項㈠、㈡），房屋 及土地分別轉讓之事實雖發生於民法第425條之1增訂施行 之前，依民法債編施行法第1條規定，不適用修正後之上 開規定，惟依前所述，非不得本於上揭判例及法理，據以 判斷是否成立法定租賃關係。
（二）依○○公司於83年5月30日與曹傑民所簽立之合建契約書 第1、2條約定：由賣方○○公司提供同段○○○、○○○ ○、○○○○、○○○○、○○○○、○○○○地號等6 筆土地，並負責將土地及地上物交付買方曹傑民拆除使用 ，由曹傑民出資興建房屋、整體規劃設計，嗣○○公司於 83年9月30日將上開土地所有權以買賣為原因移轉登記予 曹傑民等6人，而該等合建土地上原有之避難室、廠房、 辦公室、倉庫、廁所、火鍋房與變電室等廠區內主要建物 ，均早已於84年7月間即辦理滅失登記，且實際拆除不存 在等情（見原審卷㈠第193、259至261頁），為上訴人所
不爭執，可知○○公司為履行合建契約整體規劃建築之本 旨，已將土地及其上建物一併交予買方拆除使用，顯無保 留地上建物之意思甚明。再參以證人即上述合建案之股東 黃上揚到庭證稱：土地上的廠房都要拆掉，系爭建物沒有 拆掉的原因是可以作為銷售辦公室或放置整地工具使用， 拆掉廠房及圍牆是為了要整地蓋房子，假如土地有開發成 功就不一定保留系爭建物，規劃配置圖並無系爭建物存在 ，系爭建物所在位置是空地等語（見本院卷第426至429頁 ），益證○○公司出售合建土地，其上絕大部分建物及圍 牆均已交付買受人拆除，買受人僅保留系爭建物係為臨時 接洽或置放物品使用而已，是由合建契約內容及當事人履 約情形觀之，○○公司於出售土地之時，即已約定並實際 將全部地上物交付買方拆除處分而無保留系爭建物或另對 土地之受讓人曹傑民等6人主張土地使用之意思至明，參 諸前開判例及法理，不能逕行推定當事人間就土地部分成 立租賃關係。
（三）上訴人雖另以：上述合建契約後因資金調度困難無法完成 規劃建築，遭○○公司解除契約，而於85年2月間再將原 出售合建之土地移轉登記於○○公司指定之○○公司名下 ，系爭建物亦已回復由○○公司占有，上開土地嗣經原審 法院93年度執字第○○○○號強制執行拍賣，○○公司亦 曾向執行法院陳報其為系爭建物所有人而主張優先承買權 ，高清海並曾與土地拍定人江美珍、吳進興簽立買賣契約 約定保留系爭建物；系爭建物經輾轉移轉由伊取得後，已 申請恢復電力提供伊友人居住使用，有相當經濟價值等事 由，據以主張其有法定租賃權存在。惟依前所述，法定租 賃關係成立時點，應以○○公司將原○○○地號等土地於 83年9月30日出售予曹傑民等6人，致土地與其上建物所有 人相異之時為斷。○○公司於出賣土地時已依合建契約將 土地上全部廠房、辦公室、倉庫、守衛室（系爭建物）等 地上物交由買方拆除使用，除系爭建物暫行保留之外，廠 區內之其餘建物均早於84年間已拆除，並完成滅失登記， 足認系爭建物於交付買方當時客觀上已失其原作為廠區守 衛室用途之目的，而無相當經濟價值，依上說明，系爭建 物原所有人○○公司並無向土地之受讓人曹傑民等6人主 張法定租賃關係之可言。○○公司與曹傑民等6人間就土 地部分既無法定租賃關係存在，土地或房屋之各該繼受人 或再轉繼受人亦無從因事後之事由主張繼受該法定租賃關 係。上訴人執系爭建物於103年間已申請供電，並供人居 住使用為由，主張於83年9月30日房地所有權讓與相異之
人時即有法定租賃權存在云云，委無足取。
（四）綜上所述，上訴人主張其就系爭土地有法定租賃關係，並 不可採，其依土地法第104條第1條，請求確認其就系爭土 地具有優先購買權存在、塗銷被上訴人間就系爭土地所有 權移轉登記，及被上訴人黃明亮應以同一條件與其訂約， 並於其給付價金時將系爭土地所有權移轉登記為其所有， 均無理由，不應准許。從而原審所為上訴人敗訴之判決， 並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為 無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 10 月 11 日
民事第六庭 審判長法 官 李文賢
法 官 張家瑛
法 官 蔡雅惠
上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 105 年 10 月 11 日
書記官 施淑華
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