臺灣高等法院民事判決 105年度上字第425號
上 訴 人 周翠紫
曾正勝
阮松田
共 同
訴訟代理人 王聖舜律師
曾婉禎律師
被 上訴 人 友傳科技工業股份有限公司
法定代理人 謝仁壽
訴訟代理人 吳志勇律師
蔡明叡律師
參 加 人 李玉龍
上列當事人間請求返還共有物事件，上訴人對於中華民國105年1
月25日臺灣士林地方法院103年度訴字第1484號第一審判決提起
上訴，本院於105年10月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：
㈠兩造均為坐落臺北市○○區○○段○○段000地號、000地號 土地（下稱系爭土地）○○○國際大樓（下稱系爭大樓）之 區分所有權人， 同段建號00000建物則係系爭大樓之共用部 分（下稱系爭建物），兩造亦均為共有人之一。 ㈡上訴人周翠紫無正當權源，占用系爭建物第三層如原判決所 附臺北市士林地政事務所103年9月17日複丈成果圖（下稱複 丈成果圖）所示A部分（面積合計32.34平方公尺，其中A'4. 56平方公尺〈見本院卷第108頁、第120頁、第123頁〉）、B 部分（面積2.96平公尺）；上訴人曾正勝無權占用系爭建物 第三層如複丈成果圖所示E部分（面積59.3平方公尺）； 上 訴人阮松田無權占用第十層如複丈成果圖所示C部分（ 面積 14.68平方公尺）、D部分（面積0.35平公尺）。 ㈢爰依民法第767條前段、中段、第821條規定，聲明： ⒈上訴人周翠紫應將坐落系爭土地上系爭建物第三層如複丈 成果圖所示A部分（面積32.34平方公尺）、B部分（面積2 .96平公尺）之占有物拆除， 並將該部分建物騰空遷讓返 還給被上訴人及其他共有人全體。
⒉上訴人曾正勝應將坐落系爭土地上系爭建物第三層如複丈 成果圖所示E部分（面積59.3平方公尺） 上之占有物拆除 ，並將該部分建物騰空遷讓返還給被上訴人及其他共有人
全體。
⒊上訴人阮松田應將坐落系爭土地上系爭建物第十層如複丈 成果圖所示C部分（面積14.68平方公尺）、D部分（面積0 .35平公尺）之占有物拆除， 並將該部分建物騰空遷讓返 還給被上訴人及其他共有人全體。
二、上訴人則以：
㈠上訴人周翠紫之夫朱○○於67年間，購得門牌號碼為臺北市 ○○區○○○路0號3樓之9建物（下稱3樓9號房屋）， 於97 年12月10日贈與上訴人周翠紫； 上訴人曾正勝於83年5月25 日購得門牌號碼臺北市○○區○○○路0號3樓之10建物（下 稱3樓10號房屋）；上訴人阮松田於76年6月30日購得門牌號 碼臺北市○○區○○○路0號10樓之5建物（ 下稱10樓5號房 屋)，均係在公寓大廈管理條例施行以前，本件自不受該條 例第7條規定之限制。
㈡訴外人○○建設股份有限公司（下稱○○公司）於65年間， 製作銷售型錄對外銷售系爭大樓時，即將系爭大樓3-10樓房 屋如複丈成果圖A（不含A'）、C、E所示（下稱系爭型錄區 ）各樓層相同之區域，劃歸各樓層相對應伊等建物之區分所 有權人專用；67年間完工並取得使用執照後，二次施工完成 上開專用區域隔間牆面之施作，伊等未曾變更各該房屋之室 內格局，系爭大樓3-10樓之使用現況均同，可見購買系爭大 樓之人與○○公司，對系爭型錄區分別約定由伊等專用，已 合意成立分管契約，全體區分所有權人及其繼受人（含被上 訴人）均應受此分管協議之拘束（見本院卷第115頁背面、 第140頁背面）。
㈢如複丈成果圖所示A'、B、D部分（下稱系爭A'區），自67年 起至今未曾改變使用現況，系爭大樓其他區分所有權人，亦 未曾向伊等主張遷讓返還，伊等與其他區分所有權人就此部 分成立默示之分管契約（見本院卷第115頁背面、第140頁背 面）等語，資為抗辯。
三、原審對於被上訴人之請求，為被上訴人全部勝訴之判決，並 分別命供擔保准、免假執行。上訴人不服，提起上訴，聲明 ：原判決廢棄；被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁 回。被上訴人則聲明：駁回上訴。
四、本院協議簡化兩造不爭執之事項（見本院卷第73頁背面-74 頁）：
㈠兩造均為系爭大樓之區分所有權人；系爭大樓為合計11層之 建物，係○○公司投資興建之房屋，於67年間完工並取得使 用執照，屬於公寓大廈管理條例公布施行前即已完成而出售 之建物，其每一樓層之公共設施另以臺北市○○區○○段○
○段00000建號（即系爭建物）登記，用途為共用部分，兩 造亦均為系爭建物之共有人。
㈡訴外人即上訴人周翠紫之配偶朱○○於67年間取得系爭3樓9 號房屋，上訴人周翠紫於97年12月10日因夫妻贈與取得系爭 3樓9號房屋；上訴人曾正勝於83年5月25日因買賣取得系爭3 樓10號房屋；上訴人阮松田於76年6月30日因買賣取得系爭1 0樓5號房屋。
㈢上訴人周翠紫占用系爭建物第三層如複丈成果圖所示A部分 （面積32.34平方公尺）、B部分（面積2.96平公尺），均作 為系爭3樓9號房屋室內之一部使用；上訴人曾正勝占用系爭 建物第三層如複丈成果圖所示E部分（面積59.3平方公尺） ，作為系爭3樓10號房屋室內之一部使用； 上訴人阮松田占 用系爭建物第十層如複丈成果圖所示C部分（ 面積14.6 8平 方公尺）、D部分（面積0.35平公尺）作為系爭10樓5號房屋 室內之一部使用。
五、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之；各共有人對於第三人，得就共有物之全 部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有 人全體之利益為之，民法第767條第1項、 第821條分別定有 明文。次按連接各幢建物間之公用走廊為大樓建築之一部分 ，為建築物之存在及安全所必要而成為大樓之構成部分，並 非獨立之物，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，應 由全體住戶共同使用之共用部分，依民法第799 條規定，推 定為大樓各區分所有人之共有，如未經全體共有人之同意， 擅於共用部分加蓋建物，自係侵害共有人之權利，他共有人 得本於所有權請求除去其妨害（最高法院93年度台上字第57 6號、84年度台上字第2683號判決意旨參照）。查： ㈠被上訴人主張：系爭建物為兩造與其他系爭大樓區分所有權 人共有，其中如複丈成果圖A、B、C、D、E部分，原設計係 供連通各用戶至樓梯間之公用走廊使用；現分由上訴人占用 為其私有建物室內之一部使用之事實，業據證人即系爭大樓 之總幹事陳○○證述明確（見原審卷㈠第57頁背面），上訴 人對此不爭執（見不爭執事項㈠、本院卷第114頁、第115頁 、第140頁背面、不爭執事項㈢），並經原審赴現場勘驗屬 實，製有勘驗筆錄（見原審調字卷第158號第41-44頁），及 臺北市士林地政事務所繪製之複丈成果圖可證（見原審調字 卷第70-72頁），應可認為真實。
㈡上訴人提出「SUPER STER GARDEN COMPLEX 」、「○○住宅 區的"超級巨星"巨星廣場大廈」之型錄（下稱系爭型錄），
其如系爭型錄區相同之各樓層區域，均規劃由各樓層相對應 上訴人等私人建物之區分所有權人使用；目前系爭大樓3-10 樓使用之現況，與該型錄所示內容均相符合乙節，此據證人 陳○○證述明確（見原審卷㈠第58頁），並有系爭型錄可證 （見原審調字卷第56-80頁、原審卷㈠第95-131頁），被上 訴人對此不爭執（見本院卷第116頁、第141頁），固亦可採 信。
㈢惟，上訴人抗辯：○○公司於65年間，製作系爭型錄對外銷 售，並於取得使用執照後二次施工，完成系爭型錄區隔間牆 面之施作，交由上訴人或上訴人之前手使用迄今，各購買系 爭大樓之人與○○公司，就系爭型錄區分別約定由伊等專用 ，已合意成立分管契約，全體區分所有權人及其繼受人（含 被上訴人）均應受此分管協議之拘束。被上訴人則予否認。 經查：
⒈按公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與「各」承購戶約定 ，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用 者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約（ 最高法院104年度台上字第463號判決參照）。反之，建商 若未與「各」承購戶約定，公寓大廈之共用部分由特定共 有人使用者，即難認定共有人間已合意成立分管契約。 ⒉依證人陳○○證述：「（問：你說建商的銷售型錄是何人 提供的？）是原始就留在管委會的資料」等語（見原審卷 ㈠第59頁）可知，證人陳○○所提出之系爭型錄僅係單純 留存於系爭大樓管委會之資料。該型錄何來？由何人提出 ？交予何人？具有何種法律效力？均不詳，自難僅憑該留 存予系爭大樓管委會之系爭型錄，遽認系爭大樓全體共有 人間，就系爭型錄區已有約定由上訴人等專用之合意。 ⒊證人即○○公司之董事長高○○到庭證稱：「（問：此影 本是否是當時銷售○○國際大樓給各承買戶的銷售型錄？ ）時間太久我記不得了，而且這樣的影印方式，我不清楚 。這是牽涉到銷售的事情，所以我不清楚…我對（原審調 字卷第67-68頁） 這兩頁有印象是因為工地位置及大樓的 圖是我們畫的，其他的買賣事宜我不清楚…（問：當初○ ○公司在賣系爭大樓時3樓及10樓各門牌號碼間的共通走 道，建設公司有無與大樓住戶所有買方約定該共通走道屬 於該門牌號碼用戶專有或專用？）應該不會。但還是必須 調工務局建管處的大樓的設計圖，會有詳細記載。（問： 可否提供○○建設股份有限公司出售予○○○路3號3樓及 10樓各門牌號碼房屋之買賣契約書？）無法提供，公司已 經搬了好幾個地方…（問：○○國際大樓有兩個起造人，
一個是○○公司，一個是來發實業股份有限公司，兩公司 是何關係？）來發實業股份有限公司是地主，與○○公司 合建…剛才的銷售型錄我連看都沒有看過。大樓有些是由 地主自行出售，不是只有○○公司負責出賣…」等語（見 原審卷㈡第144-146頁）。據此可認：
⑴證人高○○僅能證明系爭型錄中有關系爭大樓工地位置 及大樓外觀圖為正確外，其餘3-10樓之平面圖、配置參 考圖等銷售型錄「連看都沒有看過」，尚難判定該型錄 確為○○公司當時「對外」銷售之型錄。
⑵○○公司銷售系爭大樓時，就系爭大樓3-10樓共通走道 之系爭型錄區，不會與所有大樓之購買人約定，該共通 走道歸由某門牌號碼用戶專有或專用。
⑶系爭大樓最後定案之設計，應以工務局建管處受理系爭 大樓的設計圖為據，而法院調閱系爭大樓之使用執照存 根、使用執照變更登記、竣工平面圖，函請臺北市士林 地政事務所比對上訴人所有門牌號碼為○○○路0號3樓 之9、3樓之10、10樓之5房屋之專有部分依序登記為311 15、31013、31116建號建物結果，系爭型錄區面積並未 包含在前述建號登記之建物範圍內，有勘驗筆錄、測量 成果圖可佐（見原審調字卷第41-42頁、原審卷㈠第138 -141頁）。再以上訴人周紫翠所有31115建號之建物為 例：系爭型錄所載該建物之私有面積46.67坪、公共設 施9.7 3坪，合計56.40坪（見原審調字卷第57頁）；建 物登記簿謄本登記：層次面積（3層）117.65平方公尺 ，附屬建物面積（陽台）19.65平方公尺（合計約41.53 坪），共有部分5924.8平方公尺74/10000約43.84平方 公尺（約13.26坪），合計54.79坪（見原審調字卷第10 頁），足認系爭型錄與上訴人事後取得上開專有建物之 面積亦不相符。是由系爭大樓最後定案送建管局請領使 用執照之平面設計圖，並未將系爭型錄區設計為上訴人 區分所有區域之一部，以及系爭型錄所載面積與上訴人 真正取得系爭房屋之面積又不相符等情以觀，實難認系 爭型錄即為○○公司興建系爭大樓最後定案且持以對外 銷售之型錄。
⑷證人高○○已無法提出○○公司出售系爭大樓之買賣契 約書供參，而系爭型錄單獨存放於管委會，且無證據證 明該型錄即為○○公司銷售系爭大樓時之銷售型錄，原 難採為有利於上訴人之證據。縱認該型錄為真，除得認 定該銷售內容為○○公司與特定購買戶間之銷售內容外 ，在上訴人舉證證明○○公司與「各」購買戶均有以該
型錄內容為契約之一部，約定系爭型錄區為上訴人等專 用前，該型錄之真正與全體共有人間有該約定之分管合 意分屬二事，不得混為一談。
⑸況，證人高○○證明系爭大樓有二個起造人，部分大樓 是由「地主自行出售，不是只有○○公司負責出賣」等 語，核與證人陳○○提出上訴人周紫翠所有3樓9號房屋 前屋主於65年3月1日所簽訂，名為「○○○○國際大樓 不動產買賣預定買賣契約書」，其立約人（買主）為○ ○傳播股份有限公司（杜○○）、「（賣主）為林○○ 」，買賣標的為「系爭大樓地上第三樓B6壹戶全部建坪 56.40坪， 所有權全部（包括陽台及應攤之公共設施等 ）及所屬土地之持分，以上土地及建物坪數均以地政機 關複丈面積為準」，並註明「本合約書三樓B6是地主林 ○○所有係實」（見原審卷㈠第85-92頁）相符，亦即 上訴人周紫翠所有系爭3樓9號房屋之前手於65年間，係 向訴外人（地主）林○○購買，非與○○公司訂約購得 ，且該型錄又未見納為上開契約之一部，該屋之購買人 顯未與「○○公司」就系爭型錄區約定為系爭大樓3樓9 號房屋之買受人專用，遑論○○公司與系爭大樓其他各 買受人間有該約定之合意。是上訴人抗辯其等因「○○ 公司」與全體共有人之所有各購買戶，約定系爭型錄區 歸上訴人等使用，非可採信。
⒋證人陳○○雖證稱：「（〈提示原審卷㈠第7、8頁藍色、 綠色區塊及L型斜線部分及複丈成果圖上所示的位置目前 是作為何用？）綠色部分（即複丈成果圖E）現在是E1建 物謄本內的專有部分，藍色部分（即複丈成果圖A、B）是 B6的專有部分，第8頁橘色部分（即複丈成果圖C、D）是 在B1的專有部分。（問：如何判斷這些是在專有部分？） 依建商的銷售型錄圖就是這樣，這部分是他們的專有部分 。（問：就每一樓層的住戶是否可以各別專有使用藍色、 綠色及橘色部分？）每一樓層都可以使用，建商於67年拿 到使用執照就第二次施工變成現有情況，各樓層的公共走 道都是一樣的。（問：三樓的走道是否是住戶有封起來？ ）不是住戶封的，是二次施工時就封起來了…（問：為何 知道建商賣房屋時就是如此了？）我有一份周翠紫的買賣 契約書，是65年3月1日所訂的合約書。（問：買賣雙方都 不是你所說的周翠紫？）周翠紫跟我說那是他的親戚。（ 問：你拿出來的不動產買賣契約書不是周翠紫跟建商購買 ，而是林○○賣給○○傳播股份有限公司B6壹戶的買賣契 約書，有何意見？）這是周翠紫提供給我的…」等語（見
原審卷㈠第57-59頁）。惟， 證人陳○○非65年至67年間 親自見聞系爭大樓興建銷售之人，且上訴人所有建物專有 部分之面積如建物登記簿謄本所載，不包括系爭型錄區； 系爭型錄不足採為上訴人得專用系爭型錄區，均如前述； 證人高○○又證述申請建照後沒有二次施工（見原審卷 ㈡第145頁背面），則證人陳○○此部分有關「依建商的 銷售型錄圖」、「每一樓層都可以使用，建商於67年拿到 使用執照就第二次施工變成現有情況」等語，均難採信。 ⒌此外，上訴人又無證據證明，依系爭型錄建造之隔間牆確 係○○公司所為，且○○公司已將該型錄區列為銷售系爭 大樓全部建物時，與全體共有人之全部「各」購買戶，約 定系爭型錄區歸上訴人等使用，則上訴人徒以系爭大樓3 -10樓之使用現況均與系爭型錄所載內容相同之事實，抗 辯全體共有人間已有將系爭型錄區約定由上訴人專用之分 管合意，無足採信。
㈣上訴人再抗辯：伊等自67年使用系爭A'區迄今，其他共有人 均未曾表示反對並容忍伊之前手及伊繼續占有使用，亦應認 各共有人間有默示同意之分管協議存在云云。惟： ⒈按共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協 議，依修正前民法第820條第1項規定，應由共有人全體共 同協議訂定之。共有物分管契約，固不以共有人明示之意 思表示為限，共有人默示之意思表示亦包括在內，惟所謂 默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以 間接推知其效果意思者而言，若單純之沈默，除有特別情 事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示 之意思表示（ 最高法院29年上字第762號判例可資參照） 。易言之，沈默係單純之不作為，並非間接意思表示，除 法律或契約規定外，原則上不生法律效果。公寓大廈各住 戶對他住戶占用共有部分之情事，或因權利意識欠缺，或 基於睦鄰情誼與人為善，或礙於處置能力之不足，或出於 對法律的誤解，而對特定共有人占用共用部分，未為明示 反對之表示，此不作為應僅係單純之沈默。再參諸複丈成 果圖A、B、C、D、E於申請使用執照時， 其用途即作為各 用戶與梯間之公用通道，如予阻隔，將有礙其他住戶逃生 之通路，上訴人自承自67年間起即完成系爭型錄區隔間牆 面之施作，則同樓層其餘用戶自始應無法知悉，上訴人占 用部分，係供各用戶與梯間聯絡之逃生通道。如知悉上訴 人占用部分係逃生通道為自身安全，自應無沈默之理。是 他共有人在無法知悉上訴人等占用逃生通道時單純之沈默 ，亦不得認係默示同意上訴人得專用該複丈成果圖A、B、
C、D、E或A'、B、D。
⒉另按共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人 間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容 忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干 涉，已歷有年所，固非不得認有默示分管契約之存在（最 高法院83年度台上字第1377號判決參照）。但，系爭大樓 「各共有人」如何就系爭建物共有部分劃定「各自使用」 範圍，上訴人並未舉證證明，亦難僅以上訴人分別占有使 用系爭A'區之事實，即認系爭大樓全部所有權人就各自占 有管領部分，互相容忍，對於上訴人使用、收益A'區未予 干涉，已歷有年所，而全體共有人間有默示之分管契約存 在。
⒊參以，系爭大樓住戶規約第2條第1項第3款、第2項分別約 定「約定專用部分：本大樓共用部分經區分所有權人會議 決議約定供特定區分所有權人使用者，使用者名冊由管理 委員會造冊保存；本大樓空地、樓頂平台、儲藏室、電梯 樓梯間、通道走廊、公共廁所為共同部分，應供全體區分 所有權人及住戶共用非經規約或區分所有權人會議之決議 ，不得擅自約定為約定專用部分」（見原審卷㈠第63頁） 。證人陳○○又證述：「（問：○○國際大樓的住戶有無 曾經區分所有權人將各層樓的藍色、綠色及橘色部分（即 複丈成果圖A、B、C、D、E）約定給何住戶使用？）沒有 …（問：○○國際大樓社區住戶有無曾將共有部分由特定 或部分住戶使用的決議？）無。也沒有約定，共有部分都 是共有使用…」等語（見原審卷㈠第58背面-59頁背面） ，足認系爭大樓就共用部分得由特定區分所有所權人使用 乙節，已以規約明定須經區分所有權人會議決議，且應將 專用者名冊由管理委員會造冊保存之方式處理；歷年來管 委會均無將共有部分由特定或部分住戶使用的決議，是其 餘共有人對上訴人占有上開區域之事實單純沈默，亦不可 認定係全體共有人間有默示上訴人專用系爭區域之分管契 約存在。
㈤據上，被上訴人主張上訴人占有使用其共有系爭建物如複丈 成果圖A、B、C、D、E部分，堪可採信； 上訴人抗辯系爭建 物全體共有人間成立上訴人等專用複丈成果圖A、B、C、D、 E之分管契約，不可採信， 則被上訴人請求上訴人拆除增建 並遷讓無權占有之建物，於法即屬有據。
六、綜上所述，被上訴人依據民法第767條、第821條規定，請求 上訴人拆除複丈成果圖A、B、C、D、E增建後將該占有部分 之建物遷讓返還被上訴人及其他共有人全體，於法有據，應
予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並為准、免假執行之宣 告，即無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判， 為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與舉證，經審酌核與判決 結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 10 月 20 日
民事第二十庭
審判長法 官 陳雅玲
法 官 吳燁山
法 官 林俊廷
正本係照原本作成。
如不服本判決，訴訟標的之價額合併計算逾新臺幣150萬元者，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 10 月 20 日
書記官 潘大鵬
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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