臺灣高等法院民事判決 104年度原上易字第6號
上 訴 人 蔣素真
訴訟代理人 張晉豪律師
被 上訴人 高新惠
訴訟代理人 徐揆智律師
林幸慧律師
上列當事人間請求返還不當得利事件， 上訴人對於中華民國104
年8月28日臺灣桃園地方法院103年度原訴字第14號第一審判決提
起部分上訴，本院於105年10月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴，及該訴訟費用部分均廢棄。
被上訴人應再給付上訴人新臺幣捌仟參佰貳拾捌元，及自民國一０四年六月二十七日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
廢棄改判部分之第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔。駁回部分之第二審訴訟費用，由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人主張：伊於民國102年5月29日經由強制執行程序 （臺灣桃園地方法院101年度司執字第19995號強制執行事件 ）拍定買受被上訴人所有坐落桃園市○○區○○段0000地號 土地、同段18建號即門牌桃園市復興區巴崚50號建物（面積 129.31平方公尺，下稱18建號建物）及同段55建號即同上門 牌之未辦保存登記建物（面積9.34平方公尺，下稱55建號增 建物，與18建號建物合稱甲建物，面積合計138.65平方公尺 ，129.31＋9.34＝138.65），並於102年6月18日經執行法院 核發權利移轉證書。又伊嗣後始知甲建物有增建，經原審現 場測量，如原判決所附之複丈成果圖（下稱附圖）編號1858 -5A、1858-6A1、1858-6A2、1860-A3所示， 面積總計392平 方公尺， 較權利移轉證書所載增加253.35平方公尺（392－ 138.65＝253.35）。 查上開增建之253.35平方公尺（下稱A 增建物）與甲建物全部供作經營「彩峰居」民宿使用，僅有 一主要出入大門，空間規劃有使用上之一體性，相互依存程 度高，難以割裂使用， A增建物無獨立之經濟價值與效用， 應認甲建物之所有權擴張及於A增建物。縱認A增建物具構造 上獨立性，而不具備使用上獨立性者，因該部分常助甲建物 之效用，強制執行程序中就甲建物所為之查封及拍賣效力及 於A增建物，而由伊一併取得A增建物之所有權。另被上訴人 將甲建物、A增建物，及非屬伊所有如附圖編號1858-6B所示
獨立建物（面積53平方公尺），均出租與訴外人高銘烺經營 「彩峰居」民宿，租賃期間自100年6月6日起至105年5月6日 止，每月租金新臺幣（下同）5萬元。 伊既於102年6月18日 取得甲建物及該建物所有權擴張之A增建物， 自斯時起繼受 被上訴人與高銘烺間之租賃契約，得本於出租人地位向高銘 烺收取租金。詎被上訴人竟仍向高銘烺收取租金，致伊受有 財產上之損害， 伊自得向被上訴人請求返還依每月租金5萬 元、按面積比例計算之不當得利每月為43,904元，自102年6 月18日起至104年6月5日止共計1,036,134元等情。爰依不當 得利之法律關係，求為命被上訴人給付1,036,134元， 及自 起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決。原審判命被 上訴人應給付上訴人367,664元本息， 而駁回上訴人其餘之 訴。被上訴人就其敗訴部分並未聲明不服，上訴人提起部分 上訴，聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分 廢棄。㈡被上訴人應再給付上訴人668,470元，及自原審104 年6月26日民事準備㈡狀送達翌日即104年6月27日 起算之法 定遲延利息。
二、被上訴人則以：上訴人於執行程序僅拍定買受，並領得權利 移轉證書所載面積共計138.65平方公尺之甲建物，不包含A 增建物，是上訴人無從取得A增建物之所有權。又A增建物與 甲建物各有通路，分別獨立居住使用，並無主物、從物之關 係， 難認執行法院就甲建物所為查封及拍賣之效力及於A增 建物。另伊出租予訴外人高銘烺之建物， 僅有1樓36.5平方 公尺及55建號面積9.34平方公尺增建物，並非全部建物等語 ，資為抗辯。其答辯聲明：上訴駁回。
三、上訴人主張：伊於執行程序拍定買受之甲建物所有權，效力 及於被上訴人另增建之A 增建物乙節，已據被上訴人否認。 經查：
㈠按所有人於原有建築物之外另行增建者，如增建部分與原有 建築物無任何可資區別之標識存在，而與之作為一體使用者 ，因不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客 體，原有建築物所有權範圍因而擴張。倘增建部分於構造上 及使用上已具獨立性，即為獨立之建築物。苟其常助原有建 築物之效用，而交易上無特別習慣者，即屬從物（參照最高 法院88年度台上字第485號判決）。 而所謂構造上之獨立性 ，應具有與建築物其他部分或外界明確隔離之構造物存在， 始足當之（參照最高法院99年度台上字第1150號判決），使 用上之獨立性則係指該部分建築物，與一般建築物相同，可 作為一建築物單獨使用，有獨立之經濟效用者而言。判斷增 建部分，是否具有使用上之獨立性，須斟酌其對外通行之直
接性，增建部分之面積、隔間及向來之利用狀況，暨增建部 分之利用機能與原有建築物之依存程度等情形定之（參照最 高法院92年度台上字第998號判決）。 另所謂常助主物之效 用，係指該物就一般交易觀念言之，在客觀上具有繼續性的 輔助主物之經濟效用，而居於從屬關係，其本身捨輔助主物 之外，不具獨立使用之經濟效用，始足當之。倘僅具暫時輔 助他物之經濟目的，或縱與之分離亦不致喪失他物之利用價 值或減損其經濟效用者，均難認為係該物之從物（參照最高 法院81年度台上字第72號、第1370號判決）。 ㈡查被上訴人於79年11月24日登記取得1860地號土地及其上18 建號建物所有權， 嗣經其債權人林成財於101年間向執行法 院聲請查封、拍賣前開不動產，執行法院於101年4月19日、 同年8月7日至現場查封、測量，依查封、測量筆錄記載：「 18建號門牌號碼為巴崚50號，坐落1858-5、1860地號土地上 ，請地政人員就50號增建部分施測（增建部分為樓梯間、廁 所）；1858-6、1860地號土地上有債務人（即被上訴人）出 資興建之未辦保存登記建物（門牌號碼：巴崚49號）與標的 建物（18建號）間共同壁有一通道相通，有各別之出入口及 電錶，應有構造及使用上之獨立性」等語，地政人員就門牌 號碼巴崚50號建物增建部分測量面積為9.34平方公尺，編列 為同段55建號。嗣執行法院進行拍賣程序，拍賣公告記載拍 賣標的為1860地號土地、18建號建物及55建號增建物，並在 「使用情形」欄位註明：「本件18建號建物與門牌號碼巴崚 49號之未辦保存登記建物間共同壁有一通道相通，請應買人 注意」，經上訴人於102年5月29日得標拍定，執行法院於10 2年6月18日核發權利移轉證書，記載上訴人得標買受範圍為 1860地號土地、18建號建物及55建號增建物，被上訴人於同 年6月21日領取權利移轉證書， 同年7月1日辦畢所有權移轉 登記等情，有土地、建物登記謄本、所有權狀、18建號建物 、55建號增建物測量成果圖、強制執行聲請狀、查封筆錄、 執行筆錄、權利移轉證書及送達證書可稽（見原審卷第11、 47、48、88， 本院卷後附系爭執行事件影印卷一第3、11- 16、44、126、130、299、300，卷二第16、22頁）。足見系 爭執行事件查封、拍賣及上訴人得標買受之標的僅有1860地 號土地及甲建物（經本院將甲建物之複丈成果圖與附圖以相 同倍數放大後重疊，製成如本判決附件之圖示，甲建物如綠 色部分所示），不包含門牌桃園市復興區巴崚49號之未辦保 存登記建物。
㈢又查原審於104年4月22日會同地政人員測量結果，現場有如 附圖編號1858-5A、1858-6A1、1858-6A2、1860-A3所示建物
坐落在1858-5、1858-6、1860地號土地上， 面積合計392平 方公尺，較上訴人拍定買受之甲建物面積多出253.35平方公 尺（392－138.65＝253.35，即A增建物），亦有測量筆錄、 附圖可參（見原審卷第122、140頁）， 上訴人主張：A增建 物為甲建物之附屬物或從物，執行法院就甲建物所為查封及 拍賣之效力及於A增建物，由伊一併取得A增建物之所有權云 云。觀之兩造提出之平面圖、附圖、系爭甲建物之測量成果 圖及現場照片 （見本院卷第56、91、原審卷第88、126-133 、135-138、本院卷後附系爭執行事件影印卷宗卷一第130頁 ）， A增建物其中之編號1858-6A1（如本判決附件紅色部分 所示），面積4平方公尺，係餐廳之一部分， 與原有餐廳並 無明確隔離之構造物存在，與原有餐廳作為一體使用，不具 備構造上及使用上之獨立性，因認該部分屬甲建物之一部分 而不具有獨立之所有權（甲建物與如附圖編號1858-6A1部分 下合稱乙建物）。
㈣又A 增建物扣除如附圖編號1858-6A1部分後之249.35平方公 尺（253.35－4＝249.35，下稱B增建物，即本判決附件黃色 部分所示）現場作為廚房、主臥室、客房、合室通舖、公共 衛浴及儲藏室之用，各有牆壁與建物其他部分及外界隔離， 具有構造上之獨立性； B增建物兩側各有一小門可直接對外 通行，並非僅得由乙建物之大門出入； 且B增建物面積為24 9.35平方公尺， 較乙建物之142.65平方公尺（138.65＋4＝ 142.65）多近一倍，且供作「彩峰居」民宿之飲食、居住、 盥洗、如廁、儲藏生活用品等日常生活之用，具有使用上之 獨立性，足認B增建物為獨立之建築物， 而非從屬於系爭乙 建物之附屬物甚明。 又B增建物可單獨為經營者及旅客提供 前開日常生活所需，具有獨立使用之經濟效用，與乙建物分 離亦不喪失其利用價值，依前開說明，亦難認係乙建物之從 物。從而，上訴人主張執行法院所為查封及拍賣之效力及於 B增建物，由伊一併取得所有權云云，尚屬無稽。 ㈤依上所陳，上訴人就1860地號土地、甲建物拍定買受，取得 前開不動產之所有權， 而1858-6A1（4平方公尺）乃甲建物 中餐廳之一部分，故上訴人取得甲建物之所有權擴張及於該 部分，惟不及於具有構造上、使用上獨立性之B增建物。四、上訴人依不當得利之法律關係，得請求被上訴人給付之不當 得利金額，茲詳予計算如下：
㈠按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓 與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定 ，於未經公證之不動產租賃契約， 其期限逾5年或未定期限 者，不適用之。民法第425條第1、2項定有明文， 此為所有
權讓與不破租賃之原則。出租人於租賃物交付後，將其所有 權讓與第三人時，依民法第425條之規定， 其租賃契約既對 於受讓人繼續存在，受讓人即當然繼受出租人地位，而行使 或負擔租賃契約所生之權利或義務。出租人將已交付承租人 之租賃物之所有權讓與他人，出租人毋須為租賃債權讓與之 意思表示，承租人與受讓人間亦毋須另立租賃契約，受讓人 於受讓租賃物之所有權時，當然與承租人發生租賃關係，即 受讓人當然繼受出租人行使或負擔租賃契約所生之權利、義 務（參照最高法院93年度台上字第2650號判決）。 ㈡查被上訴人與訴外人高銘烺簽訂房屋租賃契約書，被上訴人 將門牌巴崚49、50號建物出租予高銘烺，租賃期間自100年6 月6日起至105年5月6日止，每月租金5萬元等情， 有租賃契 約書可佐（見原審卷第12至14頁）。被上訴人雖抗辯：伊僅 將1樓36.5平方公尺 及55建號面積9.34平方公尺增建物出租 予高銘烺云云。惟原審於104年4月22日測量時，高銘烺陳明 其承租範圍包含乙建物、B增建物及如附圖編號1858-6B之建 物（見原審卷第122頁之測量筆錄）， 核與被上訴人在本院 審理時陳述情節相符（見本院卷第192頁正面）， 可知高銘 烺承租範圍確包含乙建物、B增建物及如附圖編號1858-6B之 建物。
㈢次查，上訴人於102年6月21日取得權利移轉證書，業如前述 ，依強制執行法第98條第1項規定， 上訴人於該日取得乙建 物之所有權，被上訴人於上訴人取得乙建物所有權後，仍繼 續向高銘烺收取租金至105年5月6日止， 此經被上訴人自承 在卷（見本院卷第192頁正面）， 被上訴人自屬無法律上原 因而就乙建物獲有租金之利益，並使上訴人受有不能使用、 收益乙建物之損害，則上訴人基於不當得利之法律關係，請 求被上訴人返還其受有之不當利益，即屬有據。而被上訴人 出租予高銘烺之總面積為445平方公尺（乙建物面積142.65 平方公尺＋B增建物面積249.35平方公尺＋如附圖編號1858 -6B建物面積53平方公尺＝445平方公尺），上訴人有所有權 之乙建物面積為142.65平方公尺，則依面積比例計算，乙建 物每月租金為15,977元（計算式：50,000445＝112，112 142.65＝15,977，元以下四捨五入，以下同），上訴人僅 得請求被上訴人返還自102年6月21日起至104年6月5日止（ 共1年11月16日）之不當得利為375,992元（15,977元×23個 月＋15,977元×16/30＝375,992元），即有理由；逾此範圍 之請求，尚非有據。
㈣至上訴人雖聲請測量乙建物、B增建物內部各處長寬、 面積 及各房間位置圖，以便判斷各房間有無構造及使用上之獨立
性，及計算不當得利之金額， 惟原審業已測量乙建物、B增 建物之面積，另兩造提出之平面圖關於各房間之位置標示大 致相符，是本院認並無再重覆測量之必要，附此敘明。五、綜上所述，上訴人依不當得利之法律關係，得請求被上訴人 給付375,992元本息，原審判命被上訴人給付367,664元，尚 應再給付8,328元（375,992－367,664＝8,328）， 及自104 年6月27日起算之法定遲延利息，為有理由，應予准許； 逾 上開金額之請求，則不應准許，應予駁回。原審就上開應准 許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，爰由本院廢棄改 判如主文第2項所示。至於上訴人之請求不應准許部分， 原 審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，並無不合 ，上訴人仍執陳詞提起上訴，為無理由，應駁回其上訴。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及未經援用之 證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自 無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴 訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。中 華 民 國 105 年 10 月 26 日
民事第九庭
審判長法 官 林金吾
法 官 黃炫中
法 官 蔡和憲
正本係照原本作成。
兩造不得上訴。
中 華 民 國 105 年 10 月 26 日
書記官 張淑芳