臺灣高等法院民事判決 104年度上字第1112號
上 訴 人 趙純堯
訴訟代理人 魏憶龍律師
複 代理人 何謹言律師
王政凱律師
被 上訴人 梁平和
訴訟代理人 林衍鋒律師
複 代理人 翁翊華律師
上列當事人間返還房屋事件，上訴人對於中華民國104年6月17日
臺灣士林地方法院103 年度訴字第1674號第一審判決提起上訴，
本院於105年9月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：其於民國103年9月9日經原法院103年度司執 字第12387 號拍賣抵押物強制執行事件拍賣程序，拍得坐落 臺北市○○區○○段0○段000地號土地（權利範圍：2分之1 ），及其上488 建號建物（建物門牌：臺北市○○區○○街 000巷00○0號，權利範圍：全部，下稱系爭房屋），並於10 3年9 月30日取得權利移轉證書，於103 年10 月20日辦畢所 有權移轉登記。詎上訴人無正當權源占有系爭房屋，受有相 當於租金之不當得利，並致被上訴人受有損害，爰依民法第 767條第1項前段、第179 條規定，請求上訴人將系爭房屋騰 空返還予被上訴人，並自103年10 月20日起至系爭房屋返還 之日止，按月給付被上訴人不當得利新臺幣（下同）47,156 元等語。（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提 起上訴。至被上訴人請求超逾上開部分，業經原審判決駁回 ，未據聲明不服，非本院審理範圍）。並於本院聲明：上訴 駁回。
二、上訴人則以：系爭房屋於拍賣前原登記於訴外人鍾興蓮名下 ，因鍾興蓮於101 年間積欠上訴人款項，雙方合意由上訴人 承租使用系爭房屋，租賃期間自101年7月6日起至106年7月5 日止，租金每月5 萬元則以鍾興蓮積欠款項之利息扣抵，依 民法第425條第1項規定，該租賃契約對於受讓系爭房屋所有 權之被上訴人仍繼續存在，上訴人自非無權占有。又被上訴 人請求之不當得利金額過高，應參照土地法第97條規定，按 系爭房屋及坐落土地申報總價年息5%計算，始屬合理等語， 資為抗辯。並於本院聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄 。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請
均駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠被上訴人於103年9 月9日經原法院103年度司執字第12387號 拍賣抵押物強制執行事件拍賣程序，拍得坐落臺北市○○區 ○○段0○段000 地號土地（權利範圍：2分之1 ），及其上 488 建號建物（建物門牌：臺北市○○區○○街000巷00○0 號，權利範圍：全部），並於103年9月30日取得權利移轉證 書，於103年10 月20日辦畢所有權移轉登記（原審卷第9-11 頁）。
㈡系爭房屋現為上訴人占有使用中。
四、被上訴人主張上訴人無權占有系爭房屋，為上訴人所否認， 並以前詞置辯，經查：
㈠上訴人占有系爭房屋有無正當權源？
⒈按原告以無權占有為原因，請求返還土地者，原告就土地為 其所有及被告占有之事實已為舉證證明，被告以其非無權占 有為抗辯者，原告對其土地被無權占有之事實無舉證責任， 被告應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。本件系爭 房屋為被上訴人所有，現由上訴人占有使用中，為上訴人所 不爭，並有不動產權利移轉證書、建物登記謄本、建物所有 權狀（原審卷第9-11頁），依上開說明，應由上訴人就占有 系爭房屋之合法權源負舉證之責。
⒉上訴人固抗辯其與鍾興蓮已就系爭房屋簽訂房屋租賃契約， 該租賃契約對於受讓系爭房屋所有權之被上訴人仍繼續存在 ，其自非無權占有等語，並提出房屋租賃契約書為證（原審 卷第34-38頁）。惟查：
⑴依證人鍾興蓮於原審審理時證稱：「．．．因為我和被告都 需要錢，而我的信用比較好，用我的名字貸款可以取得比較 多的貸款，所以雙方講好用買賣把房屋登記給我，用我的名 字去貸款，貸得的款項是6,000萬元，其中3,800萬元去還原 來的貸款，剩下2,200 萬元我和趙純堯都有拿，但詳細金額 記不清楚，銀行貸款本利都是我在付，我和被告的買賣是約 定總價4、5,000萬元，約定的價款都有交付完畢。因為我跟 被告是很多年的朋友，他需要居住，而我不需要，所以我就 讓他繼續住，我們有書面協議要讓他無條件住三年．．．」 等語（原審卷第126頁反面），而其提出101年7月4日切結書 記載：「立切結書人（買方）鍾興蓮女士於民國101年05 月 12日向（賣方）趙純堯先生及趙耕牧先生購買坐落台北市○ ○區○○段○○段000地號持分1/2同所地號所在建號488 即 門牌大湖街158巷15之1號所有權全部，（買方）同意1.過戶 完竣後三年內不得買賣。2.賣方三年內無條件有居住權利。
3.三年後若買方欲出售，賣方有同價金之優先購買權利，恐 口無憑，特立此書為據」（原審卷第139 頁），足見系爭房 屋原為上訴人、訴外人趙耕牧所有，因上訴人、鍾興蓮均有 資金需求，鍾興蓮之信用狀況較佳，雙方商議由上訴人、趙 耕牧將系爭房屋出售予鍾興蓮，再由鍾興蓮以系爭房屋向銀 行貸款，並以貸款所得清償買賣價金，因鍾興蓮並無居住需 求，雙方復約定系爭房屋仍由上訴人無條件居住3 年，鍾興 蓮於3年內不得出售系爭房屋，3年後如欲出售，上訴人享有 優先購買權利等情，故鍾興蓮買受取得系爭房屋所有權後， 既同意將系爭房屋無償出借予上訴人使用3 年，上訴人並無 旋即於同年月6 日再與鍾興蓮約定給付租金承租系爭房屋之 必要。
⑵再依鍾興蓮於原審審理時證稱：「（是否知道房屋租賃契約 書的內容？）我不知道，我沒有看過租約。而且我當時也沒 有欠被告錢」「（當時說要簽一份租約，兩造有無協議內容 為何？）沒有講，那時候我有交代公司的人看被告想怎麼處 理，就照他的意思。當時我是認為買賣的時候有寫協議書， 所以被告要寫租約，我就覺得無所謂，雙方沒有協議租約的 內容」等語（原審卷第126頁反面、第127頁），於本院準備 程序證稱：「因我跟上訴人買賣房子時，有私下談好三年無 條件給他住，所以只有這樣，我並沒有要租給他的意思，因 為如果租給他要拿錢，但我有說要無條件讓他住三年」「（ 所以你的真意只有要讓上訴人無條件住三年，並無與上訴人 成立租賃契約的意思？）是的，沒有要成立租賃契約的意思 ，但是他說要寫租賃契約，我有同意」「（所以租賃契約書 上記載的租金金額、租賃期限、以欠款利息抵付租金等等的 記載並非兩造的約定？）是的，完全沒有約定，但我有跟上 訴人說，就照他的意思寫」等語（本院卷第91頁正、反面） ，可知上訴人、鍾興蓮於101年7 月6日簽訂房屋租賃契約書 ，係應上訴人之要求，委託其員工林喜儀配合上訴人辦理， 鍾興蓮從未與上訴人協商租約內容，系爭房屋租賃契約書上 記載之租賃期間、租金金額均非兩造之約定，鍾興蓮僅配合 簽訂房屋租賃契約書，並無與上訴人成立租賃契約之意思。 ⑶又鍾興蓮積欠上訴人之債務金額若干、雙方有無利息之約定 、約定之利率為何、上訴人每月可得請求及可供扣抵之利息 金額若干等事項，上訴人迄未具體說明，甚或明確表示其與 鍾興蓮就每月利息金額若干並未特別約定，此參上訴人及其 訴訟代理人於本院準備程序陳稱：「（你與鍾興蓮有無講好 債權債務每月利息多少錢？）鍾興蓮欠我太多錢了，上千萬 元，她給我的票都退票，我也從沒跟她要過利息，她只說租
金就從利息去扣，欠的錢太多了，利息錢根本扣不完，所以 沒有特別約定，印象中她利息有開票給我」「（上訴人主張 系爭租賃契約書簽訂當時，上訴人與鍾興蓮間的債權債務金 額及約定利息為何？）我們陸續在整理當中，待整理完畢後 再具狀提出」等語即明（本院卷第82頁）。上訴人固提出支 票及退票理由單、支付命令及確定證明書、匯出匯款憑證、 郵政跨行匯款申請書、匯款申請書（原審卷第108-117 頁、 第156-158頁），及於本院105年6月8日準備程序當庭出示上 訴人匯款予訴外人陳炎峰、詹政行、蔡珠鳳各460萬元、250 萬元、560萬元之證明文件（本院卷第93 頁反面，匯款證明 文件嗣未提出附卷），抗辯鍾興蓮至少積欠2,000 萬元左右 之債務未償，其與鍾興蓮始約定以利息扣抵租金，系爭房屋 租賃契約書之內容確為真實等語。惟查：匯款之原因多端， 非必然為借款，本難僅以匯款之事實，即逕認收受匯款之一 方，必然積欠他方匯款金額，上開匯款證明文件尚難推論鍾 興蓮至少積欠上訴人2,000 萬元左右之債務未償。且依上訴 人所陳，系爭房屋租賃契約書係於101年7 月6日簽訂（原審 卷第38 頁），而依上開匯款證明文件所載，上訴人係於100 年9月27日、101年10 月4日、101年10月18日，各匯款473萬 元、50萬元、140萬元予鍾興蓮（原審卷第156-158頁），則 系爭房屋租賃契約書簽訂時，上訴人與鍾興蓮間至多僅473 萬元之金錢往來。且依證人鍾興蓮於本院準備程序證稱：「 上訴人忠孝東路有一個房子，借我設定抵押，去向我的朋友 借款1,200萬元，借款當下就有把上訴人原本設定的500萬元 塗銷，因為我幫他塗銷，所以他才匯款給我，只有這樣而已 ．．．」「（為何上訴人匯的是473萬元，而非500萬元？） 因為上訴人這筆錢是跟他人以2.5 分左右的利息借的，他說 這2.5 分左右的利息要我付，說直接一點，就是這筆錢是他 幫我借的，而我要付這個利息」等語（本院卷第92頁反面） ，可知上開473 萬元款項，係因鍾興蓮代上訴人清償忠孝東 路房地貸款500 萬元，故由上訴人匯款予鍾興蓮，上訴人匯 款金額僅473萬元，而非500萬元，係因其間已扣除利息，則 上訴人就上開473 萬元款項顯無利息請求權存在，自無以利 息扣抵租金可言。至上訴人匯款予陳炎峰、詹政行、蔡珠鳳 之460萬元、250萬元、560 萬元，上訴人就該等款項為鍾興 蓮對其所負債務、該等債務於系爭房屋租賃契約簽訂時即已 存在等事項，均未舉證證明之，上訴人抗辯鍾興蓮至少積欠 2,000 萬元左右之債務未償，其與鍾興蓮始於簽訂系爭房屋 租賃契約時約定以利息扣抵租金，不足採信。又鍾興蓮積欠 上訴人80萬元，固有支票及退票理由單、支付命令及確定證
明書在卷可稽（原審卷第108-117 頁），惟上開支票之發票 日為102年9月30日至103年4月30日，足見系爭房屋租賃契約 簽訂時（101年7 月6日），鍾興蓮對上訴人尚無上開支票債 務存在，其與上訴人自無約定以利息扣抵租金之可能，縱上 開支票之原因關係發生於系爭房屋租賃契約簽訂之前，然其 每月利息金額亦不過3,333 元（800,000×5%÷12＝3,333， 元以下四捨五入），顯不足抵付上訴人所稱每月租金金額5 萬元，卻始終未見上訴人補足其差額，益徵上訴人與鍾興蓮 間均無以利息扣抵租金之真意，其二人顯無受形式上簽訂之 房屋租賃契約書所拘束之意。
⑷另上訴人於系爭房屋強制執行程序中，僅陳稱系爭房屋原為 其所有，其於該處已居住2 、30年之久，其遭鍾興蓮詐騙等 語，完全未提及其與鍾興蓮就系爭房屋簽訂房屋租賃契約書 ，其係本於租賃法律關係占有系爭房屋之情事，亦有假處分 執行筆錄、房屋使用現況調查表、執行（履勘）筆錄在卷可 佐（原審卷第60-63 頁）。則自鍾興蓮已出具切結書，同意 上訴人無償使用系爭房屋3 年，上訴人就同一期間應無再與 鍾興蓮簽訂房屋租賃租約之必要；鍾興蓮與上訴人並無成立 租賃契約之合意；上訴人於系爭房屋強制執行程序中，亦完 全未提及其與鍾興蓮就系爭房屋簽訂房屋租賃契約書之事等 節觀之，足徵上訴人於鍾興蓮出具切結書後再行與之簽訂房 屋租賃契約書，兩人並無就系爭房屋成立租賃契約之真意， 亦無受該形式上簽訂之房屋租賃契約書所拘束之意，系爭房 屋租賃契約書應為上訴人與鍾興蓮基於通謀虛偽意思表示而 簽訂，依民法第87條第1 項規定，應屬無效，故上訴人抗辯 其與鍾興蓮已就系爭房屋簽訂房屋租賃契約，該租賃契約對 於受讓系爭房屋所有權之被上訴人仍繼續存在，其自非無權 占有，難謂可採。
⒊按使用借貸為無償契約，原屬貸與人與借用人間之特定關係 ，非如租賃之有民法第425 條之規定，借用人不得對借用物 之受讓人主張其與原所有人間之使用借貸契約繼續存在（最 高法院76年度台上字第2314號判決意旨參照）。鍾興蓮買受 取得系爭房屋所有權後，僅同意將系爭房屋無償出借予上訴 人使用3 年，並未將系爭房屋出租予上訴人，已詳前述，足 見上訴人與鍾興蓮就系爭房屋僅有使用借貸關係存在，且該 項使用借貸關係已因期間屆滿而消滅，依上開說明，上訴人 尚不得對被上訴人主張其仍有占有系爭房屋之正當權源，其 占用自屬無權占有。
㈡被上訴人得否請求上訴人騰空返還系爭房屋？ 按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
民法第767條第1項前段定有明文。被上訴人為系爭房屋之所 有人，上訴人占有系爭房屋並無正當權源，復如前述，被上 訴人依上開規定請求上訴人將系爭房屋騰空返還予被上訴人 ，洵屬有據。
㈢被上訴人請求之不當得利，其金額若干始屬適當？ ⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179 條前段定有明文。而無權占有他人不動產， 可獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念（最高法院 61年台上字第1695號判例意旨參照）。被上訴人為系爭房屋 之所有人，上訴人無正當權源占有系爭房屋，受有相當於租 金之利益，並致被上訴人受有損害，被上訴人依上開規定請 求上訴人返還相當於租金之利益，尚非無據。
⒉次按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的， 且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋 必須使用該房屋之基地。故房屋租金，自當包括建築物及其 基地之總價額為其基準。城市地方房屋之租金，以不超過土 地及其建築物申報總價額年息10%為限，土地法第97條第1項 定有明文。所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定，係 指法定地價。所謂法定地價，依土地法第148 條規定，係指 土地所有人依土地法所申報之地價。而依平均地權條例第16 條規定，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地 價80% 為其申報地價。又基地租金之數額，除以基地申報地 價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承 租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相 比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額 （最高法院68年台上字第3071號判例參照）。系爭房屋位於 臺北市大湖公園附近，步行數分鐘即可達大湖公園捷運站， 交通便利，周遭生活機能完善，且為獨棟透天住宅，居住品 質甚佳，有麗業不動產估價師聯合事務所不動產估價（鑑定 ）報告內容、勘估標的位置圖、勘估標的照片等在卷可參（ 原審卷第177-183 頁）。本院審酌系爭房屋坐落位置、周遭 環境、交通便利、生活機能完善及上訴人使用系爭房屋之經 濟價值、所受利益等一切情狀，認以系爭房屋及其坐落土地 申報總價額年息6%計算被上訴人相當於租金之利益為適當， 上訴人抗辯應以系爭房屋及其坐落土地申報總價額年息5%計 算，尚非可採。
⒊又被上訴人以402 萬元拍得系爭房屋，而系爭房屋所坐落之 臺北市○○區○○段0○段000 地號土地，其面積為380平方 公尺，103年1月之公告地價為每平方公尺35,600元，申報地 價為每平方公尺28,480 元（35,600×80%＝28,480），被上
訴人應有部分2分之1，有不動產權利移轉證書、土地登記謄 本、公告地價及公告土地現值查詢資料在卷可佐（原審卷第 9頁、第176頁，本院卷第142頁）。依此計算，上訴人自103 年10月20日起應給付相當於租金之不當得利為每月47,156元 〔（28,480×380×1/2＋4,020,000）×6% ÷12＝47,156〕 。
五、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段、第179 條規 定，請求上訴人將系爭房屋騰空返還予被上訴人，並自103 年10月20日取得系爭房屋所有權之日起至系爭房屋返還之日 止，按月給付被上訴人47,156元，為有理由，應予准許。原 審就此為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴論旨指摘原判 決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。六、上訴人雖聲請訊問證人林喜儀，以查明系爭房屋租賃契約書 上手寫記載利息等文字究為何人書寫，以確認是否有表見代 理情事。惟鍾興蓮並未否認委託其員工林喜儀配合上訴人簽 訂系爭房屋租賃契約，兩造所爭執者僅在於上訴人與鍾興蓮 有無就系爭房屋成立租賃契約之真意，上訴人與鍾興蓮並無 受形式上簽訂之房屋租賃契約書所拘束之意，已如前述，縱 系爭房屋租賃契約書上手寫記載利息等文字係由鍾興蓮或林 喜儀所書寫，上訴人與鍾興蓮無效之意思表示亦不致變異為 有效，對該形式上簽訂之房屋租賃契約書之效力均不生影響 ，本院認無再予訊問之必要，併予敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 審酌，核與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論列，附此 敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 10 月 11 日
民事第十一庭
審判長法 官 徐福晋
法 官 楊博欽
法 官 陳秀貞
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2 項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 10 月 11 日
書記官 李家敏
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。