臺灣苗栗地方法院民事判決 105年度訴字第408號
原 告 黃英宏
訴訟代理人 李林盛律師
許美麗律師
複 代理人 王彩又律師
被 告 蘇文山
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國105 年9 月22日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾萬肆仟元，及自民國一○四年十二月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十五，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行，但被告如以新臺幣壹拾萬肆仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴時原請求被告給付 新臺幣（下同）417,631 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按年息百分之5 計算之利息；嗣於民國105 年9 月 14日，具狀變更其請求之金額為714,700 元及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息（見本 院卷第107 頁），核屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸前開 規定，應予准許。
二、原告主張：原告於104 年8 月2 日向被告購買門牌號碼苗栗 縣○○市○○街00號房屋及坐落基地（下稱系爭房屋），並 簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），原告已付清 買賣價金868 萬元，並辦理所有權移轉登記完畢。購屋前原 告即要求不得有滲漏水等瑕疵，系爭買賣契約第17條亦約定 賣方應負滲漏水之瑕疵擔保，於交屋日計半年內為期。詎被 告明知系爭房屋有滲漏水情形，竟隱瞞上情，在房地產標的 現況說明書上勾選建物無滲漏水，致原告陷於錯誤而購買。 系爭房屋於104 年9 月25日交屋後，原告於104 年9 月28日 即發現3 樓前臥室天花板牆角、3 樓廁所、4 樓神明廳及樓 梯間均有嚴重滲漏水現象，原告乃於104 年10月2 日催告被 告於10日內協商解決，足證系爭房屋有足以減少其價值之顯 著瑕疵，依民法第359 條規定應減少價金，惟依正常之修繕 程序修復後，即無減少價金之虞，故修繕費用可認為係減少
價金之數額。又系爭房屋之屋齡僅約7 年5 個月，應採重新 施作防水層之方式修復，始能達到RC造房屋結構之15年保固 期，此種修復方式經苗栗縣建築師公會函覆所需費用為605, 500 元，爰按前揭金額請求減少價金，而經減少價金後，被 告受領前揭金額即無法律上原因，應依不當得利之規定返還 予原告。另被告依民法第227 條、第184 條第1 項前段規定 ，亦應賠償原告所受修繕費用之損失，故請求法院擇一為原 告有利之判決，命被告給付605,500 元。再者，原告買受系 爭房屋係欲供自己及配偶、小孩居住，系爭房屋因滲漏水無 法居住，致原告需繼續承租原租屋處（即新竹市○○路000 ○0 號3 樓之1 ），支出每月租金9,100 元，爰依民法第22 7 條、第184 條規定（由法院擇一為原告有利判決），請求 被告賠償訴訟及修繕期間之1 年租金損失共109,200 元（計 算式：9,100 元×12月＝109,200 元）等語。並聲明：被告 應給付原告714,700 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按年息百分之5 計算之利息；暨願供擔保請准宣告假 執行。
三、被告則以：被告於97年9 月至101 年4 月居住在系爭房屋期 間，系爭房屋並無漏水現象，嗣於101 年5 月，被告搬到高 雄居住，始委託仲介銷售系爭房屋，每逢大雨或颱風過後請 仲介視察房屋，均回報無漏水，被告並無故意隱瞞漏水情事 。又被告並非系爭房屋之起造人，兩造亦無約定系爭房屋結 構或防水之保固年限，且房屋結構與防水層之材質不同，耐 用年限亦不相同，乃一般人周知之事，本件係中古屋買賣， 原告要求以新屋相同施作方式修補漏水瑕疵，顯失公平。又 本件經苗栗縣建築師公會本於專業決定以PU發泡高壓灌注施 工方式修補漏水，並估算修復費用為104,000 元，尚稱合理 允當，被告亦同意前揭金額。另修補漏水方式大部分為外牆 施工，並不影響居住，原告不於交屋後入住，並拒絕被告修 補瑕疵，其就租金損害應與有過失。況買受房屋發生漏水， 通常情況下並不會發生租金損害，二者間無相當因果關係， 原告請求租金損失並無理由等語為辯。並聲明：原告之訴駁 回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、本院得心證之理由：
㈠經查，原告主張其於104 年8 月2 日與被告簽立系爭買賣契 約，向被告購買系爭房屋，已付清買賣價金868 萬元，並辦 理所有權移轉登記完畢，系爭買賣契約第17條約定賣方應負 滲漏水之瑕疵擔保，於交屋日計半年內為期，詎系爭房屋於 104 年9 月25日交屋後，原告於104 年9 月28日即發現3 樓 前臥室天花板牆角、3 樓廁所、4 樓神明廳及樓梯間均有滲
漏水之瑕疵，乃於104 年10月2 日催告被告於10日內協商解 決等情，業據其提出不動產買賣契約書、現場照片、新竹民 生路郵局第203 號存證信函等件為證（見本院卷第11-21 頁 ），且為被告所不爭執，自堪信為真實。
㈡按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354 條第1 項定有明文；而民法第373 條所稱之危險負擔，除契約另有 訂定外，概自標的物交付時起，移轉於買受人（最高法院47 年台上字第1655號判例參照）。又所謂物之瑕疵係指存在於 物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認 為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵 ；且出賣人所負關於瑕疵擔保責任，係屬一種法定責任，不 以出賣人對於瑕疵之發生有故意或過失為必要（最高法院73 年台上字第1173號判例、89年度台上字第1538號判決意旨參 照）。本件經囑託苗栗縣建築師公會就系爭房屋有無原告所 指滲漏水情形、滲漏水原因、滲漏水存在時間及必要修復費 用等進行鑑定，鑑定分析及結論為：經過4 樓露臺蓄水試水 及4 樓神明廳背牆高壓注入兩種方式後，在原告所指之位置 確實有明顯滲漏水情況；滲漏之原因，露臺部分為防水層老 化或施工品質不良造成，而屋頂部分在外牆有明顯裂縫造成 雨水滲入；3 樓前臥室與廁所角落滲漏部分，為4 樓露臺防 水層老化或施工不良造成漏水，且廁所滲漏處有些許碳酸鈣 結晶，可見滲漏已有一段時間；4 樓神明廳與樓梯間上方滲 漏，為施工品質不良及建築物背部及屋頂有明顯裂縫造成雨 水滲入，從裂縫邊緣有青苔痕跡來看，此裂縫非新的裂紋； 故原告所指位置發生滲漏水時間約1 年以上，本鑑定之防水 防漏預算費用為104,000 元等語，此有鑑定報告書2 份存卷 可參。被告對於前開鑑定結果既不爭執，堪認系爭房屋之滲 漏水情形，於被告出售並交付房屋予原告前，即已存在。又 房屋發生滲漏水情形，將使買受人居住使用不便，滲漏水處 亦影響美觀，依通常交易觀念已減少房屋之價值及效用，而 具有瑕疵甚明。準此，系爭房屋於交付原告之時，既有上開 滲漏水瑕疵，被告自應負瑕疵擔保責任，不以被告對於瑕疵 之發生有故意、過失，或明知而隱瞞為必要。
㈢次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354 條至第358 條 規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少 其價金，民法第359 條定有明文。系爭房屋既有滲漏水之瑕 疵，原告主張依上開規定請求減少價金，自無不合。又本院 囑託苗栗縣建築師公會就系爭房屋滲漏水瑕疵所需修復費用
進行鑑定，鑑定之防水防漏修復費用為104,000 元，有防水 工程預算書附於鑑定報告書內可稽。而依前揭防水工程預算 書內所示工程項目（即PU發泡高壓灌注施工）進行修繕後， 能確保不再漏水之時間約5 年左右，亦有苗栗縣建築師公會 105 年8 月3 日（105 ）苗建師鑑字第065 號函附卷可佐（ 見本院卷第96頁）。上開鑑定結果乃由具有建築工程技術與 實務經驗之建築師會同本院及兩造至現場履勘，依系爭房屋 滲漏水程度及建物狀況所為之研判，應具相當之客觀性及專 業性，足堪憑採。本院審酌系爭買賣契約第17條約定本案現 況交屋，賣方應負滲漏水之瑕疵擔保於交屋日計半年內為期 ，現況說明書中並記載房屋無滲漏水（見本院卷第14、15頁 ），則系爭房屋之滲漏水瑕疵如經工程技術予以修繕，使其 回復正常使用功能且無漏水後，即與兩造約定之房屋現況相 符，可視為交易價值並未減損，因此系爭房屋因滲漏水所減 少之價金，自得以前開修繕費用104,000 元為標準。原告雖 主張系爭房屋之屋齡僅約7 年5 個月，應採重新施作防水層 之方式修復，始能達到RC造房屋結構之15年保固期；PU發泡 高壓灌注施工無法確實防漏，效期不長，不宜施作在牆面或 樓板，且系爭房屋有多處滲漏水，實不宜以PU發泡高壓灌注 方式修復云云。惟查，系爭房屋建築完成日期為97年2 月29 日，原告向被告購買系爭房屋時，系爭房屋已使用逾7 年5 月，有建物登記謄本在卷可憑（見本院卷第91頁）。而房屋 因長期使用所致之折舊、防水層老化等因素，本屬中古屋買 賣交易中影響價格之因素，買賣雙方磋商價金時亦會加以考 量。復參兩造就系爭買賣契約並未約定房屋結構之保固期， 而依民法第365 條第1 項規定，出賣人之瑕疵擔保責任自物 之交付時起經過5 年即消滅，則苗栗縣建築師公會就修復系 爭房屋所採用之PU發泡高壓灌注方式，既能確保不再漏水之 時間約5 年，已不低於民法第365 條第1 項規定之保固期間 ，應屬合理。況如採用重新施作防水層之方式修復，因新舊 材料耐用年數不同，以新建材汰換舊建材，顯可增加防水層 之耐用年數而增益房屋之交易價值，無異使原告得以7 年屋 齡之房屋價格，購得更換全新防水設施之房屋，而無須承擔 防水層折舊老化之不利益，實非事理之平，是原告此部分主 張，尚非可採。
㈣又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179 條定有明文。本件系爭房屋既有前述滲漏水瑕疵，系爭 買賣契約應減少價金104,000 元，已如前述。則經原告為減 少價金之請求後，被告就該減少部分之價金，已失其取得之
法律上原因，原告自得依不當得利之規定請求被告返還104, 000 元。又系爭房屋瑕疵修復之必要費用即為前述104,000 元，本院既已依物之瑕疵擔保及不當得利之法律關係命被告 為給付，原告縱另依民法第227 條、第184 條第1 項前段規 定請求賠償修繕費用，亦不能獲得更為有利之判決，自無再 予審究之必要，附此敘明。
㈤原告另主張系爭房屋因滲漏水無法居住，致其需繼續承租原 租屋處（即新竹市○○路000 ○0 號3 樓之1 ），受有1 年 租金損失共109,200 元等語。然查，系爭房屋為3 樓半之透 天建物，1 樓為客廳及廚房，2 樓有1 間房間及1 間衛浴， 3 樓有2 間房間及1 間廁所，4 樓為神明廳及露臺，有本院 勘驗筆錄在卷可佐（見本院卷第58頁背面）。又系爭房屋發 生滲漏水處，為3 樓前房間及陽台、3 樓廁所、4 樓神明廳 及樓梯間等處，則在前開滲漏水之區域外，仍有1 、2 樓全 部範圍及3 樓另一房間可供居住使用。且觀原告於本院陳稱 ：伊承租之新竹市○○路000 ○0 號3 樓之1 ，是伊本人、 配偶及小孩共3 人居住，格局為套房式，隔成1 房1 廳等語 （見本院卷第121 頁）。由此可知，系爭房屋尚可正常使用 之1 、2 樓及3 樓房間範圍，顯超過原告承租之前開套房， 其空間與前開套房相比，亦應足供原告、配偶及小孩3 人居 住，縱使系爭房屋滲漏水處需修繕，亦不致使其餘部分在修 繕期間達到無法居住之程度。是原告主張其另支出109,200 元租屋居住，難認屬因系爭房屋瑕疵所生之必要支出，其依 民法第227 條、第184 條規定請求被告賠償前揭租金損失， 亦無足採。
五、綜上所述，原告依民法第359 條、第179 條規定，請求被告 給付104,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日即104 年12月15 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由， 應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。六、本件原告勝訴部分，所命給付金額未逾50萬元，依民事訴訟 法第389 條第1 項第5 款規定，應依職權宣告假執行。原告 所為假執行之聲請，僅係促使法院職權發動，無須就此部分 為准駁之諭知；至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附 麗，應併予駁回。又被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行 ，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。八、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第79條。中 華 民 國 105 年 10 月 18 日
民事第二庭 法 官 顏苾涵
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 書記官 李欣容
中 華 民 國 105 年 10 月 18 日