臺灣臺東地方法院民事判決 105年度訴字第30號
原 告
即反訴被告 行政院國軍退除役官兵輔導委員會臺東農場
法定代理人 何興隆
訴訟代理人 李百峯律師
被 告
即反訴原告 謝志昌
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國105年9月13日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落臺東縣○○市○○段○○○地號土地上如附圖所示鐵架鐵皮頂住宅（面積一八六點五一平方公尺）、鐵架鐵皮頂倉庫（面積一四點七八平方公尺）、鐵架鐵皮頂車庫（面積五六點六五平方公尺）、鐵架鐵皮頂水上倉儲（面積二八點四平方公尺、鐵架鐵皮頂水上步道平台（面積三五點六七平方公尺）之地上物拆除，並將該部分土地返還原告。
被告應自民國一百零四年九月一日起至返還第一項所示土地之日止，按月給付原告新臺幣肆仟柒佰貳拾參元。
本訴訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰參拾玖萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣肆佰壹拾捌萬陸仟壹佰參拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告就已屆清償期部分按月各以新臺幣壹仟伍佰元為被告供擔保後，各得假執行。但被告如按月各以新臺幣肆仟柒佰貳拾參元為原告預供擔保，得免為假執行。反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
（一）按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅 者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受 其訴訟以前，當然停止；但於有訴訟代理人時訴訟程序不 當然停止，民事訴訟法第170條、第173條前段定有明文。 經查：原告法定代理人原為陳榮信，於本案訴訟繫屬中變 更為何興隆，原告以書狀聲明承受訴訟（見本院卷第 143 頁），揆諸前揭說明，自屬合法。
（二）按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求 之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項 第2 款定有明文。原告本件聲明因需經臺東縣臺東地政事 務所（下稱臺東地政）進行測量後始得確定，經本院會同
兩造及臺東地政測量人員至現場進行測量，惟因本件已於 本院103年度司執字第11529號強制執行事件測量完畢並提 出複丈成果圖（見本院卷第103 頁，即本判決附圖），並 經兩造同意援用該附圖（見本院卷第99頁），原告將聲明 事項依附圖所示更正如後述。其訴之變更，本於同一關於 拆屋還地之糾紛事實，與民事訴訟法第255 條第1項第2款 所設「請求之基礎事實同一者」准許變更聲明之規定相符 ，而為合法，應予准許。
（三）按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原 告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的 ，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相 牽連者，不得提起。反訴非與本訴得行同種之訴訟程序者 ，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項、第2項 定有明文。所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有 牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律 關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防 禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言；即 舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關 係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之 權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生 之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分 相同，均可認兩者間有牽連關係（最高法院95年度台上字 第1558號判決要旨參照）。本件原告主張被告無權占用其 管理之國有土地，起訴請求被告拆屋還地；被告則抗辯其 與原告間就該國有土地有租賃關係存在並非無權占用，並 提起反訴請求確認租賃關係存在。經核此與原告前揭本訴 主張之攻擊防禦方法間具共通性及牽連性，尚不致延滯訴 訟終結，又非專屬他法院管轄，並得行同種訴訟程序，揆 諸前開規定，應予准許。
貳、實體部分：
甲、本訴部分：
一、原告起訴主張：原告為坐落臺東縣○○市○○段000 地號之 國有土地（下稱系爭土地）管理人，原告與訴外人林春南就 系爭土地原訂有委託經營契約，且上開土地上早於民國93年 前，即有不詳人士所建、面積不詳之未辦保存登記建物存在 ，嗣後似由林春南再行增建為門牌號碼臺東縣臺東市○○路 000○0號之未辦保存登記建物（下稱系爭建物）。嗣於 103 年間，被告執本院101年度訴字第119號民事判決、臺灣高等 法院花蓮分院102年度上字第43號民事判決、最高法院103年 度台上字第1123號民事裁定為執行名義，聲請對林春南之財
產為強制執行，經本院以103年度司執字第11529號損害賠償 強制執行事件受理在案，其後被告乃以新臺幣（下同）52萬 1,019 元買受系爭建物（即如附圖所示斜線部分，包含住宅 、倉庫、車庫、水上倉儲、水上步道平台等地上物），並取 得本院核發之權利移轉證書，取得事實上處分權。惟被告與 原告間並無任何契約關係，而林春南與原告間之委託經營契 約，於104年7月27日林春南亡故後，業經被繼承人林春南之 繼承人向原告申請終止雙方之契約關係，是系爭建物占用系 爭土地上如附圖所示斜線部分之土地，並無占有權源。又被 告無權占用原告管理之上開土地期間，受有相當於租金之不 當得利，按系爭土地申報地價年息10% 計算，被告受有之不 當得利金額4,723 元，爰依民法第767條第1項之規定，訴請 被告應將所占用系爭土地上之系爭建物移除後返還予原告， 並依土地法第97條第1 項、第105條及民法第179條之規定， 請求被告自取得權利移轉證書後之104 年9月1日起至返還占 用土地之日止，按月給付4,723 元等語。並聲明：㈠被告應 將系爭土地上如附圖所示鐵架鐵皮頂住宅（面積186.51平方 公尺）、鐵架鐵皮頂倉庫（面積14.78 平方公尺）、鐵架鐵 皮頂車庫（面積56.65平方公尺）、鐵架鐵皮頂水上倉儲（ 面積28.4平方公尺）、鐵架鐵皮頂水上步道平台（面積35.6 7 平方公尺）之地上物拆除，並將該部分土地返還原告。㈡ 被告應自104 年9月1日起至返還前項所示土地之日止，按月 給付原告4,723元。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：
（一）依被告提出之農林測量空照圖觀之，於97 年5月30日系爭 建物之魚池上小屋已完成，且房屋主體已完成一部分，與 100 年6月4日之空照圖及現況相較，應屬興建中之建物， 復參照本院103年度東簡字第283號民事判決，系爭建物應 係林春南原始出資興建無誤，而被告已依民法第759 條、 強制執行法第98條之規定，經法院之拍賣程序取得系爭建 物所有權。林春南雖與原告訂有委營契約書，惟系爭土地 之實際使用，除供居住之房屋外，並無種植農作物或養殖 魚類之情形，顯見系爭土地單純僅為租地建物之用，且系 爭土地之地目為雜，為都市計畫內之客運車站專用分區， 屬可供建執之空地，是被告依據民法第426條之1之規定為 有權占有，原告主張為無理由；又林春南之繼承人係於被 告取得系爭建物權利後，始向原告申請終止委託經營契約 ，並向本院聲請拋棄繼承，依民法第1175條之規定，其等 並無終止契約之權利。
（二）原告竟任林春南租用系爭土地並從事與委營目的不符之用
途，於被告取得系爭建物所有權移轉後，卻執意興訟，有 損交易安全亦不利社會經濟，有民法第148 條權利濫用之 情事。
（三）系爭建物既屬合法占有，即無不當得利或侵權行為發生， 且為不定期限租約，原告得請求之租金，應依原委託經營 契約之總租金，按系爭建物占有系爭土地之面積比例計算 始為合理等語。
（四）並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利 之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
乙、反訴部分：
一、反訴原告主張：反訴原告先以52萬1,019 元買受系爭建物， 並取得本院核發之權利移轉證書，而原告與林春南間就系爭 土地有委託經營契約存在，嗣後被繼承人林春南之繼承人又 聲明拋棄繼承權，系爭建物所有權既已移轉予被告，則該基 地租賃契約亦移轉於被告，爰依民法第426條之1之規定，訴 請確認系爭建物就系爭土地之租賃關係存在等語。並聲明： 確認系爭建物就系爭土地上如附圖所示之斜線部分土地有租 賃關係存在。
二、反訴被告則以：被告向執行法院買受系爭建物之地位與本院 103年度東簡字第283號民事判決中之訴外人林建賽相同，均 係買受未辦理保存登記之建物，至多僅取得事實上處分權， 亦無從因法院之拍賣，致使原無所有權之違章建物，即成為 有所有權，更不因被告所執權利移轉證書之例行記載內容， 即可辦理系爭建物之保存登記；又系爭建物占用系爭土地面 積約僅6.3%，依據現場及空照圖所示，其中更有所謂水上倉 儲、水上步道平台，尤其系爭土地上絕大面積更係水塘等情 狀，加以林春南生前並無依委託經營契約，亦未從依民法第 422條之1之規定，更未曾請求原告為地上權之登記，足見林 春南與原告間之委託經營契約，顯非以租地建屋為目的，尤 其系爭土地上之系爭建物並無所有權可言，自無民法第 426 條之1 規定之適用等語，資為抗辯。並聲明：反訴原告之訴 駁回。
丙、兩造不爭執之事項（見本院卷第167頁）：（一）系爭土地為國有地，原告為系爭土地之管理人。系爭土地 上有系爭建物，於97 年3月19日設立房屋稅籍，納稅義務 人為林春南（見本院103年度司執字第11529號卷第63頁） 。經臺東縣臺東地政事務所於103 年11月12日測量顯示， 系爭建物（包含住宅、倉庫、車庫、水上倉儲、水上步道 平台等地上物）占用系爭土地上如附圖（見本院卷第 103 頁）所示斜線部分之土地。
（二）原告管理之系爭土地經公開招標，由林春南得標，雙方並 簽訂委託經營契約（委營案號：102AE615），委營期間自 102年7月1日起至107年6月30日止。（三）嗣於103 年間，被告執本院101年度訴字第119號民事判決 、臺灣高等法院花蓮分院102 年度上字第43號民事判決、 最高法院103 年度台上字第1123號民事裁定為執行名義， 聲請對林春南之財產為強制執行，經本院以103 年度司執 字第11529 號損害賠償強制執行事件受理在案，經被告於 104 年5月26日以52萬1,019元買受系爭建物，並取得本院 核發之權利移轉證書。
（四）林春南業於104年7月27日死亡，林春南之全體繼承人林耀 旗、林睿承、林耀軒向本院聲請拋棄繼承，經本院以 104 年度司繼字第208號受理。
丁、本院之判斷：
一、本訴部分：
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之； 對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。原告主張 被告無權占有系爭土地，被告主張依民法第426條之1之規定 為有權占有等語置辯，自應由被告就其主張之事實舉證以實 其說。經查：
（一）請求拆屋還地部分：
1.按租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地 租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在，民法第426 條 之1 定有明文。經查，原告主張系爭建物對系爭土地有租 賃契約關係存在等語，無非以原告與林春南間所訂立之委 託經營契約為證，然自原告與林春南於94年間所訂立之委 託經營契約觀之，其中第5條第2項約定：「乙方（即林春 南）如需在標的物（即系爭土地）上增建、改建、擴建， 需經甲方同意並經主管機關核准後始得辦理，其費用概由 乙方負擔，並自行負責管理維護，於契約屆滿或終止時， 其所有權歸屬甲方（即原告），乙方不得向甲方請求補償 任何費用。」等語，有該委託經營契約在卷為證（見本院 卷第248 頁），是由上述約款內容，無法確認上開委託經 營契約訂立之時，系爭土地上已有系爭建物之存在，抑或 係訂約後始建造，是系爭土地已難認係空地而出租林春南 做為建築基地之用，性質上是否為基地租賃契約之性質亦 有疑義；且縱系爭建物為林春南所建，依上開約定，其所 有權亦歸屬於原告；又系爭建物之稅籍證明書雖記載其房 屋稅起課年月為97年3月（見本院卷第199頁），然稅籍證
明僅為行政上課稅之目的而製作，並無法證明系爭建物確 由林春南所起造。從而，被告辯稱其依民法第426條之1之 規定，於系爭建物所有權移轉時，原告與林春南間所訂立 之委託經營契約，對於被告仍繼續存在等語，並不可採。 2.被告雖又辯稱原告於被告取得系爭建物所有權後執意興訟 ，有損交易安全亦不利社會經濟，有民法第148 條權利濫 用等語。惟按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害 他人為主要目的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用 方法，民法第148條定有明文。又按民法第148條係規定行 使權利，不得以損害他人為主要目的。若當事人行使權利 ，雖足使他人喪失利益，苟非以損害他人為主要目的，即 不受該條規定之限制（最高法院84年度台上字第2573號判 決意旨參照）。查系爭土地既為原告所有，則其收回遭私 人占用之公有財產，有其公益目的之必要性，並無專以損 害他人為目的，或以損害他人為主要目的，難謂有違反誠 信原則、構成權利濫用之情事，是被告所辯應無足採。 3.綜上所述，被告並未能舉證證明其占有系爭土地有何合法 權源足以對抗原告。原告主張被告係無權占有人，應可信 為真實。從而，原告依據民法第767條第1項前段之規定， 請求被告將系爭土地之地上物拆除並交還土地予原告，為 有理由，應予准許。
（二）請求不當得利部分：
1.按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179 條定有明文；又無權占有他人土地，可獲 得相當於租金之利益為社會通常之觀念，亦有最高法院61 年台上字第1695號判例可參。故原告主張被告占有系爭土 地上如附圖所示斜線部分，面積322.01平方公尺之土地， 為無權占用，受有利益，致其受損害，依不當得利之法律 關係，請求被告給付相當租金之不當得利，即有所據。惟 城巿地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價 年息百分之十為限，土地法第97條定有明文，而上開法文 所稱申報年息百分之十為限，乃指租金之最高限額而言， 並非必須照申報價額年息百分之十計算，尚須斟酌基地及 建築物之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地及建 築物之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較， 以為決定。而所謂土地之價額，係指法定地價而言，土地 所有權人依土地法所申報之地價為法定地價；公有土地以 公告地價為申報地價，免予申報，土地法施行法第25條、 土地法第148 條、平均地權條例施行細則第21條分別定有 明文。
2.經查，系爭土地之申報地價為每平方公尺2,200 元，而系 爭土地地目為「雜」，有土地登記謄本在卷可查（見本院 卷第21頁），而系爭土地步行至知本火車站約1 分鐘，其 上有系爭建物、水池、鐵皮小屋等情，有本院勘驗筆錄及 現場照片可稽（見本院卷第97至111 頁），是本院認依系 爭土地申報地價年息8%計算相當租金之不當得利，較為合 理。而被告占用之面積為322.01平方公尺，則被告占用系 爭土地可能獲得相當於租金之不當得利自104 年9月1日起 之金額每月為4,723元（計算式：322.01平方公尺×2,200 元×8%÷12月＝4,723 元，元以下四捨五入），是原告請 求被告自104 年9月1日起至返還如附圖所示斜線部分土地 之日止，按月給付原告4,723 元之不當得利損害，為有理 由，應予准許。
二、反訴部分：
反訴原告雖主張系爭建物所有權已移轉予伊，則依民法第42 6條之1之規定該基地租賃契約亦移轉於伊等語。惟本件反訴 原告之系爭建物並不符合民法第426條之1規定之要件，業如 前述，從而，反訴原告主張系爭建物就系爭土地之租賃關係 存在等語，即不足採。
戊、綜上所述：
本訴部分，原告依民法第767 條第1項、第179條之規定，請 求被告拆除地上物，並返還占有系爭土地；併請求被告給付 相當於租金之損害，於如主文第1至2項所示部分，為有理由 ，應予准許。反訴部分，反訴原告依民法第426條之1之規定 ，訴請確認系爭建物就系爭土地之租賃關係存在，為無理由 ，應予駁回。
己、假執行部分：
兩造就本訴部分陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執 行，經核原告勝訴部分，合法法律規定，爰分別酌定相當之 擔保金額宣告之。
庚、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據， 於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。辛、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 10 月 12 日
民事第一庭 法 官 朱家寬
以上正本係照原本作成。
如對本判決不服，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 105 年 10 月 12 日
書記官 許惠棋