臺灣臺南地方法院民事判決 105年度訴字第687號
原 告 祭祀公業郭光傳
法定代理人 郭毓饒
訴訟代理人 江信賢律師
鄭家豪律師
蔡麗珠律師
蘇榕芝律師
被 告 陳星光
訴訟代理人 曾平杉律師
曾怡靜律師
上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國105年10月4日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
確認兩造間就坐落臺南市○○區○○○段○○○○○○○○○○○地號土地之租賃關係不存在。
被告應將上開土地返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠訴之聲明：
⒈確認兩造間就坐落臺南市○○區○○○段0000○0000○0地 號土地之租賃關係不存在。
⒉被告應將上開土地交還原告。
㈡緣原告與陳愛之繼承人陳丁傳於民國38年間就原告所有坐落 臺南市○○區○○○段0000○0000○0地號土地（下合稱系 爭土地）訂有耕地三七五租約（下簡稱系爭租約），嗣陳丁 傳過世，系爭租約由陳愛繼承，其後承租人名義變更為陳愛 。而陳愛於105年2月7日死亡，其繼承人約定系爭租約之承 租權由被告繼承。
㈢按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人 ；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回 自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1、2項 分別定有明文。並「耕地之承租人應自任耕作，並不得將耕 地全部或一部轉租他人，否則原訂租約應屬無效，此觀耕地 三七五減租條例第16條第1項第2項之規定至明。所謂不自任 耕作，兼指轉租及將耕地借與他人使用在內。」、「承租人 應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人 違反該規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種， 或另行出租。耕地三七五減租條例第16條第1、2項定有明文 。所謂無效，係當然無效，並不待出租人主張。」、「耕地
三七五減租條例第16條第2項所謂原訂租約無效，係指承租 人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待 於終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言。 」最高法院著有71年度台上字第4973號民事裁判、56年台上 字第1520號民事判例、最高法院79年度台上字第2256號民事 裁判及80年台再字第15號判例要旨可資參照。 ㈣茲原告在104年4月30日收到臺南市區公所104年4月22日麻所 民字第10402483583號來函表示系爭租約之耕地租期屆滿， 出租人及承租人均未申請收回或續訂租約，公所依據規定逕 為辦理租約註銷登記並將登記結果公告30日，原告之管理人 乃前往系爭土地查看，發現土地上雖有種植文旦樹，但雜草 、雜木叢生，認定承租人陳愛應有一段相當時間並未自任耕 作，任憑土地荒蕪，於是原告乃接管系爭土地，於土地四周 圍起圍籬。嗣訴外人許炎山在104年6月19日來電向原告之管 理人表示其向承租人陳愛承租系爭土地，約定租期自100年 起算10年，其在系爭土地種植文旦已有5、6年之久，原告怎 可將系爭土地以圍籬圍起來並上鎖，讓其無法進入系爭土地 ；嗣原告之管理人與訴外人許炎山在同年6月23日見面協調 時，訴外人許炎山仍然表示系爭土地是其向陳愛承租，其在 系爭土地耕作已有5、6年之久，揚言若原告不拆除圍籬或開 鎖，將予以破壞，且三天前陳愛之家人已通知可繼續耕作， 續約已辦訖云云。斯時原告始知陳愛將系爭土地轉租給訴外 人許炎山。另經訪查又知陳愛早在92年至95年就將系爭土地 轉租給訴外人郭陳美種植水稻、蔬菜等農作物，每年之租金 新臺幣（下同）5千元。至陳愛之子李東益在租佃調解中陳 稱許炎山是受僱而於系爭土地耕作，並無轉租情事，許炎山 亦配合其說詞，顯係事後狡辯之詞，不足採信。 ㈤由原告之管理人與訴外人許炎山在104年6月23日對話之錄音 譯文可證許炎山已在系爭土地耕作5、6年之久，雖然許炎山 在該次與原告之管理人談話時改口稱其係受僱於承租人陳愛 ，但如陳愛並非將系爭土地全部交由許炎山耕作（不論陳愛 是出租或借與許炎山），而是如許炎山事後改稱其係受僱於 陳愛，衡之常理，系爭土地遭原告以圍籬圍起來並鎖著，其 權益最受影響著應是其雇主陳愛，何以陳愛不緊張、未出面 找原告理論，反而是許炎山？復以許炎山還表示若原告不將 鎖打開，其將予以破壞，甚至將文旦樹砍死，凡此均足證訴 外人許炎山並非受僱於陳愛，而是陳愛將系爭土地全部出租 或借與許炎山使用，許炎山事後改稱係受僱於陳愛，無非恐 遭認定系爭租約無效，系爭土地被原告收回，其在系爭土地 種植之文旦無法收成，影響其權益。是陳愛並未自任耕作，
依據三七五減租條例第16條規定，系爭租約應屬無效，原告 自有權要求收回。
㈥另由證人郭陳美、郭永隆於105年9月5日到庭證述之內容， 再佐以證人郭陳美所有之臺南市○○區○○○段0000地號土 地，與被告之被繼承人陳愛向原告承租之系爭土地之間確實 相隔一塊土地（有地籍圖可憑；證物四），且系爭土地之面 積共1472平方公尺，比證人郭陳美所有之2216地號土地（面 積：2567平方公尺）還少，足徵證人郭陳美、郭永隆所謂郭 陳美在92年至95年間向陳愛所承租之土地確實為系爭土地。 ㈦是系爭土地之承租人陳愛（被告之被繼承人）既早在92年起 就將系爭土地轉租郭陳美使用，揆之前開最高法院判例、判 決要旨，系爭租約自92年起應屬無效，並「當然向後失去效 力」，不因承辦機關依承租人陳愛多次之片面申請而准予續 約，而使租約變成有效，此亦有臺灣高等法院93年度上更（ 三）字第100號及最高法院94年度台上字第971號判決可稽。 則依耕地三七五減租條例第16第2項規定、民法第767條規定 ，原告自得請求收回土地。
㈧至被告抗辯本件耕地租佃爭議曾經臺南市耕地租佃委員會調 處，調處結果認定：「本租約繼續有效。」，有105年3月31 日該會第2屆第2次調處筆錄記載足按。然查，細繹該次調處 筆錄，麻豆區公所表示原告所提之證明書無法判斷真偽，主 席還稱承租人92至95年系爭土地出租給他人與當天兩造之爭 議無關，出租人口氣咄咄逼人，有時候如果有人被激怒，是 會講出與事實不符的話，足見臺南市耕地租佃委員會並未就 郭陳美承租一事予以調查；且主席對於耕地三七五條例第16 條規定以及前揭最高法院判例、判決就該條規定所揭示之法 律見解根本並不熟稔，甚至還迴護承租人，幫訴外人許鉗說 話，豈得據此認定系爭租約有效，如經調處結果認定租約有 效，即遽而認定租約有效，法律規定對於調處結果不服，得 提起訴訟救濟，豈非具文？
㈨被告又抗辯證人郭陳美已78歲高齡，其記憶是否正確無誤， 且系爭土地1分4厘、證人配偶另承租原告土地1分、自有土 地2分，證人郭陳美於92年至95年間也有65歲以上高齡，能 否自任耕作，已非無疑，且其所證內容空泛；證人郭永隆證 述承租關係是自母聽聞而來，其證言依法無證據能力云云。 惟按「證人為不可代替之證據方法，如果確係在場聞見待證 事實，而其證述又非虛偽者，縱令證人與當事人有親屬、親 戚或其他利害關係，其證言亦非不可採信。又證言之證據力 ，固依法院自由心證認定之，惟法院取捨證言，應就證人之 觀察力、記憶力、陳述力及其與證言之利害關係而斟酌之，
尚非得僅因證人彼此陳述偶有紛歧，即認其全部均為不可採 信。」、「按民事訴訟之傳聞證人（間接證人或徵憑證人） 所為之證詞，本非絕無證據能力，其與直接證人陳述親自見 聞之證言比較，祇是證據力之強弱而已，尚非不得採為證據 方法之使用，法院對該傳聞證據之價值，仍可由法官憑其知 識、能力、經驗等依自由心證予以認定之。」有最高法院86 年度台上字第2975號民事裁判要旨及98年度台上字第2479號 民事裁判要旨可資參照。經查，證人郭陳美對於其向承租人 陳愛承租土地之位置及面積、租金若干、租期多久、其如何 使用承租土地均已詳為證述，難謂其證言內容空泛；且被告 所謂郭陳美配偶有向原告承租土地，實乃郭陳美之公公在38 年間向原告承租，在郭陳美之公公過世後，由郭陳美之公公 的繼承人繼承，因該土地與郭陳美所有之2216地號土地均種 植柚子，無法再種植其他農作物，故郭陳美才向陳愛承租系 爭土地以種植稻子、葉菜等農作物，以台灣目前社會在鄉下 從事農耕大多為老人，且65歲之老人從事農作仍很普遍，又 證人郭永隆也證述當時是其父母一起耕作，其與妻也會協助 ，因此被告以郭陳美在92年至95年間當時已65歲老人，應不 可能從事耕作，要不可採。抑者，證人郭永隆既證述其母親 與父親在系爭土地耕作持續一段時間，其也曾經至系爭土地 協助耕作，其妻亦會協助整理農作物以拿到市場販售，此為 證人郭永隆親身見聞，並非自其母親聽聞而來，難謂為聽聞 證據；雖其證述租賃關係是聽聞其母親郭陳美，但依據前揭 最高法院判決要旨，非無證據能力。復以證人郭陳美、郭永 隆與陳愛為鄰居關係，郭永隆向來均稱呼陳愛為「阿姑」， 顯見渠等間關係應相當親密，又以郭永隆在遠東科技大學擔 任老師，其與其母和原告管理人並無任何親誼關係，不可能 甘冒偽證罪到庭為不實證述，故其等證述陳愛曾在92年至95 年間將系爭土地出租給郭陳美，應屬可採。
二、被告則以下列情詞資為抗辯：
㈠聲明：請求駁回原告之訴。
㈡原告提出雖提出於104年6月19日與訴外人許炎山對話之暗中 錄音及譯文，謂「許炎山自己表示系爭土地係他在耕作」， 因此認被告之被繼承人陳愛生前有不自任耕作之情形，租約 已經無效云云。經查：因原告將系爭土地（果園）以鐵絲圍 起來且加鎖，許炎山無法進入，兩人發生爭執，原告事先準 備錄音機一再向許炎山套話稱「你是以何身分來破壞我那些 圍籬？你是什麼權利來把我的圍籬打壞？」，許炎山受其阻 撓，一時氣憤，曾回答稱「那些文旦是我種植的，那些文旦 是我在耕作的。」，惟許炎山接著續稱「根據是我耕作的，
我讓他僱用的」、「我沒有跟他租，也沒有給他綁，我是給 他請（僱）的而已」，足見訴外人許炎山自始表明伊係受僱 在系爭土地耕作，原告僅擷取其中部分之對話，未併審究前 後其他對話而斷章取義，故此項錄音內容不足採為不利被告 之證據。
㈢按「耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外 ，如承租人願繼續承租者，應續訂租約。」耕地三七五減租 條例第20條定有明文。又「耕地租約於租期屆滿時，出租人 除具有法定原因得收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應 即續訂租約，耕地三七五減租條例第19條、第20條規定甚明 。出租人之簽訂書面租約，並非耕地租賃之必要條件。原審 以被上訴人未在主管機關核定續約之書面簽章而認定兩造租 佃關係不存在，自屬未合。」，此有最高法院76年度台上字 第2731號民事裁判可資參照。被告雖因延誤鄉公所規定租期 期滿應辦理續約時間2天，致未與原告重新辦理續訂書面契 約手續，但被告確實願與原告續訂耕地租佃契約關係。依上 ，出租人之簽訂書面租約，並非耕地租賃之必要條件，被告 既有與原告續訂耕地租約之強烈意願，則兩造間耕地租佃契 約關係依法仍應存在，不容置疑。
㈣查兩造間因本件耕地租佃發生爭議，曾經臺南市耕地租佃委 員會調處，該會就兩造陳述內容及相關證據派員實地調查， 調處結果認定：「本案租約繼續有效」，此有105年3月31日 該會第2屆第2次調處筆錄記載足按。至於證人郭陳美雖到庭 證稱：「92年至95年間，伊曾向陳愛承租系爭土地耕作」云 云，惟證人已78歲高齡，其記憶能否正確無誤（被告承租面 積1分4厘，證人配偶另承租原告耕地1分，且有自有土地約2 分，以當時65歲以上高齡，能否自任耕作4分多農地？）， 已非無疑，況其所證內容空泛，且無其他積極證據足以佐證 ，被告否認其證言之真正。另證人郭永隆係證人郭陳美之子 ，其到庭證稱：「是否他（郭陳美）跟陳愛承租，我當時不 清楚，我事後詢問我母親，我母親說是跟陳愛承租有給付租 金」云云，證人郭永隆當時既不知其母有無承租，其證述有 租賃關係乃自其母聽聞而來，顯與證人應親自在場見聞之要 件不符，其證言依法無證據能力。自證人李憲章所述，可證 92至98年證人李憲章均有於系爭土地種植川青之作物，原告 主張被告有未自為耕作之事實，並無依據。
三、兩造不爭執之事項：
㈠訴外人陳愛自38年6月14日起，依耕地三七五減租條例，向 原告承租其所有之系爭土地耕作，雙方訂立系爭租約，租約 字號為麻民地字第337號（本院卷第66至71頁、109頁）。
㈡陳愛於105年2月7日過世，系爭土地之權益由其孫子即被告 陳星光繼承（本院卷第182頁）。
㈢系爭租約於103年12月31日到期，兩造就系爭租約是否得續 約產生爭議，經臺南市麻豆區公所耕地租佃委員會調解不成 立後，再由臺南市政府耕地租佃委員會調處後，原告亦不服 調處，而移送本院審理。
㈣臺南市○○區○○○段0000地號土地，係郭陳美所有。四、兩造爭執之事項：
原告主張陳愛將系爭土地轉租他人，依耕地三七五減租條例 第16條第1 、2 項規定，系爭租約無效，有無理由？五、得心證之理由：
㈠查訴外人陳愛之養父陳丁傳自38年6月14日起，依耕地三七 五減租條例，向原告承租其所有之系爭土地耕作，雙方訂立 系爭租約，租約字號為麻民地字第337號，陳丁傳過世後由 陳愛繼承系爭租約；嗣陳愛於105年2月7日過世，系爭土地 之權益由其孫子即被告陳星光繼承等情，為兩造所不爭執， 復有系爭租約、系爭土地地籍圖資查詢系統資料、繼承系統 表、陳愛除戶謄本、遺產分配同意書（本院卷第66至71頁、 109、161、162、182頁）在卷可參，堪信屬實。 ㈡按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247條前段定有明文。而該 條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否 不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危 險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院42年台 上字第1031號判例參照）。原告主張系爭租約無效，然為被 告所否認，堪認兩造間之系爭租約之無效與否不明確，致原 告在私法上地位有不安之狀態存在，而此狀態能以確認判決 除去，是原告提起本件確認之訴，應認有即受確認判決之法 律上利益，合先敘明。
㈢次按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他 人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收 回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第1、2項分別 定有明文。再按耕地三七五減租條例第16條第2項所謂原訂 租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限 制時，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力， 租賃關係因而歸於消滅而言。非謂租賃關係自始不存在。故 出租人應有租賃物返還請求權，此觀諸同條項後段：『得由 出租人收回自行耕種或另行出租』之規定自明（最高法院80 年台再第15號判例可參）。
㈣原告主張陳愛將系爭土地轉租郭陳美、許炎山，依上開條例
之規定，系爭租約無效，應就此部分事實負舉證責任。經查 ：
⒈郭陳美部分：
⑴證人郭陳美於本院言語辯論期日具結證稱：我於92年間向陳 愛承租土地，種植葉菜、水稻及蔥蒜，再將之拿去市場賣。 約承租4年左右，租金1年4、5千元，租金大部分是我去他家 拿現金給他，有時候是我先生拿過去。我的土地隔一塊土地 就是跟陳愛承租的土地，該土地是陳愛用三七五減租條例承 租的，我的土地是種植柚子，土地地號我不清楚。後來陳愛 跟我說不要再種植作物，她要自己處理該土地。證明書上之 指紋是我蓋的，我的名字可能是我兒子郭永隆簽的等語。另 證人郭永隆即郭陳美之子具結證稱：「我認識陳愛，她是我 們附近的人，與我父親同輩，她先生是招贅，我們稱呼『阿 姑』，但沒有實際的親屬關係。我知道我母親在系爭土地上 持續耕作過一段時間，我曾詢問我母親，我母親說是跟陳愛 承租並有給付租金。證明書是郭毓饒交給我的，當時我們談 蠻久的，因為要簽之前我都有與我母親確認證明書上的內容 ，確認之後才由我幫母親簽名，再請我母親蓋指印。我母親 承租土地時，是我們家一起耕作，大部分種植的是稻子，冬 天的時候會種植蒜，其他時間還有蔥、芹菜。大多是我父親 、母親去田裡工作，我偶而會去田裡幫忙，而我太太則是將 運回家的農作物幫忙整理，整理之後才有辦法拿去市場賣。 」、「（是否記得母親種植之作物為何？）大部分種植的是 稻子，冬天的時候會種植蒜，大部分其他時間還有蔥、芹菜 。系爭土地位置在我們家田的隔壁。我們自己還有一塊地， 我們的地種植柚子，沒有土地可以耕作其他作物，所以才跟 陳愛承租土地耕作等語。上開二位證人經本院隔離訊問，然 其證述之內容互核大致相符，且渠等與原告並無親戚或朋友 關係，亦與被告毫無恩怨，難認其甘冒偽證罪之罪責而為不 實之證述，是其前揭證述關於郭陳美曾自92年起向陳愛承租 系爭土地耕作4年乙情，堪予憑採。
⑵再參酌原告提出之地籍圖（本院卷第222頁）觀之，系爭土 地與郭陳美所有之臺南市○○區○○○段0000地號土地間， 確實相隔同段2215地號土地，此與證人證述之內容一致，亦 徵郭陳美向陳愛承租耕作之土地確為系爭土地乙節，堪認屬 實。
⑶被告固抗辯郭陳美證述內容空泛，且自陳於92年間向陳愛承 租系爭土地時，已近65歲之高齡，如何自任耕作云云。惟查 ，衡諸常情，目前國內從事農作之人年齡大多偏高，如未染 有疾病或肢體殘缺，以65歲之年齡從事農作，並非罕見，被
告未舉證證明郭陳美有何無法從事農作之原因，單憑年齡質 疑其農作之能力，實失之偏頗。況郭陳美就其向陳愛承租土 地之位置、面積、租金、租期及在其上耕作之作物等，均證 述綦詳，且與證人郭永隆證述之內容大致吻合，難謂其證述 內容空泛。是被告前揭抗辯，尚屬無據。
⑷準此，陳愛於92年間違反耕地三七五減租條例第16條第1項 之規定，將系爭土地租與郭陳美耕作，是系爭租約無待於另 為終止表示，當然自92年起向後失其效力，兩造間之租賃關 係於當時即已歸於消滅而不存在，原告自得依同條例第16條 第2項規定，將系爭土地收回自行耕種或另行出租他人。 ⒉許炎山部分：
系爭租約自92年起即失其效力，已如前述，自無須再探究陳 愛是否有將系爭土地轉租許炎山乙事，附此敘明。 ㈤綜上所述，原告主張原承租人陳愛將系爭土地違法轉租他人 ，請求確認兩造間就系爭土地之租賃關係不存在，被告應將 系爭土地返還原告，為有理由，應予准許。
六、兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院 斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無庸再逐一予以 論列，併此敘明。
七、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，民事訴訟法第78條定有 明文。查本件係為被告敗訴之判決，訴訟費用自應由敗訴之 被告負擔。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 105 年 10 月 18 日
民事第一庭 法 官 陳尹捷
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 105 年 10 月 18 日
書記官 黃瓊蘭