臺灣臺北地方法院民事判決 105年度訴字第2163號
原 告 紀慶堂
訴訟代理人 吳政峰
原 告 黃春梅
訴訟代理人 古慶權
尹俊幸
被 告 施定遠
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國105 年10月11日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：坐落於臺北市○○區○○段○○段000 地號 土地（下稱系爭192 土地）及其上門牌號碼為臺北市○○區 ○○街00巷00○0 號1 樓房屋（下稱系爭房屋）為被告所有 ，系爭房屋增建部分因越界建築而占用原告所共有坐落於臺 北市○○區○○段○○段00000 地號土地（下稱系爭192-1 土地）多年，經原告於民國98年間訴請被告拆屋還地，由臺 灣士林地方法院（下稱士林地院）以98年度重訴字第4 號判 決（下稱系爭判決）應拆屋還地確定，原告遂持系爭判決聲 請強制執行由士林地院以100年度司執速字第11593號強制執 行事件（下稱系爭執行事件）執行，於系爭執行事件程序中 ，兩造於103 年7 月14日達成和解簽署協議書（下稱系爭協 議書），約定共同委託不動產仲介人員將系爭房屋及系爭土 地一併銷售，同時未銷售前亦得先行出租，系爭協議書第5 條約定兩造同意系爭執行事件執行費新臺幣（下同）671,08 8 元，於系爭房地出售時，自售出總價款優先扣除予原告， 若被告反悔不售，應全額負擔支付原告。詎被告於104 年9 月11日發函通知原告稱前揭委託之訴外人知見不動產仲介經 紀股份有限公司（下稱知見公司）表示終止受託銷售，希望 原告主導銷售案，否則視為合意解除系爭協議書，顯見被告 將委託銷售責任推託給原告，且單方解除系爭協議書，逃避 給付系爭執行事件費用，已違反系爭協議書約定。為此，爰 依系爭協議書第5 條約定，請求被告給付671,088 元。並聲 明：被告應給付原告紀慶堂、黃春梅各335,544 元及自起訴 狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利 息。
二、被告則以：依兩造與知見所簽署之銷售契約書第3 條約定委 託銷售期間至103 年12月31日止，委託期間內據仲介表示因
系爭192-1 土地為道路用地，售價過高而無法共同成功售出 ，至委託期間屆滿後知見公司表示不願繼續受託銷售，被告 並未有反悔不售情事，由於系爭土地遲遲無法售出，被告因 而發函通知原告主導銷售情事，盡早解決紛爭，原告置若罔 聞，亦未函覆被告，況臺北市都市發展局於104 年11月8 日 來函告知，系爭房屋違建部分須於104 年11月23日前拆除， 嗣後並於同日拆除系爭房屋違建部分，由被告依建築線位置 拆運委由廠商清理，將所占用部分交還原告，未違誠信原則 ；又原告於系爭執行事件前，出示之地政測量費、土木技師 會勘鑑定、拆除廠商等支出費用均為原告自行申請之費用， 並非被告要求，原告並於系爭執行事件中陳報請被告自行拆 除，自無該費用由被告負擔之理，且系爭執行事件程序中， 被告多次陳請士院迅定執行期日，請求原告保證大樓拆除後 結構安全，原告卻不願簽署，被告並要求送請結構技師公會 鑑定，後於程序中原告表示願意和解，確對系爭192-1 號土 地之道路用地漫天開價始無法出售，顯非因被告反悔未售所 致，再者，系爭判決並未命被告負擔該等費用，因此，原告 前揭主張，洵屬無據。並聲明：原告之訴駁回
三、首查，以下為兩造不爭執事實
㈠系爭房屋為被告所有，其中如附圖所示面積為145.19平方公 尺部分房屋，占用系爭192-1土地（權利範圍各為1/2），原 告於前於98年間訴請被告拆屋還地，經士林地院以98年度重 訴字第4 號判決即系爭判決原告勝訴確定。
㈡原告於100 年間以系爭判決為執行名義向士林地院聲請強制 執行，嗣後兩造另行和解於103 年7 月14日簽署系爭協議書 ，並由原告於同日撤回強制執行。
㈢被告於103 年4 月24日與知見公司簽署一般委託銷售契約書 （下稱系爭委託契約書1 ），委託銷售系爭房屋及系爭192 土地，期間至103 年5月25日止。
㈣原告於103 年6 月5 日與知見公司簽署一般委託銷售契約書 （下稱系爭委託契約書2 ），委託銷售系爭192-1號土地，期 間至103 年7 月5 日止。
㈤兩造於103 年7 月16日與知見公司簽署專任委託銷售契約書 （下稱系爭專任契約書），委託銷售系爭房地與系爭192-1 土地，委託期間自103 年7 月16日起至103 年12月31日止。 ㈥原告於104 年7 月7 日與訴外人緯創不動產仲介有限公司（ 下稱緯創公司）簽署專任委託銷售契約書（下稱系爭緯創契 約書1 ），委託銷售系爭房地與系爭192-1 土地，委託期間 自104 年7 月7 日起至104 年10月6 日止。被告亦於同日與 緯創公司簽署專任委託銷售契約書（下稱系爭緯創契約書2
）委託銷售系爭房地，委託期間自104 年7 月7 日起至104 年10月6 日止。
㈦被告於104 年9 月11日以臺北長春路存證號碼002274號通知 原告知見公司終止委託銷售，並主張合意解除系爭協議書， 原告於104 年9 月12日收受。
四、其次，原告主張被告反悔不售系爭房地，違反系爭協議書約 定，依系爭協議書第5 條約定，請求被告分別給付紀慶堂、 黃春梅系爭執行事件執行費各1/2 等情，為被告所否認，是 本件應審酌為原告主張依系爭協議書第5 條約定請求被告給 付紀慶堂、黃春梅各335,544 元，是否有據？茲分論述如下 ：
㈠按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，民法第98條定有明文。又解釋契約，應以當事人立約 當時之真意為準，而真意何在，應以過去事實及其他一切證 據資料為斷定之標準，不能拘泥文字或截取契約中部分字句 任意解釋，致失真意（最高法院86年度台上字2969號判決意 旨參照）。
㈡稽之系爭協議書前言記載「雙方茲就臺灣士林地方法院100 年度司執速字第11593 號強制執行案件之和解事宜」、第1 條約定「不動產標示：臺北市○○區○○段○○段00000 地 號壹筆，面積：228 平方公尺，權利範圍：合計全部（乙方 各持分1/2 」、第2 條約定「甲方（即被告）名下：坐落臺 北市○○區○○街00巷00○0 號1 樓、地下層房屋等之增建 部分（含土地應有持分及越界增建部分以下稱甲屋）因越界 建築，占用乙方所有如上列所示不動產範圍145.19平方公尺 （詳附件一B 部分，以下稱乙地），經乙方（即原告）請求 拆屋還地並聲請強制執行在案，今經雙方協議後同意和解， 將前述甲屋及乙地共同委託美商ERA易而安不動產仲介加盟 店（即：知見不動產仲介經紀股份有限公司，知見敦南營業 處長：林治域）一併銷售但分別計價（委託銷售合約書另行 簽立）」、第4 條約定「出售之總金額原則上扣除仲介費不 少於新台幣（以下同）7,000 萬元整（含應付稅捐），其中 由甲方分得5,000 萬元整，乙方分得2,000 萬元整，倘若出 售金額超過7,000 萬元整，就超過部分由甲方分得三分之二 ，乙方合計分得三分之一」、第5 條約定「雙方同意本強制 執行案之執行費用合計671,088 元（明細詳附件二），於前 述甲屋及乙地出售後，自售出總價款中優先扣除予乙方（即 原告）。惟若甲方（即被告）反悔不售時，應全額負擔支付 乙方」（見本院卷第28頁至第31頁），是由前揭約定之內容 可知，兩造簽署協議書乃係因系爭執行事件而來，且和解之
條件為委由知見公司敦南營業處長林治域一併銷售系爭房地 （含越界建築部分）及系爭192-1 土地，委託銷售價額不得 少於70,000,000元，出售後須先扣除系爭執行事件之執行費 ，如因可歸責於被告之事由不出售時，由被告負擔執行費， 核與證人林治域於本院審理時證稱：本件委託銷售分兩個階 段，一開始在103 年4、5月間，被告找伊銷售，當時因系爭 房屋增建部分可能遭拆除，系爭房地、系爭192-1 土地乃分 開出售，後來因如果拆除就賣不到好價錢，所以雙方協調一 個期限共同努力去買，簽署協議書時伊有在場，當時原告要 求先拿出執行費671,088 元，但該執行費用超過被告預期被 告不願意負擔，伊提議房屋土地出售後，先將此部分款項扣 給原告，當時有位代書亦在場，擬了這份協議書，系爭協議 書第5 條被告反悔不售應全額負擔執行費部分，伊不記得細 節，但最後的協議書是經過兩造同意才簽署的等語（見本院 卷第180 背面至第181 頁）大致相符，顯見本件係由被告先 行委由證人銷售系爭房地，委託銷售期間兩造始協調系爭房 地與系爭192-1 土地合併銷售，換言之，兩造簽署系爭協議 書之原意為委託知見公司敦南營業處之林治域於委託銷售合 約書約定期間內合併銷售系爭房地及系爭192-1 土地，及銷 售之價金不得少於70,000,000元，且因可歸責於被告之事由 不出售時，始由被告負擔系爭協議書附件之執行費至為灼然 。
㈢再參以知見公司105 年7 月6 日知見覆字第105070601 號函 說明一、二、三、四略為「一、紀君、黃君、施君於中華民 國103 年4 月24日委託本公司銷售臺北市○○區○○街00巷 00○0 號1 樓及地下室房地，此有一般委託銷售契約書編號 Z0052537可查。二、復於同年103 年6 月5 日另行委託本公 司銷售其占用於臺北市○○區○○段○○段00000 地號土地 ，此有一般委託銷售契約書編號Z0053591可查。三、另於同 年103 年6 月10日簽訂依說明一所述銷售契約書內容延續銷 售期間至103 年7 月5 日，此有契約書更改附表編號C00374 58可查。四、於說明一、二、三之委託契約屆至後，再於10 3 年7 月16日以專任委託銷售契約書委託本公司銷售上述不 動產，直至同年12月31日」（見本院卷第64頁），及前揭函 文所附系爭委託契約書1、2及系爭專任契約書，其中系爭委 託契約書1 為被告與知見公司敦南店所簽署，委託銷售標的 為系爭房地、期間為103 年4 月24日至103 年5 月25日、特 約條款約定銷售總價包含占用道路用地之系爭192-1 土地， 系爭委託契約書2 則為原告與知見公司敦南店簽署，委託銷 售標的為系爭192-1 土地、期間為103 年6 月5 日至103 年
7 月5 日、特約條款約定銷售面積為占用道路部分，核與證 人前揭證述相符，衡以系爭委託契約書1、2簽署時間均早於 系爭協議書，且簽署期間亦為系爭執行事件程序進行中，顯 然斯時兩造尚在協商是否和解及和解之條件，此由原告於系 爭執行事件中多次聲請法院延緩執行可證，並有士林地院10 0 年度司執速字第11593 號卷可按；另揆之系爭協議書簽署 、系爭專任契約書（見本院卷第28頁至第31頁、第70頁至第 71頁），系爭協議書簽署日期為103 年7 月14日；而系爭專 任契約書簽署日期則為103 年7 月16日，系爭專任契約書第 3 條、第4 條旁手寫部分，約定「委託銷售期間自103 年7 月16日至103 年12月31日止」、「若銷售金額超出70,000,0 00元，被告分配2/3、原告分配1/3」，是系爭專任契約書既 晚於系爭協議書2 日簽署，並將系爭協議書第4 條之約定載 明，可見系爭專任契約書即為系爭協議書第2 條所記載之委 託銷售合約書另行簽立之契約；再者，依證人於本院審理時 證稱一般銷售期間大約1、2個月，本件兩造協調一起出售， 始另行簽約等語，及佐之系爭專任契約書委託銷售期間確實 長達近半年，益徵此為兩造同意系爭房地、系爭192-1 土地 一併銷售之期間，兩造雖未於系爭協議書內約定協議書有效 期間為何，然由證人前揭證詞及系爭協議書第2 條約定內容 ，堪認兩造同意系爭協議書成立之條件為委託知見公司敦南 店林治域銷售，且協議書之條件限於委託銷售期間內始成立 ，亦即兩造與知見公司敦南店簽署之系爭專任契約書期間即 為系爭協議書之期間，是在系爭專任契約書委託銷售期間屆 至未延長時，系爭協議書原亦消滅。
㈣再細繹系爭緯創契約書1、2（見本院卷第78頁至第79頁）， 系爭緯創契約書1 簽約日期為104 年7 月7 日、委託人為原 告、委託銷售標的為系爭192-1 土地、委託銷售期間為104 年7 月7 日至104 年10月6 日，系爭緯創契約書2 ，簽約日 期為104 年7 月7 日、委託人為被告、委託銷售標的為系爭 房地，而系爭緯創契約書2 之委託銷售價格為68,800,000元 、委託銷售期間為104 年7 月7 日至104 年10月6 日，系爭 緯創契約書1 第2 條約定委託銷售價格為20,000,000元，後 方並手寫本標的與士林區天母段三小段192地號、31532、31 534 建號共同出售時，若銷售金額超出70,000,000元，被告 分配2/3、原告分配1/3等語，可見兩造於104 年7 月7 日時 再行協議於委託銷售期間內分別或一併出售系爭房地與系爭 192-1 土地，此由專任委託銷售契約書分別簽署 、委託銷售 價格與系爭專任契約書不同等均可推認，顯見兩造已有協議 變更系爭協議書之內容，亦即以系爭緯創契約書內之條件即
委託銷售價格、委託銷售期間等作為變更系爭協議書之約定 無誤，換言之，系爭緯創契約書1、2委託銷售期間屆至，兩 造未就委託銷售期間延長則變更之系爭協議書亦因期間屆至 消滅。至被告雖曾於104 年9 月11日以台北長春路郵局存證 號碼002274號函請原告表示兩造委託銷售期間將屆，為免懸 而不決，請原告主導委託銷售事宜，否則主張合意解除系爭 協議書（見本院卷第80頁至第81頁），然依前述，變更後之 系爭協議書亦已因委託銷售期間屆至而消滅，且被告於前揭 存證信函並非表達不願出售之意思，而係徵詢原告是否主導 委託出售案，如屆期未主導，不論被告是否有主張合意解除 系爭協議書，均因期間屆滿而消滅，是被告於前揭存證信函 中表示合意解除系爭協議書恐屬對系爭協議書效力之誤解， 不影響系爭協議書或變更後之系爭協議書業已消滅之效力。 ㈤綜上，系爭協議書既已因期間屆滿消滅，且於有效期間內被 告均未有表示不出售之意思，甚而於委託銷售期間屆滿前通 知原告徵詢是否主導委託銷售，顯然被告確時有履行系爭協 議書及變更後之系爭協議書之約定，自與系爭協議書第5 條 所約定反悔不售即有可歸責於被告之事由要件有間，原告前 揭主張，洵屬無據。
五、綜上，原告依系爭協議書第5 條約定，請求被告應給付紀慶 堂、黃春梅各335,544 元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至 清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回 。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及 證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自 無逐一詳予論駁之必要。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78 條 ，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 10 月 25 日
民事第七庭 法 官 林玉蕙
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 10 月 25 日
書記官 洪婉菁
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