臺灣臺北地方法院民事判決 105年度簡上字第272號
上 訴 人 全家便利商店股份有限公司
法定代理人 葉榮廷
訴訟代理人 陳冠蓓
被 上訴人 王仁沐
訴訟代理人 王金莉
上列當事人間請求返還定金事件，上訴人對於民國105年5月12日
本院新店簡易庭104年度店簡字第871號判決提起上訴，本院於10
5年10月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣壹拾陸萬元，及自民國一百零四年七月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
上訴人主張：上訴人為取得足夠店面坪數以符開設便利商店之 需，而承租相鄰之被上訴人所有門牌號碼臺北市○○區○○路 0段000巷00號1樓房屋（下稱73號房屋）與訴外人蔣淑玲、鄭 榮桔所有之同上巷71號1樓房屋（下稱71號房屋），並於民國 102年12月19日各簽訂房屋租賃契約書（下各稱73號房屋租約 、71號房屋租約），此二租約之第9條均明定其中一租約因解 除、終止或其他原因失其效力時，另一租約亦隨之失效。嗣上 訴人與蔣淑玲、鄭榮桔於103年5月間合意解除71號房屋租約， 依上約定，則兩造間73號房屋租約隨之失效，上訴人無須依73 號房屋租約第6條第1款約定另通知被上訴人，被上訴人因而須 將上訴人交付之定金新臺幣（下同）16萬元（下稱系爭定金） 返還，爰依民法第259條規定提起本訴等語。原審判決駁回上 訴人之訴，上訴人不服而提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。 ㈠被上訴人應給付上訴人16萬元，及自支付命令聲請狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。被上訴人則以：被上訴人未曾獲上訴人書面通知71號房屋租約 已解除，無從確認上訴人就此部分所述為真。又73號房屋租約 第9條約定僅是多增一個上訴人可解除契約之事由，然並無變 更須依循第6條第1款約定先期書面通知被上訴人之程序要求， 上訴人既從未以73號房屋租約第9條約定為終止契約之事由， 通知被上訴人終止契約，則73號房屋租約自仍有效存續，上訴 人不得請求被上訴人返還系爭定金。縱被上訴人因73號房屋租 約隨71號房屋租約解除而失其效力，致須返還系爭定金，然被 上訴人於兩造簽約前已閒置73號房屋達2個月而受有損害，上 訴人終止73號房屋租約，依該租約第6條第1款約定應賠償被上
訴人1個月租金，加以被上訴人已於收受系爭定金同時交付73 號房屋鑰匙與上訴人，上訴人應給付103年5月份租金與被上訴 人，以每月租金8萬元計算，上訴人應給付被上訴人32萬元， 爰以之與上訴人返還系爭定金之請求抵銷等語置辯。並聲明： 上訴駁回。
按契約附有解除條件，則條件成就時，契約當然失其效力，無 待於當事人解除權之行使。查上訴人係於102年12月19日各與 被上訴人，及蔣淑玲、鄭榮桔簽訂73號房屋租約、71號房屋租 約，租期自103年3月1日起至113年2月29日止。嗣於103年2月 間，上訴人各再與被上訴人，及蔣淑玲、鄭榮桔簽訂租約修訂 協議書，將上開租期同延至103年5月1日起算，有上開租約、 租約修訂協議書在卷可證（見司促字卷第4至7頁、原審卷第45 至47頁）。上訴人主張為取得足夠開設便利商店之店面坪數， 故同時承租相鄰之71號房屋及73號房屋等語，被上訴人對此自 承上訴人本在其所有73號房屋斜對面開便利商店，但房屋太小 所以想租73號房屋，但因73號房屋也太小，所以想要跟相鄰之 71號房屋打通，這樣空間才夠大等語（見本院卷第18頁反面） 。而證人即71號房屋所有權之一之鄭榮桔證稱：上訴人打算連 73號房屋一起承租，因為這樣空間才夠等語（見本院卷第35頁 反面）；證人即上訴人負責本件租賃業務之前員工王祥磊證稱 ：當時會一起找71號房屋及73號房屋屋主談租約是因為空間需 求的關係等語（見本院卷第36頁），可認上訴人係為便利商店 營運空間必須足夠之考量，始一併簽訂73號房屋租約及71號房 屋租約。次查，73號房屋租約第9條約定，71號房屋租約「與 本租約不可分，倘該租約因解除、終止或其他原因失其效力時 ，甲方（即被上訴人）同意與乙方（即上訴人）之租約亦失其 效力，並甲方不向乙方為任何請求為主張，甲方絕無異議」（ 見司促字卷第6之1頁）。而71號房屋租約於第9條約定亦設有 相同內容（見原審卷第46頁），足見兩造咸認二契約無從單獨 履行，則73號房屋租約上開所設以71號房屋租約因解除、終止 或其他原因失其效力時，亦同失其效力之約定，實屬73號房屋 租約所附之解除條件。末查，上訴人委託之訴外人江俊傑土木 技師於103年3月24日就71、73號房屋作成結構安全鑑定初勘報 告後，上訴人與蔣淑玲、鄭榮桔已合意解除71號房屋租約，有 解除租賃契約協議書附卷可據（見原審卷第48頁），復據證人 鄭榮桔、王祥磊證述明確在卷（見本院卷第35反面、第36頁反 面），依上說明，系爭73號房屋租約因系爭71號房屋租約合意 解除，致系爭73號房屋租約第9條約定之解除條件成就，系爭 73號房屋租約當然失其效力，無待於上訴人行使解除權。被上 訴人辯稱上訴人仍須循系爭73號房屋租約第6條第1款之終止租
約程序，通知被上訴人等語，與上開約定不合，自不足採。查被上訴人前就與上訴人簽訂系爭73號房屋租約，而於103年1 月22日收取系爭定金，有押金收據在卷可憑（見司促字卷第8 頁）。系爭73號房屋租約因系爭71號房屋租約之解除而失其效 力，上訴人主張依民法第259條規定，被上訴人應返還系爭定 金予上訴人，自屬有據。
被上訴人抗辯上訴人應給付73號房屋103年5月份租金，並依73 號房屋租約第6條第1款約定賠償被上訴人1個月租金，及兩造 於102年12月29日簽訂73號房屋租約前，73號房屋自同年10月 起閒置達2個月，被上訴人因受有2個月租金損害，以1個月租 金8萬元計算，合計32萬元，並與上訴人返還系爭定金之請求 抵銷等語。按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付 承租人，民法第423條定有明文。此項義務為出租人之主給付 義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的，即與 債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯而拒絕租金之給付 。查證人王祥磊證稱：被上訴人於103年年初已將73號房屋鑰 匙交付上訴人，當時73號房屋一邊是100元剪髮店，一邊空置 。上訴人租的是整個73號房屋，包括100元剪髮店。上開鑰匙 只能進入73號房屋空置部分，被上訴人後續並無將剪髮店部分 之鑰匙交給上訴人等語（見本院卷第36頁反面）。次查，73號 房屋於103年3月3日江俊傑土木技師初勘之時，仍有部分供出 租他人經營剪髮店使用，有鑑定報告所附照片附卷可參（見司 促字卷第16頁），可認被上訴人並無依約交付合於債之本旨之 租賃物與上訴人，上訴人拒付租金自屬有據，被上訴人無從請 求上訴人給付103年5月份之73號房屋租金。次按73號房屋租約 第6條第1款約定上訴人於租期內如終止契約，須給付被上訴人 以一個月租金計算之損害賠償，應在上訴人提前終止契約時， 始有適用。查73號房屋租約因71號房屋租約合意終止而一併失 效，乃因該約第9條所定解除條件成就之故，前已述及，自非 上訴人提前終止契約所致，被上訴人主張上訴人應依73號房屋 租約第6條第1款約定賠償被上訴人等語，亦非可採。末查，73 號房屋於兩造於102年12月19日簽訂73號房屋租約前，有部分 係由被上訴人出租作為剪髮店使用，並非完全閒置，已如前述 。況73號房屋於兩造簽約前之利用狀態，亦與本件兩造因73號 房屋租約所生爭議無涉，被上訴人請求上訴人賠償其因73號房 屋於簽約前閒置所受損害，當非有據。從而，被上訴人上開抵 銷抗辯，皆屬無稽。
綜上所述，兩造間73號房屋租約因解除條件成就而失其效力， 而被上訴人所為損害賠償及租金之抵銷抗辯，均不可採，則上 訴人依民法第259條規定請求被上訴人返還系爭定金，及自支
付命令聲請狀繕本送達翌日即104年7月15日（見司促字卷第49 頁）起至清償日止，按年息5％計算之利息，合於民法第259條 第1項第2款、第203條規定，自應准許。原審為上訴人敗訴之 判決，尚有未洽，上訴意旨指摘此部分原判決不當，求予廢棄 改判，為有理由，應由本院予以廢棄，改判如主文第二項所示 。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及提出之證據，經 核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。據上論結，本件上訴為有理由，爰依民事訴訟法第436條之1第 3項、第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 10 月 31 日
民事第五庭 審判長法 官 姜悌文
法 官 吳佳樺
法 官 李陸華
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 105 年 10 月 31 日
書記官 謝達人
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