臺灣臺北地方法院民事判決 104年度訴字第4334號
原 告 洪敏琬
訴訟代理人 黃昭仁律師
謝享穎律師
被 告 吳蕙如
訴訟代理人 劉岱音律師
複 代理人 林正隆律師
上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國105年9月23日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣肆佰柒拾捌萬陸仟叁佰肆拾捌元，及自民國一百零五年八月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹佰伍拾玖萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣肆佰柒拾捌萬陸仟叁佰肆拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第 255 條第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴時訴之聲明主張： 被告應給付原告新臺幣（下同）292 萬0,600 元，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息 （見本院卷第4 頁）。嗣於本院審理中，將上開訴之聲明擴 張為：被告應給付原告478 萬6,348 元，及自民事準備㈢暨 擴張訴之聲明狀繕本送達被告翌日（即自民國105 年8 月16 日）起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息（見本院卷 第214 、227 頁），依前揭說明，自應准許。貳、實體部分：
一、原告主張：原告於104 年4 月26日與被告簽立不動產買賣契 約書（下稱系爭買賣契約），購買被告所有坐落臺北市○○ 區○○段0 ○段000 地號土地，及其上門牌號碼為臺北市○ ○區○○街000 號10樓之9 之房屋（下稱系爭房屋），並依 約給付買賣價金共計1,718 萬元。惟原告於被告交屋後之10 4 年8 月24日進行天花板拆除工程時，發現系爭房屋頂板及 樑等多處有鋼筋鏽蝕外露情形，經台灣檢驗科技股份有限公 司（下稱SGS 公司）檢驗結果，系爭房屋之混凝土中氯離子 含量，平均值達每立方公尺0.8 公斤以上，高於現行CNS309 0 對於新拌混凝土規定不得超過每立方公尺0.15公斤之國家
標準，亦已逾系爭買賣契約第17條第2 款每立方公尺0.6 公 斤之約定標準，系爭房屋即俗稱之「海砂屋」。依中華徵信 不動產估價師聯合事務所之不動產估價報告書（下稱系爭鑑 定報告書），可知系爭房屋因氯離子含量過高致生價值減損 比例為27.86 ％（即：476 萬7,400 元1,710 萬9,400 元 ＝0.2786），則系爭房屋因而減少價金為478 萬6,348 元（ 即：1,718 萬元×27.86 ％＝478 萬6,348 元）。為此，爰 依民法第359 條規定請求減少價金，並依民法第179 條之規 定，請求被告返還買賣價金及法定遲延利息等語，並聲明： ㈠如主文第1 項所示。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則抗辯：SGS 公司所進行之氯離子檢測，4 個取樣位置 均為原告指定，而未依系爭買賣契約第17條第2 項第2 款之 約定，選取樑、柱、承重牆3 處，並避開混凝土剝落處向外 延伸30公分之範圍；且原告明知餐廳樑、臥室樑等2 處位置 ，為原告於104 年8 月初所要求被告修繕漏水區域之客廳外 推窗框、右邊臥室左窗框附近之樑，此2 處因漏水氯離子含 量自然偏高，亦應排除於此2 處之樑取樣，卻故意指定於此 2 處取樣檢測，則SGS 公司氯離子試驗報告與事實不符，不 足採信。又系爭鑑定報告書逕依上開不實之SGS 公司氯離子 試驗報告，以系爭房屋為海砂屋而估算其減損之價值，且就 減損比率之認定亦屬任意推測，自亦不可採。況依系爭買賣 契約第17條第2 項第2 款後段、第4 款，兩造顯就氯離子檢 測標準，及檢測如超過約定標準之法律效果為約定，自應受 此約定之拘束，已排除民法第359 條減少價金之適用，故原 告主張減少價金並依民法第179 條之規定返還價金，顯無理 由等語。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，請准 被告供擔保免為假執行。
三、得心證之理由：
原告主張其於104 年4 月26日向被告購買系爭房屋及所坐落 基地，買賣價金為1,718 萬元等情，為被告所不爭執。至原 告主張系爭房屋有氯離子過高之瑕疵，並請求減少價金，則 為被告所否認，並以前詞置辯，本院審酌如下： ㈠原告主張其委由當初居間兩造買賣之信義房屋仲介股份有限 公司（下稱信義房仲）人員委請SGS 公司就系爭房屋進行硬 固混凝土氯離子含量檢驗，嗣SGS 公司人員於104 年8 月26 日會同兩造及信義房仲人員於系爭房屋現場取樣送驗，檢驗 結果顯示，系爭房屋取樣之4 處混凝土中氯離子含量分別為 每立方公尺0.674 公斤、0.804 公斤、1.492 公斤、0.351 公斤，平均值達每立方公尺0.8 公斤以上，已逾系爭買賣契 約第17條第2 款每立方公尺0.6 公斤之約定標準，系爭房屋
為俗稱之海砂屋等情，業據原告提出系爭買賣契約及104 年 8 月28日SGS 公司試驗報告（見本院卷第14至21頁）為證， 應堪認定。再原告另委由信義房仲委請莊忠鵬土木技師就系 爭房屋結構安全進行評估，依該結構報告書之十一、結論與 建議所載，系爭房屋主要損害在於頂板及梁多處鋼筋鏽蝕外 露，另有多處保護層被撐開之外觀表徵，系爭房屋之結構現 況會有承載力略降之情形，因鑑定標的物氯離子含量較高， 建築物遇到潮濕環境時比較容易產生游離氯離子而造成鋼筋 鏽蝕之情形等節，亦有莊忠鵬土木技師事務所104 年9 月4 日評估鑑定報告書（見本院卷第22至38頁）在卷可按，據上 足認系爭房屋有氯離子含量過高之瑕疵，致減損系爭房屋通 常效用與價值。
㈡被告雖辯稱：SGS 公司氯離子取樣未依系爭買賣契約第17條 第2 項第2 款之約定，即採樣應「選取樑、柱、承重牆3 處 ，並應避開混凝土剝落處向外延伸30公分之範圍」之外等語 。惟查，系爭買賣契約第17條第2 項第2 款係約定：「買方 得自費並指定檢測廠商，請求賣方依通例（由廠商依其專業 於主建物之樑、柱、承重牆等共取三處樣本）辦理混凝土氯 離子含量檢測，…」（見本院卷第16頁反面），就其文義係 指就樑、柱、承重牆等總「共」取三處樣本，但並未有限制 上開樑、柱、承重牆均要「各」取一處，依上開契約文義難 認有被告抗辯之限制。且依證人即SGS 公司氯離子取樣人員 張福全於本院審理中結證：樑、柱、牆只是SOP 取樣的主結 構，取樣流程一定要這三種，可以混搭樑、柱、牆，也可以 三個都是樑、三個都是柱、3 個都是牆也可以，因為SOP 是 規定隨機，所以就是看現場有什麼就取什麼等語（見本院卷 第131 頁反面），益徵上開系爭買賣契約之約定解釋應並未 限定樑、柱、承重牆需均各取一處。被告辯稱兩造約定檢測 應於樑、柱及承重牆三處各自取樣等語，實難憑採。 ㈢依系爭買賣契約第17條第2 項第2 款約定：「雙方同意檢測 時應排除混凝土剝落處及該處向外延伸30公分內之範圍區域 」（見本院卷第16頁反面）。而依SGS 公司於105 年1 月22 日函覆：「該報告之取樣地點如同住屋硬固氯離子說明中第 1 點第5 項說明（請參閱附件第2 頁），均會避開混凝土剝 落處並向外延伸相當距離進行取樣」（見本院卷第93頁）； 而上開所指附件第2 頁即載明：「排除下列情形或部位之樣 本採樣…④曾發生滲漏水漬部位之混凝土。⑤掉落之混凝土 塊或裂縫附近之混凝土」（見本院卷第96頁）；再依證人張 福全於本院審理中結證：「（問：本件取樣位置是否有排除 混凝土剝落處及該處向外延伸30公分內的範圍區域嗎？）剝
落處是有排除。通常有剝落處的話，會移的很開，不只30公 分，但本件具體情形我記不得。」等語（見本院卷第134 頁 反面），則證人張福全雖就本件是否有超過30公分之具體情 形已不復記憶，然自證人張福全為SGS 公司氯離子取樣人員 ，從事氯離子取樣工作迄今已有4 年多，為其陳明在卷（見 本院卷第131 頁），為專業氯離子採樣人員，依其平常執行 採樣工作守則及慣行，均會避開混凝土剝落處並向外延伸相 當距離（不只30公分）進行取樣，為證人張福全證述如上， 則應堪認定於本件證人張福全執行取樣時，亦應比照其平日 執行職務之專業規則予以排除混凝土剝落處及該處向外延伸 30公分內的範圍區域。被告僅空言指稱SGS 公司取樣未避開 混凝土剝落處向外延伸30公分之範圍等語，未見其舉證以實 所說，尚難認採。
㈣被告辯稱：被告當天在現場時只有取樣3 個位置，且係原告 自己指定，被告簽完文件離開後，才經陳家盛告知原告有再 多指定1 個位置取樣，故所有4 個取樣位置均為原告指定， 並非兩造合意之取樣位置，被告只有配合陳家盛要求當天在 檢測文件上簽名，事先及現場都無人向被告說明解釋所簽署 之文件內容，只知道是SGS 公司有做氯離子檢測取樣而已， 其他被告都不懂。陪同友人賴遠正有要求將取樣樣品分一半 給被告帶回自行委託其他單位檢測，惟遭拒絕等語。經查： ⒈被告於採樣當日與其友人賴遠正確有到場，且當天亦有在檢 測文件（即「委託試驗申請書（住屋檢測）－附件」，見本 院卷第96、162 頁）上簽名，為其所不爭執，其辯稱採樣位 置未經其同意，已難遽採。
⒉依SGS 公司於105 年1 月22日之回函：本件取樣原則，均明 文於住屋檢測委託申請書附件中；本件於執行現場向買賣雙 方及經紀人說明取樣原則後，經到場會同者同意後並於住屋 檢測委託申請書親簽後，始進行取樣動作（見本院卷第93頁 ）。復依SGS 公司所留存之委託試驗申請書載明：對於此份 附件之內容本人已確認無誤，並同意依照此份委託試驗申請 書（含附件）所訂定之內容，授權予SGS 公司進行測試等語 ，並有兩造及賣方經紀人陳家盛簽名於上（見本院卷第95頁 ）。再依SGS 公司所留存之委託試驗申請書附件亦載明：住 屋硬固氯離子含量試驗，以室內主建物之樑柱隨機採樣3 點 為主，並排除下列情形或部位之樣本採樣…掉落之混凝土塊 或裂縫附近之混凝土…採樣點皆須經由現場三方（買方／賣 方／經紀人）或委由簽署之專人確認無誤，方可採樣等語， 亦有兩造及經紀人陳家盛簽名於上（見本院卷第96頁）。 ⒊此外，據證人張福全到庭證述：本卷第95頁及第96頁SGS 公
司留存之委託試驗申請書及附件其上是我本人簽名，這是工 作內容申請書，是仲介跟SGS 公司申請必須要有個書面流程 。上面手寫記載部分都是我本人寫的，是當下詢問現場人員 確定之後把時間、日期記明，以及請在場人員親簽，證明我 在現場所講解的流程都是在買方、賣方還有經紀人允許之下 所寫的。至於本院卷第96頁備註欄所示「鑑價」，是因為本 來正常是取樣三個點，本件多追加一個點，依照信義房仲規 定要告知主管鑑價部人員，所以才會寫說告知鑑價部唐小姐 ，所以是現場打電話取得信義房屋主管同意而記載在上面。 當場是在已經取完三個點後，不知道是誰說要加第四個點， 就打電話取得信義房屋主管同意，在場人也都有同意取第四 個點之後，才又加取第四個點。取樣當天對於取樣位置就是 遵循SOP 流程避開廁所及廚房，當天我有把SOP 全部唸過一 次告訴大家，SOP 指的是「住宅硬固氯離子說明」（如本院 卷第96頁，圈出當日所告知的內容）。取樣的4 個點都有問 過申請書上所簽名的所有人是否認可，經認可後我才執行取 樣。一開始信義房仲與SGS 公司申請時，在電話中就會要求 他們先看SOP 標準流程及避開廁所、廚房、陽台及滲漏水的 點，請他們先選大概三個點，到現場後會在協助看申請人選 的點是否合適為檢測氯離子的位置，本件也是如此操作。我 到現場後，有問說是否有決定要取樣的點，他們表示以現場 討論為主，後來是大家討論決定檢測位置，每個點的位置就 是依照SGS 公司函覆之附件所示，至於每個具體取樣點，我 只記得我當時進去房屋走了一圈，有巡視一下可以檢測的樑 、柱，有告知現場的人說那個位置可以用來測，後來大家就 同意就取樣。我只是講一個我認為可以的地方讓大家討論， 後來大家有在討論，現場他們自己也有去找，然後就決定取 樣位置。後來所決定取樣的位置是否是我說的位置，我不記 得，最後就是大家討論決定位置。本件四處取樣位置之擇定 是經在場之兩造同意，取樣之程序與位置也符合一般氯離子 採樣通行方式。取樣時我有說一切都按照SOP 流程作業，被 告有說可以。本院卷第95至96頁這兩份文件是我本人拿給買 賣雙方簽名，而且我有請雙方提出身分證件以供核對，同時 我也會提出我的證件供他們核對。本院卷第95頁「吳蕙如」 有三個簽名，最下面兩個是被告簽名的，最上面一個是我寫 的，因為是怕KEY 單時小姐看不清楚，所以我才又再寫一次 她的名字。左邊「洪敏琬」的簽名也有同樣情況，最下面的 洪敏琬是我為了讓小姐看清楚，所以我再寫一次。採樣當天 有討論到柱子部分因為靠近SOP 規定不適合取樣的廁所、廚 房、陽台，不符合SOP 流程，所以有告知不適合取樣，當時
是告知現場人員，是大家一起聽的等語（見本院卷第131 至 134 頁）；證人陳家盛於本院審理中證述：本院卷第95頁及 第96頁SGS 公司留存之委託試驗申請書及附件上我的簽名是 我所為。證人張福全於取樣當天對於取樣位置有建議說我們 做氯離子檢測是要找原始乾淨混凝土材料，而且要避免有受 到其他干擾因素造成的不正確的數值，所以有建議廁所、面 臨外牆部分等會有一些干擾因素的地方不要取樣。本件四處 取樣位置，當時SGS 公司有建議幾個地方可以測，例如室內 樑柱，所以那時原告表示希望測量某三個點，後來又表示要 加測第四個點，SGS 公司表示說加測第四個點要自費。那時 也有問過被告測點的位置有何意見，被告就表示同意。本來 第四個點被告是不希望測，後來是因為算是原告的權益，所 以後來有測第四個點。我們有說這算是原告的意思，後來被 告就沒有說什麼，所以應該是沒有反對。另外，檢測時被告 有要求檢測的樣品可否拿一半走，但SGS 公司規定是不行， 如果要自己測，就要另外找等語（見本院卷第135 至137 頁 ），以及證人即信義房仲主管張凱智於本院審理中結證稱： 我有參與本件氯離子取樣工作，純粹會同在場。本件取樣當 時SGS 公司張福全在現場看時，第一先找樑、柱，後來有判 斷是否適合做取樣，針對取樣點有跟被告做確認，後來就直 接取樣。我記得要取樣時，在場人員有先跟被告講說這個地 方要挖洞，但不是我本人跟他說的等語（見本院卷第138 頁 ），稽之上情，足見於採樣現場取樣方式已經以書面及口頭 說明告知被告，被告亦有同意取樣位置，取樣位置係經兩造 合意無誤。被告辯稱：不了解、不清楚，取樣位置均為原告 指定、只有配合在檢測文件上簽名等語，而否認取樣位置係 經兩造合意，實難採信。
4.另被告雖又稱：「委託試驗申請書（住屋檢測）」（見本院 卷第95頁）其上有3 處「吳蕙如」之簽名，均非被告本人所 簽署等語。惟被告就SGS 公司所函覆之上開「委託試驗申請 書（住屋檢測）」，原辯稱：被告只有配合陳家盛要求當天 在檢測文件上簽名等語（見本院卷第111 頁），嗣才改稱以 ：陳家盛只拿了「委託試驗申請書（住屋檢測）- 附件」給 被告簽名，「委託試驗申請書（住屋檢測）」其上有3 處「 吳蕙如」之簽名，均非被告本人所簽署等語（見本院卷第15 3 頁），前後不一，已難輕採；且證人張福全亦到庭結證： 「是我本人拿給雙方簽名，而且我有請雙方提出身分證件以 供核對，同時我也會提出我的證件供他們核對」、「上面最 下面兩個是吳蕙如簽名的，最上面一個是我寫的，因為是怕 KEY 單的時候小姐看不清楚，所以我才又再寫一次她的名字
。左邊洪敏琬的簽名也有同樣的情況，最下面的洪敏琬是我 為了讓小姐看清楚，所以我再寫一次」等語（見本院卷第13 3 頁），被告辯稱非其所簽名，實難採信。
⒌再被告雖抗辯：被告當天在現場時只有取樣3 個位置，被告 直至檢測結果出來後，陳家盛才告知原告當天在被告離開後 有要求多加一個位置，SGS 公司提出之委託試驗申請書（住 屋檢測）－附件不實記載「此案現場買賣方屋主及經紀人同 意下多加一點取樣」，事實上被告並不知有多取樣第4 處位 置，當然不可能同意等語，並另提出其所持有未有加載第4 處採樣位置之委託試驗申請書（住屋檢測）－附件（見本院 卷第162 頁）。經查，證人張福全、陳家盛、張凱智3 人均 一致表示被告有同意採樣位置，證人陳家盛甚而具體說明當 時就第4 個採樣位置被告原本不願意，嗣則未再予爭執之情 ；復審酌證人張福全及陳家盛均一致證述當時被告有要求留 底故有拿申請書去影印乙節（見本院卷第132 頁反面、136 頁），且第4 個採樣位置，係在前3 個位置採樣完成後，才 另外表示要再加採，已經證人張福全證述如上，則於影印當 時可能尚未有關於第4 點之採樣，故未有記載，而被告已先 簽名，然嗣要加採第4 點確有經被告同意，已經證人證述如 上，被告以其所持有未有加載第4 處採樣位置之委託試驗申 請書（住屋檢測）－附件抗辯未經其同意，尚難採認。況且 第4 點採樣位置經檢測為每立方公尺0.351 公斤，係低於兩 造系爭買賣契約所約定之每立方公尺0.6 公斤，其他三點檢 測結果分別為每立方公尺0.674 公斤、0.804 公斤、1.492 公斤，均高於兩造系爭買賣契約所約定，則第4 點採樣實為 有利於被告，縱排除該點，原本所隨機採樣3 點已符合兩造 系爭買賣契約之採樣約定，且依被告所提出不否認其有簽名 之「委託試驗申請書（住屋檢測）- 附件」（見本院卷第16 2 頁），上均以詳載「住宅硬固氯離子說明」採樣之標準作 業流程，亦標明原3 處採樣位置即客廳樑、餐廳樑、臥室樑 之位置；復且證人即被告友人賴遠正亦到庭證述：陳家盛、 原告和在場其他人好像說要做什麼測試，也沒我的事，我只 是陪同被告去現場。後來現場就有人有在鑽洞、打水泥、抽 水泥，抽完後，我有提醒被告要跟他們拿樣品，請他們分一 半，讓我們拿出去請其他合格廠商去測試，才比較公平。後 來SGS 公司不同意給我們，後來我們就走了。我與被告在現 場時好像取了三個位置等語（見本院卷第138 至139 頁）， 更足徵當時現場確有表示要做測試，且於前3 處取樣時被告 亦均會同在場，甚至於採樣完成後亦要求提供部分樣品等情 ，則被告辯稱其於現場均不了解，採樣位置屬未經兩造合意
，實認採認。是以，本件採樣位置經張福全排除不適合之位 置後，在兩造同意下選取，已如上述，不論一開始是否為原 告所選擇或指定，無礙於取樣係經雙方同意之情；且就所加 採之第4 個採樣點，其實為較有利於被告，縱將該點排除後 ，其平均值更高。是以被告抗辯：陳家盛後來才告知原告當 天在被告離開後有要求多加一個位置等語，縱認為實，而排 第4 個採樣點之數據，亦對於本件依系爭買賣契約約定採樣 3 個位置，氯離子平均值已超過系爭買賣契約所約定之每立 方公尺0.6 公斤乙情並無影響。
⒍被告另辯稱：房屋平面取樣位置標示圖（見本院卷第97頁） 與原告提出肆至拾樓平面圖（下稱系爭平面圖，見本院卷第 72頁）並不相同，系爭平面圖除浴廁之隔間外，其餘均無隔 間，故取樣③臥室樑於系爭房屋建築完成時並無此樑之存在 ，應非屬原本完工時建築上之「樑」，該臥室樑應為事後隔 間牆等語。惟查，「樑」與「隔間牆」實有相當差距，已難 認會有誤採情況。再者，原告以系爭平面圖情形主張③臥室 樑非為「樑」，然系爭平面圖（見本院卷第72頁）為樓層之 平面圖，圖示情形為隔間，其是否有將「樑」繪於其上，實 屬有疑；且以被告未予爭執之採樣位置②餐廳樑，於系爭平 面圖（見本院卷第72頁）亦未見有該「樑」之標示，是被告 以系爭平面圖抗辯採樣位置③臥室樑為「隔間牆」非「樑」 尚難採認。
⒎至於被告雖又抗辯：本件採樣位置②餐廳樑、③臥室樑，此 兩處位置即為104 年8 月初原告反應餐廳陽台外推位置有漏 水處，依建眾防水測漏工程有限公司估價單（見本院卷第11 5 頁）修繕漏水區域之「客廳外推窗框」、「右邊臥室左窗 框」附近之樑，此兩處因漏水氯離子含量自然偏高，應排除 於此兩處之樑取樣，原告明知卻反而故意指定此兩處取樣檢 測等語。惟本件採樣位置經證人張福全排除不適宜（包含曾 發生滲漏水潰，見本院卷第96頁）之採樣地點，且經兩造合 意，均已如上述，故已難認採樣位置屬不應採樣之位置。再 依被告所提出之漏水修繕工程估價單（見本院卷第115 頁） ，漏水位置為臥室左窗框及外推窗框接縫處，與委託試驗申 請書（住屋檢測）- 附件（見本院卷第96至97頁）所示餐廳 樑、臥室樑採樣位置已不相同，且取樣點是「樑」，漏水者 為「窗框」，更難認有何關聯。
㈤被告雖請求再行就系爭房屋氯離子之含量為鑑定，惟查本件 兩造先前已依系爭買賣契約第17條第2 項第2 款：「買方得 自費並指定檢測廠商，請求賣方依通例（由廠商依其專業於 主建物之樑、柱、承重牆等共取三處樣本）辦理混凝土氯離
子含量檢測，進行檢測由信義房屋通知買賣雙方到場…」（ 見本院卷第16頁反面）之約定，由信義房仲委由SGS 公司為 本件之氯離子檢測，且檢測時已經兩造及信義房仲均到場同 意取樣而為檢測，已符兩造間系爭買賣契約第17條第2 項第 2 款關於採樣之約定，均已如上述，是本件並無再送鑑定之 必要。另被告就取樣位置③臥室樑，請求至現場履勘確認是 否屬於隔間牆，惟證人張福全已到庭證述採樣位置即如本院 卷第96頁所示為樑，且在現場取樣時被告亦在現場並簽署委 託試驗申請書（住屋檢測）附件（見本院卷第96、162 頁） 之文件，故難認有至現場履勘之必要。
㈥按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得請 求減少其價金，民法第359 條前段定有明文。系爭房屋有氯 離子過高之瑕疵，致減損房屋通常效用與價值，已如上述， 原告主張依民法第359 條請求減少價金，實屬有據。至被告 雖抗辯：依系爭買賣契約第17條第2 項第2 款後段約定：「 其檢驗結果如全部檢測樣本之平均值超過以下數據（即建築 完成日期在87年6 月24日含當日以前之建物，約定為0.6kg ／立方米以上；在87年6 月25日以後者，約定為0.3kg ／立 方米以上）時，由買賣雙方進行協商，如協商不成，任一方 皆可逕行解除契約，賣方應還買方全部買賣價金，已發生之 費用及回復原狀之費用，均各自負擔」，及同條項第4 款約 定：「買方簽約時未請求檢測，於交屋前仍得自費檢測，惟 若發生買方依契約規定請求解約時，對因已辦理買賣流程而 發生之各項稅損規費（不含土地增值稅）、代書費用及回復 原狀費用，應由買方全額負擔。」，故兩造顯就氯離子檢測 標準，及檢測如超過約定標準之法律效果為約定，兩造自應 受該條款約定之拘束，已排除民法第359 條減少價金之適用 等語。惟查，兩造另外有所約定之意定解除契約權，本不排 除原法定之解除契約權，意定解除契約權與法定之瑕疵擔保 責任應屬競合關係。且系爭買賣契約兩造亦無特別約定就氯 離子過高之瑕疵排除法律所規定之瑕疵擔保法律效果，而僅 能解除契約，被告以上開系爭買賣契約之約定，抗辯就氯離 子過高之瑕疵僅能解除契約不得請求減少價金，難認可採。 再系爭買賣契約第17條第3 項復約定：「無論買方有無辦理 本條第2 項之各項檢測，賣方均應依民法負瑕疵擔保責任」 ，更足徵兩造並未合意排除民法第359 條減少價金之適用。 ㈦按就減少價金之計算方式，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之 「應有價值」比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值 之比例，計算其應減少之數額（最高法院101 年度台上字第 1916號判決、99年度台上字第1972號判決意旨參照）。原告
本件得請求減少價金之金額，析述如下：
1.查鑑定為調查證據方法之一種，當事人因裁判上確定事實所 需之證據資料而行鑑定時，參照民事訴訟法第376 條之1 第 1 項、第326 條第2 項前段及第270 條之1 第1 項第3 款、 第3 項之規定，得於起訴前或訴訟進行中，就鑑定人、鑑定 範圍、鑑定方法等事項加以合意；此種調查證據方法所定之 證據契約，兼有程序法與實體法之雙重效力，具紛爭自主解 決之特性及簡化紛爭處理程序之功能。倘其內容無礙於公益 ，且非屬法院依職權應調查之事項，及不侵害法官對證據評 價之自由心證下，並在當事人原有自由處分之權限內，基於 私法上契約自由及訴訟法上辯論主義與處分權主義之原則， 自應承認其效力，以尊重當事人本於權利主體與程序主體地 位合意選擇追求訴訟經濟之程序利益（最高法院102 年度台 上字第246 號裁判意旨參照）。
⒉被告雖抗辯系爭估價報告書係以問卷調查對象為不動產經紀 業人員之方式，估算減損比率，和本勘估標的相比較，推定 出本勘估標的價值減損比率，顯非根據實際案例以海砂屋售 出市價與一般無瑕疵之房屋市價，兩者價值減損比率作為本 件鑑定之參考，而為任意推測減損比率，其所為鑑定減損比 率之認定不足採等語。然查，本件兩造就系爭房屋之瑕疵價 值減損金額，前已經本院就減少價金之鑑定，請被告提出鑑 定機關，惟經被告以就氯離子含量有另行鑑定之必要而不提 出鑑定單位，經本院以若認有送鑑定必要，就原告所提出之 3 家估價事務所有何意見，則表示原告所提3 家估價師事務 所其實也是平常有接受估價的事務所，被告也沒有特別意見 等語（見本院卷第180 頁反面），嗣對於本院自原告所提3 家估價事務所中，所擇定之鑑定單位中華徵信不動產估價師 聯合事務所，亦無任何否定表示，則應認兩造已合意由中華 徵信不動產估價師聯合事務所為鑑定，依上說明，此項合意 即為調查證據之證據契約，兩造應受其拘束，並承認該事務 所因此所為鑑定報告之效力，不得任意翻異。而系爭鑑定報 告書就估價方法之選用，載以：本次勘估作業以比較法、直 接資本化法等為估價方法，考慮市場供需及交易慣例評估其 合理市場價格。勘估標的業經鑑定為高離子含量混凝土構造 物，由於海砂屋市場交易案例稀少，加上難以確認買賣雙方 是否具備完整資訊，並且沒有額外預期因素存在。本件作業 先以比較法及直接資本化法評估正常價格，再採「假設市場 分析法」進行評估分析。「假設市場分析法」係透過訪談或 問卷調查方式，取得受訪者在假設條件下對某項商品或勞務 之支付意願與金額，並藉由統計學方法分析調查結果，以評
估該項商品或勞務之價值。本次問卷調查對象為不動產經紀 人員。不動產經紀人員為除買賣雙方之外，最貼近市場運作 且熟悉市場價格之專業人員之一。且由於不動產經紀業人員 於不動產交易過程中扮演催化劑之角色，對於市場及交易情 況與價格掌握度高。因此本研究針對勘估標的所在地區之不 動產經紀人員進行訪問調查等語（見系爭鑑定報告書第18至 19頁），已敘明其估價方法之選用緣由及調查方式，被告前 亦表示該家事務所其實也是平常有接受估價之事務所，對其 專業能力亦無有何質疑，是被告以系爭鑑定報告書有採用問 卷調查而認即屬任意推測減損比率，實非可採。 ⒊依中華徵信不動產估價師聯合事務所就系爭房屋之鑑定結果 ，系爭房屋於兩造104 年4 月間買賣時，無瑕疵之市價為1, 710 萬9,400 元，有瑕疵之市價為1,234 萬2,000 元，因瑕 疵致生價損金額為476 萬7,400 元，有系爭鑑定報告書可稽 ，則系爭房屋於兩造買賣時為無瑕疵物與瑕疵物之應有價值 差額為476 萬7,400 元，以該差額占無瑕疵物應有價值之比 例計算本件買賣價金應減少之數額為478 萬7,072 元（計算 式：17,180,000×4,767,400 ÷17,109,400＝4,787,072 ， 元以下四捨五入），是原告主張應減少價金478 萬6,348 元 等語，即屬有據。
㈧按買受人依民法第359 條規定所得主張之價金減少請求權， 一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於 應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內 ，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上字第10號 判例意旨參照）。是買受人因買賣標的物有瑕疵，向出賣人 請求減少價金後，對於因此溢付之價金，自得依不當得利之 法律關係請求返還。本件原告因系爭房屋有瑕疵請求減少價 金478 萬6,348 元為有理由，已經本院認定如前，是原告以 民事準備㈢暨擴張訴之聲明狀繕本送達被告為該意思表示後 ，被告就上開金額即無價金請求權存在，則原告依民法第17 9 條規定，請求被告返還478 萬6,348 元，自屬有據。四、綜上所述，原告依民法第179 條之規定，請求被告給付478 萬6,348 元，及自民事準備㈢暨擴張訴之聲明狀繕本送達被 告翌日起（即105 年8 月16日，見本院卷第227 頁）至清償 日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。五、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核 均與法律規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許 。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於 判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 10 月 28 日
民事第七庭 法 官 黃愛真
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 10 月 28 日
書記官 王曉雁