臺灣桃園地方法院民事判決 104年度簡上字第136號
上 訴 人 趙惠娟
徐寶愛
上 一 人
訴訟代理人 游淑琄律師
被 上 訴人 鄧國裕
訴訟代理人 陳美玲
謝政翰律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國104 年
7 月17日臺灣桃園地方法院中壢簡易庭103 年度壢簡字第853 號
第一審判決提起上訴，本院於105 年9 月13日言詞辯論終結，判
決如下：
主 文
原判決第一、二、三項部分及該部份假執行之宣告，暨除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用由被上訴人負擔。 事實及理由
一、被上訴人起訴主張：
（一）上訴人徐寶愛得被上訴人父親即證人鄧新城之允諾，自民 國90年11月1 日起與孫女劉芳棋（即上訴人趙惠娟之女） ，共同居住在被上訴人所有門牌號碼桃園市○○區○○街 00號7 樓之9 房屋（下稱系爭房屋），迄今仍繼續占有。（二）被上訴人至98年間始知悉上情，因上訴人徐寶愛中風，為 讓其兒媳即上訴人趙惠娟方便照顧，被上訴人乃答應由上 訴人徐寶愛承租系爭房屋，於98年11月1 日訂立房屋租賃 契約書（下稱系爭租賃契約），約定租賃期間自98年11月 1 日起至103 年2 月28日止，每月房租新臺幣（下同）5 千元，應於每月1 日前繳交該月份租金，租期屆滿如上訴 人趙惠娟不及時遷讓交還系爭房屋，被上訴人得每月向上 訴人趙惠娟請求按租金2 倍即1 萬元之違約金。惟上訴人 趙惠娟均未繳交租金，截至103 年7 月30日止共積欠57個 月租金即285,000 元，且上訴人徐寶愛仍居住於系爭房屋 內拒不遷讓。
（三）系爭租賃契約已於103 年2 月28日屆期終止，上訴人趙惠 娟、徐寶愛對於系爭房屋即屬無權占有，被上訴人自得請 求上訴人2 人交還房屋，並請求按月以1 萬元計算之違約 金，另上訴人徐寶愛自90年11月1 日起至98年10月31日止 屬無權占用系爭房屋，上訴人所受之不當得利亦應返還予 上訴人，爰依兩造間租賃契約、租賃物返還請求權、所有
物返還請求權、不當得利等法律關係，提起本訴，並聲明 ：㈠上訴人趙惠娟、徐寶愛應將系爭房屋全部遷讓返還被 上訴人；㈡上訴人趙惠娟、徐寶愛應給付租金765,000 元 及自103 年3 月1 日起至遷讓之日止，按月給付10,000元 。
二、上訴人於原審辯以：
（一）上訴人趙惠娟部分：
98年間證人鄧新城知悉其有租屋需求，主動與其聯繫有數 間房屋可出租，其雖於系爭租賃契約上簽名、按捺手印及 交付押租金15,000元，然當時系爭租賃契約未載明租賃物 地址，其未與證人鄧新城商訂承租何房屋，鄧新城亦未交 付房屋鑰匙，其根本不知承租何處房屋，數日後其再詢問 證人鄧新城租賃物地址，證人鄧新城支唔不講，其並未曾 占有使用系爭房屋等語。並聲明：被上訴人之訴駁回。（二）上訴人徐寶愛部分：
其與證人鄧新城有婚外情之關係，系爭房屋本為其所有， 其因信任證人鄧新城，將印鑑交由證人鄧新城保管，詎證 人鄧新城竟將系爭房屋先過戶予其配偶即訴外人鄧彭員妹 ，再將系爭房屋由鄧彭員妹過戶予其子即被上訴人。況依 證人鄧新城親筆信紙，鄧新城亦允諾系爭房屋由其居住至 往生為止，其對系爭房屋為有權占有等語。並聲明：被上 訴人之訴駁回。
三、原審為被上訴人部分勝訴、部分敗訴之判決，上訴人趙惠娟 、徐寶愛均不服，各自提起上訴，被上訴人則未上訴。上訴 人趙惠娟之上訴聲明為：原判決不利上訴人趙惠娟部分廢棄 ；上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。上訴人徐寶 愛之上訴聲明亦為：原判決不利上訴人徐寶愛部分廢棄；上 廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人於上訴審 程序撤回對上訴人徐寶愛關於自103 年3 月1 日至遷讓系爭 房屋之日止，按月給付1 萬元違約金之起訴請求，經上訴人 徐寶愛同意撤回（見本院卷第88頁反面），對於上訴人之上 訴則答辯聲明：駁回上訴。職是，本件上訴範圍如下：㈠上 訴人趙惠娟是否應將系爭房屋遷讓返還被上訴人，及自103 年3 月1 日起至上訴人趙惠娟實際遷讓之日止，按月給付上 訴人違約金？㈡上訴人趙惠娟是否應給付被上訴人積欠之租 金27萬元？㈢上訴人徐寶愛是否應將系爭房屋遷讓返還被上 訴人？㈣上訴人徐寶愛是否應給付被上訴人不當得利48萬元 ？
四、上訴人各補充理由如下：
（一）上訴人趙惠娟部分：
其為全職母親，女兒劉芳棋自幼由其親手帶大，90年間劉 芳棋才2 歲餘，怎可能與祖母即上訴人徐寶愛同住？其次 ，上訴人徐寶愛一直與證人鄧新城同居在系爭房屋，渠2 人間婚外情關係據悉已50年之久，上訴人徐寶愛亦因上開 緣故，早年棄養自己之4 名子女，導致上訴人徐寶愛之子 女甚少與徐寶愛往來，其身為上訴人徐寶愛之媳婦，系爭 房屋又為上訴人徐寶愛與證人鄧新城同居之所在，僅15坪 大小，其一家四口，豈會向被上訴人承租系爭房屋？其為 大陸來台人士，對臺灣租賃房屋實務不甚了解，98年間因 住處遭房東收回而急於租屋，證人鄧新城利用此點，誘騙 其簽下4 、5 份房屋所在地均為空白之租約，並稱台灣人 都這樣簽，鄧新城帶看之房屋則係位於福德街126 號房屋 ，但未交付鑰匙，嗣後即不了了之，其改向他人租屋。詎 數年後，被上訴人竟提出假租約並提起本訴，倘若兩造間 確有租賃一事，為何被上訴人從未前來收取租金？被上訴 人疑係利用假租約欲達到將上訴人徐寶愛趕出系爭房屋之 目的。
（二）上訴人徐寶愛部分：
被上訴人雖主張其購買系爭房屋，惟其就何時購買系爭房 屋、買賣價金如何交付，先後所述不一，證人梁燕萍即被 上訴人前妻以及證人鄧新城就100 萬元現金如何支付，所 證互相矛盾，足見系爭房屋乃證人鄧新城無權處分予被上 訴人，依民法第118 條規定該處分行為無效，被上訴人非 系爭房屋之所有人，系爭房屋仍屬上訴人徐寶愛所有。退 步言之，若本院認為買賣契約為有效，然被上訴人多年以 來均知悉且同意證人鄧新城將系爭房屋無償提供予上訴人 徐寶愛使用，被上訴人與上訴人徐寶愛之間業已成立使用 借貸之法律關係。縱使被上訴人主張僅將系爭房屋之出租 管理權授與證人鄧新城，而不及於使用借貸權限，然外觀 上無法得知被上訴人就其授與之代理權設有限制，且證人 鄧新城已出具切結書，承諾上訴人徐寶愛得在系爭房屋居 至至百年為止，其子孫不得有任何異議，被上訴人及證人 梁燕萍均知悉證人鄧新城以其代理人自居，始終無為反對 之意思表示，本件自有表見代理之適用，否則上訴人徐寶 愛不可能得居住在系爭房屋內達數十年之久。實則，上訴 人徐寶愛早年在台北西門町附近賣牛肉麵，辛苦所得供證 人鄧新城去養豬、簽六合彩及償還賭債，而系爭房屋乃上 訴人徐寶愛養老之用，不想老來倚靠子女，當年以350 萬 元買進，裝修又花了50萬元，不料卻遭證人鄧新城盜賣過 戶予被上訴人，其89年左右知悉後，經常向被上訴人、證
人鄧新城要回系爭房屋，證人鄧新城雖口頭答應且簽立切 結書，但卻一年拖過一年，被上訴人知悉上情，為何不講 清楚，反而故意扯騙有上訴人趙惠娟承租系爭房屋一事。 至於被上訴人請求自90年11月1 日起至98年10月31日止之 不當得利，顯然無據，縱有不當得利，上訴人徐寶愛爰為 時效消滅之抗辯。
五、被上訴人補充答辯理由如下：
84年間被上訴人及證人梁燕萍共同向上訴人徐寶愛購買系爭 房屋，由被上訴人給付100 萬元頭期款，再將上訴人徐寶愛 在臺灣土地銀行之剩餘房屋貸款轉讓予被上訴人及證人梁燕 萍，並完成系爭房屋之所有權移轉登記，是被上訴人確為系 爭房屋之所有權人。被上訴人固將系爭房屋之管理使用權限 委任證人鄧新城處理，然僅限於出租管理權限，而無同意證 人鄧新城將系爭房屋無償借貸他人使用。證人鄧新城雖書立 切結書，但被上訴人並未參與該承諾，且以存證信函反對證 人鄧新城所為之允諾，基於債之相對性，上訴人徐寶愛不得 執該切結書對抗被上訴人。
六、經本院協同兩造整理不爭執之事項如下（見本院卷第88-89 頁）：
（一）系爭房屋82年間為上訴人徐寶愛所有，84年2 月20日以買 賣為原因，系爭房屋之所有權移轉予被上訴人及證人梁燕萍 各二分之一。89年10月2 日證人梁燕萍將其所有二分之一權 利贈與予訴外人即被上訴人之母鄧彭員妹。90年4 月23日被 上訴人將其所有二分之一權利，亦出售予訴外人鄧彭員妹。 98年8 月3 日訴外人鄧彭員妹將系爭房屋所有權全部出售予 被上訴人。
（二）上訴人徐寶愛迄今仍居住在系爭房屋。
七、經本院協同兩造簡化爭點如下（見本院卷第89頁）：（一）被上訴人與上訴人趙惠娟間是否有租賃關係存在？（二）被上訴人本於租賃關係請求上訴人趙惠娟遷讓系爭房屋， 給付未付之租金285,000 元，及依租約第8 條自103 年3 月1日起至遷讓系爭房屋之日止每月1 萬元之違約金，是 否有理由？
（三）被上訴人本於所有物返還請求權請求上訴人徐寶愛返還系 爭房屋，有無理由？
（四）被上訴人鄧國裕有無同意鄧新城將系爭房屋提供予徐寶愛 無償使用？有無表見代理情事？
（五）被上訴人基於不當得利法律關係請求上訴人徐寶愛給付從 90年11月1 日起至98年10月31日止相當於租金之不當得利 48萬元，有無理由？如有理由，上訴人徐寶愛主張時效抗
辯，是否成立？
八、關於被上訴人與上訴人趙惠娟間就系爭房屋是否存在租賃關 係，被上訴人得否基於租賃之法律關係請求上訴人趙惠娟遷 讓系爭房屋、給付未付租金暨租約所定違約金部分，經查：（一）被上訴人就其主張雖提出系爭租賃契約1 份（見原審卷第 9-11頁），惟上訴人趙惠娟亦提出與其抗辯相符之租賃契 約書1 份（見原審卷第146-147 頁）。此2 份租約除末尾 「趙惠娟」之簽名外，其餘出租人、承租人、租期與租金 等各欄之文字，以目視觀察，確出於同一人之手，且與證 人鄧新城於本院當庭書寫者相符（見本院卷第79頁），斟 酌被上訴人陳稱系爭租賃契約應係證人鄧新城所寫（見本 院卷第74頁反面），且表示將系爭房屋之出租管理權限授 與代理權予證人鄧新城。是以，堪認被上訴人、上訴人趙 惠娟各所提出之租賃契約，其上出租人、承租人、租期與 租金等各欄之文字，均為證人鄧新城所書寫。然細觀二份 租約最大不同處在於上訴人趙惠娟提出之租約並未書寫租 賃房屋所在地及使用範圍，且租期僅1 年即98年11月1 日 起至99年11月1 日止，而非被上訴人租約所載之租期4 年 4 月。倘上訴人趙惠娟確向被上訴人承租系爭房屋，並立 有系爭租賃契約為憑，趙惠娟所持有之租賃契約上理應將 租賃標的記載明確，衡情度理，證人鄧新城無需再書立另 一份承租標的空白之租約交付予上訴人趙惠娟，足見被上 訴人主張是否為真，實有可疑。
（二）兩造均不爭執系爭房屋自90年起即由上訴人徐寶愛居住迄 今，系爭房屋既已由上訴人徐寶愛居住，鄧新城復於95年 出具切結書承諾徐寶愛永久居住至百年，衡情上訴人趙惠 娟實不須再與被上訴人簽訂租約4 年4 月，是被告趙惠娟 前揭所辯，較符合常情。
（三）依被上訴人起訴主張，上訴人趙惠娟截至103 年7 月30日 止，積欠57個月租金285,000 元未付（按租期至103 年2 月2 日止，積欠之租金至多應為52個月）。惟衡諸常情， 承租人積欠租金未付，出租人或有可能同意寬限數期，但 殊無可能同意積欠達52個月份租金，尤其自租期起租日起 即未給付租金（見原審卷第12頁被上訴人所提出之存證信 函），更悖於常情。況且，民法第440 條對於承租人給付 租金遲延達2 期以上，設有出租人催告後得終止租約之規 定。倘上訴人趙惠娟確實長達4 年4 個月租期均未支付租 金，其間上訴人既不終止系爭租賃契約，亦不向上訴人趙 惠娟催討或起訴請求支付，迄租期屆滿後始於103 年6 月 13日寄發存證信函（見原審卷第12頁），實與常理相悖。
（四）經本院詢以：「被上訴人主張的租約長達五年多，於原審 又主張上訴人趙惠娟未支付20多萬元的租金，為何在上訴 人未按期給付租金時，不向上訴人催收房租？」，被上訴 人自承：「應該是證人鄧新城有代替徐寶愛支付租金，本 件據了解是鄧新城希望可以把房子給徐寶愛住，但鄧家其 他人都不同意，鄧新城溝通之後，就以徐寶愛的媳婦趙惠 娟的名義簽訂租約，把這個房子給徐寶愛居住，最初每個 月鄧新城都有拿租金給被上訴人鄧國裕，一直到鄧新城中 風住加護病房，鄧國裕發現沒有收到房租，才發現原來趙 惠娟一直沒有支付房租，而住在裡面的人是徐寶愛，才會 提起本件訴訟」等語（見本院卷第82頁反面）。準此，倘 若上訴人趙惠娟確與被上訴人訂定系爭租賃契約，租金自 應由上訴人趙惠娟給付，上訴人徐寶愛既非承租人，何需 支付租金？證人鄧新城又何需代替徐寶愛支付租金？足徵 上訴人趙惠娟前述辯解為可採。
（五）綜上各情，再佐以上訴人趙惠娟之個人戶籍資料所示（見 原審卷第36頁），上訴人趙惠娟確為大陸地區人士，91年 入境，94年始有戶籍登記之事實，堪信被上訴人所提之系 爭租賃契約，原本房屋所在地及使用範圍欄應為空白，且 證人鄧新城並未告知上訴人趙惠娟欲出租之房屋即為徐寶 愛已居住其內之系爭房屋，反而將上訴人趙惠娟帶往觀看 福德路上其他房屋，事後卻擅自於系爭租賃契約上填載租 賃標的為系爭房屋，假稱由上訴人趙惠娟承租，實則上訴 人趙惠娟從未同意承租系爭房屋。上訴人趙惠娟既未曾與 被上訴人就系爭房屋成立租賃契約，被上訴人復未舉證證 明趙惠娟居住使用系爭房屋，則被上訴人依租賃之法律關 係，請求上訴人趙惠娟遷讓系爭房屋、給付未付租金285, 000 元，及依租約第8 條請求自103 年3 月1 日起至遷讓 系爭房屋之日止每月1 萬元之違約金，於法均屬無據。九、關於被上訴人得否本於所有物返還請求權請求上訴人徐寶愛 返還系爭房屋，及基於不當得利法律關係請求上訴人徐寶愛 給付自90年11月1 日至98年10月31日止相當於租金之不當得 利48萬元部分，經查：
（一）系爭房屋82年間為上訴人徐寶愛所有，84年2 月20日以買 賣為原因，所有權移轉予被上訴人及證人梁燕萍各二分之 一，已如前述，此一買賣是否係證人鄧新城之無權處分？ 查被上訴人於原審主張其支付頭期款100 萬元，再將上訴 人徐寶愛向臺灣土地銀行尚未清償之貸款180 萬元轉由被 上訴人及證人梁燕萍繼續繳納，並提出臺灣土地銀行活期 儲蓄存款存摺影本為證（見原審卷第167-172 頁），上訴
人徐寶愛就系爭房屋後續房屋貸款，並非完全由其繳納並 不爭執，然抗辯未收到頭期款100 萬元。
（二）證人梁燕萍到庭具結證稱：其為被上訴人鄧國裕之前配偶 ，82年結婚，89年8 月19日離婚，離婚之前於84年間證人 鄧新城說上訴人徐寶愛有2 間房屋，貸款繳不出來，想賣 掉其中1 間，要渠夫婦買下系爭房屋，證人鄧新城稱婆婆 即鄧彭員妹，有拿100 萬元現金給上訴人徐寶愛，剩下18 0 萬元向臺灣土地銀行之貸款由渠夫婦繳納，有關系爭房 屋之買賣契約、過戶、上訴人徐寶愛收現金100 萬元等事 宜，均由被上訴人及證人鄧新城處理，其不清楚，而系爭 房屋過戶後，渠夫婦先將房屋租給1 位賣寵物的人約2 至 3 年，每月租金6 、7 千元，有訂租約，之後租給一位老 先生，租期半年，後來老先生未繳租金就跑掉了，證人鄧 新城說系爭房屋整理後要給上訴人徐寶愛住，被上訴人亦 知悉此事，但其未與上訴人徐寶愛訂定租約，係由證人鄧 新城處理，記得離婚之前都有從證人鄧新城處拿到房租， 也是每月6 、7 千元，其知悉上訴人徐寶愛係證人鄧新城 外面的小老婆，證人鄧新城白天過去系爭房屋，晚上則回 福德街家中，截至其與被上訴人離婚時，證人鄧新城與上 訴人徐寶愛仍維持上開小老婆關係，89年時，被上訴人本 不願意離婚，其同意放棄系爭房屋，辦理所有權移轉至婆 婆鄧彭員妹名下，被上訴人才同意離婚等語（見本院卷第 50 -54頁）。
（三）證人鄧新城到庭否認上訴人徐寶愛為伊小老婆，僅稱之前 渠2 人感情很好，後來感情不太好，並稱：被上訴人及證 人梁燕萍84年間看過系爭房屋後向上訴人徐寶愛購買，買 賣雙方並無直接接觸，都是透過伊辦理，伊將頭期款100 萬元現金交付予上訴人徐寶愛，未要求徐寶愛簽立收據， 徐寶愛則將證件交付予伊，伊再交給代書辦理過戶，之後 貸款由被上訴人及證人梁燕萍繳納，渠夫婦有將系爭房屋 出租他人收租，用來繳納房屋貸款，90年間上訴人徐寶愛 因中風無處可住，那時被上訴人已離婚還未再婚，系爭房 屋空著，讓上訴人徐寶愛住沒有關係，其便讓上訴人徐寶 愛居住於系爭房屋內，迄今已10多年，95年間上訴人徐寶 愛揚言要放火，逼伊簽下切結書，後來被上訴人再婚，伊 請上訴人徐寶愛搬走，上訴人徐寶愛不肯，還說法院叫他 搬他才要搬等語（見本院卷第69-76 頁）。（四）查證人鄧新城為被上訴人之父，復自承系爭房屋84年間買 賣事宜均由伊居中辦理，對被上訴人之權益自有相當之利 害關係，加以證人梁燕萍業已證稱上訴人徐寶愛為證人鄧
新城之小老婆，證人鄧新城仍予以否認，則證人鄧新城所 為不利於上訴人徐寶愛之證詞，或有可能係面對親人壓力 ，或為自己立場而為，尚不可遽信，而需衡酌其他直接、 間接或情況證據而為評斷。證人梁燕萍之前雖與被上訴人 為夫妻，但已離婚多年，本件訴訟結果與證人梁燕萍並無 利害相涉，衡情應以證人梁燕萍之證詞為可取。準此，證 人梁燕萍證稱上訴人徐寶愛於84年間出售系爭房屋後，將 系爭房屋點交，渠夫婦曾出租予賣寵物之人約2 、3 年， 又出租予老先生約半年，證人鄧新城就此部分亦為相同證 述，堪認系爭房屋於84年2 月20日所有權移轉予被上訴人 及證人梁燕萍後，確有一般房屋正常買賣時，出賣人將房 屋點交予買受人之事實。其次，系爭房屋原本由上訴人徐 寶愛為臺灣土地銀行設定之抵押權，已於84年6 月29日塗 銷，改由被上訴人、證人梁燕萍為抵押人，另於84年4 月 29日設定抵押權予臺灣土地銀行，有建物改良物登記簿存 卷可參（見原審卷第176 頁）。再佐以系爭房屋之後續貸 款，並非完全由上訴人徐寶愛繳納，堪認上訴人徐寶愛與 被上訴人、證人梁燕萍間就系爭房屋之買賣契約，應屬真 正，證人鄧新城並無無權處分上訴人徐寶愛名下之系爭房 屋之情事。
（五）惟頭期款100 萬元究竟有無交付予上訴人徐寶愛？證人梁 燕萍稱係聽聞證人鄧新城說的，錢向婆婆鄧彭員妹拿，徐 寶愛有無收到，其不清楚。證人鄧新城雖堅稱伊有交付現 金，然其與被上訴人卻均無法提出任何證據可供佐證。而 100 萬元於84年間非小數目之金額，且為系爭房屋買賣唯 一一次之價金交付款，豈有可能不立收據用以確保買賣雙 方權益？又承前所述，上訴人徐寶愛為證人鄧新城之小老 婆，此種關係歷時數十年，證人鄧新城之配偶即訴外人鄧 彭員妹對此亦完全知悉，參諸常情，鄧新城與鄧彭員妹之 原本夫妻和諧關係，已遭上訴人徐寶愛破壞，當徐寶愛財 務發生困難之際，鄧彭員妹若確實拿出現金100 萬元協助 被上訴人與證人梁燕萍購買系爭房屋，衡情理應要求收受 100 萬元現金之徐寶愛簽立收據為憑。然本件卻無任何收 據可資佐證，甚至連買賣契約書原本，被上訴人亦無法提 出。末查，95年3 月30日證人鄧新城親筆書寫之切結書（ 見原審卷第114 頁），其上載明：「名富（應係宮之誤） 大廈七樓之九的房子要給徐寶愛住到他往生止，不得刁難 ，因他同爸爸的關係是四十多年的歷史，故你們兄弟愛體 諒他，爸爸特留之條為憑，鄧新城親筆95年3 月30日」， 字字懇切，足見用情之深。依證人梁燕萍、鄧新城所言，
89年間上訴人徐寶愛已經入住系爭房屋多年，再者其與鄧 新城關係匪淺，並衡諸證人梁燕萍證述：「後來證人鄧新 城說系爭房屋整理後要給上訴人徐寶愛住，被上訴人亦知 悉此事，但未與上訴人徐寶愛訂定租約」等語，足見證人 鄧新城稱遭徐寶愛以放火相逼才寫系爭切結書云云，委不 足取，而以上訴人徐寶愛所稱其未收到100 萬元頭期款， 屢向證人鄧新城催討而無果，系爭房屋為其養老之處，證 人鄧新城才寫下前開切結書為可信。是以，本件應認84年 間上訴人徐寶愛與被上訴人、證人梁燕萍間就系爭房屋之 買賣契約，上訴人徐寶愛迄未收到100 萬元頭期款乙節方 屬為真。
（六）關於被上訴人鄧國裕有無同意證人鄧新城將系爭房屋提供 予徐寶愛無償使用，成立使用借貸契約一節：
㈠從證人梁燕萍證述：「後來證人鄧新城說系爭房屋整理後 要給上訴人徐寶愛住，被上訴人亦知悉此事，但未與上訴 人徐寶愛訂定租約」等語可知，系爭房屋如何管理使用， 於89年梁燕萍離婚之前，即由證人鄧新城全權決定，足見 被上訴人確有授與代理權予證人鄧新城，而此與被上訴人 於本院自陳：系爭房屋之管理使用權限委由證人鄧新城處 理等語互核一致（見本院卷第110 頁反面），自屬可信。 按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直 接對本人發生效力，民法第103 條第1 項定有明文。則證 人鄧新城就系爭房屋行使被上訴人授與之管理使用權，與 第三人所為之法律行為，直接對被上訴人發生效力。 ㈡證人梁燕萍雖證稱證人鄧新城有將每月租金6 、7 千元轉 交，但亦稱斯時並未訂立租約，則證人鄧新城轉交之每月 6 、7 千元，是否為上訴人徐寶愛所給付或為前房客給付 ？即值堪疑。況如前述，上訴人徐寶愛迄未收到100 萬元 頭期款，衡情，上訴人徐寶愛自無可能就本屬其所有之系 爭房屋給付租金。其次，上訴人徐寶愛確實從未與被上訴 人、證人梁燕萍或證人鄧新城，就系爭房屋訂立過任何租 約，亦未曾給付租金，卻從89年起居住於系爭房屋至今， 並執有證人鄧新城親筆書寫、承諾得居住至往生為止之切 結書，此皆為被上訴人所不爭執，再斟酌被上訴人自稱與 趙惠娟簽訂租約時起，未曾收受過任何一期租金，被上訴 人就系爭房屋之使用收益均不曾聞問，系爭房屋一直由徐 寶愛無償使用，迄至103 年始提起本件訴訟，綜合上情以 觀，堪認證人鄧新城自89年起確實有得到其妻鄧彭員妹及 被上訴人授與之代理權，而為有權管理使用系爭房屋，而 上訴人徐寶愛因未收到100 萬元買賣契約之頭期款，自89
年起證人鄧新城即同意上訴人徐寶愛無償居住使用系爭房 屋，且於95年間以切結書明示上訴人徐寶愛對系爭房屋之 使用借貸期間，至上訴人徐寶愛往生之日為止。揆之上情 ，證人鄧新城與上訴人徐寶愛間就系爭房屋之使用借貸法 律行為，對被上訴人於89年間業已發生效力，嗣系爭房屋 之所有權雖曾更迭為鄧新城之妻所有，然98年8 月3 日被 上訴人再度成為系爭房屋登記之所有權人，鄧新城仍繼續 行使其就系爭房屋之管理使用權，被上訴人於本院仍自承 有將系爭房屋之管理使用權限委任鄧新城，參諸徐寶愛一 直繼續使用系爭房屋而從未給付租金迄今，足認徐寶愛與 被上訴人間仍存在使用借貸關係。
㈢被上訴人雖辯稱僅將系爭房屋之出租管理權限授與證人鄧 新城，不包括無償借貸他人使用。惟按代理權之限制及撤 回，不得以之對抗善意第三人，民法第107 條本文有所規 定。依前述，鄧新城自始即被授予管理使用系爭房屋之權 限而與徐寶愛成立使用借貸契約，業如前述，縱被上訴人 曾就其授予代理權之範圍有所限制，然被上訴人就上訴人 徐寶愛無償使用系爭房屋10餘年完全未曾聞問，自不得以 其代理權之限制對抗善意之徐寶愛。被上訴人雖稱曾以存 證信函反對證人鄧新城所為之允諾云云，惟查，該存證信 函係於103 年6 月寄予上訴人趙惠娟，而非寄予上訴人徐 寶愛，且內容乃催告上訴人趙惠娟給付積欠之租金並遷讓 房屋，無一文句提及代理權之限制或撤回，有該存執信函 附卷可參（見原審卷第12頁），是被上訴人此主張亦不足 採。
（七）綜上，被上訴人雖為系爭房屋之所有權人，然被上訴人已 將系爭房屋之管理使用權限，授與代理權予證人鄧新城， 而證人鄧新城自89年起，即同意上訴人徐寶愛無償居住使 用系爭房屋，95年間復以前述切結書明示上訴人徐寶愛得 居住使用系爭房屋至往生之日為止，此揭法律行為對被上 訴人依法發生效力，縱被上訴人就代理權曾加限制，尚不 得對抗善意之上訴人徐寶愛。又依民法第470 條規定：未 定期限之使用借貸，應於借貸之目的使用完畢時返還之。 本件徐寶愛使用居住系爭房屋，未定有期限，依其使用之 目的在於居住，則系爭房屋使用借貸關係應繼續至其往生 （不能再居住）為止，是上訴人徐寶愛抗辯其就系爭房屋 為有權占有，被上訴人無權訴請遷讓，亦無權要求其給付 從90年11月1 日至98年10月31日止相當於租金之不當得利 48萬元，均有理由。
十、承上所述，上訴人趙惠娟未與被上訴人就系爭房屋成立租賃
契約，被上訴人亦未舉證其占有使用系爭房屋，故被上訴人 依租賃之法律關係，請求上訴人趙惠娟遷讓系爭房屋、給付 未付租金285,000 元及依租約第8 條請求自103 年3 月1 日 起至遷讓系爭房屋之日止每月1 萬元之違約金，均屬無據， 不能准許；又上訴人徐寶愛就系爭房屋與被上訴人間，則存 在無償之使用借貸契約，使用借貸期限係至上訴人徐寶愛往 生之日為止，故上訴人徐寶愛對系爭房屋為有權占有，被上 訴人本於所有物返還請求權，請求上訴人徐寶愛返還系爭房 屋，以及基於不當得利法律關係，請求上訴人徐寶愛給付自 90年11月1 日至98年10月31日止相當於租金之不當得利48萬 元，亦皆無理由，應予駁回。上訴意旨指摘原判決不當，聲 明廢棄改判，均為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2 項 所示。
十一、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，核與判決結果 皆不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
十二、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436 條之 1 第3 項、第450 條、第78條，判決如主文。中 華 民 國 105 年 10 月 11 日
民事第一庭 審判長法 官 林曉芳
法 官 汪智陽
法 官 李珮瑜
上列正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 105 年 10 月 12 日
書記官 李玉華