臺灣新北地方法院民事判決 104年度重訴字第268號
原 告 張秀英
劉國棟
袁漢頤
蔡成君
胡欣怡
江文裕
陳怡君
高文寬
戴嘉棟
鄭明莉
許雯娟
吳佳縈
陳葆光
呂秀鈴
易大中
林章暉
賈介中
林雅惠
共 同
訴訟代理人 劉政杰律師
溫令行律師
被 告 英德建設股份有限公司
法定代理人 洪靜宜
訴訟代理人 侯傑中律師
張漢榮律師
複代理人 林宇文律師
上列當事人間返還價金事件，經本院於民國105年9月14日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
理 由
壹、程序方面
㈠、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者 ，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴 訟以前當然停止；第168條、第169條第1項及第170條至前條 之規定，於有訴訟代理人時不適用之；第168條至第172條及 前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明 ，民事訴訟法第170條、第173條前段、第175條第1項分別定
有明文。本件被告法定代理人原為袁齊芬，嗣於本件訴訟進 行中變更為洪靜宜，業據被告於105年5月9日具狀聲明承受 訴訟，並提出公司變更登記表暨董監事及其他負責人名單一 紙附卷可稽（見本院卷二第255頁至第260頁），是其聲明承 受訴訟，核無不合，應予准許。
㈡、次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已 為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之 。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。以言詞所為 訴之撤回，應記載於筆錄，如他造不在場，應將筆錄送達。 訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該 期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或 撤回書狀送達之日起，十日內未提出異議者，視為同意撤回 。民事訴訟法第262條定有明文。查本件原告原以張秀英、 劉國棟、袁漢頤、黃宗英、蔡成君、胡欣怡、江文裕、陳怡 君、高文寬、胡馨予、戴嘉棟、鄭明莉、許雯娟、吳欣倫、 林翰、吳佳縈、陳葆光、呂秀鈴、易大中、林章暉、賈介中 、林雅惠為原告，提起本件訴訟請求返還價金（見本院卷一 第27頁起訴狀）。嗣本件起訴狀送達被告後，訴訟程序進行 中，原告吳欣倫、林翰、胡馨予、黃宗英先後於民國104年9 月10日、105年4月13日具狀表示撤回對被告之訴（見本院卷 一第116頁、第145頁至第147頁）。經核原告所為上開撤回 部分，被告未於撤回書狀送達之日起十日內提出異議，揆諸 前開規定，視為同意撤回，核與前揭規定相符，應予准許。貳、實體方面
一、原告主張：
㈠、緣原告張秀英等人現均為被告於新北市永和區中山路1段興 建之「新時代大樓」之區分所有權人（「新時代大樓」下稱 系爭大樓）；原告劉國棟、蔡成君、胡欣怡、陳怡君、許雯 娟、吳佳縈、陳葆光、呂秀鈴、易大中、林章暉、林雅惠（ 以下合稱原告劉國棟等11人）均為第一手承購戶，當初與被 告各自有簽訂「新時代房屋預定買賣契約書及土地預定買賣 契約書」（以下合稱系爭買賣契約）；原告張秀英、袁漢頤 、江文裕、高文寬、戴嘉棟、鄭明莉、賈介中（以下合稱原 告張秀英等7人）則係後續分別向他人承購之第二手。查系 爭大樓之共有部分即新北市○○區○○段0000○號之總面積 為5113.29平方公尺，全部登記車位總面積為1604平方公尺 （含大車位58位，面積共877.26平方公尺；小車位56位，面 積共726.74平方公尺），其餘3509.29平方公尺面積，均為 被告為系爭大樓全體區分所有權人之共用部分，其中包括系 爭預定買賣契約第17頁至第19頁標示為「停車空間」及第18
頁「B車道」之部分，惟系爭預定買賣契約第一條第一項並 未記載房屋面積包括「停車空間」。又系爭大樓之停車格（ 不含車道及其必要空間）總面積為1594.5平方公尺（大車位 車格面積15平方公尺，共58位，總面積870平方公尺、小車 位車格面積12.9375平方公尺，共56位，總面積724.5平方公 尺，合計1594.5平方公尺）；其車道及其必要空間則為 2380.34平方公尺【計算式：一樓部分79.55平方公尺（登記 面積87.57－管委會空間8.02）＋地下二層部分792.1平方公 尺（登記面積1256.43－甲梯10.13－乙梯22.83－發電機 21.37－電機房16.81－大車15位225－小車13位168.19）＋ 地下三層部分797.27平方公尺（登記面積1256.43－甲梯 10.13－乙梯24.9－蓄水甲7.09－蓄水乙6.57－大車17位255 －小車12位155.25）＋地下四層部分711.42平方公尺（登記 面積1256.43－甲梯10.35－乙梯25.07－蓄水甲7.09－蓄水 乙6.57－消防設施22.28－汙水設施11.65－大車17位255－ 小車12位207）＝2380.34平方公尺】。是以，系爭大樓之共 用部分即應登記為全體區分所有權人共用部分之面積僅有 1138.45平方公尺（計算式：公設建號面積5113.29－實際停 車格面積1594.5－車道及其他必要空間2380.34＝1138.45） ，當初被告卻將高達3509.29平方公尺之面積登記為全體區 分所有權人之共用部分收取價金，事實上原告實際應負擔之 公設面積既較訂約時所負擔之5113.29平方公尺為少，足認 原告確實受有溢付買賣價金之損害，依民法第354條、第359 條、第227條、第179條之規定，被告應返還不當得利即溢收 之價金予原告。
㈡、次查，依系爭買賣契約第10條第1項之約定，可知系爭大樓 之共有部分即新北市○○區○○段0000○號所規劃之工作梯 間通道、台電配電場所、機房（消防泵浦室、汙水機房、發 電機室）及蓄水池、電信機房等係屬該建物之共同使用部分 ，而停車位本質上仍屬共同使用部分，僅係透過契約約定個 別特定使用之空間。又依建物登記謄本觀之，原告所買受之 停車位與其他公共設施併同登記為一建號，由區分所有權人 全體共有，並無單獨所有權，因此如購買車位者取得較多之 應有部分，自得對該特定之車位享有專用權，故系爭停車位 係屬公寓大廈管理條例第3條第5款之約定專用部分，堪予認 定。又車道即為供車輛通行之通道，區分所有權人或有需要 購買停車位者，或有不需要購買停車位者，僅有駕駛汽車而 購買停車位之人，始有通行該車道之需要，若將該車道之面 積作為共用部分，而由全體區分所有權人共同分擔，有失公 平，因此該通道之性質應為約定專有部分，而該約定專有部
分之分配應由購買停車位而有其停車位專用權之人，依照停 車位專用部分之比例而定之。系爭車道及其他必要空間係屬 約定專有部分，非屬建物全體區分所有權人之共用部分，故 不得由全體區分所有權人依比例分擔之。被告竟將上開車道 及其他必要空間之約定專用部分登記為全體區分所有權人之 共用部分，自非合法（此亦為鈞院103年度訴字第1490號即 本件系爭大樓之另案判決所闡釋）。再查，關於建物所有權 第一次登記法令補充規定係於81年5月30日內政部台內地字 第8181119號函訂頒，而為建物第一次登記之圭臬；且由土 地登記規則第81條之規定，輔以依內政部101年11月8日內授 中辦地字中第1016040740號函文以及地政士公會全國聯合會 全地公(7)字第1037325號函文，可知車道及其他必要空間應 依上開規定為登記。事實上，依本件系爭買賣契約第17頁至 第19頁即附件之平面圖，可查除發電機房、電信機房、排風 、蓄水池、汙水機房、消防機房、法定停車位、增設停車位 之空間外，均標註為「停車空間」及「B車道」。又系爭買 賣契約第1條第1項中，被告僅記載「管理委員會使用空間及 部分車道」包括於系爭房屋之登記面積，然而並未訂定「停 車空間」一登記為系爭房屋面積，被告確實並未將幾乎全部 其於契約所記載之「停車空間」均登記為系爭房屋面積之重 要交易資訊告知原告，卻向原告收取該等「停車空間」面積 之價金。甚且，被告於買賣契約第1條第2項又故意不記載車 位登記之坪數，顯係就上開車道及其必要空間之約定專用部 分故意登記為全體區分所有權人共用部分之情事故意欺瞞消 費者即原告劉國棟等11人，以遂其按坪數收取價金之惡劣目 的。被告之行為業已違反公平交易法第24條之規定，故意不 於其定型化契約中分別記載主建物、附屬建物、共用部分、 車位等分別面積，而僅記載消費者所購買之總面積，故意利 用此種不對等之資訊隱匿其將車道及其必要空間登記為共用 部分之行為獲取暴利，自顯失公平，而公平交易法第24條係 屬保護他人之法律，被告故意違反該規定，使他人之權利或 利益受有損害，即應負民法第184條第2項之侵權行為之損害 賠償責任。本件原告因被告違反公平交易法第24條將車道及 其必要空間計入共用部分之行為，致受有超收價金之財產權 損害，或至少利益受有損害，此部分並不因原告各人當初是 否係直接向被告購買系爭大樓之第一手而有不同，被告均應 就原告各人所受權利或利益之損害賠償之。又如前所述，系 爭買賣標的物之瑕疵乃因出賣人即被告故意將非得計入未購 買車位之購屋者之公設面積予以計入，亦即該瑕疵乃被告故 意造成者，原告近來聽聞他人談論，才知道系爭大樓有公設
灌水之情事，乃立即提起本件訴訟，且被告又未將此情形告 知買受人，屬民法第357條規定之情形，自無民法第356條各 款規定之適用，亦即原告之請求並未罹於時效。㈢、綜上，原告劉國棟等11人係依據民法354條、第359條、第17 9條之規定，請求擇一為有利判決；另原告張秀英等7人雖與 被告非直接前後手，惟因被告之行為違反公平交易法第24條 保護他人之法律，爰依民法第184條第2項之規定為請求。本 件被告應給付原告之相關賠償金額之計算詳如附件，即以原 告購入系爭建物等時之契約總價（如有購買車位扣除車位價 款）÷契約坪數×差坪數，原告僅暫先各以100萬元為請求 等語。本件聲明請求：1、被告應給付原告各100萬元，及自 起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之 利息。2、原告願供擔保請准予宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、伊否認原告之主張及請求。原告主張被告公司不得將車道及 必要空間面積登記於全體區分所有權人之共用部分云云。惟 查，依公寓大廈管理條例第3條第4款以及民法第799條之規 定，共用（有）部分是指「公寓大廈(區分所有建物）專有 部分以外之其他部分及不屬於專有之附屬建築物，而供共同 使用者」，而地下室之車道或停車空間，既非專有部分，也 不是專有之附屬建築物，依法自應列入共用（有）部分，因 此被告將系爭車道與停車位均登記為共有部分，即無不合。 而依照原告所提出的建物登記謄本，實際上登記面積之項目 ，也只有屬於專有部分的層次面積（即主建物面積）、附屬 建物用途(陽台、雨遮面積），以及全體共用部分的面積（ 信義段3107、3108建號），並無所謂登記給部分區分所有權 人共有之登記項目，原告之主張恐有錯誤。其次，就共用部 分的項目為何？依據原告與被告簽訂之房屋買賣契約書第1 條第1項之約定，買受「共用部分」之項目，包含「如門廳 、樓梯間、部分車道及法令應列入共用部分之項目」，其係 以例示的方式記載共用部分所包含之項目，並不是指有記載 的項目才屬於共用部分之項目。而所謂停車空間、及原告所 稱之「車道及其他必要空間」，即屬於上述契約條款中之「 法令應列入共用部分之項目」。而該條款之後段，再進一步 說明共用部分之項目，除上述之例示以外，是以權狀或登記 簿謄本記載為準。因此被告所出賣建物的共用部分，只要是 依法令應列入共用部分之項目，以及登記謄本記載之項目被 告將之列入共用部分之項目（即3108建號，5113.29平方公 尺），即合於契約之約定。在確定停車位以及系爭「車道及 其他必要空間」均包含在共用部分之項目後，接著就是應如
何分攤共用部分之面積，依據民法第799條之規定，原則上 是以專有部分面積與專有部分總面積之比例決定，但亦可依 據契約約定之方式定其比例。而依系爭買賣契約第10條之約 定，未購買汽車停車位之人，其所購房屋坪數之地下室持分 面積是沒有包含停車位之持分面積。換言之，依據該條之約 定，原告已知悉在計算地下室之持分面積時，除了扣除汽車 停車位的面積之外，其餘部份（連同車道在內）均列為持分 面積。故全體區分所有權人分攤停車位以外之全部共用部分 面積，也合於契約之約定。正因有購買停車位之人，只會多 出停車位之面積，因此其約定專用之範圍，依第10條之約定 亦僅限於其所買受的停車位車道因登記給全體區分所有權人 ，故仍作為共同使用部分。被告之所以僅將停車位面積另計 ，作用約定專用部份，而將車道作為共用部份，並登記給全 體區分所有權人，乃係因地下室仍有連續壁、柱子、梯間、 電信機房、蓄水設備、發電機房、進風管道、排風管道等公 共設施，全體區分所有權人隨時均有通行進入地下室修繕之 可能與必要若將車道面積只登記給購買停車位之人，而將車 道列為約定專用並排除他人使用，日後豈不是未購買停車位 之人都不得利用地下室通行。原告之所以主張未購買停車位 ，就不應將車道登記給他，主要理由就是認為因為既然沒有 買停車位，所以不會用到車道，那登記車道給原告即有不公 平。然而如果此一理由可以成立，那原告也可主張因為沒有 買停車位，所以不會進入地下室，因此應將通往地下室的樓 梯間及電梯間之面積予以扣除？更進一步，低樓層的住戶也 可以主張因為不會上樓，所以不應分擔所屬樓層以上的樓梯 間及電梯間面積？地下一樓之車位購買人更能主張地下二、 三、四樓的車道，也不應登記給他，因為用不到？以上若依 照原告之邏輯，作為分攤車道面積之依據，則整個社區必將 天下大亂。況且，沒有購買停車位之人，日常生活中也有使 用車道之需求，例如搬家、買家具等時候，搬家公司的車輛 也要利用車道進入地下室，下雨天無法外出散步或遛狗時， 也會利用車道進入地下室，要維護、修繕機組時更要利用車 道進入地下室，原告稱不會使用到車道云云，已屬誇大。再 者，原告只將地下室區分成停車位面積、車道及其他必要空 間面積、機房及梯間等面積共三部份，此區別亦有錯誤。因 為地下室除了原告主張的三部分外，地下室還有連續壁、柱 子，此部分面積如何計算？且如依原告稱「車道及其他必要 空間」，則表示地下室除了「其他必要空間」以外，應還有 「其他非必要空間」存在。舉例而言，原告所提出買賣契約 之附件地下四層之蓄水池前方空地並非車道，而住戶停車時
又不需要使用到該部分，因此該部分應屬於非必要空間，而 其他地下室樓層也有類似的非必要空間存在，惟必要空間與 非必要空間的界線在哪裡？非必要空間面積多少？該部分為 何也僅能由購買車位之人分攤面積？原告都無法自圓其說。 因此縱使真如原告所言「車道及其必要空間」不應由全體住 戶分攤面積（假設語氣，非自認），則原告所謂的虛灌坪數 面積，也不會是其主張之面積，由此可見原告之主張並無理 由。正因地下室面積除停車位、機房、車道、連續壁、柱子 等可具體分辨之面積外，其他還有甚多零星甚難加以區隔之 空間存在，且實際上全體區分所有權人均有使用車道之需求 ，哪怕次數很少，但絕對不得以約定專用之方式加以剝奪， 故被告只將停車位面積算給有買車位之人，並在買賣契約第 10條以約定專用之方式讓購買車位之人可以就該停車位面積 排除其他人使用，其餘停車位以外之全部面積，因為根本無 法依約定專用之方式，排除其他人使用，所以由全體區分所 有權人分攤面積，也由全體區分所有權人共同使用，此實係 最公平之方法。另外，既然房屋買賣契約第10條已經明白約 定未購買汽車停車位之人，其所購房屋坪數之地下室持分面 積是沒有包含停車位之持分面積。換言之，原告已知悉在計 算地下室之持分面積時，除了扣除汽車停車位的面積之外， 其餘地下室面積（連同車道在內）均應列為持分面積。因此 買車位的人，其共用部分的持份面積多了停車位的坪數，相 對應的就是買車位的人就該多出來的坪數具有排他性的約定 專用，其他部分因屬全體共有，所以沒有約定專用，此部份 契約之文義十分明確，並無不清楚的地方，故全體區分所有 權人分攤停車位以外之全部共用部分面積，完全合於契約之 約定。故本件原告主張並無理由。
㈡、次查，原告主張被告故意隱匿將車道及必要空間登記予全體 區分所有權人，係違反公平交易法第24條規定之足以影響交 易秩序之欺罔行為，應成立民法第184條第2項侵權行為云云 。然而被告在辦理建物第一次所有權登記時，已將車道列入 共用部分，並清楚揭示於建物登記謄本，此部分已如上述。 任何買方在買受房屋前，均可經由被告提供之建物謄本或自 行調閱建物登記謄本以瞭解登記情形，並得親自查看各項公 共設施之現況後而為購買，被告根本無法也無需隱瞞。至原 告所提公平交易委員會之處分書，其所認定之事實，是建設 公司沒有在預售屋契約中揭露共用部份所含項目包括車道， 因此在簽約時的買賣坪數較少，等到辦理所有權登記時，才 將車道面積算入大公，造成移轉時的房屋坪數大於簽約時之 買賣坪數而須找補，且公設比也因此增加。但本案買賣契約
所約定之買賣面積與移轉之面積完全一致，公設比也沒有變 化，二者之前提事實截然不同，自難比附援引。此外，原告 主張被告所出售之房屋有物之瑕疵，不完全給付之情事，並 主張減少價金及債務不履行之損害賠償云云。然查，原告所 指瑕疵為何並不清楚，因為本件買賣坪數沒有短少，被告所 交付之房屋也沒有原告無法使用之情形，原告所在意的地下 室車道亦無任何限制原告不能使用之處，故被告之給付即符 合契約之本旨，因此自無欠缺物之通常效用之瑕疵或不完全 給付之情事。又原告雖稱其實際上無法使用車道云云，但事 實上原告使用車道並無受任何限制，且原告為修繕地下室之 其他共用部分，或基於任何原因時，均可自由使用或通行車 道，並無原告所稱無法使用之瑕疵存在，原告既無法證明有 何瑕疵存在，其主張即無理由。退步言之，本件原告主張向 被告買受房屋，然而既以辦理登記及交付房屋、權狀完畢， 原告即可從建物所有權狀中得知大公部分系爭公設建號之持 分面積。然原告對於前開公設面積之登記方式，並未立即向 被告提出質疑或主張虛灌公設坪數之情事，卻遲至104年2月 6日，方主張被告公司應依民法359條規定負物之瑕疵擔保責 任等語，則依民法第356條第2項規定，縱令系爭大樓公設建 號之登記存有任何物之瑕疵，原告亦因怠於通知而視為承認 其所受領之物，是其請求被告負物之瑕疵擔保責任，亦非屬 有據等語資為抗辯，本件答辯聲明：請求駁回原告之訴及其 假執行聲請。如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執 行。
三、兩造不爭執事項：
㈠、被告為坐落新北市○○區○○段000地號等7筆、門牌號碼為 新北市○○區○○路○段00號等「新時代大樓」建物（系爭 大樓）之起造人。系爭大樓於99年10月12日辦理所有權第一 次登記完畢。
㈡、系爭大樓之公設即信義段3108建號之建物登記謄本所示，總 面積為5，113.29平方公尺，被告將車道面積登記為建物之 共用部分面積，信義段3108建號建物登記謄本其「主要用途 」欄上記載「本共有部分之項目有...停車空間、車道...。 地下一層；...防空避難室及停車空間、車道...。地下二層 ；...停車空間、車道...。地下三層；...停車空間、車道. ..。」
㈢、系爭大樓之各專有部分建物登記謄本，在「共有部分：信義 段3108建號、5113.29平方公尺」欄下方，已各自標示其權 利範圍。在「其他登記事項」欄，亦載明「其主要用途：本 共有部分之項目有...停車空間、車道...。地下一層；...
防空避難室及停車空間'車道...。地下二層；...停車空 間、車道...。地下三層；...停車空間、車道...。地下四 層：...停車空間、車道...。」
㈣、系爭大樓共有114位汽車停車位，大車位有58位，車格尺寸 為2.5公尺乘以6公尺，單一車格面積為15平方公尺；小車位 有56位，車格尺寸為2.25公尺乘以5.75公尺，單一車格之面 積為12.9375平方公尺。
㈤、原告劉國棟（9號）、胡欣怡（39號）、許雯娟（21號）、 高文寬（15號）、戴嘉楝（50號）均有購買車位，並使用車 道。
㈥、原告袁漢頤、原告江文裕、原告陳怡君、原告鄭明莉、原告 吳佳縈、原告陳葆光、原告呂秀鈴、原告易大中、原告林章 暉、原告賈介中、原告張秀英沒有購買車位。
㈦、兩造間未簽立系爭大樓基地之土地買賣契約書。四、兩造爭執事項：
㈠、被告將原告所稱「車道及其他必要空間」之面積登記為建物 之共用部分面積，是否屬違法虛灌公共設施坪數而有物之瑕 疵？是否違反買賣契約約定？
㈡、原告劉國棟等11人依據民法第354條、第359條及第179條規 定，請求被告返還虛灌坪數之價金，有無理由？㈢、原告張秀英等7人依據民法第184條第2項規定（主張違反99 年公平交易法第24條）請求被告負侵權行為損害賠償責任， 有無理由？
五、本院得心證之理由：
㈠、被告將原告所稱「車道及其他必要空間」之面積登記為建物 之共用部分面積，是否屬違法虛灌公共設施坪數而有物之瑕 疵？是否違反買賣契約約定？
⒈原告劉國棟等11人主張被告將系爭大樓之「車道及其他必要 空間」面積登記在系爭大樓之全體區分所有權人之共用部分 面積，並作為房屋之公設坪數計價出售，又未將此情形告知 原告劉國棟等11人，致原告劉國棟等11人買受系爭大樓之房 屋時遭虛灌公共設施坪數而具有物之瑕疵云云，為被告所否 認，並以前詞置辯。首觀原告劉國棟等11人之系爭買賣契約 內容，就「房屋登記明細」事項有約定：「共用部分面積： 指門廳、樓梯間、電梯間，電梯機房、水箱蓄水池、發電機 室、消防泵浦室、汙水機房、台電配電室、電信機房、管理 員室及部分車道、防空避難室（未兼作停車使用），屋頂突 出物及依法令可列入共用部分之項目皆屬之」等語、或「共 用部分如門廳、樓梯間、電梯間，電梯機房、水箱蓄水池、 發電機室、消防泵浦室、汙水機房、台電配電室、電信機房
、管理員室及部分車道、防空避難室（未兼作停車使用）， 屋頂突出物及依法令可列入共用部分之項目皆屬之」等語（ 見本院卷一第160頁反面第3條、卷一第221頁反面第3條、卷 一第247頁第1條第1項中段、卷一第271頁第1條第1項中段、 卷一第300頁第1條第1項中段、卷二第11頁第1條第1項中段 、卷二第31頁第1條第1項中段、卷二第54頁第1條第1項中段 、卷二第89頁第1條第1項中段）。且關於「共用部分面積分 配比例計算」事項有約定：「共有部分面積之分攤計算方式 係依買受本戶專有部分面積（包括主建物、附屬建物等）與 全區各戶專有部分面積總和之比例而為計算」等語、或「本 買賣契約為成屋買賣，實際買賣坪數及分攤計算方式、已經 買方參閱權狀或登記簿謄本確認無誤，本契約實際買賣坪數 及分攤計算方式，概以權狀或登記簿謄本記載為準，以杜爭 議。」等語（見本院卷一第160頁反面第4條、卷一第221頁 反面第4條、卷一第247頁第1條第1項後段、卷一第271頁第1 條第1項後段、卷一第300頁第1條第1項後段、卷二第11頁第 1條第1項後段、卷二第31頁第1條第1項後段、卷二第54頁第 1條第1項後段、卷二第89頁第1條第1項後段）；另就「分管 特約」事項亦有約定：「...未購買汽車停車位之承購戶， 已充分認知本房地總價款並不包括汽車停車位之價款，且所 購房屋坪數其地下室持分面積亦未含汽車停車位之持分面積 。未購買者承諾放棄使用汽車停車位，並確認對地下室之汽 車停車位無任何使用管理權等」等語（見本院卷一第160頁 反面第16條、卷一第225頁反面至第226條第16條、卷一第24 9頁反面至第250頁第10條第1項後段、卷一第273頁反面至第 274頁第10條第1項後段、卷一第302頁反面至第303頁第10條 第1項後段、卷二第13頁反面至第14頁第10條第1項後段、卷 二第33頁反面至第34頁第10條第1項後段、卷二第56頁反面 至第57頁第10條第1項後段、卷二第92頁正反面第10條第1項 後段），有系爭買賣契約等件在卷可稽，是認系爭買賣契約 均已明確約定系爭大樓之共用部分包括「部分車道」及「依 法令可列入共用部分之項目」；且未購買汽車停車位之承購 戶，其所承購房屋坪數其地下室持分面積不包含汽車停車位 之持分面積，故而，系爭大樓區分所有權人就共用部分面積 分配之比例計算方式，係將「共用部分」面積扣除「汽車車 位買受人應使用之停車空間」面積後，再按各區分所有權人 專有部分之面積占全部區分所有權人專有部分之總面積比例 進行分配。且為免爭議，買受人所購買之坪數及分攤共用部 分之計算方式，係以權狀或登記簿謄本記載為準。 ⒉次參系爭買賣契約均附有地下室各層平面圖，圖上均繪製及
標註各個車位、樑柱、梯間、「車道」、「停車空間」、「 防空避難室兼作停車使用」、「發電機房」、「電信機房」 、「消防機房」、「污水機房」、「蓄水池」、「電梯機坑 」、「台電配電場所」、「垃圾儲藏室」、「排煙室」、「 進風」、「排風」、「特別安全梯」等位置一情（見本院卷 一第169頁反面至第171頁、第228頁反面至第229頁、第254 頁反面至第256頁、第278頁反面至第280頁、第307頁反面至 第309頁、卷二第18頁反面至第20頁、第38頁反面至第40頁 、第61頁反面至第63頁、第97頁至第98頁反面），及原告對 於平面圖所載之「車道」、「停車空間」位置均為「車道空 間」一情不爭執（見本院卷二第267頁反面），可見上開「 車道」、「停車空間」為系爭大樓之車道及其他必要空間， 既非車位本身之空間，合於系爭買賣契約所約定之共用部分 ，被告依據契約所定之共用部分面積分配之比例計算方式， 將系爭大樓之車道及其他必要空間登記為全體區分所有權人 之共用部分面積，並無違反系爭買賣契約約定之情形。 ⒊再者，系爭大樓之共用部分即信義段3108建號之建物登記謄 本所示，其總面積為5113.29平方公尺，其主要用途欄記載 ：「本共有部分之項目有...停車空間、車道...。地下一層 ；...防空避難室及停車空間、車道...。地下二層；...停 車空間、車道...。地下三層；...停車空間、車道...。」 ；而於系爭大樓之各專有部分建物登記謄本，在「共有部分 ：信義段3108建號、5113.29平方公尺」欄下方，已各自標 示其權利範圍，在「其他登記事項」欄，亦載明「其主要用 途：本共有部分之項目有...停車空間、車道...。地下一層 ；...防空避難室及停車空間、車道...。地下二層；...停 車空間、車道...。地下三層；...停車空間、車道...。地 下四層：...停車空間、車道...。」等語，此有系爭大樓部 分建號之建物謄本影本在卷可稽，且為兩造所不爭執（見本 院卷二第177頁、第189頁反面、第194頁、第219頁、第225 頁、第292頁反面），顯見建物謄本所登記之內容與系爭買 賣契約約定系爭大樓共用部分包含車道及其他必要空間之內 容相當，且建物謄本所登載之面積亦與系爭買賣契約所約定 之交易面積吻合，為原告所自承在卷（見本院卷一第151頁 ），且為免爭議，買受人所購買之坪數及分攤共用部分之計 算方式，係以權狀或登記簿謄本記載為準，業如前述，因此 益徵被告就系爭大樓之登記事項合於系爭買賣契約約定。 ⒋又查，原告主張僅有承購停車位之人始有使用車道及其他必 要空間之需要，故車道其他必要空間為約定專用部分，應由 承購停車位之人按其停車位專用部分之比例定之，被告將性
質為約定專用部分之車道及其他必要空間之面積登記為全體 區分所有權人之共用部分，自非合法一節。然查，原告劉國 棟、胡欣怡、許雯娟、高文寬、戴嘉棟均有購買停車位，並 使用車道等情，有系爭買賣契約在卷可證，且為兩造所不爭 執，是苟若依原告前開之主張，被告將車道及其他必要空間 之面積登記予原告劉國棟、胡欣怡、許雯娟、高文寬、戴嘉 棟及其他承購車位之區分所有權人分擔車道面積，亦無遭被 告虛灌坪數或受有瑕疵損害之問題，顯見劉國棟、胡欣怡、 許雯娟、高文寬、戴嘉棟起訴之主張已自相矛盾，難以自圓 其說，實屬可議。況查，從上開契約所附之地下室各層平面 圖，可見如要進出地下室或在地下室內活動，勢必須要通行 於平面圖所示之車道及其他必要空間，而地下室空間之使用 亦非僅供停車使用，尚有連續壁、柱子、梯間、電信機房、 發電機房、消防機房、污水機房、蓄水設備、進風管道、排 風管道、垃圾儲藏室等公共設施設置於其中，因此，如系爭 大樓管理委員會或區分所有權人要對此等公共設施進行維修 或保養時，勢必也須通行於此等車道及其他必要空間。又或 未承購車位之區分所有權人雖平時無停放車輛於地下室，然 遇搬家、裝修房屋、搬運大型家具、訪客拜訪、下雨天接送 行動不便之人、因故逃生或回收垃圾等情事時，仍須通行於 地下室車道及其他必要空間，可認不論有無承購停車位，區 分所有權人於日常生活中，均有隨時通行於車道及其他必要 空間之需求，益徵停車位本身與地下室之車道及其他必要空 間之使用性質不同，應有區別，因此，由全體區分所有權人 共同使用車道及其他必要空間，並分攤其等面積持分，堪屬 公平合理之方法。從而，被告因此將車道及其他必要空間規 劃為全體區分所有權人所共有且共同使用，並於契約中載明 ，核於車道使用之本質，並無不合。從而，原告主張僅有承 購停車位之人始有使用車道及其他必要空間之需要，故車道 及其他必要空間為約定專用部分，應由承購停車位之人按其 停車位專用部分之比例定之云云，自非可採。
⒌復查，原告劉國棟、胡欣怡、陳怡君、許雯娟、吳佳縈、陳 葆光、呂秀鈴、易大中、林章暉、林雅惠，及原告蔡成君之 女劉翔玉（現名劉心瑜）於簽訂系爭買賣契約前，已將契約 攜回審閱7日以上，此觀其本人已在系爭買賣契約上簽名及 蓋章確認甚明（見本院卷一第160頁、第189頁、第221頁、 第247頁、第271頁、第300頁、卷二第11頁、第31頁、第54 頁、第89頁），衡情契約當事人均明瞭系爭買賣契約關於所 承購之房屋登記共用部分之面積包括車道及其必要空間面積 ，難認被告有何隱瞞虛灌坪數，致其於不知情狀態下，購買
不應計價、本應屬於車位所有權人之車道及其他必要空間之 坪數之情事。綜上所陳，被告將系爭大樓地下室之車道及其 他必要空間面積登記在共用部分內，並無物之瑕疵存在，且 被告依系爭買賣契約之約定分配比例計算登記為區分所有權 人購買系爭大樓房屋之共用部分面積，乃依約履行，亦難認 所交付系爭房屋有虛灌公共設施坪數而具有物之瑕疵。 ⒍末查，同為系爭大樓房屋買售者之訴外人杜時夫、黃貞珠於 另案中，以與本件相同事由及法律依據訴請被告返還價金事 件，業經台灣高等法院103年度上易字第1558號判決其等敗 訴，其等不服提起上訴，亦經最高法院104年度台上字第166 4號裁定駁回上訴而告確定，有卷附該判決書可稽（見本院 卷一第99頁至第122頁）；又同為系爭大樓房屋買售者之訴 外人杜照雄於另案中，以與本件相同事由及法律依據訴請被 告返還價金事件，固經本院103年度訴字第1490號判決勝訴 ，惟被告不服提起上訴後，業經台灣高等法院104年度上易 字第222號判決廢棄原判決，且改判原告敗訴而告確定，此 均復經本院調取該案卷核閱無訛（見本院卷二第265頁、第 322頁），顯見該等案件均認定被告交付房屋並無虛灌公設 坪數而具有物之瑕疵情事，與本院見解相同，益徵原告劉國 棟等11人主張其買受系爭大樓之房屋遭被告虛灌公共設施坪
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