臺灣彰化地方法院民事判決 105年度訴字第536號
原 告 呂明寶
訴訟代理人 賴瑩真律師
被 告 蘇進能
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國105年9月22日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落彰化縣○○市○○段000地號土地上，門牌號碼彰化縣○○市○○里○○巷○號，其中如附圖所示編號A部分、面積449.44平方公尺鐵皮鋼架造建物騰空後返還原告；並自民國105年6月1日起至返還前開建物之日止，按月給付原告新台幣1萬9000元。
被告應給付原告新台幣19萬7000元，及自民國105年5月27日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告供擔保新台幣40萬元後，得假執行；但被告若以新台幣120萬元預供擔保後，免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，經核並無民 事訴訟法第386條所列各款情形，此部分爰依原告之聲請， 由其一造辯論而為判決。
二、本件原告主張：
㈠坐落彰化縣○○市○○段000地號土地上，如彰化縣員林地 政事務所複丈日期民國105年8月26日土地複丈成果圖（即附 圖）所示編號A、面積449.44平方公尺鐵皮鋼架造建物（下 稱系爭房屋）係原告所有，兩造於民國104年5月25日簽訂房 屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約），約定由原告將系爭房 屋出租與被告，租期自104年5月25日至106年4月19日止，被 告應於每月1日給付租金新台幣(下同)一萬九千元予原告。 又系爭租賃契約第六條第1、2項約定：「⒈乙方（即被告） 違反約定方法使用房屋或拖欠租金，經甲方（即原告）催告 限期繳納，仍不支付時，甲方得終止租約。⒉乙方於終止租 約或租賃期滿不交還房屋，即應支付違約金租金之三倍；如 訴訟時其訴訟費用、律師費用一切歸乙方負責支付。」。未 料，被告自104年11月起，即為再繳交租金，至今已逾七個 月有餘，原告多次以電話限期催繳，被告始終不予理會，之 後更拒接電話，原告另於105年4月11日以存證信函通知被告 終止租約，並要求被告立即繳納所欠租金，然被告仍未予理
會。為此，原告以本起訴狀繕本送達被告，再次表明終止系 爭租賃契約之意思。
㈡系爭租賃契約既已合法終止，被告再無權占用系爭房屋，原 告即得請求被告騰空並返還系爭房屋，民法第440條第1、2 項規定、第455條、第767條及土地法第100條第3項定有明文 ；又系爭租賃契約約定，系爭房屋知租金為每月一萬九千元 ，故被告應給付自104年11月至105年5月之遲延租金共13萬 3000元（計算式：19,000元×7個月＝133,000元）予原告。 此外，依系爭租賃契約第六條約定，被告尚應給付原告租金 三倍之違約金，以及本件委任律師費用五萬元，加計上開遲 延租金，共24萬元【計算式：133,000元＋50,000元＋（19, 000元×3＝240,000元】。又按無權占有他人房地，可能獲 得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，系爭租賃契約既 已於訴狀繕本送達翌日起已終止，被告繼續占有系爭房屋， 即欠缺正當權源，而可獲得相當租金之利益，並致原告受有 無法使用系爭房屋而相當於無法收取租金之損害，自得依民 法第179條、184條規定，請求被告自1056月1日起按月給付 相當租金1萬9000元之利益之損害。
㈢原告並無不讓被告搬走貨物，在今年農曆過年前，被告對伊 表示，會於105年2月將系爭房屋清空並返還，惟被告並未於 前開約定期間返還系爭房屋，而係再向原告表示願意付四個 月租金，原告認被告若於105年2月15日搬走，即可再出租， 然被告直至105年3月11日方給付2萬4000元，之後便未再給 付租金，且堆於系爭房屋內之物品繁多，亦未搬移。縱扣除 上開2萬4000元，計算下來，被告所積欠之租金至今仍超過2 個月以上，自應遷讓房屋。系爭租賃契約為定期2年之租約 ，於被告租賃期間，原告並未交付系爭房屋鑰匙予他人使用 。被告欲將鑰匙交由誰，原告並無權過問。又系爭契約約定 3倍違約金，系經兩造同意訂立，被告簽立系爭租賃契約前 ，已有他人欲向原告承租，原告恐怕被告日後拒不搬走，會 影響其他人承租意願，故約定3倍違約金，當時有人欲用一 個月2萬元之價格向原告爭租，惟因被告係經由認識的人介 紹，才以較低價之1萬9千元出租予被告。
三、被告前曾到場答辯：
系爭租賃契約係1年期，而非2年期，伊從104年11月起即未 繳納租金，因今年（即105年）農曆過年前，被告自越南返 國，因被騙錢、無能力繼續繳租金，便告訴原告欲將貨物搬 走，然原告卻用東西將伊貨物擋住，不讓伊搬走，當時伊已 積欠2、3個月租金了，伊便對原告說：除押金給原告外，願 再給付40,000元，然伊僅能給付24,000元予原告。對於原告
請求三倍違約金、律師費，雙方可再商談。又105年4月，原 告友人亦租用在伊租用之倉庫旁，卻使用伊所租用之倉庫， 而鑰匙則係原告交付，他用貨及布料將被告貨物擋住不讓伊 搬，伊有叫警察來處理，警察到場後請原告朋友將貨物搬開 ，讓伊得將貨物搬走等語。並聲明：㈠請求駁回原告之訴及 其假執行之聲請，訴訟費用由原告負擔。㈡如受不利益之判 決，願提供擔保，請准宣告免為假執行。
四、得心證之理由：
㈠原告主張其於104年4月25日與被告簽定房屋租賃契約，約定 由原告將系爭房屋出租予被告做為廢布存放，租賃期間自10 4年5月25日起至106年4月19日止，租金應按月於一日繳納， 每月租金為1萬9千元等情，業據提出105年房屋稅繳款書、 房屋租賃契約書等影本為證。被告辯稱租賃契約為定期1年 ，惟依系爭租賃契約第二條租賃期限為2年，被告所辯不可 採，故原告此部分主張，堪信為真正。
㈡按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延 者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人 於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者 ，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定 ，終止契約；按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得 請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第 439條前段、第440條第1項、第2項前段、第767條分別定有 明文。原告主張被告自104年11月起，即未再給付系爭房屋 之租金，經原告以存證信函請求被告給付，被告依然置之不 理等情，有原告提出存證信函為證，則被告自104年11月起 即未依約履行，迄今所積欠之租金已逾7個月之金額，原告 以本件起訴狀繕本送達被告，為終止兩造租賃契約之意思表 示，於法有據。又兩造間就系爭房屋租賃契約已終止，被告 即無正當權源得以繼續占用該系爭房屋。原告訴請被告遷出 、交還門牌號碼為彰化縣○○市○○里○○巷0號之如附圖 編號A部分、面積449.44平方公尺鐵皮鋼架造建物，即屬有 據。又被告積欠之租金共計13萬3000元（即自104年11月算 至105年5月止，計七個月份租金，每月1萬9千元），惟被告 抗辯其於上開期間給付原告2萬4000元，此為原告所不爭執 ，故原告所得請求之租金為10萬9000元（計算式：19,000元 ×7月－24,000元＝10萬9000元）；原告逾此部分之請求， 尚屬無據。
㈢另按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。至於 是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所 受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除
出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依 約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至 相當之數額。最高法院79年度台上字第1915號判例參照。又 當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即 為成立，民法第252條、153條分別定有明文。原告主張被告 於租賃契約終止後仍未遷出，依該租賃契約書第6條第2項約 定，應自租賃契約終止之翌日起，支付按租金三倍計算之違 約金，如有訴訟時其律師費用亦由被告負責，此有系爭租賃 契約書可稽，固非無據。惟若如此約定，違約金將達5萬70 00元，相當於3個月租金，雖原告陳稱：因被告承租時，他 人願以每月2萬元租金向其承租，又恐怕日後被告不搬走， 會影響他人承租意願等語。然本件租約既終止，被告迄不搬 遷而受有不當利益，原告自受有相當於租金之損害。原告已 請求被告自民國105年6月1日起，至遷讓完畢日止，按月給 付相當於租金每月1萬9000元之不當得利，此部分依法應准 許之。故本院認違約金應酌減以3萬8,000元（即租金二倍之 違約金）較適宜。至律師費用，因現今一般人對法院案件， 委任律師專業處理，乃為常情，且兩造間對此有特別約定， 原告請求律師費用5萬元為有理由，應予准許。從而，就本 件違約金3萬8千元及約定原告給付律師酬金5萬元，共計8萬 8千元，被告亦應償付。
五、綜上所述，原告依據租賃契約及所有權返還請求權、不當得 利等之法律關係，請求被告應將門牌號碼彰化縣○○市○○ 里○○巷0號、如附圖編號A部分鐵皮鋼架造建物騰空後遷出 返還予原告；及被告應給付19萬7000元(至105年5月底之已 積欠之租金計10萬9,000元、違約金3萬8,000元、律師酬金5 萬元)，暨遲延法定利息；及自105年6月1日起至被告遷讓交 還上開房屋之日止，按月應給付原告不當得利1萬9,000元， 均為有理由，應予准許。原告逾此範圍之請求，為無理由， 應予駁回。
六、假執行之宣告：兩造陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假 執行，均核無不合，爰各酌定相當擔保金額併宣告之。至原 告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，不予准許，應予駁 回。
七、訴訟費用負擔：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 105 年 10 月 6 日
民事第三庭 法 官 王鏡明
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 10 月 6 日
書記官 蕭美鈴
附圖：彰化縣員林地政事務所於105年8月26日複丈成果圖