臺灣南投地方法院民事判決 105年度簡上字第42號
上 訴 人 謝秉融
被 上訴人 王寶玉
均和資產管理股份有限公司
兼 上一人
法定代理人 朱祐宗
共 同
訴訟代理人 黃翎芳律師
上列當事人間請求返還房屋事件，上訴人對於民國105年3月30日
本院埔里簡易庭105年度埔簡字第25號第一審民事簡易判決提起
上訴，本院合議庭於民國105年10月5日言詞辯論終結，茲判決如
下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣貳仟陸佰伍拾伍元由上訴人負擔。 事實及理由
一、上訴人主張：
㈠伊於民國74年間與訴外人王立興（起訴狀誤載為王文興）訂 立買賣契約，向王立興購買原屬王立興所有坐落南投縣○○ 鎮○○段0000地號（重測前為枇杷城段765之8地號）之土地 （下稱系爭土地），以及由王立興於系爭土地上出資興建門 牌號碼為南投縣○○鎮○○路000○0號之未辦保存登記建物 （下稱系爭建物，與系爭土地合稱系爭不動產），但因伊不 具自耕農之身分，乃約定將系爭不動產先信託登記予訴外人 陳進成，而由陳進成先行取得系爭土地之所有權及系爭建物 之事實上處分權。不料陳進成心存貪念，聯合王立興及訴外 人即王立興之妻曾利貞、代書施麗娜、陳進成之債權人王榮 煥、鍾文淨、巫美鈴等人製作不實債權，導致系爭不動產遭 聲請拍賣，為此陳進成等7人業經檢察官提起公訴後判刑確 定，並已服刑完畢。
㈡王榮煥聲請對陳進成為給付票款強制執行，欲拍賣斯時登記 在陳進成名下之系爭不動產時，伊曾對之提起異議之訴，經 臺灣臺中地方法院以81年度訴字第116號判決伊部分勝訴確 定。依該確定判決書之判決理由所載，認伊確為系爭未辦保 存登記建物之買受人，據以認定系爭建物為伊所有，故而撤 銷系爭建物之執行程序，而僅就系爭土地部分繼續執行，最 終系爭土地部分則由謝清奇拍定。是以系爭房屋確屬伊所有 ，縱目前之稅籍資料係登記在被上訴人王寶玉名下，但稅籍 登記僅能作為行政機關課稅管理之用，並不影響伊為系爭房 屋事實上所有權人之身分。被上訴人均和資產管理股份有限
公司（下稱均和公司）、朱佑宗、王寶玉均不得以目前登記 之稅籍資料對抗伊。
㈢系爭土地於82年間由謝清奇拍定取得，之後陳進成於97年間 將系爭建物賣給謝清奇。而後謝清奇再於103年8月間將系爭 不動產一併賣給被上訴人朱祐宗，由被上訴人朱祐宗取得系 爭土地之所有權及系爭建物之事實上處分權，並全部借名登 記在被上訴人王寶玉名下。由上可知，系爭不動產原本同屬 伊所有，只是信託登記予陳進成而已，雖則陳進成先將系爭 建物移轉給謝清奇，謝清奇之後再移轉給被上訴人朱祐宗， 依民法第425條之1關於所有權讓與不破租賃之規定，應推定 系爭建物之原所有人即伊，與系爭土地之承買人即被上訴人 朱祐宗間，有繼續使用系爭土地之租賃關係存在。詎被上訴 人均和公司、朱佑宗、王寶玉未經伊同意竟私自占有系爭建 物，並僱工將系爭建物拆毀、設置鐵籬阻止伊進入。 ㈣另謝清奇曾對伊及訴外人甘素香等人提起拆屋還地訴訟，經 本院84年度訴字第131號、臺灣高等法院臺中分院85年度上 字第128號判決確定，於判決理由中並再次肯認伊買受系爭 建物後即為系爭建物之所有人，並基於租賃關係使用系爭建 物所占部分之系爭土地，並非無權占有。故而原審認為伊未 能就系爭建物所有人身分或對系爭建物具事實上之管領力等 節善盡舉證責任，判認伊無從主張民法第767條第1項所有人 之物上請求權或同法962條占有人之物上請求權等語，顯有 認事用法之違誤等語。爰依民法第767條、第962條、第184 條第1項、第2項、公司法第23條第2項規定提起本件訴訟， 並聲明：⒈被上訴人均和公司、朱佑宗、王寶玉應將坐落系 爭土地如原審起訴狀附圖所示C部分，面積56平方公尺房屋 之外圍鐵籬拆除（位置實測為準），將系爭建物交還伊。⒉ 被上訴人均和公司、朱佑宗、王寶玉應容忍伊使用系爭建物 。⒊上訴人願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：
㈠被上訴人朱祐宗係依系爭土地之登記資料及系爭建物之稅籍 登記資料，向謝清奇合法買得系爭土地之所有權及系爭建物 之事實上處分權，對於上訴人所稱信託登記及轉手之過程概 不明瞭。被上訴人朱祐宗於買受前還曾到現場勘查過，當時 現場宛如廢墟，系爭房屋內堆放雜物，而鐵門、屋頂均已坍 塌、破損，看不出有人居住。
㈡上訴人將系爭不動產信託登記予陳進成，由陳進成取得系爭 土地之所有權及系爭建物之事實上處分權，此為兩造所不爭 執，是於82年間系爭土地遭法院拍賣時，除系爭土地乃登記 為陳進成所有，陳進成同時並為系爭建物之事實上處分權人
。故而謝清奇於82年5月12日以拍賣為原因登記取得系爭土 地所有權，嗣於97年間向陳進成買受取得系爭建物之事實上 處分權，均適法有據。爾後，謝清奇再將系爭不動產同時出 賣予被上訴人朱祐宗，由被上訴人朱祐宗取得系爭土地之所 有權及系爭建物之事實上處分權，並依被上訴人朱祐宗指示 將系爭土地登記於被上訴人王寶玉名下，洵屬有權處分，無 庸置疑。是上訴人無從本於系爭不動產之所有權人地位，對 被上訴人為任何之主張。至於上訴人與陳進成間之信託關係 ，基於債之相對性，亦無從據以拘束被上訴人等人。 ㈢民法第425條之1所推定之租賃關係，只存在於建物所有人與 土地所有人間，但因上訴人並非系爭土地或系爭建物之所有 人，自無從依據民法第425條之1規定，主張與被上訴人均和 公司、朱佑宗、王寶玉間應推定就系爭建物有租賃關係存在 。再者，系爭不動產係由上訴人同時信託登記予陳進成，並 非將土地、房屋同時或先後讓與相異之人，本件亦與民法第 425條之1適用之前提要件不符。至於民法第425條部分，因 信託約定究與租賃契約有別，本件亦無民法第425條規定之 適用。
㈣上訴人主張民法第767條第1項之所有人物上請求權及同法第 962條之占有物返還請求權，惟上訴人倘欲主張此等權利， 仍應先就其為物之所有人或對該物具事實上管領力等節先負 舉證之責。惟上訴人既未能舉證證明其為物之所有人或對該 物具事實上之管領力，不論上訴人係主張民法第767條第1項 之所有人物上請求權或同法第962條之占有物返還請求權， 均無理由，均應駁回。
㈤末者，被上訴人朱祐宗於另案（即臺灣南投地方法院檢察署 104年度偵字第2436號）偵查時已自承，僱請工人整修系爭 建物並於系爭建物設置鐵籬等情，均為被上訴人朱祐宗所為 ，但被上訴人朱祐宗本於系爭建物事實上處分權人之地位， 對系爭建物進行整修並設置鐵籬，對上訴人並無任何侵權行 為可言。上訴人復未能舉證說明被上訴人均和公司、王寶玉 對其有何侵權行為存在，故上訴人主張被上訴人均和公司、 朱祐宗、王寶玉應對其負侵權行為損害賠償責任，亦無理由 ，亦應駁回等語，資為抗辯。並聲明：上訴人之訴駁回。三、原審斟酌兩造之攻擊、防禦方法後，認上訴人與王立興訂立 買賣契約，約定將系爭建物信託登記予陳進成，由陳進成取 得事實上處分權，上訴人固得本於其與陳進成間之信託約定 對系爭建物為使用收益。惟當陳進成再行移轉系爭建物之事 實上處分權予謝清奇，再由謝清奇移轉予被上訴人朱祐宗， 而由被上訴人朱祐宗取得系爭建物之事實上處分權時，上訴
人已無從本於其與陳進成間之信託關係，對被上訴人主張對 系爭建物為有權使用。上訴人既非系爭建物之所有人，其與 陳進成間之信託約定又與租賃關係有別，本件即無民法第42 5條所有權讓與不破租賃，或同法第425條之1土地及其土地 上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與 他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受 讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間 ，推定在房屋得使用期限內有租賃關係等規定之適用，判決 被上訴人全部勝訴。上訴人不服，提起上訴，並聲明：⒈原 判決廢棄。⒉被上訴人均和公司、朱佑宗、王寶玉應將坐落 系爭土地如原審起訴狀附圖所示C部分，面積56平方公尺房 屋之外圍鐵籬拆除（位置實測為準），將系爭建物交還上訴 人。⒊被上訴人均和公司、朱佑宗、王寶玉應容忍上訴人使 用系爭建物。⒋上訴人願供擔保請准宣告假執行。被上訴人 則聲明：⒈上訴駁回。⒉如受不利判決，被上訴人願供擔保 ，請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事項：
㈠系爭土地原為王立興所有，坐落系爭土地上之系爭建物則係 王福燕出資所興建，嗣由王福燕將系爭建物之事實上處分權 讓與王立興。
㈡上訴人於74年與王立興訂立買賣契約，向王立興買受系爭不 動產，但因上訴人不具自耕農身份，遂將系爭不動產信託登 記予陳進成。
㈢系爭土地目前之實際所有權人及系爭建物目前之事實上處分 權人，均為被上訴人朱祐宗。
五、本件爭點：
㈠本件有無民法第425條之1規定之適用？
㈡上訴人請求被上訴人拆除系爭建物外圍之鐵籬，並將系爭建 物交還上訴人，有無理由？
六、本院之判斷：
上訴人主張系爭不動產原為王立興所有，其於74年與王立興 訂立買賣契約，向王立興買受系爭不動產，但因上訴人不具 自耕農身份，遂將系爭不動產信託登記予陳進成。嗣系爭不 動產經謝清奇買受，復一併出賣予被上訴人朱祐宗，並借名 登記於被上訴人王寶玉名下等情，業據其提出系爭不動產照 片1張、系爭土地登記謄本等件為證（見原審卷第7頁、第26 頁），且為被上訴人所不爭執，自堪信為真實。至上訴人主 張伊與被上訴人朱祐宗間，有繼續使用系爭土地之租賃關係 存在；被上訴人未經上訴人同意私自占有系爭建物，並僱工 拆毀系爭建物，設置鐵離阻止上訴人進入應負損害賠償責任
，被上訴人應將系爭建物交還予上訴人並容忍上訴人使用系 爭建物等情，則為被上訴人所否認，並以前辭置辯。是本件 之爭點厥為：上訴人依民法第767條、第962條、第184條、 公司法第23條請求被上訴人遷讓房屋並容忍上訴人使用系爭 建物，有無理由？本件有無民法第425條之1之適用？茲分述 如下：
㈠查系爭土地於61年2月1日原係登記為訴外人林文達所有，69 年5月29日再移轉登記予王福燕，72年11月15日移轉登記予 王立興，74年8月30日以買賣為登記原因移轉予陳進成，嗣 為陳進成之債權人王榮煥聲請查封拍賣，由謝清奇向臺灣臺 中地方法院以308萬1,000元標購，於82年4月29日取得臺灣 臺中地方法院所核發之權利移轉證書；上訴人並曾以系爭土 地已廢耕，不得核發自耕能力證明書，南投縣埔里鎮公所竟 違法核發自耕能力證明書予謝清奇，使謝清奇得以向臺灣臺 中地方法院標購系爭土地，乃訴請確認謝清奇與陳進成就系 爭土地之買賣關係不存在，謝清奇就系爭土地所為之所有權 移轉登記應予塗銷，且就系爭土地聲請假處分，經臺灣臺中 地方法院82年度全字第1128號裁准謝清奇就系爭土地不得為 讓與、設定他項權利、出租及其他一切處分行為，於82年6 月18日就系爭土地實施查封，而上訴人所提起之確認買賣關 係不存在本案訴訟經臺灣臺中地方法院82年度訴字第1434號 、臺灣高等法院臺中分院83年度上字第142號、最高法院83 年度台上字第2842號以謝清奇係合法取得自耕能力證明書， 其依執行程序標得系爭土地並無拍賣無效之情形為由，駁回 上訴人之訴確定，上訴人乃於84年2月27日撤回假處分之執 行；上訴人前對王榮煥起訴請求確認系爭不動產為上訴人所 有並撤銷強制執行程序，經臺灣臺中地方法院81年度訴字第 116號判決臺灣臺中地方法院81年度民執11字第136號強制執 行事件就系爭建物之強制執行程序，應予撤銷等情，有系爭 土地登記謄本、異動索引、土地登記簿、臺灣臺中地方法院 81年度訴字第116號判決、最高法院80年度台上字第2228號 判決、臺灣高等法院臺中分院85年度上字第128號判決在卷 可稽（見本院卷第66頁、第67頁、第81頁至第90頁、第8-9 頁至第8-13頁、第55頁至第58頁，見原審卷第8頁至第25頁 ）。復經本院依職權調閱本院84年度訴字第131號、臺灣高 等法院臺中分院85年度上字第128號拆屋還地事件全卷卷宗 ，核閱無訛，堪予認定。
㈡上訴人得否依民法第767條第1項、第962條請求被上訴人返 還系爭建物？
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之。占有人，其占有被侵奪者，得請求返還 其占有物；占有被妨害者，得請求除去其妨害；占有有被妨 害之虞者，得請求防止其妨害。民法第767條第1項、第962 條定有明文。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有 舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。本件上訴 人依所有權及占有之物上返還請求權請求被上訴人返還系爭 建物，自應由其就其為系爭建物之所有權、事實上處分權人 ，且就系爭建物有事實上之管領力，且其對系爭建物之占有 為被上訴人侵奪或妨害等節，負舉證責任。次按，違章建築 者，買受人受領交付而取得事實上處分權，出賣之原始建築 人即不得再以其不能登記為由主張所有權為其原始取得（最 高法院91年度台上字第2154號判決意旨參照）。可知違章建 築雖無法為所有權登記，買受人仍得因出賣人之交付而取得 事實上處分權。再按，信託者，謂委託人將財產權移轉或為 其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定 之目的，管理或處分信託財產之關係，信託法第1條定有明 文。又因私法上法律行為而成立之法律關係，非以民法(實 質民法)有明文規定者為限，苟法律行為之內容，並不違反 公序良俗或強行規定，即應賦予法律上之效力，如當事人本 此法律行為成立之法律關係起訴請求保護其權利，法院不得 以法無明文規定而拒絕裁判。85年1月間信託法公布施行前 所成立之信託行為，係指委託人授與受託人超過經濟目的之 權利，而僅許可其於經濟目的範圍內行使權利之法律行為， 就外部關係，受託人固有行使超過委託人所授與之權利，就 委託人與受託人之內部關係，受託人仍應受委託人所授與權 利範圍之限制；受託人取得信託財產之方式，由委託人就自 己所有之財產為移轉者有之；由委託人使第三人將財產移轉 與受託人者有之；由受託人原始取得受託財產者亦有之（最 高法院66年台再字第42號判例意旨、100年度台上字第798號 、87年度台上字第907號判決要旨參照）。 ⒉上訴人固辯稱：系爭建物之稅籍資料雖登記為被上訴人王寶 玉，然此僅能證明被上訴人王寶玉為納稅義務人及被上訴人 主張為事實上處分權人，然不得對抗系爭建物之原始買受人 即上訴人等語。經查，系爭土地原為王立興所有，坐落系爭 土地上之系爭建物則係王福燕出資所興建，嗣王福燕將系爭 建物之事實上處分權讓與王立興。上訴人於74年與王立興訂 立買賣契約，向王立興買受系爭不動產，但因上訴人不具自 耕農身份，遂將系爭不動產信託登記予陳進成。系爭土地目 前之實際所有權人及系爭建物目前之事實上處分權人，均為
被上訴人朱祐宗等情，為兩造所不爭執，業如前述。揆諸上 述，未辦保存登記之建物，雖未能以登記之方式移轉所有權 ，然實務上仍容許以讓與事實上處分權之方式移轉關於違章 建築之權利，違章建築之事實上處分權既經讓與，原始之建 築人自不能再主張其為所有權人而以所有權人之身分行使權 利。本件系爭建物為未辦理第一次保存登記之建物，即俗稱 之違章建築，由事實上出資興建之人即王福燕原始取得所有 權，王福燕既將事實上處分權讓與王立興，復輾轉讓與於陳 進成、謝清奇等人，最終由謝清奇讓與於被上訴人朱祐宗， 並將房屋移轉登記於被上訴人王寶玉名下，足見上訴人未曾 取得系爭建物之事實上處分權。再者，系爭建物之事實上處 分權為被上訴人朱祐宗所有乙節，為上訴人於原審及本院歷 次審理中陳明在卷（見原審卷第61頁反面至第62頁、本院卷 第45頁），是系爭建物之事實上處分權人為被上訴人朱祐宗 等情，洵堪認定。上訴人復未能舉證證明其為系爭建物之事 實上處分權人，是其依民法第767條之規定請求被上訴人遷 讓房屋，即屬無據。
⒊其次，上訴人將系爭不動產信託登記予陳進成，並約定由王 立興移轉系爭建物之事實上處分權予陳進成等情，亦為兩造 所不爭執。足見上訴人與陳進成之間固成立信託之關係，揆 諸上述，信託乃委託人移轉自己所有之財產與受託人，使受 託人取得財產權利並由受託人行使所讓與之該財產權利，是 上訴人既已將系爭不動產信託登記予陳進成，並將系爭建物 之事實上處分權約定由陳進成取得，則系爭建物之事實上處 分權已隨同移轉予陳進成，陳進成就系爭建物始為事實上處 分權人並有管理、處分之權限，系爭建物經上訴人信託予陳 進成之後，上訴人就系爭建物是否仍有事實上之管領，容有 懷疑，復未據上訴人舉證證明其就系爭建物有表彰於外之事 實上管領能力，則上訴人主張其為系爭建物之占有人，依占 有之物上返還請求權請求被上訴人返還系爭建物，亦屬無據 。
⒋再按，土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或 僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與 相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受 讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關 係。其期限不受第449條第1項規定之限制。民法第425條之1 定有明文。其立法意旨為土地及房屋為各別之不動產，各得 單獨為交易之標的。惟房屋性質上不能與土地分離而存在。 故土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異
之人時，實務上見解（最高法院48年台上字第1457號判例、 73 年5月8日73年度第5次民事庭會議決議參照）認為除有特 別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地 ，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。為 杜爭議並期明確，爰將其明文化（民法第425條之1立法理由 參照）。民法第425條之1係就坐落於土地上之房屋原同屬一 人所有，嗣因輾轉讓與，而使土地、房屋所有權異其所有， 為解決房屋及土地間之利用關係，而推定房屋所有人與土地 所有人間，於房屋之使用期限內租賃關係存在。本件上訴人 雖主張系爭建物經前案臺灣高等法院臺中分院85年度上字第 128號判決認定適用民法第425條之1之規定，有租賃關係存 在，被上訴人應受租賃關係之拘束等語。縱本件有民法第42 5條之1之適用，然此民法第425條之1推定租賃關係乃關於系 爭建物之所有人得於系爭建物存續之年間對系爭土地之所有 人主張租賃關係之存在，易言之，該推定租賃關係之標的並 非系爭建物而為系爭建物坐落之土地，兩造就系爭建物並無 租賃關係存在甚明，況上訴人亦非系爭建物之事實上處分權 人，業如前述。是上訴人亦無從據此請求被上訴人返還系爭 建物。
㈢末按，故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責 任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違 反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。民法 第184條第1項及第2項前段規定甚明。又公司負責人對於公 司業務之執行，如有違反法令致他人受有損害時，對他人應 與公司負連帶賠償之責。公司法第23條第2項亦有所規定。 經查，被上訴人朱祐宗於偵查中自陳係由其於系爭建物設置 鐵籬等情，有臺灣南投地方法院檢察署（下稱南投地檢署） 104年度偵字第2436號偵查案件卷宗所附104年6月18日訊問 筆錄可稽（見南投地檢署104年度偵字第2436號偵查案件卷 宗第34頁），足見，系爭建物經被上訴人朱祐宗施作鐵籬乙 節，堪予認定。上訴人雖主張被上訴人未經上訴人同意，僱 請工人拆毀系爭建物、並設鐵籬阻止上訴人進入並占有系爭 建物等語，惟系爭建物之事實上處分權人為被上訴人朱祐宗 ，兩造間關於系爭建物亦無租賃關係之存在等情，業經認定 如前。上訴人未能舉證其就系爭建物有何權利受被上訴人侵 害，是其依民法第184條及公司法第23條之規定請求損害賠 償為無理由，應予駁回。
七、綜上所述，上訴人依民法第767條第1項、第962條、第184條 及公司法第23條請求被上訴人將系爭建物外圍鐵籬拆除、交 還系爭建物，並容忍上訴人使用系爭建物，為無理由，不應
准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘 原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果無影響，爰不予一一論述。
九、據上論結，本件上訴為無理由，爰依民事訴訟法第436條之1 第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 105 年 10 月 14 日
民事第二庭審判長法 官 林永祥
法 官 林奕宏
法 官 李怡貞
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 105 年 10 月 14 日
書記官
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