臺灣臺東地方法院簡易民事判決 105年度東簡字第5號
原 告 許健文
許弘奇
上二人共同
訴訟代理人 廖頌熙律師
被 告 許耀鴻
訴訟代理人 陳信伍律師
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國105年9月29日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告許健文新臺幣貳拾伍萬元，及自民國一○五年四月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告應將坐落臺東縣○○○鄉○○段○○○號建物(門牌號碼臺東縣○○○鄉○○路○○○號，面積七十二點八四平方公尺，權利範圍全部)，返還予原告許弘奇。
本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣貳拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張:
坐落臺東縣○○○鄉○○段000○000○000地號土地（下稱 168地號土地、169地號土地及170地號土地）分別為訴外人 簡雅琳、訴外人洪美枝及原告許弘奇所有，三人委由原告許 健文任出租人，於民國97年10月29日出租與被告，約定年租 金為新臺幣（下同）5萬元，租賃期間自97年11月1日起至 112年11月1日止，共15年；倘原告許健文中止租約，應賠償 被告150萬元之違約金；倘被告中止租約，應無條件返還土 地及其上之地上物設施，並簽訂土地租約契約書（下稱系爭 租約）。詎被告迄今未給付任何租金，爰依系爭租約之法律 關係請求被告給付自起訴狀繕本送達被告（即105年4月3日 ）前五年（即自100年4月3日）起算之租金共25萬元及自起 訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5計算 之利息；被告另無權占用原告許弘奇所有坐落170地號土地 上同段12建號建物，門牌號碼為臺東縣○○○鄉○○路00號 （下稱系爭房屋），併依民法第767條第1項前段規定請求被 告將系爭房屋返還原告許弘奇等語。並聲明如主文第1項及 第2項所示。
二、被告則以:
原告許健文自97年起至起訴前止，未曾請求其給付租金，其 亦確實未給付租金，乃緣於許健文為避免債權人查封系爭土
地，與其通謀而以虛偽意思表示簽訂系爭租約，系爭租約無 效。倘認系爭租約有效，然其於86年3月26日將系爭土地及 其上系爭房屋等，以1,350萬元出賣與原告許健文，並簽訂 土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），其中第4點及第5點 約定，買受人於接管土地前，應按月給付出賣人土地管理費 用4萬元，原告許健文僅支付費用至87年2月止，自87年3月 起已積欠管理費用864萬元，復因原告許健文未給付已屆期 之價金尾款400萬元，故基於同時履行抗辯而持續占有系爭 土地。倘認其應給付租金25萬元，則以上開價金尾款或管理 費用之25萬元抵銷之。另系爭房屋已因88風災毀損而無法居 住，平日僅作為倉庫之用，於原告給付價金完畢同時，點交 與原告許弘奇等語，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利 之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：(見本院卷第287至288頁、第390頁、第 460頁)
㈠168地號土地（重測前為太麻里段18-1地號）被告於74年7月 25日以贈與為原因，登記為所有權人。嗣於78年8月12日訴 外人江葉木娟以買賣為原因，登記為所有權人。被告復於86 年5月8日以買賣為原因登記為所有權人。嗣於96年3月16日 ，由訴外人簡雅琳以買賣為原因登記為所有權人。 ㈡169地號土地（重測前為太麻里段19地號）原告許健文於52 年12月2日以買賣為原因，登記為所有權人。嗣被告於74年4 月8日以贈與為原因，登記為所有權人。嗣於86年7月31日訴 外人王泉興以買賣為原因，登記為所有權人。於92年7月16 日訴外人洪美枝以買賣為原因，登記為所有權人。 ㈢170地號土地（重測前為太麻里段19-5地號）原告許健文於 64年6月17日以分割轉載為原因，登記為所有權人。嗣被告 於74年4月8日以贈與為原因登記所有權人。於96年4月18日 訴外人許主欣以買賣為原因登記為所有權人。於104年9月2 日原告許弘奇以贈與為原因登記為所有權人。
㈣被告於92年7月10日以買賣為原因，登記為系爭房屋所有人 。嗣訴外人許主欣於96年4月18日以買賣為原因，登記為所 有人。於104年9月2日，由原告許弘奇以贈與為原因，登記 為所有人。
㈤原告許健文與被告於86年3月26日簽訂被證一之系爭買賣契 約書。
㈥原告許健文與被告於97年10月29日簽訂原證一之系爭租約。 ㈦自原告許健文與被告於97年11月1日系爭租約約期開始後， 被告與原告間未有任何金錢之交付行為。
㈧被告自86年3月26日迄今均占用168、169、170地號土地及其
上之地上物包含系爭房屋。
四、本院之判斷：
㈠原告許健文請求被告給付25萬元部分：
⒈系爭租約是否為原告許健文與被告間通謀虛偽意思表示而訂 立？
⑴按民法第87條第1項所謂通謀虛偽意思表示，所謂通謀虛偽 意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而 言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意 之表示相與為非真意之合意，始為相當，若僅一方無欲為其 意思表示所拘束之意，而表示與真意不符之意思者，尚不能 指為通謀而為虛偽意思表示，在贈與或買賣契約，亦不能僅 因契約當事人間有特殊親誼關係或價金之交付不實，即謂該 贈與或買賣係通謀虛偽成立，最高法院86年度台上字第38 65號裁判意旨參照。
⑵被告主張其與原告許健文於97年10月29日簽訂之系爭租約係 雙方基於通謀虛偽意思表示而成立，其等並無訂立系爭租約 之真意等語，業為原告所否認。經查，就系爭契約之簽訂過 程，證人即系爭租約之見證人之一周丁鋒於本院105年7月21 日審理期日中證稱: 被告在租賃契約書成立之前曾說過原告 許健文尚欠被告400萬元，兩造有意思成立租賃關係，只是 要用租金抵債務。租約上有寫承租15年，但當時租金行情一 定不只5萬元，現在行情1甲地要2、30萬，當時原告許健文 生活拮据，希望被告給予生活上補助，故要求被告每年要給 5萬補貼原告許健文當生活費。若以債務400萬元計算，相當 於租賃15年，債務400萬元就清償完畢，被告在15年間每年 要給許健文5萬元，租約右下方有註明「以後互不賒欠任何 金錢」的意思就是如果按照契約履行的話，15年後互不賒欠 等語明確(見本院卷第292頁至296頁)。參以證人即原告許健 文、被告之胞弟許萬祥於本院105年7月21日審理期日中證稱 :雖未看過系爭租約，但聽說原告許健文欠400萬元要租給被 告抵租金等語，與證人周丁鋒所述相同，應屬可採。復經本 院核閱系爭租約之文本，確有於右下方註明「以後互不賒欠 任何金錢」等文字(見本院卷第15頁)，再佐以被告自承於系 爭租約存續期間，均有對168、169、170地號土地為使用收 益之事實，職是，原告許健文主張與被告並非出於通謀虛偽 意思表示簽訂系爭租約，而以使「被告以低廉之價格承租系 爭168、169、170地號土地15年」之方式，抵償積欠被告之 債務，將兩造先前因系爭買賣契約所生之債權債務關係做一 次性解決，並約定於租期屆滿後，雙方互不賒欠任何金錢等 語，應屬有據。是系爭租約既出於被告與原告許健文之真意
而簽訂，且迄今尚未屆期或終止，被告即應依按年給付租金 5萬元與原告許健文。
⑶按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人 起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相 類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金 錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應 付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利 率為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第 203條分別定有明文。經查，系爭租約約定租金為每年5萬元 ，至於被告至遲應於何日以前給付該年度之租金乙節，依原 告所述，被告至遲應於隔年年初給付等語(見本院卷第391頁 )。又原告許健文與被告於97年11月1日系爭租約約期開始後 ，未有任何金錢之交付行為，為其等所不爭執(見兩造不爭 執事項㈦) ，足見其等自締約時起，被告即未曾給付租金與 原告許健文。是以，原告以系爭租約之法律關係，請求被告 給付自起訴狀繕本送達被告之日回溯5年（即105年4月3日至 100年4月3日）之租金共25萬元，並自起訴狀繕本送達被告 翌日即105年4月4日(見本院卷第121頁)起至清償日止，按年 息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。 ⒉原告許健文是否對被告負有400萬元之債務，被告得否主張 抵銷？
⑴按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各 得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項 前段定有明文。
⑵經查，被告主張系爭買賣契約之尾款400萬元原告迄今尚未 給付，且依系爭買賣契約第4點及第5點約定，買受人即原告 許健文於接管土地前，應按月給付出賣人土地管理費用4萬 元，而原告許健文僅支付費用至87年2月止，自87年3月起迄 今積欠管理費用864萬元，對原告許健文主張抵銷等語。然 168、169、170地號土地分別於96年、86年、96年間由被告 移轉所有權登記予原告許健文所指定之人，為兩造所不爭執 (見本院卷第461頁) ，後於97年間由原告許健文以出租人的 身分與被告簽訂系爭租約，業如上揭不爭執事項三、㈥所示 。承前所述，兩造既約定以簽訂系爭租約之方式終局解決其 等間基於系爭買賣契約所生之債權債務關係，並約定由被告 承租15年後，兩造不互賒欠任何金錢。而系爭租約尚未屆期 ，兩造即應依約履行，是被告無從以系爭買賣契約所生之餘 款或管理費債權主張抵銷。
㈡原告許弘奇請求被告返還門牌號碼臺東縣○○○鄉○○路00
號房屋，被告得否主張依其與原告許健文間之買賣契約，為 同時履行抗辯？
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 民法第767條第1項定有明文。經查，系爭房屋所有權人為許 弘奇，有建物登記第一類謄本(見本院卷第63頁)附卷可佐。 被告雖抗辯原告許健文迄今仍未付清系爭買賣契約之價款及 管理費，故其得繼續使用系爭房屋等語。然依前述，原告許 健文與被告既約定以系爭租約一次性解決二人先前基於買賣 契約所生之債權債務關係，被告即無任何債權可對原告許健 文主張。又買賣契約僅具有債權之效力，所拘束者僅及於買 賣契約之雙方當事人間，並無對抗第三人之效力，被告自不 得持其與原告許健文間之買賣契約，對抗原告許弘奇。是以 ，原告許弘奇依民法第767條第1項前段規定請求被告返還系 爭房屋，為有理由，應予准許。
五、綜上所述，原告許健文以系爭租約之法律關係，請求被告給 付自起訴狀繕本送達被告之日回溯5年之租金共25萬元，並 自起訴狀繕本送達被告之翌日即105年4月4日起，按年息百 分之5給付之利息；原告許弘奇依民法第767條第1項之所有 物返還請求權，請求被告返還系爭房屋，為有理由，應予准 許。
六、本件係依民事訴訟法第427條第1項適用簡易訴訟程序所為被 告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，就本判 決第1項部分，應依職權宣告假執行，並依同法第436條第2 項準用同法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保得 免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據， 於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 10 月 13 日
臺東簡易庭 法 官 郭韶旻
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 10 月 14 日
書記官 楊茗瑋