臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 105年度南簡字第696號
原 告 陳信宏
訴訟代理人 王美華
被 告 陳氏水
訴訟代理人 施承典律師
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國105 年9 月13日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
核定被告占有原告所有坐落臺南市○○區○○段○○○○○地號土地如附圖編碼甲、乙、丙所示部分，自民國一百零四年五月一日起至民國一百零四年十二月三十一日止，每月應付租金為新臺幣陸佰捌拾陸元；自民國一百零五年一月一日起至兩造間就上開土地租賃關係終止之日止，每月應付租金為新臺幣捌佰伍拾柒元。
被告應給付原告新臺幣捌仟貳佰零貳元，並自民國一百零五年四月六日起至兩造間就前項土地租賃關係終止之日止，按月給付原告新臺幣捌佰伍拾柒元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟玖佰捌拾元，其中新臺幣捌佰玖拾肆元由被告負擔，餘由原告負擔。
本判決第二項、第四項得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款定有明文。 本件原告原起訴聲明請求：被告應按月給付原告新臺幣（下 同）2,332 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按 週年利率百分之5 計算之利息。嗣原告於本院審理中，變更 聲明如後述（見本院南簡字卷第26頁），就請求核定租金部 分，與原起訴部分係基於同一基礎事實，其餘部分則屬擴張 應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，應予准許。二、原告主張：原告於民國104 年4 月7 日以1,152,000 元經本 院104 年度司執字第114063號強制執行程序拍定訴外人即債 務人王進德所有坐落臺南市○○區○○段000 ○0 地號土地 （下稱系爭土地），於104 年4 月30日取得權利移轉證書， 惟其上有被告所有、於97年11月5 日受讓自王進德如附圖編 碼甲、乙、丙所示之未保存登記建物（下稱系爭房屋）存在 ，依民法第425 條之1 第1 項規定，推定原告與被告間在系 爭房屋得使用期限內，有租賃關係存在（下稱系爭租賃關係
），系爭土地位在台江國家公園內，距離臺南市安平區僅需 6 分鐘車程，鄰近四草大眾廟、四草大道，生活機能良好， 周邊租金行情為每月5,000 元，爰請求核定被告所有之系爭 房屋占有系爭土地之部分每月租金為2,500 元，並請求被告 給付自104 年5 月1 日起至105 年4 月5 日止之租金27,500 元及法定遲延利息，並自105 年4 月6 日起至系爭租賃關係 終止時止，按月給付原告2,500 元等語，並聲明：㈠核定被 告占有原告所有系爭土地如附圖編碼甲、乙、丙所示部分， 自104 年5 月1 日起每月應付租金為2,500 元；㈡被告應給 付原告27,500元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止 按週年利率百分之5 計算之利息，並自105 年4 月6 日起至 系爭租賃關係終止時止，按月給付原告2,500 元；㈢願供擔 保，請准宣告假執行。
三、被告則以：系爭土地周遭500 公尺內多是魚塭，僅有零星聚 落，無其他商業、學校或政府機關，而系爭土地所在之聚落 ，毫無繁榮或生活機能可言，其租金應以系爭房屋占用系爭 土地面積按申報總價年息百分之4 計算為宜等語資為抗辯， 並聲明：原告之訴駁回。
四、原告據本院104 年度訴字第1202號確定判決主張兩造間就系 爭土地如附圖編碼甲、乙、丙所示部分依民法第425 條之1 第1 項規定推定原告與被告間在系爭房屋得使用期限內，有 租賃關係存在，業據本院依職權調取上開案卷核閱無訛，且 為被告所不爭執，自堪信為真實。按「土地及其土地上之房 屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人， 或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或 房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定 在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第 1 項規定之限制」；「前項情形，其租金數額當事人不能協 議時，得請求法院定之」，民法第425 條之1 定有明文，本 件兩造確有不能協議租金之情事，觀諸本件兩造之主張及陳 述甚明，揆諸上開說明，原告請求本院核定系爭租賃關係被 告應給付原告之租金數額，自屬有據，則本件應審酌者厥為 ：系爭租賃關係之租金數額應核定為若干？茲敘述如下：（一）按於城市地方租用房屋之租金，以不超過土地及建物申報 總價額年息百分之10為限，而前開規定於租用基地建築房 屋之情形準用之，土地法第97條第1 項、第105 條定有明 文。又所謂年息百分之10為限，乃指基地租金之最高限額 而言，並非必需依照申報價額年息百分之10計算之，尚須 斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟 價值、所受利益、彼等關係及社會情感等情事，以為決定
。另土地法第97條第1 項規定所謂之土地價額，依土地法 施行法第25條規定，係指法定地價而言。而土地法第148 條規定土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價， 故土地法第97條所謂土地申報價額，係指該土地之申報地 價。
（二）本院審酌系爭土地四周多為魚塭，除四草大眾廟附近四草 隧道有觀光活動外，商業活動較少，生活機能較為不佳， 惟距離四草大道僅100 公尺，往來臺南市安平區市區交通 尚稱便利，此觀兩造提出之Google衛星地圖、被告提出之 現場照片甚明（見本院南簡字卷第29至33、35至38頁）， 認系爭租賃關係之租金數額，應以被告系爭房屋占用系爭 土地之面積，以申報地價年息百分之6 計算為適當，而查 系爭土地102 年1 月至104 年12月之申報地價均為每平方 公尺960 元，105 年1 月之申報地價則為每平方公尺1,20 0 元，有系爭土地登記第二類謄本2 份在卷可考（見本院 司南小調字卷第5 、6 頁），系爭房屋即如附圖編碼甲、 乙、丙部分占用系爭土地之面積合計為142.84平方公尺【 計算式：106.79＋21.19 ＋14.86 ＝142.84】，依此計算 ，爰核定被告占有原告所有系爭土地如附圖編碼甲、乙、 丙所示部分，自104 年5 月1 日起至104 年12月31日止， 每月應付租金為686 元【計算式：960 ×142.84×6%÷12 ＝686 ，小數點以下四捨五入】；自105 年1 月1 日起至 系爭租賃關係終止之日止，每月應付租金為857 元【計算 式：1,200 ×142.84×6%÷12＝857 ，小數點以下四捨五 入】，原告主張核定被告每月應付租金為2,500 元，核屬 過高。
（三）系爭房屋占用系爭土地之每年租金既核定如上，則原告依 據民法第425 條之1 之法律關係請求被告自104 年5 月1 日起至105 年4 月5 日止，給付原告8,202 元【（686 × 8 ）＋〔857 ×（3 ＋5/30）〕＝8,202 ，小數點以下四 捨五入】；自105 年4 月6 日起至系爭租賃關係終止之日 止，按月給付原告857 元，為有理由，應予准許，逾此範 圍之請求為無理由，應予駁回。
（四）末按關於請求法院核定租金，其訴之性質，為形成之訴， 未經法院核定地租數額前，土地所有人無直接請求給付地 租之權利，故當事人就地租協議不成時，必先經法院核定 其地租數額後，土地所有人始得據以請求如數給付（最高 法院84年度台上字第2707號判決意旨參照），本件原告既 須經法院核定地租數額後，始得據以請求被告給付租金， 則在法院核定地租前，原告無請求被告給付地租之權利，
，被告於原告起訴催告給付後縱未為給付，難謂已陷於給 付遲延，而原告須待法院核定租金數額後，始合於民法第 229 條第2 項所謂「得請求給付時」之要件，依該條項之 規定，又須再經催告而未獲給付時，始得請求遲延利息。 是本件被告應給付之租金數額，既仍有待法院確定，原告 於本訴訟中一併請求被告給付遲延利息，尚屬無據，應予 駁回。
五、綜上所述，兩造間就系爭土地如附圖編碼甲、乙、丙所示部 分依民法第425 條之1 第1 項規定推定系爭租賃關係存在， 兩造間就系爭租賃關係租金數額又無法協議，本院自應就原 告之請求予以核定租金數額，並核定自104 年5 月1 日起至 104 年12月31日止，每月應付租金為686 元；自105 年1 月 1 日起至系爭租賃關係終止之日止，每月應付租金為857 元 。從而，原告依此請求被告應給付原告8,202 元，並自105 年4 月6 日起至系爭租賃關係終止之日止，按月給付原告85 7 元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由， 應予駁回。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經斟酌 後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一論列，附此敘明 。
七、按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌 量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負 擔其支出之訴訟費用；法院為終局判決時，應依職權為訴訟 費用之裁判，民事訴訟法第79條、第87條第1 項分別定有明 文。經核本件訴訟費用額為2,980 元，而原告之請求為一部 有理由、一部無理由，爰依上開規定確定兩造應負擔之訴訟 費用如主文第4 項所示
八、本件原告固陳明願供擔保請宣告假執行，惟就主文第1 項部 分為形成之訴之判決，性質上不得為強制執行，原告聲請宣 告假執行，應予駁回；至其餘原告勝訴部分，係屬民事訴訟 法第427 條第1 項簡易訴訟事件所為被告敗訴之判決，依同 法第389 條第1 項第3 款之規定，應依職權宣告假執行；另 原告就敗訴部分陳明願供擔保聲請宣告假執行，因訴之駁回 而失所依據，不予准許。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 105 年 10 月 14 日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法 官 游育倫
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 10 月 21 日
書記官 徐晨芳