臺灣臺中地方法院臺中簡易庭小額民事判決
105年度中小字第2446號
原 告 園緣住戶管理委員會
法定代理人 潘銘珠
被 告 黃媛莉
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國105年10月6日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣玖萬叁仟肆佰伍拾伍元。訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告為園緣社區內門牌號碼為臺中市○區○○○ 路000號17樓之2房屋（下稱系爭房屋）之區分所有權人，依 園緣社區住戶規約第15條規定：「管理費之收繳及欠費處理 ：依各區分所有權人售點面積根據園緣社區管理費費率及管 理辦法執行。」，另依上開規約附表㈣之「緣園社區公共基 金、管理費費率及管理辦法」第2、3條分別規定：「本社區 管理費每3個月收繳1次，每3個月之第1個月1至15日繳納， 逾期繳納空戶不打7折。」、「住戶依地政機關登記面積（ 含分攤公共設施面積）每坪每月收取新臺幣（下同）40元整 ，平面停車位每月收取150元整，機械停車位每月收取200元 整，．．．」，另實際使用車位之人，每月應再收取清潔費 10 0元，原告所有之系爭房屋含公設之總面積為37.3坪，以 每坪40元計，每期（即3個月）之管理費為4,476元（計算式 ：37.3坪×40元×3＝4,476元），加計機械停車位保養費及 清潔費後則為5,376元〈計算式：4,476元＋（200元×3）＋ （100元×3）＝5,376元〉，若管理費打7折後再加計機械停 車位保養費及清潔費（按機械停車位保養費及清潔費均不打 折）則為4,033元（元以下四捨五入，下同）。被告自民國 100年7月起至101年5月止，原積欠管理費48,396元，但被告 曾於101年5月8日以面面金額合計為18,798元之3張支票繳納 部分之管理費，另於104年3月9日以票面金額合計為15,015 元之5張支票繳納部分管理費，扣除被告上開繳納之款項後 ，被告至101年5月底前所應繳納之管理費仍積欠14,583元（ 計算式：48,396元－18,798元－15,015元＝14,583元），然 上開被告原所積欠之管理費原均以打7折即以每月4,033元計 算，然因被告積欠管理費，故無管理費打7折之適用，是被 告計算至101年5月底前所積欠之管理費應為19,439元（計算 式：14,583元÷4,033元×5,376元＝19,439元）；另自101
年6月起至102年2月止，被告每期所應繳納之管理費為5,376 元，故被告於上開期間共積欠16,128元之管理費（計算式： 5,376元×3＝16,128元）；另自102年3月起至105年5月止共 13期，因被告將車位出租予他人1個月，而該車位承租人自1 02年2月起均有為被告代繳每月300元之車位保養費及清潔費 ，是扣除上開費用後，被告於該段期間每月所應繳納之管理 費為4,476元（計算式：〈5,376元－（300元×3）＝4,476 元〉，則被告於上開期間共積欠管理費57,888元（計算式： 4,476元×13期－300元＝57,888元），合計被告共積欠管理 費93,455元（計算式：19,439元＋16,128元＋57,888元＝93 ,455元），屢經原告催討，仍未獲清償。為此，爰依社區住 戶規約及公寓大廈管理條例之約定，請求被告如數給付，並 聲明：被告應給付原告93,455元。
二、被告則以：原告於近10年間從未與被告聯絡，10年間管委會 每月例行會議及一年一度住戶大會之會議紀錄亦從未寄送被 告，且住戶任何聯誼烤肉郊遊、聚餐旅行、講習摸彩種種活 動，管委會也從未電告或發函知會，被告於近10年間亦不曾 返回社區使用圖書館、健身房或傾倒垃圾廢棄物，被告先生 偶有路過社區即會以現金交付管理員以支付管理費，然原告 卻從未開立收據，故被告才改以支票繳交為憑。但原告卻主 張10年來從未收到錢，10年後原告突然聲稱欲追討管理費63 ,978元，經兩造以電話協商後協議為50,000元，但原告請求 原告提供積欠管理費之明細，因不知原告追討金額如何計算 ，且當初與原告協議為50,000元，所列出之明細卻為63,978 元，最後聲請支付命令之金額則改為93,455元，請求之金額 皆無法確定，又自101年開始，被告繳交管理費之證明僅為 支票，以現金繳納管理費之部分則無證據，原告應要有清楚 之明細等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。三、法院之判斷：
㈠、原告主張被告為系爭房屋之區分所有權人，依園緣社區住戶 規約第15條規定：「管理費之收繳及欠費處理：依各區分所 有權人售點面積根據園緣社區管理費費率及管理辦法執行。 」，另依上開規約附表㈣之「緣園社區公共基金、管理費費 率及管理辦法」第2、3條分別規定：「本社區管理費每3個 月收繳1次，每3個月之第1個月1至15日繳納，逾期繳納空戶 不打7折。」、「住戶依地政機關登記面積（含分攤公共設 施面積）每坪每月收取40元整，平面停車位每月收取150元 整，機械停車位每月收取200元整，．．．」，另實際使用 車位之人，每月應再收取清潔費100元，而原告所有之系爭 房屋含公設之總面為37.3坪，以每坪40元計，每期（即3個
月）之管理費為4,476元（計算式：37.3坪×40元×3＝4,47 6元），加計機械停車位保養費及清潔費後則為5,376元〈計 算式：4,476元＋（200元×3）＋（100元×3）＝5,376元〉 ，若被告按時繳納管理費，則管理費部分打7折後再加計機 械停車位保養費及清潔費則為4,033元等事實，業據提出存 證信函、住戶規約、管理費欠繳明細、收繳明細表、臺中市 南區區公所105年3月21日公所農建字第1050005036號函、建 物登記謄本、園緣公寓大廈區分所有權人會議記錄、園緣10 5年2月管理委員會會議記錄、園緣社區公共基金、管理費費 率及管理辦法、建物登記第一類謄本等文件為證，且為被告 所不爭執，堪信為真實。
㈡、原告另主張被告自100年7月起即積欠管理費，計算至105年5 月止，扣除被告於101年5月8日以票面金額共18,798元之支 票3紙，另於104年3月9以票面金額共15,015元之支票5紙繳 納管理費，及被告之車位承租人自102年2月起每月為被告代 繳30 0元之車位保養費及清潔費後，仍積欠原告93,455元之 管理費未清償等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。 惟查，原告主張被告所有之系爭房屋管理費之計算方式，業 據提出住戶規約為證，且為被告所不爭執，已如前述，被告 雖一再抗辯稱不清楚管理費之計算方式云云，然依原告所提 出之住戶規約第2條第3點已明定：「本規約經93年2月21 日 第十屆區分所有權人會議修訂通過後實施」，而該規約附件 ㈣之「緣園社區公共基金、管理費費率及管理辦法」亦明定 ：「93年2月21日區分所有權人會議修訂公告實施」，顯見 系爭房屋之管理費計算方式早已於93年間即修訂完成，且被 告於本院言詞辯論時亦自承其自85年起即入住該社區，直至 95 年才搬走，居住之10年間從未積欠管理費，且每期均如 期繳納等語明確（見本院卷第62頁背面），足徵上開規約及 收費辦法通過時，被告仍居住在園緣社區中，但被告當時均 未對前揭規約及收費辦法表示異議，且均依前開規約之規定 按期繳納管理費，則被告事後辯稱不清楚管理費之計算方式 ，顯不可採。
㈢、被告另抗辯原告歷次請求之欠繳管理費金額皆不相同云云， 然被告所積欠之管理費之金額及計算方式，業據原告提出管 理費收繳明細表為證；此外，原告於本院審理中已明白表示 ，63,978元是以打7折之方式計算，而50,000元之部分，則 係原告與被告於起訴前為協商繳納管理費時所提得之和解金 額，但既雙方無法最終無法達成協議，則原告自不受上開金 額之拘束，足見原告並無主張前後不一或矛盾之情形存在， 則被告此部分之抗辯，亦不足採。
㈣、被告再辯稱原告曾以支票及現金繳納管理費，並提出支票影 本8紙為證，而原告亦不否認被告曾以上開8紙支票清償所積 欠之管理費，並均自被告所積欠之管理費中扣除，已經本院 認定如前，則被告自不得再以該等支票對抗原告。再者，關 於被告抗辯以現金支付之部分，則為原告所否認，而觀諸原 告所提出之收繳明細表之「備註」欄所示，若被告有繳交管 理費，則均有註明「票」、「匯入合庫」等字樣，可見原告 所列之收繳明細表均將被告歷次繳交管理費之時間、方式及 金額加以註記，然被告卻未能提出證據證明其曾以現金清償 管理費之證明，本院自無從為有利被告之認定。㈤、至於被告辯稱被告近10年來均未使用社區公共設施，且原告 之管理委員就社區所舉辦之各項活動亦均未通知被告等節， 惟按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管 理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區 分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因 可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有 權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規 定者，從其規定。」，公寓大廈管理條例第10條第2項定有 明文，是公寓大廈之修繕、管理、維護費用，係公寓大廈區 分所有權人，本於區分所有權人之身分，依公寓大廈管理條 例之規定，所必須負擔之公共費用，其數額係經由全體區分 所有權人依據自治決議所訂定之大廈管理規約議定之數額或 區分所有人會議決議而確定，其本質上係屬各住戶自身應支 出或分攤之費用，僅為集合管理之便，由公寓大廈管理委員 會共同收取並加以統籌運用，是上開費用之給付義務，本屬 區分所有權人之法定義務，此與公寓大廈管理委員會與區分 所有權人全體間就公寓大廈事務之管理成立委任之法律關係 （民法第528條參照），受任人應依委任人之指示管理事務 ，故由管理委員會就區分所有權人應繳納之公共基金及分攤 之費用依委任人之指示負責收益、收支、保管及運用（公寓 大廈管理條例第36條第7款），是區分所有權人所應分擔之 公共基金、修繕費用與管理費，並非上開委任事務之對價， 二者間並無對待給付之對價關係，故區分所有權人自不得以 管理委員會管理不當或其他情事，而拒絕其給付。故縱認被 告所辯屬實，仍應透過區分所有權人會議決議或其他方式加 以解決，而不得因此拒絕給付管理費，故被告上開抗辯，仍 屬無據。
㈥、再按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或 其他應負擔之費用已逾2期或達相當金額，經定相當期間催 告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給
付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明 文。本件被告既所積欠之管理費既已逾2期以上，復經原告 定相當期間催告後，迄仍未給付。則原告依據公寓大廈管理 條例第21條及住戶規約之法律關係，請求被告給付如主文第 1 項所示之金額，為有理由，應予准許。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。五、本件係適用小額訴訟程序，依民事訴訟法第436條之20規定 ，法院為被告敗訴之判決時，應依職權宣告假執行。六、本件應適用小額訴訟程序，依民事訴訟法第436條之19第1項 規定，法院為訴訟費用之裁判時，併確定訴訟費用額為1,00 0元，另依民事訴訟法第78條，命由敗訴之被告負擔。中 華 民 國 105 年 10 月 27 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 林士傑
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中 華 民 國 105 年 10 月 27 日
書記官