臺灣屏東地方法院民事判決 105年度潮小字第226號
原 告 許淑娟
被 告 李叢年
訴訟代理人 李展雄
被 告 長慶房屋企業社即范盛楠
上列當事人間請求返還仲介費等事件，本院於105 年9 月19日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項
本件原告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，查無民 事訴訟法第386條所列各款情事，爰依被告聲請由其一造辯 論而為判決。
貳、實體事項
原告起訴主張：原告許淑娟於民國104年12月2日與被告長慶 房屋企業社即范盛楠（下稱長慶房屋）訂立仲介契約（下稱 系爭仲介契約），並支付仲介費用新臺幣（下同）2萬5,000 元，嗣經由訴外人即長慶房屋之員工鐘承志居間介紹，於同 月5日以230萬元向被告李叢年（下稱李叢年）買受其所有坐 落於屏東縣○○鄉○○○段0000○0000地號土地（下合稱系 爭土地），並於該日給付被告長慶房屋仲介費用2萬5,000元 及被告李叢年定金35萬元。伊於訂約前曾詢問鐘承志及代書 李展雄系爭土地有無淹水問題，其等均稱該土地於八八風災 後業經整治，不會淹水。詎鐘承志、李展雄均未據實說明系 爭土地現況，致伊不知系爭土地每遇風雨便會淹水，後經訴 外人即屏東縣內埔鄉和興村村長林清雲告知，伊始於同月14 日知悉系爭土地有上開瑕疵。伊與被告李叢年遂於104年12 月31日訂定不動產買賣協議解除合約書（下稱解除合約書） ，約定被告李叢年先返還定金30萬元，待被告長慶房屋退還 仲介費用後，再返還剩餘定金5萬元，惟被告長慶房屋拒不 返還仲介費2萬5,000元，致被告李叢年迄未返還剩餘定金5 萬元，爰依民法第259條第2款規定、系爭仲介契約法律關係 ，請求被告長慶房屋返還仲介費2萬5,000元，及民法第259 條第2款規定，請求被告李叢年返還定金5萬元等語，聲明求 為判決：
㈠被告李叢年應給付原告5萬元。㈡被告長慶房屋企業社應 給付原告2萬5,000元。
被告李叢年則以：伊對於原告主張其以230萬元向伊購買系
爭土地，後因該二筆土地有淹水問題，雙方於104年12月31 日已合意解除系爭買賣契約，伊現仍有定金5萬元尚未返還 等情，均不爭執。惟伊未曾向仲介及被告保證系爭土地不會 淹水，且依解除合約書，約定被告須待原告與長慶房屋達成 退還仲介費用協議後，始同意返還剩餘定金5萬元等語，資 為抗辯。答辯聲明：原告之訴駁回。
被告長慶房屋則以：關於農地之買賣，依交易習慣僅需交付 土地謄本、地籍圖予買方閱覽，並帶同買方至現場察看即足 ，伊並無告知系爭土地有無淹水問題之義務。鍾承志自始未 曾向原告保證系爭土地無淹水問題，且其已交付系爭土地之 謄本、地籍圖予原告，並帶同原告至該土地察看，則系爭土 地為河川區農牧用地且地勢低窪等情，應為原告於簽約時所 知悉，故原告以系爭土地有淹水問題為由，請求伊返還仲介 費用，自非可採。其次，原告與被告李叢年已訂定系爭土地 之買賣契約，並完成土地增值稅之申報程序，依此，伊應已 完成伊與原告約定之仲介工作，故原告請求伊返還仲介費用 ，顯無理由等語，資為抗辯。答辯聲明：原告之訴駁回。 兩造不爭執之事項（本院卷第56頁，本院保留增刪修改權限） ㈠原告許淑娟於104年12月2日與長慶房屋訂立仲介契約，並 支付斡旋金2萬5,000元，經由被告長慶房屋居間介紹，以 230萬元之價格，向被告李叢年買受系爭土地，於104年12 月5日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），原告 於104年12月5日已支付被告范盛楠2萬5,000元仲介費，及 給付被告李叢年簽約金35萬元，有收據、買賣斡旋金收據 、土地登記簿第一類謄本、地籍圖、不動產買賣契約書等 在卷可按（見本院卷第5、6-8、12-13頁）。 ㈡嗣原告與被告李叢年於104年12月31日訂立不動產買賣協 議解除合約書(下稱系爭合約書），合意解除系爭買賣契 約，約定：「乙方（李叢年）無條件退還甲方（許淑娟 )新台幣35萬元…因甲方與仲介公司(長慶房屋企業社即 范盛楠）尚未達成仲介費用退還協議，甲方同意寄放新台 幣5萬元整於乙方，待甲方與仲介公司達成協議後，乙方 再依照協議內容返回新台幣5萬元」，嗣兩造於104年12月 31日向屏東縣政府稅務局潮州分局申請撤回土地現值申報 ，經該分局審核無誤，准予辦理撤案申請，李叢年旋履行 系爭合約書返還30萬元（開立支票金額29萬元支付，1萬 元為代書費用），有不動產買賣協議解除合約書、屏東縣 政府稅務局潮州分局105年7月15日屏稅潮分壹字第 1050608749號函檢附撤回土地現值申報申請書相關資料、 該分局105年1月11日屏稅潮分壹第0000000000號函、支票
影本在在卷可按（本院卷第10至11、14、44至45頁）。 兩造爭執之事項（本院卷第56頁，本院保留增刪修改權限） ㈠原告請求長慶房屋返還仲介費是否有據？
㈡原告請求李叢年返還剩餘價金有無理由？ 茲分敘如下： ㈠原告請求長慶房屋返還仲介費並無理由
原告主張伊於訂約前曾詢問鐘承志及代書李展雄系爭土地 有無淹水問題，經渠等保證系爭土地於八八風災後業經整 治，不會淹水。詎鐘承志、李展雄均未據實說明系爭土地 現況，致伊不知系爭土地每遇風雨便會淹水，後經訴外人 即屏東縣內埔鄉和興村村長林清雲告知，伊始於104年12 月14日知悉系爭土地有上開瑕疵。伊與被告李叢年遂於 104年12月31日訂定解除合約書，詎被告長慶房屋拒不返 還仲介費云云，並提出原告105年11月30日至同年12月14 日與鍾承志的LINE對話內容之譯文以佐其說（本院卷第第 72頁反面至75頁），被告長慶房屋則以前詞置辯，茲論述 如下：
⒈兩造於104年12月2日訂立系爭仲介契約，約定由被告長 慶房屋仲介買賣原告向被告李叢年買受系爭土地，核屬 居間及代理契約（不動產經紀業管理條例第4條第5款參 照），依民法第568條規定居間人於契約因其媒介而成 立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報 酬並無影響（最高法院49年台上字第1646號民事判例意 旨參照)，此參諸系爭仲介契約第5條「本收據經賣方簽 名同意買方承購條件時，長慶房屋企業社得全權代理買 方將斡旋金充（轉）為定金交付予買方，此據即自動視 為定金收據..」，第7條約定：「買賣契約成立後，因 可歸責於買方（即原告）致遭解除者，已付全部價金任 由賣方沒收，買方不得請求返還」等語（本院卷第5頁 ）。經查，原告經由被告長慶房屋居間介紹，以230萬 元之價格，向李叢年買受系爭土地，於104年12月5日簽 訂系爭買賣契約，原告於104年12月5日已支付長慶房屋 2萬5,000元仲介費，及給付被告李叢年簽約金35萬元， 業如上述不爭執事項，則依系爭仲介契約之約定，被告 長慶房屋本得請求原告給付約定之仲介服務費2萬5,000 元。嗣後雖原告與李叢年於104年12月31日訂立系爭合 約書，合意解除系爭買賣契約，並不影響長慶房屋請求 給付仲介報酬之權利。是原告請求長慶房屋返還仲介費 即無理由。
⒉按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責 任民事訴訟法第277條定有明文。原告主張固提出兩造
不爭執真正之伊與鍾承志的LINE對話內容之譯文為佐， 經查：
①系爭土地之土地使用分區為河川區，有土地登記簿謄 本在卷可按(本院卷第53至54頁），而一般不動產交 易常情多會要求仲介業者及賣方提出土地登記簿謄本 、地籍圖等資料，原告所稱伊不知情系爭土地易淹水 ，係被告等保證不會淹水云云，已屬有疑。
②本院細繹上開譯文內容：「（許淑娟）你有跟代書言 明淹水問題嗎？」（鍾承志）我有跟賣方（李叢年） 提出他說目前河川有整治過不會像以前何況妳看隔壁 的檸檬園有那麼大棵。表示許久不會了。河川地本是 地勢較低。沒有異常的天候它跟平地是一樣。」等語 （院卷第74頁），揆諸上開內容均未提及保證系爭土 地不會淹水情事，原告執以主張長慶房屋與李叢年保 證系爭土地不會淹水，已非可取。又本院審理中鍾承 志於本院證述：證人於104年11月30日親自帶原告去 看現場，被告也有在場，原告要求要謄本及地籍圖給 她，所以證人有（以LINE）傳送謄本、地籍圖給原告 。原告說系爭土地比旁邊的養豬戶低，證人即當場跟 原告表示系爭土地是水源區，當然比旁邊的養豬戶還 要低，因為是水源地，而且價格比一般的低等語（本 院卷第76至77頁），原告復自承鍾承志確於簽約前已 交付系爭土地之地籍圖與於104年11月30日與以鍾承 志看完系爭土地現況後，鍾承志以LINE軟體傳送土地 登記簿謄本及地籍圖予伊，且地籍圖上載明係河川區 等語（本院卷第76頁反面)，足徵被告等所辯，渠等 未保證系爭土地不會淹水等語，尚為可取，原告主張 長慶房屋保證系爭土地不會淹水云云，即非可採。 ⒊綜上，原告依系爭仲介契約法律關係請求被告返還居間 報酬，為無理由，應予駁回。
㈡原告請求李叢年返還剩餘價金為無理由
原告固主張伊於訂約前曾詢問鐘承志及代書李展雄系爭土 地有無淹水問題，經渠等保證系爭土地於八八風災後業經 整治，不會淹水。詎鐘承志、李展雄均未據實說明系爭土 地現況，致伊不知系爭土地每遇風雨便會淹水，後經訴外 人即屏東縣內埔鄉和興村村長林清雲告知，伊始於104年 12月14日知悉系爭土地有上開瑕疵。伊與被告李叢年遂於 104年12月31日訂定解除合約書，詎長慶房屋拒不返還仲 介費，致李叢年迄未返還剩餘價金5萬元云云，李叢年則 以前詞置辯，茲論述如下：
⒈按契約之合意解除與法定解除權之行使性質不同，效果 亦異。前者契約行為，即以第二次契約解除第一次契約 ，其契約已全部或一部履行者，除有特別約定外，並不 當然適用民法第二百五十九條關於回復原狀之規定。後 者為單獨行為，其發生效力與否，端視有無法定解除原 因之存在，既無待他方當事人之承諾，更不因他方當事 人之不反對而成為合意解除（最高法院63年台上字第 1989號判例參照）。
⒉經查：原告與李叢年於104年12月31日訂立系爭合約書 ，合意解除系爭買賣契約，約定：「乙方（李叢年） 無條件退還甲方（許淑娟)新台幣35萬元…因甲方與 仲介公司(長慶房屋企業社即范盛楠）尚未達成仲介費 用退還協議，甲方同意寄放新台幣5萬元整於乙方，待 甲方與仲介公司（即長慶房屋）達成協議後，乙方再依 照協議內容返回新台幣5萬元」，嗣兩造於104年12月31 日向屏東縣政府稅務局潮州分局申請撤回土地現值申報 ，經該分局審核無誤，准予辦理撤案申請，李叢年旋履 行系爭合約書返還30萬元（開立支票金額29萬元支付， 1萬元為代書費用），業如上述，原告與李叢年就合意 解除系爭買賣契約既已達成和解，就剩餘價金5萬元返 還部分，已載明待待原告與仲介公司（即長慶房屋）達 成協議後，李叢年再依照協議內容返回5萬元，而原告 與長慶房屋就仲介費用未達成協議，故李叢年依系爭合 約書約定無返還之義務，原告執以主張依民法第259條 第1項第2款規定，請求李叢年返還定金5萬元，揆諸上 開最高法院判例意旨，即屬無據，應予駁回。
綜上所述，原告無權依系爭仲介契約法律關係請求被告長慶 房屋返還居間報酬2萬5,000元，原告亦不得依民法第259條 第1項第2款規定，請求李叢年返還定金5萬元，原告主張， 均無理由，應予駁回。
本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，核與 判決結果不生影響，爰不另論述，併此敘明。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額 ，確定如主文第2項所示金額。
中 華 民 國 105 年 10 月 3 日
臺灣屏東地方法院潮州簡易庭
法 官 李芳南
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，以判決違背法令為理由，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明：一、原
判決所違背之法令及具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實），如未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書。如委任律師提起上訴者，應一併繳納中 華 民 國 105 年 10 月 3 日
書記官 曾文玲