臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事判決
105年度板簡字第766號
原 告 泰慶房屋仲介有限公司
法定代理人 陳世庸
訴訟代理人 張國科律師
鄒濤濤
被 告 蔡宗園
訴訟代理人 陳明宗律師
複代理人 洪采萱
上列當事人間請求給付服務費等事件，於民國105年10月12日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰伍拾萬元，及自民國一百零五年五月二十三日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣壹佰伍拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：
（一）依民事訴訟法第24條規定「當事人得以合意定第一審管轄 法院。」、第427條第3項規定「不合於前二項規定之訴訟 ，得以當事人之合意，適用簡易程序，其合意應以文書證 之。又依原告、被告雙方簽定《一般委託銷售契約書》貳 .權利義務：第八條重要約定事項：四、因本契約涉訟者 ，甲即被告、乙即原告雙方同意以標的物所在地之地方法 院為第一審管轄法院並適用簡易訴訟程序，故本件臺灣新 北地方法院有管轄權。
（二）被告於民國104年6月17日委託原告居間仲介被告原所有新 北市○○區○○段000000000地號土地及坐落其上00000-0 00建號（即門牌號碼為新北市○○區○○路000號8樓）之 建物進行出售，委託銷售總價為新台幣（下同）2,580萬 元整，委託銷售期間自104年6月17日至104年9月17日止， 雙方簽訂原告並得同時接受買方承購之《一般委託銷售契 約》。第6條服務報酬計算：買賣成交者，乙方即原告得 向甲方即被告收取服務報酬，其數額為實際成交價之4％ 。第7條違約處理：二、甲方即被告與乙方即原告覓得之 買方私下成交者，視為乙方即原告已完成仲介之義務，甲 方即被告應支付乙方即原告委託銷售總價之6％。（三）被告與原告復於104年8月7日簽訂《委託銷售契約內容變 更同意書》，雙方一致同意修正原一般委託銷售契約書約
定如下：
１、委託銷售價格：調整為2,500萬元整。 ２、特別約定事項：「委託日期到104年8月18號，這10日保留 委賣給乙方即原告客戶，這10日保留原因是希望乙方即原 告全力以赴。」
（四）該委託銷售契約締結後，原告於104年8月1日及104年8月6 日二度為買方陳羽俊履行帶看業務。此有委託人蔡宗園（ 蔡昭蓉代）、店長陳世庸、承辦人鄒濤濤與客戶陳小萍及 陳羽俊之看屋簽名紀錄可稽，足見買方陳羽俊為乙方所覓 得之買方客戶。
（五）就原告與被告所訂立之該委託銷售契約之不動產標的，賣 方（蔡宗園）與買方（陳羽俊）於104年8月10日竟略過原 告，而雙方私下以2,340萬元達成買賣協議，並於104年9 月22日移轉登記完成。
（六）就系爭不動產，依原告、被告雙方所訂立之各契約內容， 原告依約有權居間、仲介銷售，並同時接受買方承購之委 託。詎料在原告不知情之情況下，被告與買方竟在原告有 權受委託銷售期間內於104年8月10日私下成交，顯然有違 「這10日保留委賣給乙方客戶」( 104.8.7.至104.8.18.) 之特別約定事項。
（七）被告與原告所覓得之買方，私下成交買賣過戶，規避仲介 報酬：所謂「私下成交」，參照臺灣臺北地方法院民事判 決104年度訴字第941號判決意旨：係指委託人與受託人覓 得之買方，原本並未成立買賣契約，事後在受託人不知情 之情況下成立買賣契約而言。本件買賣雙方於104年8月10 日，在原告不知情之情形下私下成立買賣契約。該成交日 仍在被告特別約定授權原告，於104年8月7日至104年8月 18日保留委賣給原告客戶之10日期間內。故被告有違反《 變更委託銷售契約內容同意書》特別約定事項之情事。（八）衡諸「這10日保留委賣給乙方客戶」文意，「保留委賣」 一詞，被告有將「一般委託」更改為「專任委託」，而存 有契約變更之真意。
（九）綜上所述事實，詎料被告蔡宗園與原告所覓得之買方陳羽 俊私下買賣成交過戶，枉顧誠信，實為規避仲介報酬。故 依民法第568條第1項規定：「居間人，以契約因其報告或 媒介而成立者為限，得請求報酬。」又依上揭《一般委託 銷售契約》貳.甲、乙雙方權利義務：第七條、違約處理 ：「二、甲方與乙方覓得之買方私下成交者，視為乙方已 完成仲介之義務，甲方應支付乙方委託銷售總價之6％。 」條款內容約定，原告得向被告請求服報酬及違約金計1,
500,000元（即104.8.7.被告與原告簽訂《委託銷售契約 內容變更同意書》之銷售總價2,500萬元×6％）。（十）綜上所陳，原告請求被告給付本件服務報酬與損害賠償合 計1,500,000元（含賣方100萬元、買方50萬元），亦無違 反及超過內政部所定之本動產經紀業或經紀人員經營仲介 業務者，其向買賣之一方或雙方收取報酬之總額合計不得 超過該不動產實際成交價金6％，其6％是最高上限之規定 ，且請求給付之理由實屬有據。為此，爰依兩造間契約及 損害賠償之法律關係，提起本件訴訟，並請求被告應給付 1,500,000元及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日 止，按年利率百分之5之利息。
（十一）對於被告抗辯之陳述：
1、因被告仍住在系爭房屋內，每次看屋皆需被告或蔡昭蓉開 門方得進入。第1次看屋於104年8月1日帶陳小萍（即訴外 人陳羽俊之配偶）看屋，係由被告親自開門，乃被告還在 其日式和室間教導陳小萍如何操作和室間內之升降桌面。 第2次看屋於104年8月5日帶陳羽俊與其女兒看屋，由蔡昭 蓉（被告蔡宗園之姊姊）開門及接待領看屋況。第3次看 屋於104年8月6日又帶陳羽俊看屋，此次由蔡昭蓉（被告 蔡宗園之姊姊）開門及接待領看屋況。蔡昭蓉所言，並無 印象見過陳羽俊乙事，更是背離事實，蓋104年8月6日在 大雨颱風天係由蔡昭蓉開門，領陳羽俊看屋，怎會對陳羽 俊毫無印象，故被告答辯所稱均未參與也不知悉買受人陳 羽俊乙節上開說詞洵屬虛偽有悖事實常理。
2、如原告欲用3M便利貼遮住買受人「陳羽俊」而避免賣方知 悉買方為何人，其意圖必徒勞無功。蓋由賣方收執之定金 委託書第四聯上方就有買方「陳羽俊」名字，原告何需多 此一舉。
3、被告辯稱：「蔡昭蓉始同意出售(系爭房屋)予大樓主委居 間之熟識朋友，後大樓主委、被告及買受人即於8月10日 於台灣房屋宜宏公司簽立系爭房屋不動產買賣契約。嗣過 戶完成後，蔡昭蓉也給付大樓主委及台灣房屋宜宏仲介有 限公司服務報酬。」但查，居間仲介不動產買賣業務，須 具有內政部發照之不動產經紀營業員資格者，方得充任之 。被告辯稱係透過大樓主委居間仲介系爭房屋買賣並給予 服務報酬，如大樓主委不具上開不動產經紀營業員資格， 則恐係違法且與事實不符。
4、被告辯稱：「........是依一般委託契約第七條第四款但 書，被告亦無須給付服務報酬。」但查，一般委託銷售契 約第七條第四款但書之前提乃在系爭契約已提前終止或期
限屆滿後，如由其他不動產仲介業之媒介而成交者，方得 無須給付服務報酬，本件被告出售該系爭房屋（8月10日 ）係在原、被告雙方之系爭契約依然有效期間（即8月7日 至8月18日）內，故無上揭一般委託銷售契約書第七條第 四款但書無須給付服務報酬之適用，被告對該條款仍有認 知之錯誤。
5、被告辯稱：「一般認知『私下成交』之目的或動機多為減 付或免服務報酬。......，更足證被告並無任何與陳羽俊 『私下成交』之動機及目的。」但查，如上開被告答辯情 事屬實，則按一般社會普通觀念，被告如履行與原告之系 爭銷售契約扣除仲介報酬後可實拿約2,480萬元（即24,79 8,000元），怎可能逆向操作，紆尊降貴似的，捨原告覓 得之客戶，而由該大樓主委及台灣房屋協助居間出售系爭 房屋之價款2,340萬元(扣除服務報酬後會更低)，此一來 一往間會有140萬元(2,480萬-2,340萬)之差額，不可謂不 大，此種交易行為模式，實有悖常理。復按上開140萬元 之差額正與履行該系爭契約須給付原告之服務報酬103萬 2千元相近，為儘速成交，被告容有規避仲介服務報酬給 付之動機，遂甘願低價求售。
二、被告則以：
（一）伊與原告簽定委託銷售契約都不是專任契約，而是普通的 委託銷售契約。復於104年8月7日簽訂《委託銷售契約內 容變更同意書》，雙方一致同意修正原一般委託銷售契約 書，並無將一般委託更改為專任委託之意。
（二）伊根本不知原告所介紹之買方為誰。怎與買方達成「私下 成交」之合意？
（三）退一步言，被告與買方係經由大樓主委及台灣房屋宜宏仲 介有限公司居間出售系爭房屋並屢行買賣契約，符合《一 般委託銷售契約》貳.甲、乙雙方權利義務：第七條、違 約處理：「四、......。但經其他不動產仲介業之媒介而 成交者，不在此限。」被告亦無須給付服務報酬。（四）一般認知「私下成交」之目的或動機多為減付或免服務報 酬；但查，被告經大樓主委及台灣房屋協助簽訂系爭房屋 買契約，也給付仲介服務報酬予大樓主委及台灣房屋，是 被告並無存有任何「私下成交」之目的或動機。甚而，依 原告提出證據4號陳羽俊出具之定金委託書，陳羽俊同意 買受價格不含服務報酬為2580萬元，倘被告當時同意出售 ，依系爭一般委託銷售契約第6條應付服務報酬4%為1,032 ,000元，則被告可拿24,798,000元，而大樓主委及台灣房 屋協助居間出售系爭房屋，價金僅23,400,000元，尚未扣
除服務報酬；被告豈有可能為與陳羽俊「私下成交」，而 甘願以更低價額出售糸爭房屋，在在足證被告並不知悉陳 羽俊曾經原告居間出價買受糸爭房屋，更足證被告並無任 何與陳羽俊「私下成交」之動機。
（五）解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契 約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探 求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。（最高法院17年 上字第1118號判例意旨參照）系爭一般委託契約第貳部分 第七條第二款：「甲方與乙方覓得之買方私下成交者」， 參上開實務見解，應是指專任委託銷售契約始有適用，縱 認於系爭一般委託銷售契約，「私下成交」亦應為「為規 避仲介費報酬之支付而故意拒絕經由仲介訂立契約，而與 買方自行訂立買賣契約」。
（六）被告並無規避給付報酬之情事，業如上述，且陳羽俊簽訂 附停止條件定金委託書之承購價格，因低於被告所委託居 間銷售價格，契約並未成立，陳羽俊亦於同日撤回要約， 則系爭房屋從未經原告居間成立，被告亦無故意拒絕經由 原告訂立契約，則被告無給付報酬之義務等語置辯，並聲 明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。如受不利益判 決，被告願供擔保，請准免為宣告假執行。
三、原告主張之事實，業據提出被告所簽立一般委託銷售契約書 、被告所簽立委託銷售契約內容變更合意書、訴外人陳羽俊 所簽立附停止條件定金委託書、確認書、附停止條件定金委 託書特別約定事項及簽名、履行帶看業務紀錄表、土地、建 物登記第二類謄本、內政部不動產交易實價登錄查詢單等影 本為證。而被告不否認有簽定系爭契約，惟就原告之請求則 以前詞置辯，是本件所應審酌者為被告所辯是否足採？原告 之請求是否有理由？經查:
（一）本件原告主張被告與訴外人陳羽俊於104年8月10日以2,34 0萬元之價格，就系爭新北市○○區○○段000000000地號 土地及坐落其上00000-000建號（即門牌號碼為新北市○ ○區○○路000號8樓）之建物，達成買賣協議，並於104 年9月22日完成移轉登記等情，業為被告自認，復有系爭 不動產土地暨建物登記第二類謄本附卷可稽，自堪信為真 實。
（二）本件買受人即訴外人陳羽俊乃兩造系爭委託銷售契約存續 期間，曾經於104年8月1日及104年8月6由原告人員帶看過 系爭不動產乙節，亦有原告提出委託人蔡宗園（蔡昭蓉代 ）、店長陳世庸、原告承辦人鄒濤濤與客戶陳小萍及陳羽 俊之看屋簽名紀錄可稽，足見本件買受人即訴外人陳羽俊
為原告於兩造系爭委託銷售契約存續期間為被告所覓得之 買方客戶無訛，被告辯稱其不知本件買受人即訴外人陳羽 俊乃兩造系爭委託銷售契約存續期間，原告曾經帶看過系 爭不動產之客戶云云，要屬無稽，而無足取。
（三）系爭《一般委託銷售契約》第7條約定:「違約處理：二、 甲方即被告與乙方即原告覓得之買方私下成交者，視為乙 方即原告已完成仲介之義務，甲方即被告應支付乙方即原 告委託銷售總價之6％。」、兩造於104年8月7日簽訂《委 託銷售契約內容變更同意書》，雙方一致同意修正原一般 委託銷售契約書約定如下：１、委託銷售價格：調整為2, 500萬元整。２、特別約定事項：「委託日期到104年8月1 8號，這10日保留委賣給乙方即原告客戶，這10日保留原 因是希望乙方即原告全力以赴。」等情，亦有兩造簽立之 一般委託銷售契約書、委託銷售契約內容變更合意書等件 在卷可稽。從而，原告依系爭《一般委託銷售契約》第7 條「甲方即被告與乙方即原告覓得之買方私下成交者，視 為乙方即原告已完成仲介之義務，甲方即被告應支付乙方 即原告委託銷售總價之6％。」及兩造於104年8月7日簽訂 《委託銷售契約內容變更同意書》「雙方一致同意修正原 一般委託銷售契約書約定如下：１、委託銷售價格：調整 為2,500萬元整。」等條款約定，主張原告得向被告請求 之服務報酬（違約金）為150萬元（計算式:104.8.7.被告 與原告簽訂《委託銷售契約內容變更同意書》之銷售總價 2,500萬元×6％＝150萬元），即屬有據。四、從而，原告依兩造間契約之法律關係，請求被告給付1,500, 000元及自起訴狀繕本送達被告之翌日即105年5月23日起至 清償日止，按年息百分之5計算利息，為有理由，應予准許 。
五、本判決事實已臻明確，兩造其餘陳述及所提其他證據，於判 決基礎之結果無影響，不另論述，併此敘明。
六、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假 執行，又被告陳明願供擔保，請求免為假執行，核無不合， 爰酌定相當擔保金額准許之。
七、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第 78條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 105 年 10 月 28 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法 官 呂安樂
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 105 年 10 月 28 日
書記官 謝淳有
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