最高法院民事判決 一○五年度台上字第一七四九號
上 訴 人 沈禾珍
訴訟代理人 黃紘勝律師
被 上訴 人 富陽建設股份有限公司
法定代理人 彭乾業
訴訟代理人 林志強律師
郭俊廷律師
上列當事人間請求返還保證金等事件，上訴人對於中華民國一○
四年十二月十五日台灣高等法院第二審更審判決（一○四年度重
上更㈢字第八三號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件被上訴人主張：兩造於民國八十六年八月十四日簽訂合作興建房屋契約書（下稱合建契約），由上訴人提供坐落台北市○○區○○段○○段○○○地號土地，供伊興建房屋，伊交付上訴人保證金新台幣（下同）一百八十一萬五千元；嗣於九十一年二月四日簽訂房屋分配協議書（下稱分配協議書），約定上訴人分得興建之房屋地上一樓、六樓A1（下稱一樓房屋、六樓A1房屋），另以每坪三十二萬元之價金購買六樓A2房屋（下稱六樓A2房屋，與六樓A1房屋合併，合稱系爭房屋），實際買賣坪數依地政機關登記為準。伊於九十二年四月二十一日興建完成，於同年五月二十七日將系爭房屋登記予上訴人或其指定之人，多次通知上訴人辦理交屋，上訴人拒不辦理，伊不負遲延交屋責任，得請求上訴人返還系爭保證金及給付六樓A2房屋之價金等情，依合建契約、分配協議書之約定，求為命上訴人給付六百六十二萬八千九百八十八元，及自九十三年十月二十七日起加付法定遲延利息之判決（未繫屬本院者，不予贅敘）。
上訴人則以：被上訴人通知伊辦理交屋時，系爭房屋有空調未裝設、天花板需整修、落地窗未施作、地板未舖設石英磚、玻璃門不能關鎖、南邊窗戶及北邊門無法密合等瑕疵，未達交屋標準，返還保證金之條件未成就。六樓A2房屋面積僅約十九坪，按每坪三十二萬元計算，價金僅六百零八萬元，伊擬以銀行貸款支付該價金，因被上訴人拒不交付所有權狀致未能辦成，且被上訴人未交付房屋鑰匙，分配協議書第四條所約定價金之清償期尚未屆至。縱被上訴人得請求伊返還保證金及給付價金，伊因被上訴人遲延交屋致受有減少租金收入之損害；系爭房屋面積不足並有瑕疵，應減少價金；系爭房地之稅捐及大樓管理費應由被上訴人負擔，伊所受損害金額合計三千二百二十萬二千八百十八元，得與伊
所負上開債務抵銷，抵銷後，被上訴人已無餘額可請求等語，資為抗辯。
原審以：兩造於八十六年八月十四日簽訂合建契約，由上訴人提供土地予被上訴人興建房屋，被上訴人交付上訴人保證金一百八十一萬五千元；兩造於九十一年二月四日簽訂分配協議書，約定上訴人分得一樓及六樓A1房屋，另以每坪三十二萬元之價金向被上訴人購買六樓A2房屋。被上訴人於九十二年四月二十一日取得興建房屋之使用執照，於同年五月二十七日將一樓房屋登記予上訴人之子朱崇年、朱崇元共有，將系爭房屋登記予上訴人、朱崇年、朱崇元、上訴人之女朱允菁共有，於同年六月五日、同年月二十日通知上訴人辦理交屋，為兩造所不爭執。分配協議書第三條約定：「雙方同意甲方（上訴人）購買乙方（被上訴人）地上第六層所分得之A2建物，第六層A2建物容積面積為四十七平方公尺，實際所需購買坪數依地政機關登記之產權坪數計算，買賣單價每坪為新台幣參拾貳萬元計」。揆諸後段約定，並參諸我國房地產交易習慣及地籍測量實施規則等規定，足認兩造約定六樓A2房屋之計價面積，應包括該房屋登記之主建物、附屬建物及大、小公面積在內，且其中主建物面積並不限於牆內面積。分配協議書約定上訴人應分得一樓房屋之容積即主建物面積為六十二點三三平方公尺，而一樓房屋登記之主建物面積為六十四點一三平方公尺，上訴人受分配一樓房屋面積無短少，其抗辯兩造協議以一樓短少面積按二點八倍換算為六樓A2房屋之受分配面積，毋須計價云云，即不足取。被上訴人營業部前經理游清松代理被上訴人與上訴人協商時，雖曾提出讓步方案，但未經兩造依該方案達成合意，被上訴人不受拘束。兩造已不爭執六樓A2房屋登記之主建物、附屬建物及大、小公面積為八十點四七平方公尺，折合二十四點三四坪，則按每坪三十二萬元計算，該房屋之買賣價金應為七百七十八萬八千八百元。合建契約第四條第二項約定：「甲方（上訴人）依左列方式分壹次無息返還乙方（被上訴人）保證金：本大樓內外部工程全部完成辦理交屋時，退還保證金每坪土地新台幣拾萬元整予乙方」，係以系爭大樓內外部工程全部完成辦理交屋為上訴人退還保證金之清償期。分配協議書第四條約定，上訴人就六樓A2房屋價金，應於大樓完工交屋之同時，以現金或即期支票一次付清，即給付六樓A2房屋價金應與交屋同時為之；至該約定括弧內文字，僅謂如上訴人以分得六樓之房屋向銀行辦理貸款時，應於大樓完工可交屋後四十五日內支付價金，即有關給付價金同時交屋之時點延後四十五日，非謂被上訴人有先行交屋之義務。所稱交屋，除移轉所有權外，應依合建契約第十六條約定辦理。被上訴人於九十二年四月二十一日領得系爭房屋之使用執照，於同年五月二十七日將系爭房屋登記予上訴人或其指定
之人，於同年六月五日、同年月二十日通知上訴人辦理交屋，經上訴人以系爭房屋未達交屋標準而拒絕。依合建契約第三條第四項約定，關於合建房屋之構造及一切建材設施，雙方同意與日後被上訴人公開銷售房屋之建材設備相同，而依被上訴人公開銷售予訴外人富邦建設公司之契約書所附建材說明書，一樓地坪為刨光石英磚，二樓以上貼方塊地毯，被上訴人在系爭房屋鋪設方塊地毯，與兩造約定相符。被上訴人曾依兩造陸續洽商內容，先後草擬六份協議書。證人游清松證述：伊草擬九十三年二月二十七日協議書前，上訴人僅提出機房油漆、地坪不平、空調之問題，未提出其他瑕疵等語；徵諸九十三年五月六日第二份協議書內，已記載六樓PVC地磚工程追減三萬二千元、六樓陽台落地窗工程遞減三萬零三百七十九元，嗣後兩造往來存證信函未再提及房屋瑕疵等情；另依證人賴廷勇證述情節，可認被上訴人於九十二年六月二十日通知交屋時已裝妥空調機，事後雖曾拆下，惟依九十三年二月二十七日協議書記載，被上訴人承諾於上訴人辦妥銀行貸款後七日內回復，其後草擬之協議書內未再言及空調機未裝設之瑕疵，更一審赴現場履勘時，系爭房屋內確已裝設室內空調機，因認被上訴人於九十三年五月六日交付第二份協議書時，已符合兩造依合建契約約定之驗收標準，達於可交屋狀況。交屋需上訴人到場協同受領始得完成，被上訴人於九十三年十月十八日以存證信函通知上訴人其已準備交屋，請上訴人於函到後七日內辦理交屋並完成結算買賣房屋面積與價款等事宜，上訴人於翌日收受該信函後，就已達於可交屋狀況之系爭房屋，藉故要求折讓價金、補貼稅賦費用等而拒絕辦理交屋，係以不正當方法阻止交屋事實之發生，其返還保證金及給付房屋買賣價金之清償期，視為於催告期滿之九十三年十月二十六日屆至。被上訴人原提供系爭房地所有權狀配合上訴人向訴外人國泰世華銀行股份有限公司辦理抵押貸款，上訴人於九十三年三月三日改向訴外人高雄銀行股份有限公司（下稱高雄銀行）申請貸款，惟拒絕簽署撥款同意書，不同意高雄銀行將貸款金額撥付被上訴人，亦不同意簽發票據予被上訴人以擔保價金之支付，則被上訴人拒絕提供系爭房地所有權狀配合上訴人向高雄銀行辦理抵押貸款，係可歸責於上訴人，故六樓A2房屋買賣價金未能以銀行貸款方式給付，依分配協議書第四條約定，上訴人仍應於被上訴人交屋時即九十三年十月二十六日，以現金或即期支票一次付清。系爭保證金扣除經判准抵銷確定之六萬二千三百七十九元（含六樓地磚工程三萬二千元、陽台落地窗工程三萬零三百七十九元），餘額為一百七十五萬二千六百二十一元。被上訴人應於九十二年七月五日前交屋，其至九十三年十月二十六日始交屋，構成給付遲延，上訴人得請求被上訴人賠償遲延期間相當於租金之損害。系爭房屋面積約一百四
十三坪，合理租金為每坪一千三百元，依此計算，每月租金為十八萬五千九百元，上訴人得請求被上訴人賠償二百九十一萬二千四百三十三元。上訴人請求被上訴人賠償之契稅三十三萬一千一百十三元及十九萬三千一百五十七元、交換契稅二萬六千四百七十五元、六樓A2房屋坐落土地之增值稅二十一萬一千一百十七元、九十二至九十九年度之房屋稅三十八萬一千零二十八元、九十四至九十九年度之地價稅三十一萬九千一百六十九元，依合建契約第十一條約定，及契稅條例第四條、第六條，房屋稅條例第四條，土地稅法第三條第一項第一款、第五條第一項第一款規定，均應由上訴人或其指定之登記名義人負擔；系爭房屋之大樓管理費，應由上訴人或其指定之登記名義人負責繳納；上訴人不能證明因可歸責於被上訴人之事由，致系爭房屋被斷水、電，上訴人請求被上訴人賠償上開稅捐及大樓管理費一百九十五萬八千五百十二元、恢復水電費用二萬元，均屬無據。上訴人以其對被上訴人之上開債權二百九十一萬二千四百三十三元，與其對被上訴人所負返還保證金債務一百七十五萬二千六百二十一元、價金債務七百七十八萬八千八百元依序抵銷後，上訴人尚應給付被上訴人六百六十二萬八千九百八十八元。故被上訴人依合建契約、分配協議書之約定，請求上訴人給付六百六十二萬八千九百八十八元，及自九十三年十月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許等詞，為其心證之所由得，因而維持第一審就上開部分所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。按民法第一百零二條第三項準用第一百條第一項規定，係以法律明文擬制不確定事實之發生，使生清償期屆至之法律效果，實則該事實並未現實發生。原判決依其所認定上訴人以不正當行為阻止交屋之事實，適用上開規定，擬制交屋事實之發生，因認上訴人返還保證金及給付價金之清償期業已屆至，此與現實交屋係屬二事。縱被上訴人尚未交付房屋鑰匙，亦無礙於依上開規定擬制交屋事實，使生清償期屆至之法律效果。至被上訴人訴訟代理人吳元明在第一審以言詞陳述：「我們要確定金額才會配合交屋」等語（見一審卷第二二五頁），係針對現實交屋而言，尚不發生自認清償期未屆至之效力。其次，六樓A2房屋登記之主建物、附屬建物及大、小公面積共計八十點四七平方公尺，折合二十四點三四坪，業經兩造同意列為不爭執事實（見更三審卷第一二八頁背面），則上訴人自不得再以未扣除六樓A1房屋之露台為由，爭執六樓A2房屋面積之計算有誤。原審所為不利上訴人之判決，經核於法並無違誤。上訴論旨，指摘原判決關於其不利部分違背法令，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 一○五 年 十 月 十三 日
最高法院民事第一庭
審判長法官 劉 福 來
法官 盧 彥 如
法官 周 玫 芳
法官 周 舒 雁
法官 梁 玉 芬
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○五 年 十 月 二十 日
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