最高法院民事判決 一○五年度台上字第一七三三號
上 訴 人 南華投資股份有限公司
法定代理人 陳隆吉
訴訟代理人 曾增銘律師
被 上訴 人 萬象大廈管理委員會
法定代理人 楊躍駿
上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國一○四年
五月五日台灣高等法院第二審判決（一○三年度上字第八七八號
）提起上訴，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
上訴人主張：坐落台北市○○區○○段○○段○號三三四五門牌號碼台北市○○○路○段○○○巷○號十二樓之屋頂突出物，為萬象大廈全體區分所有權人共有之共同使用部分。伊前身即南華營造開發股份有限公司（下稱南華營造公司）、訴外人中聯信託投資股份有限公司（下稱中聯公司）與萬象大廈住戶於民國六十七年間所簽立之「預訂萬象特級大廈房屋買賣契約書」（下稱系爭原始買賣契約），約定萬象大廈基地未經建築之空地、屋頂、屋頂突出物、屋頂上空、外牆及地下第一層冷凍庫設備，均歸伊使用、收益（下稱系爭分管契約），系爭分管契約對系爭原始買賣契約之受讓人與繼承人均有拘束力；原審九十二年度上易字第七一三號確定判決（下稱第七一三號判決）並認定伊就其中之屋頂突出物有千分之四四七之使用收益權，被上訴人則有千分之五五三使用收益權。被上訴人自不詳期日起，未經伊同意，逾其千分之五五三使用收益權，占有使用系爭屋頂突出物如原判決附圖（下稱附圖）M、F、G、H部分所示，合計一一四平方公尺（下稱系爭屋頂突出物），獲有相當於租金之不當得利。以每坪新台幣（下同）一千元計算，伊受損害之千分之四四七，每月為一萬五千四百十五元，自伊起訴起回溯五年即九十七年十月一日起至一○二年九月三十日止，為九十二萬四千九百元等情，爰依不當得利之法律關係，求為命被上訴人如數給付，及加計自起訴狀繕本送達翌日起之法定遲延利息暨自一○二年十月一日起至清空返還之日止按月給付一萬五千四百十五元與加付法定遲延利息之判決（上訴人逾上開請求部分，經於原審減縮聲明，該未繫屬本院部分，不予贅列）。
被上訴人則以：系爭屋頂突出物屬萬象大廈全體區分所有權人共有，萬象大廈興建迄今約三十餘年，其善意繼受取得之其餘二手住戶非明知或可得而知該分管約定存在，依司法院大法官會議釋
字第三四九號解釋（下稱三四九號解釋）意旨亦不受拘束；且本院八十七年度台上字第二三五號判決（下稱第二三五號判決），已判定上訴人就系爭屋頂突出物無得以排除其他區分所有權人使用之使用收益權。況萬象大廈區分所有權人已於九十七年間合法制定規約並成立管理委員會，系爭分管契約已無法再拘束全體共有人。又伊均依公寓大廈管理條例第三十六條規定管理維護系爭屋頂突出物，無任何不當得利之情形等語，資為抗辯。原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：系爭屋頂突出物為萬象大廈全體區分所有權人共有之共同使用部分，系爭原始買賣契約約定萬象大廈基地未經建築之空地、屋頂、屋頂突出物、屋頂上空、外牆及地下第一層冷凍庫設備，使用收益權屬於南華營造公司及中聯公司之事實，為兩造所不爭執。次查，原區分所有權人（共有人）全體就共有物訂立分管契約後，部分區分所有權人將其區分所有部分轉讓時，該原分管契約是否拘束受讓人，仍應以各該區分所有權人受讓時，是否「明知或可得而知」原分管契約存在之情形而定。而管理委員會依區分所有權人會議決議之事項，如就特定共有物為管理時，其執行該管理行為，係依公寓大廈管理條例第三十六條第一款所規定之行為，非係無法律上之原因。南華營造公司就萬象大廈集合住宅之買賣，既已於系爭原始買賣契約與各承購戶約定，系爭屋頂突出物由南華營造公司及中聯公司使用，中聯公司又於七十七年六月二十二日將該部分之權利讓與上訴人，有被上訴人不爭執之讓與協議書為證，依前揭說明，固認萬象大廈區分所有權人（原始住戶）間已合意就系爭屋頂突出物成立由南華營造公司使用之分管契約。惟萬象大廈區分所有權人林美梅曾訴請上訴人返還系爭屋頂突出物，經第二三五號民事判決上訴人應返還系爭屋頂突出物與林美梅及其他共有人全體確定，上訴人未舉證證明仍有依原分管契約占有使用系爭屋頂突出物之客觀事實，及萬象大廈其餘非原始住戶（繼受人）就系爭屋頂突出物如何「明知或可得而知」系爭分管契約存在？則上訴人主張系爭分管契約對非原始住戶之受讓人亦有拘束力云云，非可採信。又系爭屋頂突出物置放公用管線、會議桌、告示牌、電器設備、清潔用具、滅火器、檔案櫃、電視等公物，附圖F 部分置有高價電信設備而予上鎖等，依一般通念，應係被上訴人就萬象大廈公用物品其職務上所持有之物予以保管存放，或就公用區域予以維護或佈置為公用之閱覽室、開會處所之行為，核屬公寓大廈管理條例第三十六條第二款、第八款、第十一款規定之行為，自非無法律上之原因。上訴人主張被上訴人使用系爭屋頂突出物為無法律上之原因，其就系爭屋頂突出物為全部範圍之使用，就逾越千分之五五三部分自係致其得對系爭屋頂突出物千分之四四七使用權部分受有損害云云，不可採信。從而，上訴人
依民法第一百七十九條規定，請求如上所聲明，不應准許，為其心證之所由得，並說明上訴人其餘主張及證據為不足採及不逐予論列之理由，因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。
按大廈管理委員會依法定職務就該大廈區分所有權人共有之共同使用部分加以利用，並非侵害在權益內容應歸屬他人之權利，且具有利用之正當性，即非無法律上之原因受利益，自不構成不當得利。又所謂分管契約係指共有人間約定各自分別占有共有物之特定部分而為管理之契約，此種契約須為共有人全體訂定，始能成立。次查不動產共有人間關於共有物使用、管理之約定，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，以受讓或取得時知悉其情事或可得而知者為限，始具有效力，業經司法院大法官會議著有三四九號解釋。故在民法第八百二十六條之一規定修正施行前成立之分管契約，對共有物應有部分之受讓人有無效力，應依三四九號解釋意旨，以受讓人是否知悉有分管契約，或有無可得而知之情形為斷。應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，或無可得而知之情形，該分管契約對於受讓人自不具有效力，該分管契約即因而歸於消滅，共有物之用益及管理應回復原來共有關係之狀態，不生分管契約對於部分共有人具有效力，對於部分共有人不具有效力之問題。本件系爭分管契約係於六十七年間訂立，有系爭原始買賣契約可稽（見第一審調解卷第八至二十三頁），復由第二三五號判決可知萬象大廈之非原始住戶（繼受人）於九十八年一月二十三日民法第八百二十六條之一規定制定公布以前，受讓或取得該大廈之應有部分時，對於系爭分管契約並無知悉或可得而知之情事，乃原審所合法確定，依上說明，系爭分管契約即因對於部分共有人（即非原始住戶）不具有效力而全部歸於消滅；且被上訴人係依公寓大廈管理條例第三十六條之規定對系爭屋頂突出物加以利用，亦為原審所認定，上訴人自不得主張其依系爭分管契約就系爭屋頂突出物仍有千分之四四七之使用收益權，而對被上訴人依其職務行使之行為請求返還不當得利。原審為上訴人不利之判決，雖非全以此為據，但結果尚無二致，仍應予維持。上訴論旨，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 一○五 年 十 月 十二 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 林 大 洋
法官 鄭 傑 夫
法官 陳 玉 完
法官 滕 允 潔
法官 蕭 艿 菁
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○五 年 十 月 二十四 日
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