臺灣士林地方法院民事簡易判決 105年度士簡字第736號
原 告 潘政廣
訴訟代理人 張紋琦
被 告 王美貴
兼
訴訟代理人 刁進財
上列當事人間請求回復原狀事件，本院於民國105 年8 月30日言
詞辯論終結，並判決如下：
主 文
被告應將臺北市○○區○○路○○號房屋之正面外牆棚架、日光燈、燈架及管線拆除、黃色油漆清除，及前開房屋東側外牆面冷氣機、冷媒管線及前開房屋東側冷氣機排水管線拆除，及前開房屋防火巷後方及外牆面冷氣機管線拆除，及前開房屋防火巷後方東側外牆面監視器及線路管線拆除，及前開房屋一樓樓梯間共有內牆面電話線管線、監視器線路管線、冷氣冷媒管線拆除、共有牆面鑽孔填補，及前開房屋一樓前共有地面上營業用鐵板拆除，並將前開房屋共有外牆、防火巷、一樓樓梯間共有牆面及一樓前共有地面回復原狀後，返還予原告及全體區分所有權人。訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由要領
一、原告起訴主張：
㈠原告為臺北市○○區○○路00號（下稱系爭房屋）3 樓之區 分所有權人，被告等則為系爭房屋1 樓之承租人，其等承租 房屋共同經營商行，自民國102 年9 月起，未經系爭房屋全 體區分所有權人決議，無權占用系爭房屋區分所有權人所共 有的系爭房屋外牆、1 樓樓梯公共空間牆面及系爭房屋共有 地面，在大樓正面搭建外牆棚架、日光燈具，改變大樓外牆 顏色，大樓東側外牆搭設冷氣及管線，防火巷後面大樓外牆 面搭設冷氣管線、監視器及管線，1 樓樓梯間共有牆面鑽孔 、搭設監視器管線及冷氣機管線，系爭房屋1 樓前共有地面 搭設營業用鐵板等情。
㈡依照公寓大廈管理條例，系爭房屋之外牆、防火巷、大樓共 有地面、1 樓樓梯牆面空間，均屬於系爭房屋之共用部分， 並為全體區分所有權人共有，欲改變共用部分之構造、顏色 ，或於其上設置廣告物、鐵鋁窗等行為，需由全體區分所有 權人決議後，方得為之，因此被告等之房東即訴外人曹尚宇 ，縱於組賃契約中有應允被告等得使用該些共用部分，被告 等亦不得執該租賃契約對抗系爭房屋全體區分所有權人，而 主張其為有權占用。
㈢爰本於所有權，並依據民法第767條、第821條，請求被告等 將上開共用部分回復原狀，返還予全體區分所有權人，並聲 明：⒈被告等應將系爭房屋之大樓正面外牆棚架拆除、日光 燈與燈架和管線拆除、黃色油漆清除、外牆回復原狀，大樓 東側外牆面冷氣機、冷媒管線、冷氣機排水管線拆除、外牆 回復原狀，防火巷後面及大樓外牆面冷氣機管線拆除並回復 原狀，防火巷後面大樓東側外牆面監視器及線路管線拆除、 外牆回復原狀，1 樓樓梯間共有內牆面電話線管線拆除、監 視器線路管線拆除、共有牆面鑽孔填補、冷氣冷媒管線拆除 、共有牆面回復原狀，1 樓前大樓共有地面上營業用鐵板拆 除並回復原狀後，返還予原告及全體區分所有權人。⒉原告 願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告答辯略以：被告等將系爭房屋1 樓作為開設彩券行之用 ，所以有裝設大樓正面外牆棚架等物，但被告等係有得到充 分授權，且大家都這樣裝，被告等並沒有侵害到原告權益； 甚之，被告等懷疑原告有無真正授權給原告訴代，因為原告 訴代所為應該非原告之意思，原告訴代沒有代位訴訟之權利 等語，並聲明：駁回原告之訴。
三、法院得心證之理由：
㈠被告固爭執原告並未真正授權原告訴代起訴之權利云云，然 按原告之訴，有下列各款情形之一，法院應以裁定駁回之。 但其情形可以補正者，審判長應定期間先命補正：五、由訴 訟代理人起訴，而其代理權有所欠缺者，民事訴訟法第249 條第1 項第5 款定有明文，由上揭規定反面解釋可知，縱由 訴訟代理人起訴，如代理權無所欠缺，亦屬適法。查本件起 訴狀當事人固記載「原告潘政廣」，而其具狀人欄則記載為 「原告訴訟代理人張紋琦」及加蓋其印文，並無原告潘政廣 本人之署名或印章，然隨狀已提出原告潘政廣簽名並蓋印之 委任狀（見本院卷第7 頁、第33頁、第71頁），堪認訴訟代 理人已受委任，自無代理權有所欠缺情事，故原告提起訴訟 自屬合法，被告上開指摘，容有誤會。
㈡按稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一 部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之 共同部分共有之建築物，民法第799 條第1 項定有明文。查 公寓大廈之外牆包覆於整棟建築物外側，用以區隔建築物及 遮風、避雨，為維持整棟建築物之必要、基本構造，應屬公 寓大廈區分所有權人全體共有無訛。又按以無權占有為原因 因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭 執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被 無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有
正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判 決意旨參照）。又共有人對共有物之特定部分使用收益，仍 須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部 或任何一部有自由使用收益之權利，如共有人不顧他共有人 之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害 他共有人之權利（最高法院62年台上字第1803號判例意旨可 資參照）。再按公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不 屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告 物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該 公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向 直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或 區分所有權人會議決議之限制，公寓大廈管理條例第8 條第 1 項定有明文，從而，如欲於公寓大廈共有共用部分設置設 備，自應得全體區分所有權人之同意，或依公寓大廈規約、 區分所有權人會議決議為之。經查，原告主張被告於系爭房 屋外牆及防火巷搭設棚架、日光燈、燈架、管線、冷氣機、 冷媒管線、冷氣機排水管線、監視器及管線、變更油漆顏色 、一樓樓梯間內牆面裝設電話線管線、監視器線路管線、冷 氣冷媒管線並鑽孔，及於一樓前共有地面裝設營業用鐵板等 ，業據提出建物、土地登記謄本、照片、建物測量成果圖等 件（見本院卷第37頁至第70頁、第98頁至第102 頁、本院證 物袋內），被告固不否認該等設備為其所裝設於前開處所（ 見本院卷第109 頁），惟提出訴外人即系爭房屋1 樓、2 樓 區分所有權人曹尚宇之授權證明書、聲明書（見本院卷第88 頁、第111 頁），欲證明其授權合法裝潢裝修區分所有權內 之房屋範圍，以及系爭房屋並未成立公寓大廈管理委員會等 節，然而，系爭房屋外牆、防火巷、一樓樓梯間內牆面、一 樓前地面均為全體區分所有權人所共有，並非訴外人曹尚宇 專有或約定專用之物，尚難以其授權作為被告占用之正當權 源，更遑論訴外人曹尚宇所授權之範圍僅限於其區分所有權 之房屋範圍內，又系爭房屋並未成立公寓大廈管理委員會一 事，與本案並不生影響；至於被告抗辯系爭房屋其餘區分所 有權人亦裝設相類不等之設備云云，然揆諸前開說明，被告 既未得各區分所有權人同意於系爭房屋外牆、防火巷、一樓 樓梯間內牆面、一樓前地面裝設該等設備，自難認係有權占 有，尚不得以他人亦有相類行為，推卸己身應負之責任，其 所辯並非可採；是以，被告於上開處所裝設前開設備占有使 用，既無合法正當之權源，則原告依民法第767 條、第821 條之規定，請求被告應將渠等於系爭房屋外牆、防火巷、一 樓樓梯間內牆面、一樓前地面所裝設之棚架、日光燈、燈架
、管線、冷氣機、冷媒管線、冷氣機排水管線、監視器及線 路管線、電話線管線、監視器線路管線、冷氣冷媒管線、一 樓前共有地面裝設營業用鐵板等設備予以拆除、油漆清除、 鑽孔填補，並回復原狀，將所占用之外牆、防火巷、一樓樓 梯間內牆面、一樓前共有地面返還予原告及全體區分所有權 人，於法即屬有據，自應予以准許。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審 酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。五、本件係就民事訴訟法第427 條第1 項適用簡易程序所為被告 敗訴之判決，依民事訴訟法第389 條第1 項第3 款規定，應 依職權宣告假執行，並依職權確定訴訟費用額為1,000元（ 第一審裁判費），應由被告負擔。
中 華 民 國 105 年 10 月 14 日
士林簡易庭法 官 劉育琳
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中 華 民 國 105 年 10 月 14 日
書記官 黃啓銓