臺灣士林地方法院民事簡易判決 105年度湖簡字第492號
原 告 柯國淵
被 告 萊爾富國際股份有限公司
法定代理人 汪亦祥
訴訟代理人 郭建榮
黃永馨
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國105年9月8日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
按當事人得以合意定第一審管轄法院，民事訴訟法第24條第 1 項前段定有明文，故當事人兩造以合意定第一審管轄法院 者，如具備法定要件，當事人及法院均應受其拘束，且關於 合意管轄之規定，除專屬管轄外，得排斥其他審判籍而優先 適用。查本件兩造就因契約涉訟時，已合意約定以本院為管 轄法院，有原告所提於兩造間於民國99年9 月8 日所簽訂萊 爾富便利商店房屋租賃契約（下稱系爭租約）第11條在卷可 稽，揆諸前揭說明，本院就本件應有管轄權，合先敘明。貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
㈠、被告與原告簽訂系爭租約，向原告承租「新北市○○區○○ ○路00號1 樓」房屋全部（下稱系爭租賃物），租賃期間為 100 年9 月1 日至105 年8 月31日，共計5 年，租金則約定 為租期第1 個月至第30個月為每月新臺幣（下同）140, 000 元（含稅），租期第31個月至第60個月（即自103 年3 月1 日至105 年8 月31日止）調整為每月147,000 元（含稅）， 租金由被告於每月租期起始日匯款至原告指定帳戶；又，雙 方過去曾就相同之系爭租賃物存有租賃關係，雙方同意就被 告昔繳交之保證金260,000 元全數抵作系爭租約之保證金。㈡、雙方本於104 年底洽談續租事宜，被告竟突於104 年12月30 日寄發存證信函通知原告「將於105 年1 月31日終止租約， 請原告於當日點交收回租賃標的物，逾期未完成點交，即拋 棄標的物占有」等語。原告旋即於105 年1 月6 日以存證信 函回復，表明「依系爭租約約定，被告除應繳交房屋租金至 終止日外，原告得由保證金內扣除相當於1 個月租金數額作 為損害賠償總額；請被告按期繳納租金，並依系爭租約中『 返還現況按前民國88年8 月18日簽訂之租約所附照片及工程
書為準』之約定返還現況」等語。惟105 年1 月31日竟未見 被告派員出面點交租賃房屋，且外掛招牌未卸下清除，外牆 花崗岩損毀未修，原告乃於同年2 月1 日以存證信函通知被 告「依系爭租約約定，每延遲1 日交還房屋應以按日以日租 金3 倍為損害賠償總額」等語。被告職員於同年2 月3 日會 同原告勘查系爭租賃物，原告同日並書立10項應恢復租賃當 時現況之列表1 紙交予被告。詎被告竟於同年2 月4 日將系 爭租賃物鐵捲門遙控器寄予原告。
㈢、原告於同年2 月5 日寄發存證信函催告被告於函到7 日內依 約恢復現況未獲回應，只得於同年2 月23日自行雇工，並於 同年2月26日完成施工，修繕費用合計為60,000元。㈣、綜上所述，被告應給付原告前述回復原狀修繕費用、自 105 年 2 月 5 日至同年 2 月 26 日之逾期交屋日租金，及自 105 年 2 月 1 日至同年 2 月 26 日以日租金 3 倍計算之 損害賠償等語，爰依系爭租約約定之法律關係提起本件訴訟 。
㈤、並聲明：
⒈被告應給付原告 566,900 元，暨自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息百分之 5 計算之利息。
⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則辯以：
㈠、被告於104 年12月30日寄發存證信函通知原告將於105 年1 月31日終止系爭租約，合於契約之約定，被告復於105 年1 月14日派員與原告確認房屋點交恢復事項，依系爭租約債之 本旨，被告僅需恢復落地門外牆，然原告卻於被告提供之「 房屋回復工程完成點交表」中增刪項目，被告則無奈同意。 後因前述工程延宕，被告於同年1 月底以電話連繫原告，表 示終止日延展至同年2 月4 日，原告則於電話中強調要被告 盡速完成，又原告曾於同年2 月3 日與被告員工進行點交確 認，由是可知雙方曾協議終止日延展至同年2 月4 日。詎料 同年2 月3 日工程完工，被告派員與原告進行點交確認時， 原告又填寫全新反應事項表要求被告完成恢復，被告並未應 允。被告已依債之本旨返還系爭租賃物，原告拒絕受領，被 告僅得拋棄占有寄還遙控器。
㈡、退步言之，被告於同年2 月4 日寄還遙控器已拋棄占有，即 使被告遲延返還，日期亦應計算至2 月4 日，而非2 月26日 。被告業於同年2 月5 日以存證信函寄發面額為34,353元（ 保證金扣除1 個月份損害賠償總額、105 年1 月份及105 年 2 月1 日至同年2 月4 日後不足額）之支票予原告等語，資 為抗辯。
㈢、聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉願供擔保，請准免予宣告假執行。
三、得心證之理由：
㈠、原告主張雙方就系爭租賃物簽訂有系爭租約，而被告於104 年12月30日寄發存證信函通知原告將於105 年1 月31日終止 租約乙節，就此原告則於105 年1 月6 日以存證信函告知被 告應依約返還現況等情，又於同年2 月1 日以存證信函通知 被告延遲交還房屋應依約損害賠償等情。嗣原告會同被告職 員於同年2 月3 日會同勘查系爭租賃物，原告並於同日書立 10項應恢復租賃當時現況之列表1 紙交予被告。被告則於同 年2 月4 日寄還遙控器拋棄系爭租賃物占有，原告於同年2 月5 日寄發存證信函催告被告依約恢復現況等情，被告則於 同年2 月5 日以存證信函寄發面額為34,353元之支票予原告 ，後原告自行僱工修繕系爭標的物等情，業據原告提出系爭 租約影本、104 年12月30日內湖西湖郵局存證號碼第1459號 存證信函、105 年1 月6 日三重永興西湖郵局存證號碼第4 號存證信函、105 年2 月1 日三重永興郵局存證號碼第14號 存證信函、105 年2 月5 日三重永興郵局存證號碼第19號存 證信函、105 年2 月5 日內湖西湖郵局存證號碼第118 號存 證信函、105 年2 月4 日拍攝系爭租賃物照片6 張、估價單 3 張、廣祥石材有限公司報價單明細等附卷可查，且為被告 所不爭執，堪可信為真實。
㈡、本件兩造爭執之點，應在於：⒈被告是否已盡系爭租約所約 定回復原狀義務，依系爭租約債之本旨返還系爭租賃物？⒉ 原告請求及其金額，是否有據？茲論述如下：
⒈被告已盡系爭租約約定回復原狀之義務，依系爭租約債之本 旨返還系爭租賃物：
⑴按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人， 並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態 ，民法第 423 條定有明文。又解釋契約，應探求當事人立 約時之真意，而探求當事人之真意，本應通觀契約全文，並 斟酌訂立契約當時及過去之事實暨交易上之習慣，依誠信原 則，從契約之主要目的及經濟價值等作全盤之觀。被告主張 其於 105 年 1 月 14 日派員與原告確認房屋點交恢復事項 ，依系爭租約債之本旨，被告僅需恢復落地門外牆，然原告 卻於被告提供之「房屋回復工程完成點交表」中增刪項目等 語，經查：就系爭租約約定之回復原狀範圍，兩造就系爭房 屋回復原狀之方式，業於系爭租約第 4 條租賃限制之約定 ，其明文「㈡本契約標的物有改裝或整修設施之必要時，乙
方（即被告，下同）得自行改裝整修之，但不得損害標的物 建築結構之安全。...... ㈣本契約租賃關係結束時，乙方 應將標的物內陳設機器設備拆除及清理雜物後之現狀返還予 甲方（即原告，下同），並不得向甲方要求遷移費用。 ㈤返還現狀按前民國 88 年 8 月 18 日簽定之租約所附照 片及工程同意書為準。（如附件）」，是以本件租賃關係終 止後，就回復原狀返還系爭租賃物之內容，兩造自應受所締 結系爭租約之限制。又前述民國 88 年 8 月 18 日簽定之 租約所附照片共 2 張，係拍攝系爭租賃物外觀及內部狀況 之照片各 1 張，而「工程同意書」共羅列 17 項項目，其 中僅就外牆（落地門）此 1 項目下方以手寫加註「如左貼 照片」，於協議內容勾選同意改建，於備註欄以手寫加註「 應恢復原狀」等情，有系爭租約（含附件）附卷可參。觀前 述契約約定內容所示「㈤返還現狀按前民國 88 年 8 月18 日簽定之租約所附照片及工程同意書為準。（如附件）」， 且工程同意書就落地門外牆項目下方加註如左貼照片、後方 加註應恢復原狀字句，應認雙方於立約時之真意，就回復原 狀之內容，應係指：除第 4 條租賃限制㈣所述「拆除標的 物內陳設機器設備及清理雜物」外，尚及於應將落地門外牆 恢復至照片所示狀況而言。至於系爭租賃物其他部分於返還 時應具何種狀態，亦即此其他部分「合於契約之返還狀態」 為何，尚需探究當事人對於此事具有何種明示或默示之合意 ，並衡酌租賃物之折舊與合於約定方法使用所造成之自然耗 損、承租人所負保管維護義務之程度以及一般交易習慣與誠 信原則。查原告既將系爭租賃物出租與被告，並許被告作為 營業場所之用，該工程同意書授權原告將系爭租賃物等予以 改裝整建以達承租目的，與兩造契約所定之使用方式應屬無 違，且租賃關係終止後，被告雖負返還租賃物之義務，揆諸 前揭說明，被告於兩造合意範圍內進行變更，並就變更後之 狀態善盡維護之責，待租賃期間屆至後，就該狀態予以返還 ，應足認被告已盡「合於契約之返還狀態」之責任，無庸回 復承租前之狀態，僅需將使用收益後應有之狀態予以返還， 與租賃契約之本旨，並無相違。是以，被告於 105 年 1 月 14 日提供原告房屋回復工程完成點交表中，原告刪除「電 力降碼至一般家用電」、增加「公用電話移機」及「電力保 留」，核均非屬於被告回復原狀義務範圍內之項目，此合先 述明。
⑵被告主張其於 105 年 1 月底以電話連繫原告，雙方曾協議 終止日延展至同年 2 月 4 日等語，則為原告所否認。惟按 所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足
以間接推知其效果意思者而言，原告既確曾於同年 2 月 3 日與被告員工進行點交確認，由是可知雙方於 1 月底至 2 月 3 日間確有達成於 2 月 3 日點交系爭租賃物之協議為 是，當可認被告所稱雙方曾協議將租約終止日延展至同年 2 月 4 日乙節，應可信為真實。又原告於 105 年 2 月 3 日 嗣原告會同被告職員於勘查系爭租賃物，原告並於同日書立 10 項應恢復租賃當時現況之列表 1 紙交予被告，觀該列表 上載內容：「天花板輕鋼架及燈具」、「外牆花崗石凹陷裂 開應修平補強」、「牆壁地面除膠」、「腳踏板修補」、「 內牆油漆粉刷」、「大電拆除降為原本用電」、「騎樓天花 板拆除非原狀之電線及燈具」、「騎樓燈具恢復原狀使用」 、「鐵捲門遙控器 3 附（ 3 片鐵捲門）」、「開關、插頭 恢復原狀使用」，並無針對前述被告回復原狀義務範圍內容 未恢復原狀有所反應，所載內容核亦均非屬於被告回復原狀 義務範圍內之項目。就此，可認被告於 105 年 2 月 3 日 當日已依系爭租約債之本旨提出返還房屋之給付，應屬無疑 。
⑶按債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提 出時起，負遲延責任。有交付不動產義務之債務人，於債權 人遲延後，得拋棄其占有。民法第 234 條、第 241 條第 1 項定有明文。被告既於 105 年 2 月 3 日依租賃契約本旨 提出系爭租賃物之返還，原告拒絕受領，被告以寄還鐵捲門 遙控器方式拋棄不動產占有，其所為於法尚無不合。 ⒉原告之請求及其金額並非有據：
被告主張其業以 105 年 2 月 5 日以存證信函寄發面額為 34,353 元（保證金扣除 1 個月份損害賠償總額、105 年 1 月份及 105 年 2 月 1 日至同年 2 月 4 日後不足額）之 支票予原告乙節，為原告所不爭執。是以，被告既然於系爭 租約終止日前，依系爭租約債之本旨提出系爭租賃物之返還 ，原告復依系爭租約約定請求系爭租賃物回復原狀之修繕費 用，以及自 105 年 2 月 5 日至同年 2 月 26 日之逾期交 屋日租金，暨自 105 年 2 月 1 日至同年 2 月 26 日以日 租金 3 倍計算之損害賠償，即非有據，均無理由，不應准 許。
四、綜上所述，被告於系爭租約終止日前已依系爭租約債之本旨 提出租賃物之返還，業如前述。從而，原告本於系爭租約約 定之法律關係，請求被告給付 566,900 元，暨自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按年息百分之 5 計算之利息， 為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請 即失所附麗，應併予駁回。
五、本件訴訟事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據 ，經審酌後認與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論述， 併此敘明。
叁、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 10 月 6 日
內湖簡易庭法 官 施月燿
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 10 月 6 日
書記官 王玉雙
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