臺灣高雄地方法院民事判決 105年度訴字第650號
原 告 七一一物業有限公司
法定代理人 蕭詠捷
訴訟代理人 蕭軍
被 告 林子平
訴訟代理人 林春華律師
上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國105年9月6日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣伍萬陸仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之五，其餘由原告負擔。本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣伍萬陸仟元為原告預供擔保後，免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國104年3月12日與原告簽立委託銷售契 約書，將其所有坐落高雄市○○區○○○段00○00地號（權 利範圍：全部）、78之21地號（權利範圍：60/10000）之土 地及其上同段205建號建物（門牌號碼：高雄市○○區○○ 街00巷00號房屋，下合稱為系爭房地）委託原告銷售，並由 原告之業務員加列附註事項，註明「本委託改為一般委託， 屋主可以自己出售」。委託銷售價格為新臺幣（下同）2800 萬元，委託報酬欄為空白記載，委託銷售日期為104年3月13 日起至104年9月12日止（下稱系爭委銷契約）。依系爭委銷 契約第11條第1項第5款約定，受託人已提供委託人曾經仲介 之客戶名單，而委託人於委託期間滿後3個月內，逕與該客 戶或其配偶、二親等內之親屬成交者，即屬違約，委託人應 支付受託人以委託銷售總價6％計算之服務報酬，並應全額 一次付予受託人。詎料被告卻於系爭委銷契約期滿後不到1 個月內之同年9月20日，私自與原告媒介之訴外人陳建廷就 系爭房地簽立不動產買賣契約書，約定買賣價金為2450萬元 ，並於同年10月22日辦理所有權移轉登記完畢。被告此舉顯 已構成前揭約定之違約事由，為此爰依系爭委銷契約之法律 關係，請求被告給付委託銷售總價6％即150萬之違約金等語 。並聲明：㈠被告應給付原告150萬元，及自起訴狀送達被 告翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供 擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠原告之業務人員李克明當初不顧被告已告知其與多家房仲業
者已簽立一般委託銷售契約書，不可能專任委託原告銷售一 情，仍執意拿專任委託銷售契約書讓被告簽立，經被告堅持 ，方於系爭委銷契約上註明「本委託改為一般委託，屋主可 以自己出售」等語，然嗣後亦未再拿正式之一般委託銷售契 約書讓被告審閱，上開約款對被告應不生效力。 ㈡縱認該約款對被告生效，然原告所指之違約條款，係指「受 託人已提供委託人曾經仲介之客戶名單」，然原告根本未提 供陳建廷之全名及其他資料予被告，自不構成上述違約要件 。況被告就系爭房地之銷售除原告外，另委託其他至少8家 房仲業者進行銷售，被告自身亦擔任醫生工作，是所接觸之 房仲業者帶領前來看屋之客戶及患者不計其數，被告無從記 得個別前來看屋之人，而陳建廷於104年8月間前來看屋後， 原告之仲介人員王彩英已於同年月19日明確向被告表示其購 買意願轉淡，被告自不會再將此客戶放在心上。陳建廷亦未 直接與被告接洽，是因被告之友人王文珊因緣際會與陳建廷 之父親認識，知悉陳建廷欲購屋，且其購屋條件與系爭房地 相符，方由王文珊接洽並帶其看屋，被告在與陳建廷簽約時 根本不知其為原告曾經媒介之客戶，自無違約事由。 ㈢依行政院公平交易委員會（下稱公平會）於95年5月22日之 函令，明定房仲業者如提出斡旋金要求，應同時告知有要約 書及斡旋金契約，供消費者自行選擇，然原告卻未告知被告 有上開選擇，則有違反公平交易法第24條規定。 ㈣並聲明：⒈原告之訴及假執行聲請駁回。⒉如受不利判決， 願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠被告於104年3月12日與原告簽立系爭委銷契約，將系爭房地 委託原告銷售，並由原告之業務員加列附註事項，註明「本 委託改為一般委託，屋主可以自己出售」。委託銷售價格為 2800萬元，委託報酬欄為空白記載，委託銷售日期為104年3 月13日起至104年9月12日止。
㈡同年8月12日，原告業務人員王彩英介紹並攜同訴外人陳建 廷至系爭房地處看房，被告亦在場；翌日即8月13日陳建廷 又攜其家人前來看系爭房地，被告及王文珊均在場。 ㈢同年8月19日，王彩英傳LINE予被告告知陳建廷購買意願變 淡。
㈣同年8月31日，王彩英再傳LINE予被告告知有客戶預訂同年9 月13日看屋，並經被告應允。
㈤同年9月20日，被告與陳建廷透過王文珊介紹，就系爭房地 簽立不動產買賣契約書，約定買賣價金為2450萬元，並於同 年10月22日辦理所有權移轉登記完畢。
㈥被告就系爭房地，自102年起即分別與信義房屋、永慶不動 產之3家加盟店（委託日期分別為103年8月23日起至同年11 月22日止、同年8月29日起至同年11月28日止、同年12月20 日起至104年3月19日止）、台慶不動產之2家加盟店（委託 日期分別為104年3月5日起至同年9月30日、同年8月16日起 至104年11月16日）、台灣房屋之加盟店（委託日期為104年 4月17日起至同年7月16日）等簽立一般委託銷售契約書。四、得心證理由：
原告主張被告有系爭委銷契約之違約事由，故應依該契約給 付150萬元之違約金一情，惟為被告所否認，並以前揭情詞 置辯，是本件之爭點為：㈠系爭委銷契約之違約事由是否對 被告生效？㈡被告是否具上開違約事由？㈢原告可請求被告 給付之違約金數額若干？玆分述如下：
㈠系爭委銷契約第11條第1項第5款之違約事由是否對被告生效 ？
⒈兩造於104年3月12日簽立系爭委銷契約，將系爭房地委託 原告銷售，並由原告之業務員加列附註事項，註明「本委 託改為一般委託，屋主可以自己出售」。委託銷售價格為 2800萬元，委託報酬欄為空白記載，委託銷售日期為104 年3月13日起至104年9月12日止一節，業據兩造不爭執如 前。是雖原告之業務人員攜專任委託銷售契約書之書面讓 被告簽立，然因兩造已同意變更專任銷售之內容，是可認 兩造就此部分成立一般委託銷售之合意，先予敘明。被告 雖主張原告未再提出一般委託銷售契約之書面，亦未再讓 被告審閱3日等語，然所謂審閱期間規定，其立法理由在 於維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，可先 充分了解定型化契約條款之內容，如消費者已有詳細審閱 契約之機會，該條之保護目的已達，是消費者於充分了解 契約條款後同意與企業經營者成立契約關係，並基於其他 考量而選擇放棄審閱期間者，法律並無禁止消費者拋棄權 利之限制，基於私法自治及契約自由之原則，尚非不可。 查被告在簽立系爭委銷契約時，於「契約審閱權」部分在 「委託人已詳閱並充分瞭解本契約內容，無須3日以上審 閱期，本約簽訂後，確認即生契約效力無誤」一欄上勾選 ，表示其已放棄審閱期（參本院卷第6頁）；而觀諸兩造 所簽立之專任委託銷售契約書約款（本院卷第6頁），及 原告嗣後提出之一般委託銷售契約書約款（同卷第88頁） ，包含契約必要之點在內及雙方主、從義務等主要約款內 容大致相同，甚因前者屬專任委託，故部分約款較後者嚴 格；且原告在簽立系爭委銷契約前，已自102年起，與多
家房仲業者簽立一般委託銷售契約書，此為兩造不爭執如 前，而上開一般委託銷售契約書，多屬定型化契約，主要 事項之約款均大致相同，是可認被告已有充分了解一般委 託銷售契約定型化契約約款之機會，尚不得以原告未給予 3日審閱期即認系爭委銷契約對其不生效力。
⒉被告雖復抗辯稱依公平會之函示，若房仲業者如提出斡旋 金要求，應同時告知有要約書及斡旋金契約，供消費者自 行選擇，然原告卻未告知被告有上開選擇，則有違反公平 交易法第24條規定等語，然所謂斡旋金契約及要約書之選 擇，是為使「購屋人即買方」在委託房仲業者購屋時，可 自由選擇是否交付斡旋金予房仲業者，或者只簽立要約書 而毋須支付斡旋金，此乃針對買方就房仲業者委託購屋所 設，並非針對賣方如被告所設，被告此部分抗辯，恐係對 要約書、斡旋金契約之性質及上開2方案之規範對象有所 誤會，顯不可採。
⒊被告復抗辯稱系爭委銷契約已加註「本委託改為一般委託 ，屋主可以自己出售」之字樣，被告自可自行出售系爭房 地予任何人，而不受銷售對象之限制等語。然所謂委託銷 售契約，即含有居間之性質，即受託人為委託人報告訂約 之機會及為訂約之媒介，為其受託事務重要之一環，雖兩 造之系爭委銷契約非專任委託，但依兩造簽約時之真意， 仍屬一般委託契約，此亦據被告自承在卷（參本院卷第35 頁），是就所簽立之系爭委銷契約，僅就專門適用於專任 委託契約之約款，對兩造不生效力，然就同時可適用於一 般委託銷售契約之約款，仍應對兩造生效。而一般委託銷 售契約與專任委託銷售契約契約最大之不同，在於委託人 可委託多家房仲業者，不專限一家，但委託內容中所含居 間媒介之性質，兩者均存，是若委託人私自與受託人所尋 得之客戶訂約，而規避受託人可因此階段受託事務完成而 獲得報酬之機會，不論是專任委託銷售契約或是一般委託 銷售契約，均構成違約之事由，此觀原告所主張之系爭委 銷契約第11條第1項第5款：「受託人已提供委託人曾經仲 介之客戶名單，而委託人於委託期間屆滿後3個月內，逕 與該客戶或其配偶、二親等內之親屬成交者」此一約款， 不論是原告公司所提出之專任委託銷售契約或是一般委託 銷售契約均有明文約定即知（參前引）。即使是被告自行 與其他房仲業者所簽立之一般委託銷售契約，亦均將委託 人若在委託期間或於委託期間屆滿之一定期間（以被告提 供之契約觀之多為2個月，系爭委銷契約則為3個月）內與 受託人所帶看、介紹之客戶自行訂約一節明文約定作為違
約事由（參本院卷第89、216、218、221、222、225、228 、234頁），顯見上開違約事由實乃一般委託銷售契約及 專任委託銷售契約之共同違約事由。而被告已與多家房仲 業者簽立一般委託銷售契約書長達1、2年，上開違約之約 款既明文訂立於其所簽立之一般委託銷售契約書，如前所 述，足認被告對一般委託銷售契約同具此一違約事由知之 甚詳，是其前揭抗辯尚不可採。
⒋依上可知，兩造間就系爭房地已成立一般委託銷售契約， 則依一般委託銷售契約之本質，系爭委銷契約第11條第1 項第5款仍對被告生法律上效力。
㈡被告是否具前揭約款之違約事由？
⒈按受託人已提供委託人曾經仲介之客戶名單，而委託人於 委託期間屆滿後3個月內，逕與該客戶或其偶、2親等內之 親屬成交者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應 支付受託人以委託銷售總價6％計算之服務報酬，並應全 額一次付予受託人，系爭委銷契約第11條第1項第5款明文 約定。而兩造於簽立系爭委銷契約後，於委託期間內之同 年8月12日，原告業務人員王彩英介紹並攜同訴外人陳建 廷至系爭房地處看房，被告亦在場；翌日即8月13日陳建 廷又攜其家人前來看系爭房地，被告及被告友人王文珊均 在場；嗣於系爭委銷契約屆滿後不到1個月內即同年9月20 日，被告即與陳建廷就系爭房地簽立買賣契約等節，為兩 造所不爭執。被告雖抗辯稱原告並未提供陳建廷之全名及 相關資料，自不構成該條所謂「已提供委託人曾經仲介之 客戶名單」等語。然所謂委託銷售契約，其主要委託內容 在於報告締約之機會及媒介，已如前述，而在未達正式締 約之前，基於受託人營業上之利益保護及潛在購屋者個資 之保護，本即不會將潛在購屋者之個人詳細資訊提供予受 託人，是該款所謂提供之客戶名單，應係指引介有購屋意 願之客戶予委託人知悉即可。而原告業務人員王彩英已於 104年8月12日、13日介紹並攜同陳建廷至系爭房地處看房 ，2次被告均在場一節，此據兩造不爭執如前，自可認原 告已將陳建廷介紹予被告本人，縱原告未曾告知被告陳建 廷之全名或個人基本資料，亦不影響被告足以特定及知悉 陳建廷為原告之客戶，被告此部分抗辯尚不足採。 ⒉被告雖復抗辯其不知陳建廷為原告所介紹之客戶等語，然 按使用人係為本人服勞務之人，本人藉使用人之行為輔助 以擴大其活動範圍，與本人藉代理人之行為輔助者相類， 且使用人為本人所為之意思表示，即為本人之意思表示， 故使用人為本人所為之意思表示，因其意思欠缺、被詐欺
、被脅迫或明知其事情，或可得而知其事情，致其效力受 影響時，宜類推適用民法第105條規定，其事實之有無， 應就使用人決之，而由本人主張或承擔其法律效果，最高 法院90年度台上字第4號、104年度台上字第206號判決意 旨可供參照。依證人王文珊到庭具結所證：我長久以來是 陳建廷父親所開小吃攤的客戶，之前因為陳建廷身體不舒 服，其父知道我是護理人員，會問一下病情，才逐漸熟識 ，後來聊天就有聊到被告想要賣房子，我就把我的電話留 給陳建廷父親，約1、2個月後陳建廷聯絡上我，我就有跟 被告提起有人想要看房子，因為大家都要上班，我們就敲 定一個時間，由我帶陳建廷去看房子，被告沒有去等語（ 參本院訴字卷第106頁正反面），再參諸其於另案即本院 105年度岡簡字第92號給付服務費事件（下稱另案）中具 結所證：我和系爭房屋前屋主（按：即本件被告，下均以 被告稱之）是因為業務關係認識，因為他說有房子要賣， 如果要買可以幫他留意，所以才介紹系爭房屋要買；我有 帶陳建廷看過一次房子，後續有聯繫問我房屋的價錢，剛 開始是透過我跟被告談價錢，一直到簽約當天陳建廷才與 被告見到面；被告有給付我服務費等語（參另案岡簡卷 105年7月14日言詞辯論筆錄第2至3頁），以及被告所陳： 王文珊與陳建廷第一次看房是在104年9月，王文珊知道我 要賣房子已經1、2年，陳建廷的部分是因為她之前透過陳 建廷的父親知道他想要買房子，因為約定的時間我沒有辦 法出席，陳建廷又在台北工作，時間也很難再定，所以我 就請王文珊去幫我帶看房，價錢也是陳建廷先透過王文珊 問我想要賣多少等語（參本院卷第171頁），可知被告就 系爭房地與陳建廷間之買賣，其關於看屋、磋商事宜，被 告交由王文珊代為處理，事後亦有給予部分酬金，足可認 被告就系爭房地之買賣，透過王文珊之協助，擴大其活動 範圍及接觸機會，是王文珊就系爭房地之買賣實屬被告之 使用人。復查，於104年8月12日，原告業務人員王彩英介 紹並攜同訴外人陳建廷至系爭房地處看房，被告亦在場； 翌日即8月13日陳建廷又攜其家人前來看系爭房地，被告 及其友人王文珊均在場；然於一個月後之同年9月20日， 被告即與陳建廷透過前揭友人王文珊之介紹，就系爭房地 簽立不動產買賣契約書，約定買賣價金為2450萬元，並於 同年10月22日辦理所有權移轉登記完畢等節，為兩造所不 爭執。而據證人王彩英到庭具結所證：陳建廷第一次看屋 約在8月12日，我有先聯絡被告，因為我沒有鑰匙，一定 要被告自己來開門，到場時我有介紹陳建廷與被告互相認
識，12日看完屋時陳建廷很喜歡，還當場邀我們喝咖啡， 說要談這個case，我也有問他要不要請父母家人來看房子 ，他本來說不用，他可以自己決定，結果翌日即8月13日 他又聯絡我們，帶他的父母親、妹妹和兒子來看房子，該 時陳建廷沒有跟我們上去看，是留在一樓客廳，而被告的 友人王文珊亦留在一樓客廳等語（參本院卷第101頁反面 至102頁反面、104頁），再觀諸證人王文珊到庭具結所證 ：8月13日陳建廷帶他的家人前往看屋時，我有陪同前往 ，當時我留在一樓，陳建廷也沒有上樓而留在一樓，當時 還有一位房仲先生，我並沒有與陳建廷交談，因為我只是 陪同前去，我誰都不認識；陳建廷會透過我與被告接觸買 房，是因為我長久以來是陳建廷父親所開小吃攤的客戶， 之前因為陳建廷身體不舒服，其父知道我是護理人員，會 問一下病情，才逐漸熟識，後來聊天就有聊到被告想要賣 房子，我就把我的電話留給陳建廷父親，約1、2個月後陳 建廷聯絡上我，我就有跟被告提起有人想要看房子，我們 就敲定一個時間，由我帶陳建廷去看房子，被告沒有去等 語（參同卷第105至107頁），是自上述2位證人所證之詞 可看出，陳建廷帶其父母等家人於8月13日前去看房時， 被告與王文珊均在場，而自王文珊之證詞亦可知，王文珊 與陳建廷父親已認識多年，且至熟識程度，而雖王文珊於 陳建廷家人上樓看屋之時身處1樓，然其既係陪同被告前 往，實難想像在陳建廷家人全程看屋時，王文珊從頭到晚 均與陳建廷父親錯身而過而無見面之機會，則若有見面， 以雙方熟識程度，王文珊或陳建廷之父親自應會認出對方 ，然2位證人均未提及8月13日陳建廷及其家人至系爭房地 處看房時，王文珊或陳建廷父親有與對方相認此一巧遇情 節，是被告與陳建廷接觸購屋之契機，是否確源自於王文 珊與陳建廷父親認識此一巧合，即非無疑。又觀諸王文珊 證詞，其在將電話留給陳建廷父親約1、2個月後，陳建廷 即聯絡上王文珊，期間並帶看過一次系爭房地，被告與陳 建廷方簽約，則自系爭房地之買賣契約書簽約日期即104 年9月20日回推，再參酌王文珊自稱在8月13日其尚不認識 陳建廷一詞（參同卷第107頁），可知在8月13日至9月20 日短短不到1個半月之時間，陳建廷即與王文珊聯絡、約 定時間見面再次看屋、議價、磋商其他契約條款，再參酌 被告稱王文珊帶陳建廷再次看屋的時間為9月，是可認距8 月13日原告帶陳建廷及其家人看屋後，於短短數週內王文 珊即與陳建廷再次見面，實難認王文珊對於陳建廷乃原告 所介紹前來看屋之買家毫無所覺，其既有認知，關於此部
分事實之有無，依上述實務見解，其效力應由本人即被告 承擔，而可認被告具前揭違約事由。
㈢原告可請求被告給付之違約金數額若干？
⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金； 違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之 賠償總額，民法第250條定有明文。蓋違約金有賠償性違 約金及懲罰性違約金，其效力各自不同，前者以違約金作 為債務不履行所生損害之賠償總額。後者以強制債務之履 行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時 ，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或 不履行之損害賠償；當事人約定之違約金究屬何者，應依 當事人之意思定之，如無從依當事人之意思認定違約金之 種類，則依前揭規定視為賠償性違約金。而觀諸系爭委銷 契約第11條第1項第5款之約定，雖標明係「違約之『處罰 』」，惟該條係約定若委託人有各款違約事由，應一次給 付按委託銷售總價6%計算之違約金予原告，而非與日俱增 或其他強制被告履行債務，顯係在使有可歸責事由之委託 人，應賠償受託人因完成委託任務預期可得之報酬及因此 所支出之費用損害，性質上係屬損害賠償額預定性質違約 金之約定，而非懲罰性違約金，先予敘明。
⒉再按約定之違約金額過高者，得減至相當之數額，民法第 252條定有明文。至於違約金之金額是否相當，即須依一 般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為 斟酌之標準，最高法院79年台上字第1915號判例意旨參照 。本院審酌縱原告媒介締約成功，因原告業務人員之疏失 ，未於系爭委銷契約載明約定之報酬比例，而依契約明文 恐無法請求報酬（參本院卷第8頁），此部分不利益並應 由原告承受；復依系爭委銷契約觀之，原告所應履行之受 託義務包含市場調查、廣告企劃、買賣交涉、報告銷售狀 況、協助辦理過戶及貸款手續等（參同卷第7頁），而原 告就系爭房地之銷售已履行引介客戶帶看房屋、協助議價 等事務，此有王彩英與被告間LINE通訊紀錄在卷可證（參 同卷第53至56、82至84頁），足認一定費用、人事、時間 、勞務成本之支出，然如被告依系爭買賣契約履行，原告 仍須協助辦理過戶或貸款手續等工作，是因被告違約，原 告亦省卻處理系爭房地相關之過戶、點交等事宜所需付出 之人事、勞務費用，是綜合考量上情及社會經濟狀況等一 切情狀，認原告請求以銷售總價6％計算之違約金實屬過 高，而應以委託銷售價額之2/1000計算，即原告得請求被 告給付之金額為567,200元（計算式：2,800萬元×0.2％
＝56,000元）為合理，逾此範圍請求，即屬過高，不應准 許。
⒊末按違約金如為懲罰之性質，於上訴人履行遲延時，被上 訴人除請求違約金外，固得依民法第233條規定，請求給 付遲延利息及賠償其他之損害；如為損害賠償約定之性質 ，則應視為就因遲延所生之損害，業已依契約預定其賠償 ，不得更請求遲延利息賠償損害，最高法院62年台上字第 1394號判例意旨參照。而原告所得請求之前述違約金既屬 賠償性，應視為該違約金為被告不履行系爭銷售契約所定 出賣義務所生損害之賠償總額，即不得再請求被告給付該 違約金之遲延利息。
五、綜上所述，原告依系爭委銷契約第11條第1項第5款之約定， 請求被告給付56,000元，為有理由，應予准許，至逾此範圍 之請求則屬無據，應予駁回。
六、本判決命被告給付之金額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第38 9條第1項第5款，依職權宣告假執行。被告亦聲請願供擔保 請准宣告假執行，經核與法相合，併准許之。至原告其餘假 執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果不生影響，爰不予逐一論述，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第79條。中 華 民 國 105 年 9 月 20 日
民事第四庭 法 官 李怡蓉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 9 月 20 日
書記官 劉冠宏
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