臺灣高等法院臺中分院民事判決 103年度上字第263號
上 訴 人 黃秉聰
訴訟代理人 黃勝雄律師
被上訴人 施入
楊瑞良
楊瑞芳
上三人共同
訴訟代理人 林世祿律師
複代理人 江欣鞠
被上訴人 楊瑞生
蕭三興
上一人之
訴訟代理人 劉雅榛律師
陳招
被上訴人 柯世民（即柯李阿品之承受訴訟人）
兼上一人之
訴訟代理人 柯世烟（即柯李阿品之承受訴訟人）
被上訴人 柯春羽（即柯李阿品之承受訴訟人）
柯世源（即柯李阿品之承受訴訟人）
受告知人 彰化縣花壇鄉農會
法定代理人 顧碧琪
上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於民國103年4月16
日臺灣彰化地方法院102年度訴字第292號第一審判決提起上訴，
本院於105年8月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
兩造共有坐落彰化縣○○鄉○○段000地號、地目田、面積17589.04平方公尺土地，應分割為如附圖二乙案所示：編號甲部分面積4277.97平方公尺土地，分歸被上訴人施入取得；編號乙部分面積4277.97平方公尺土地，分歸被上訴人楊瑞良、楊瑞芳按應有部分各二分之一保持共有；編號丙部分面積2138.99平方公尺土地，分歸被上訴人楊瑞生取得；編號丁部分面積2495.49平方公尺土地，分歸被上訴人蕭三興取得；編號戊部分面積1069.49平方公尺土地，分歸被上訴人柯世烟、柯世民、柯春羽、柯世源取得並為公同共有；編號己部分面積2851.99平方公尺土地，分歸上訴人黃秉聰取得；編號庚部分面積477.14平方公尺土地，由兩造按原應有部分比例保持共有。但被上訴人施入、楊瑞良、楊瑞芳、楊瑞生應按附表二所示各該金額補償被上訴人蕭三興、柯世烟、柯世民、柯春羽、柯世源、上訴人黃秉聰。第一、二審訴訟費用，由兩造按附表一所示之各應有部分比例負
擔。
事實及理由
甲、程序部分：
當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依 法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；承受訴訟人 ，於得為承受時，應即為承受之聲明；他造當事人，亦得聲 明承受訴訟，民事訴訟法第168條、第175條分別定有明文。 茲查，被上訴人柯李阿品於民國104年11月25日死亡，其繼 承人為柯世烟、柯世民、柯春羽、柯世源等四人，而繼承人 柯世烟、柯世民、柯春羽於民國105年7月6日具狀聲明承受 訴訟（見本院卷㈡第175、177、178頁）；另上訴人就繼承 人柯世源部分，於105年7月14日具狀聲明承受訴訟（見本院 卷㈡第184頁），經核於法均無不合，應予准許。 被上訴人柯世源經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無 民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依上訴人之聲請，由 其一造辯論而為判決。
乙、實體部分：
壹、上訴人主張：
坐落彰化縣○○鄉○○段000地號、地目田、面積17589.04 平方公尺土地（下稱系爭土地）為兩造所共有，各共有人之 應有部分如附表一所示。系爭土地並無不能分割情事，兩造 亦無不分割之約定，惟無法達成協議，為此請求判決分割共 有物。又系爭土地為農業發展條例規定之耕地，依該條例第 16條第1項第4款、第2項規定，得分割為單獨所有。 原判決所採分割方法，並未依職權命被上訴人等人對上訴人 為金錢補償，於法自非妥適。
請求依彰化縣彰化地政事務所104年6月17日土地複丈成果圖 （下稱附圖二）所示「分割乙案」（下稱乙案）為分割，並 依卓越不動產估價師事務所不動產估價報告書及鑑價補充說 明作為互為補償之依據。
貳、被上訴人方面：
被上訴人施入、楊瑞良、楊瑞芳陳述：主張依彰化縣彰化地 政事務所104年6月17日土地複丈成果圖（下稱附圖一）所示 「分割甲案」（下稱甲案）為分割。且就卓越不動產估價師 事務所之估價報告及鑑價補充說明表示意見如下： ㈠定共有物分割之方法，固可由法院自行裁量，但亦須以其 方法適當者為限，因此若○○路000巷為8米路，則全體共 有人提供一8米私設路給未臨000巷之共有人實為適當，且 可免高額補償，以免共有人無現金可補償，反而須變賣分 得土地，形同「變價分割」。
㈡卓越不動產估價師事務所之鑑定，至少有以下明顯不可採 之處：
1.第一次鑑定完經質疑，即大降價，顯見其鑑定之粗糙， 故不能率採。
2.法院履勘測量○○路000巷最寬不過8米，故鑑定條件怎 能以最寬之8米為條件？
3.上訴人施入分得部分乃自己花錢整地，故不應列為調高 價值因素。
4.附圖甲、乙案之編號甲在○○橋以北部分乃未臨既成道 路，且有設門管制，但臨路面寬卻指為79.6公尺，即有 錯誤。
5.系爭土地除被上訴人施入部分外，均為樹木、雜草叢生 ，由○○路000巷觀之，根本無法看到何處為平，何處 低窪，但該鑑定報告卻可列出高低比例，進而為不同調 價比例，尤其分割方案中被上訴人楊瑞良、楊瑞芳兄弟 2人分得之編號乙地勢低於000巷之路面，更應減價。因 此應重新鑑定。
㈢卓越不動產估價師事務所之鑑定，尚有以下之錯誤，故應 重新鑑定：
1.○○路000巷並非8米寬，只有6米寬，卻以8米鑑價，顯 失公正。
2.鑑定報告第34頁之比價標的分析表中比較標的1，依其 附鄰近彰化東外環道路，為何土地價格比另2個標的低 ，尤其依第37頁之個別因素調整率分析表中更表示標的 1距外環道閘道口最近，故取樣不當。
3.第40頁之基準地與各宗地個別因素表中載甲、乙案中編 號記載系爭土地少部分平坦，大部分有高低落差，並載 編號甲為平坦，編號乙、丙等為分別百分之幾平坦、多 少低漥云云。惟編號甲雖平坦，但也分成高低兩塊，並 非高度全部相同。編號乙、丙、丁、戊之平坦、低漥比 率之測量依據未說明。編號己百分百低漥，即表示高度 完全相同，為何仍載「有高低落差」，實使人不解。 4.因前述鑑定之調整前提有誤，致其第41頁之個別因素之 差異百分率表即發生下列問題：
⑴編號甲之平坦乃被上訴人自己填平加工、自設擋土牆 等，為何要加價百分之13？
⑵編號乙、丙平坦率不同，卻均加百分之5，編號丁、 戊平坦率差百分之30，為何只減百分之6，又戊、己 平坦率相差百分之30，卻僅減價百分之4？均為百分 之30，其減價標準無所標準難以依憑。
5.該鑑定報告就「臨路面寬」之鑑定亦有錯誤，從私設路 起至北邊約不過150幾米，為何臨路面寬即有148平方公 尺？且編號甲之臨路寬不過約23米，並非79.6米；為何 「臨路面寬」項目中均為減價，無一加價，更無「基準 地」？編號丙之臨路非16.8米，應為約9米，其餘為庚 之路；第40頁記載無誤，編號乙為編號丙之約3倍，編 號甲約為丙之5倍，然為何減價分別為2、4、6？ 6.鑑定人稱000巷為8米云云，然檢視鑑定人105年1月13日 之補充說明之量測照片，即知其非只測量柏油路面，甚 至測至樹內之空地，故其測量有誤。
7.國有地未必為既成巷道，被占用也未必提升鄰地價值， 但鑑定人卻不調降編號甲之臨路部分價值，且其同處附 件三照片故意不進入拍攝編號甲之北側之電線桿附件， 以自圓其說，故不能服人。本案分割乃多依各使用現況 分割，而甲部分乃自己加工填平，故不應調升百分7之 價值，因此請再酌減。
被上訴人蕭三興陳述：同意依附圖二之乙案為分割。雖然卓 越不動產估價師事務所之修正版估價報告書與原版相較下差 距甚大，但其對補償金額並無意見。
被上訴人楊瑞生陳述：同意依附圖二之乙案為分割，但希望 減少補償費之金額，並請重新鑑定。
被上訴人柯世烟、柯世民、柯春羽陳述：同意依附圖二之乙 案為分割。
參、原審法院審理後，認為兩造共有之系爭土地應分割如原判決 附圖乙案所示，並諭知訴訟費用應由兩造按其應有部分之比 例分擔。上訴人不服原判決提起上訴，於本院上訴聲明為： 1.原判決廢棄；2.兩造共有之系爭土地應分割如附圖二乙案 所示，並應按分配位置之價值高低互為補償。被上訴人施入 、楊瑞良、楊瑞芳抗辯：應依附圖一甲案為分割，價差補償 部分應重為鑑定；其餘上訴人則抗辯：同意依附圖二乙案為 分割。
肆、得心證之理由：
按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物； 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限；又共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割 之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共 有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為分配， 民法第823條第1項、第824條第1項、第2項分別定有明文。 茲查，上訴人主張系爭土地為兩造所共有，並無不能分割之 情事，兩造亦無不分割之約定，惟無法達成分割方法之協議
等事實，業據其提出土地登記謄本、地籍圖謄本為證，且為 被上訴人所不爭執，堪認為真實，故上訴人請求判決分割共 有物，應予准許。
又系爭土地係89年1月4日農業發展條例修正施行前之共有耕 地，有上訴人所提之土地登記謄本及被上訴人蕭三興所提之 異動索引在卷可稽（見原審卷㈠第124～128頁），依農業發 展條例第16條第1項第4款規定，得分割為單獨所有。又系爭 土地於89年1月4日前之共有人雖有8人，惟於分割時僅有7人 ，依農業發展條例第16條第2項規定，應以申請分割時之共 有人判斷，本件判決分割後之宗數只能分為7筆，此有彰化 縣彰化地政事務所102年12月14日彰地二字第1020012658號 函及內政部102年12月6日台內地字第1020362716號函之回覆 說明在卷足參（見原審卷㈠第197、200頁），故系爭土地僅 得分割為7筆。
再按以原物為分配時，如共有人中有不能按其應有部分受分 配者，得以金錢補償之，為民法第824條第3項所明定；又共 有物之原物分割，係各共有人就存在於共有物全部之應有部 分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權， 故以原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得 價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有 人，即應就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補 償，並依各該短少部分之比例定其給付金額，方符共有物原 物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨。
兩造就系爭土地之分割方法，於原審及本院迭次提出不同之 分割方案，嗣於本院104年4月10日準備程序期日，兩造確定 以被上訴人施入、楊瑞良、楊瑞芳所提之甲案及上訴人、其 餘被上訴人等所提之乙案為分割方案，先送請地政機關測量 後，再由本院指定鑑定機關為價差補償之鑑定（參見本院卷 ㈠第182頁）。而上開甲、乙方割方案（編號庚部分為私設 道路，寬度為6公尺，兩案之差異在庚部分之南側分割線位 置）經彰化縣彰化地政事務所繪製後，分別為如本判決附件 之附圖一（甲案）、附圖二（乙案）所示，此有彰化縣彰化 地政事務所104年6月17日彰地二字第1040006475號函及檢送 之土地複丈成圖在卷足憑（參見本院卷㈠第215～217頁）。 又本院將上開甲、乙分割方案委請卓越不動產估價師事務所 為價差補償之鑑定（參見本院卷㈠第239～241頁），經該事 務所於104年9月25日以104卓越第0925-1號函檢送不動產估 價報告書（參見本院卷㈡第1頁，該不動產估價報告書外放 ）。而上開不動產估價報書經被上訴人施入、楊瑞良、楊瑞 芳具狀提出相關疑問（參見本院卷㈡第14～16頁之答辯狀；
第32、33頁之準備狀），及本院通知鑑定人楊祥銘於104年 12月18日到庭為鑑定說明後（參見本院卷第50～52頁之準備 程序筆錄），卓越不動產估價師事務所修正其估價報告（修 正版之不動產估價報告書外放），並就該不動產鑑價為補充 說明（參見本院卷㈡第66～74頁，其內容詳如附件一所示） 。嗣因被上訴人施入、楊瑞良、楊瑞芳對○○路000巷之寬 度及分割方案編號甲部分西側土地是否全為既成道路有所質 疑，故本院於105年4月19日再至現場勘驗，就○○路000巷 道路寬度部分，命地政人員分別依㈠道路兩側外緣起算之寬 度；㈡柏油路面寬度計算實施測量，其結果為：㈠000巷靠 近地利橋處分別為8米、6米；㈡○○橋往南約10米處分別為 8米、6.3米；㈢再往南約10米處分別為7.7米、6.1米；㈣系 爭土地最南側分為為7.5米、6.2米。另勘驗系爭土地之現況 ，其結果為：一、系爭土地地勢，由複丈成果圖編號丙往庚 方向，現場與路有高低落差；由複丈成果圖編號乙往北側方 向，有施入施作之擋土牆，擋土牆南北側落差約2米。據被 上訴人施入表示係自己填土。二、系爭土地依現場履勘結果 ，地勢朝東南南方向逐漸降低高度，內部除原審勘驗期日繪 測之地上物外，其餘雜木叢生，偶有共有人栽植之羅漢松、 樹葡萄、番石榴等果樹，並有池塘；三、複丈成果圖編號甲 與道路無高低落差，甲部分靠北側高於道路，據被上訴人施 入表示係自行填土。四、由○○橋旁上訴人施入所設鐵門往 北側勘查，路面有鋪柏油，被上訴人施入主張柏油路面係自 行鋪設。編號甲最北側再往北無柏油路面，再過去為他人之 土地（參見本院卷㈡116～129頁）。基此，並就被上訴人施 入、楊瑞良、楊瑞芳及上訴人所提出之問題，本院再函請鑑 定人楊祥銘為補充說明（參見本院卷第135、136頁），而鑑 定人楊祥銘之回覆意見詳如附件二所示。
基上，本院審酌附圖一甲案之編號庚部分（即寬6公尺之私 設道路，面積742.69平方公尺），其南側係延伸至系爭土地 之最南端，相較於附圖二乙案之編號庚部分（即寬6公尺之 私設道路，面積477.14平方公尺），在編號己右側之私設道 路部分，應屬多餘，且致使各共有人分得部分之面積減少， 故非適宜之原物分割方案；反觀附圖二乙案部分，各共有人 分得部分之面積較附圖一甲案者為多，且無礙編號己部分之 對外通行，又為多數共有人表明採行之分割方案，故系爭土 地之分割方案應以附圖二乙案為適當。再者，卓越不動產估 價師事務所就附圖甲、乙案之價差補償鑑定，係鑑定人綜合 現場勘察情形、價格形成主要因素（含政策面及經濟面）、 不動產市場概況、供給需求及人口發展趨勢等為客觀分析後
，本其專業所為之判斷，且就當事人提出之疑問，已詳為說 明其鑑定理由，故本院認為其估價報告書（修正版）之鑑定 結論應可採認。被上訴人施入、楊瑞良、楊瑞芳以前述情詞 質疑鑑定報告之正確性，尚非可採；渠等聲請再為鑑定，核 無必要。準此，兩造就附圖二乙案之分割方案應互為補償之 金額如附表二所示。
末查，本件受告知人彰化縣花壇鄉農會為系爭土地之抵押權 人，已經上訴人於原審告知訴訟而未參加，依民法第824條 之1第2項第3款及土地登記規則第107條第1項第3款等規定， 受告知人權利應移存於抵押人楊瑞芳所分得之部分。 綜上所述，本院斟酌系爭土地之性質、使用現況、共有人之 意願、分割後之經濟效用，並兼顧全體共有人之利益均衡等 情事，認為應依附圖二乙案所示為分割，即編號甲部分面積 4277.97平方公尺土地，分歸被上訴人施入取得；編號乙部 分面積4277.97平方公尺土地，分歸被上訴楊瑞良、楊瑞芳 按應有部分各二分之一保持共有；編號丙部分面積2138.9 9 平方公尺土地，分歸被上訴人楊瑞生取得；編號丁部分面積 2495.49平方公尺土地，分歸被上訴人蕭三興取得；編號戊 部分面積1069.49平方公尺土地，分歸被上訴人柯世烟、柯 世民、柯春羽、柯世源取得並為公同共有；編號己部分面積 2851.99平方公尺土地，分歸上訴人黃秉聰取得；編號庚部 分面積477.14平方公尺土地，由兩造按原應有部分比例保持 共有。被上訴人施入、楊瑞良、楊瑞芳、楊瑞生並應按附表 二所示各該金額補償被上訴人蕭三興、柯世烟、柯世民、柯 春羽、柯世源、上訴人黃秉聰。原判決就系爭土地所定之分 割方法尚有未洽，故上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改 判，為有理由，應由本院予以廢棄，改判如主文第二項所示 。
末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由 敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命 勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文 。茲查，共有物分割之方法，可由法院自由裁量而為適當之 分配，不受任何共有人主張之拘束，故本件雖依上訴人主張 之附圖二乙案為裁判分割，並為價差補償，然因分割共有物 之訴係以請求分割共有物之形成權為訴訟標的，當事人提出 之分割方法僅係供法院參考，對於各共有人而言，並無勝負 之問題，因此本件訴訟費用若命形式上敗訴之被上訴人負擔 ，顯然有欠公平，而應由兩造依系爭土地之原應有部分之比 例負擔，較為合理，爰諭知如主文第三項所示。伍、結論：本件上訴為有理由，依民事訴訟法第463條、第385條
第1項前段、第450條、第80條之1，判決如主文。中 華 民 國 105 年 9 月 6 日
民事第二庭 審判長法 官 謝說容
法 官 張瑞蘭
法 官 游文科
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 林振甫
中 華 民 國 105 年 9 月 7 日
附表一：
┌──────────────────────────┐
│彰化縣○○鄉○○段000地號（面積17589.04平方公尺） │
├───┬─────┬────┬───────────┤
│ 編號 │共有人姓名│應有部分│ 備 註 │
├───┼─────┼────┼───────────┤
│ 1 │ 蕭三興 │48分之7 │ │
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│ 2 │ 楊瑞良 │24分之3 │ │
├───┼─────┼────┼───────────┤
│ 3 │ 楊瑞芳 │24分之3 │ │
├───┼─────┼────┼───────────┤
│ 4 │ 楊瑞生 │24分之3 │ │
├───┼─────┼────┼───────────┤
│ 5 │ 施入 │4分之1 │ │
├───┼─────┼────┼───────────┤
│ 6 │ 柯李阿品 │16分之1 │於104.11.25死亡，由柯 │
│ │ │ │世烟、柯世民、柯春羽、│
│ │ │ │柯世源繼承而公同共有，│
│ │ │ │並已為繼承登記。 │
├───┼─────┼────┼───────────┤
│ 7 │ 黃秉聰 │6分之1 │ │
└───┴─────┴────┴───────────┘
附表二：
┌────┬──────┬───────┬──────┐
│ │ 受補償人 │ 受補償人 │ 受償償人 │
│ │ 蕭三興 │柯世烟、柯世民│ 黃秉聰 │
│ │ │、柯春羽、柯世│ │
│ │ │源（公同共有）│ │
├────┼──────┼───────┼──────┤
│應補償人│ 99,563元 │ 116,706元 │ 640,297元 │
│ 施入 │ │ │ │
├────┼──────┼───────┼──────┤
│應補償人│ 21,446元 │ 25,139.5元 │ 137,923元 │
│ 楊瑞良 │ │ │ │
├────┼──────┼───────┼──────┤
│應補償人│ 21,446元 │ 25,139.5元 │ 137,923元 │
│ 楊瑞芳 │ │ │ │
├────┼──────┼───────┼──────┤
│應補償人│ 21,447元 │ 25,140元 │ 137,959元 │
│ 楊瑞生 │ │ │ │
└────┴──────┴───────┴──────┘
附件一：
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│ 當事人提出之問題 │ 鑑定人之補充說明 │
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│○○路000巷為6米路，卻│經本事務所人員於民國104年12月23 │
│以8米鑑價，即為要套入 │日再次於勘估標的現場實際量測○○│
│其8米至12米路之價位， │路000巷路寬，確認該路為8米寬之道│
│顯失公正。 │路無誤。 │
├───────────┼────────────────┤
│第34頁之比價標的分析表│比較標的1位於彰化東外環道路下方 │
│中比較標的1，依其附件 │之涵洞旁，該標的並無直接與彰化東│
│二之勘估標的及比較標的│外環道路相連結（請參略附件二比較│
│相對區域位置圖，可知是│標的1現況與臨路情況），實際仍需 │
│最鄰近彰化東外環道路，│經過涵洞下方通路，約距500公尺方 │
│為何土地價格比另二個標│可到達彰化東外環道路閘道口；況且│
│的低，尤其依第37頁之個│影響不動產成交價格之因素不僅僅只│
│別因素調整率分析表中 │有距外環道閘道口單一因素而已，仍│
│更表示標的1距外環道閘 │有其他眾多因素（包括：標的交易情│
│道口最近，故取樣不當。│況、價格曰期、行政及法令條件、基│
│ │地實質條件、臨路條件、公共設施接│
│ │近條件、周邊環境條件及買賣雙方議│
│ │價能力等）皆可為影響不動產成交價│
│ │格之多寡。本案依據不動產估價技術│
│ │規則第12條規定，其比較標的之蒐集│
│ │並無不妥。 │
├───────────┼────────────────┤
│第40頁之基準地與各宗地│經現場判斷，甲、乙兩案中編號甲，│
│個別因素表中載甲、乙案│其地勢皆與○○路000巷路面無顯著 │
│中編號紀載系爭土地少部│落差『請參略附件三編號甲北側、南│
│份平坦，大部分有高低落│側現況與路面地勢情況』（編號甲南│
│差，並載編號甲為平坦，│側地勢雖較編號甲北側地勢略低，但│
│編號乙、丙等為分別百分│其編號甲南側整體地勢仍與○○路00│
│之幾平坦、多少低窪云云│0巷路面無顯著落差，故認定其地勢 │
│惟查：（一）編號甲雖平│為平坦）。 │
│坦，但也分成高低兩塊，│ │
│並非高度全部相同。 │ │
├───────────┼────────────────┤
│（二）編號乙、丙、丁、│依據不動產估價技術規則第5條規定 │
│戊之平坦、低窪比率是依│：「不動產估價師應力求客觀公正，│
│據什麼算出來？測量依據│運用邏輯方法及經驗法則，進行調查│
│何在？ │、勘察、整理、比較、分析及調整等│
│ │估價工作」，不動產估價師並不負勘│
│ │估標的土地界址鑑測之責任（詳本案│
│ │估價報告書現場勘察情況說明）。勘│
│ │估標的甲、乙兩案中編號甲、乙、丙│
│ │、丁、戊之平坦、低窪比率，係由估│
│ │價師現場進行內部實際踏勘目測判斷│
│ │所得，如權利關係人認為該數據缺乏│
│ │可信度，煩請委託相關專業人員測量│
│ │精確數據及比率提供本事務所參酌，│
│ │以作為修正估償報告書之參考。 │
├───────────┼────────────────┤
│（三）編號己百分百低窪│報告書第40頁中所載，所謂「有高低│
│，即表示高度完全相同，│落差」為影響因素質化分析之項目；│
│為何仍載「有高低落差」│至於編號己為百分百低窪，係指編號│
│，實使人不解。 │己與臨接路面地勢相較之下，確實全│
│ │部較為低窪，故給予百分百之低窪比│
│ │率。 │
├───────────┼────────────────┤
│因前述前提有誤，導致第│一、勘估標的於現場勘察當時產權狀│
│41頁之個別因素之差異百│態仍屬共有，分割完成前各共有人所│
│分率表即發生下列問題：│在位置應為抽象而不明確（由於本案│
│（一）編號甲之平坦乃被│委託鑑定函文並未檢分割前各共有人│
│上訴人自己填平加工、自│所在位置之分管契約，故判斷本案共│
│設檔土牆等，為何要加價│有人所在位置在完成分割前均為抽象│
│百分之13呢？ │而不明確，此為民法第819條第2項規│
│ │定有關共有物之處分需經全體共有人│
│ │同意之意旨），先予敘明；二、本案│
│ │估價係以現場勘察當時勘估標的之現│
│ │況為依據，至於勘估標的某部分經由│
│ │某共有人進行土地改良、填平加工、│
│ │自設檔土牆等因素，並不影響本案土│
│ │地價格之評估（本案委託鏗定函文亦│
│ │未囑託鑑定該項目之成本或對不動產│
│ │價格之影響）。 │
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│（二）為何乙、丙平坦率│依據不動產估價技術規則第5條規定 │
│不同卻均加百分之5，難 │：「不動產估價師應力求客觀公正，│
│道不能是百分之4嗎？ │運用邏輯方法及經驗法則，進行調查│
│ │、勘察、整理、比較、分析及調整等│
│ │估價工作」，編號乙、丙平坦率（分│
│ │別約80%及約85%）雖不同，但考量其│
│ │地勢整體之差異性不大，故編號乙、│
│ │丙皆給予+5%的調整率。 │
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│（三）編號丁、戊平坦率│經考量其臨路寬度與土地整體利用性│
│差百分之30，為何只減百│後，修正其各編號臨路寬度之調整率│
│分之6，但戊、己亦差百 │（詳修正後估價報告書P.40～P.41）│
│分之30平坦，卻減價比只│。 │
│百分之4呢？均為百分之 │ │
│30，即以乙、丁差百分之│ │
│20平坦而減價以百分之5 │ │
│之計算標準，亦完全不符│ │
│其他地之減價比。 │ │
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│（四）寬度8米、6米之誤│經考量其臨路寬度與土地整體利用性│
│也導致減價錯誤，且為何│後，修正其各編號臨路寬度之調整率│
│路只差2米寬，卻減償百 │（詳修正後估價報告書P.40～P.41）│
│分之10，依據何在？尤其│。 │
│甲乃只部份臨路不同乙、│ │
│丙。 │ │
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│（五）尤其甲案之己及乙│考量將其分割前與分割後臨路寬度之│
│案之己兩個方案完全不同│差異性與土地整體利用性後，修正其│
│（私設道路部份），但「│臨路寬度之調整率（詳修正後估價報│
│臨路面寬」之減價卻均為│告書P.40～P.41）。 │
│「百分之八」，難道私設│ │
│路多開無用，如何服人！│ │
├───────────┼────────────────┤
│（六）再查地形，乙亦為│依據不動產估價技術規則第5條規定 │
│不規則，卻加百分之4， │：「不動產估價師應力求客觀公正，│
│但丙、丁只加百分之2， │運用邏輯方法及經驗法則，進行調查│
│最可議的是與丙、丁相似│、勘察、整理、比較、分析及調整等│
│之戊卻加百分之4，尤其 │估價工作」，但考量其地形與土地整│
│丙尚有部份臨○○路000 │體利用性後，修正其各編號地形之調│
│巷，丙、丁為何相同加價│整率（詳修正後估價報告書P.40～P.│
│故是否完全依其心情加減│41） │
│呢？缺乏可信度。 │ │
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│按卓越之鑑定「臨路面寬│經本事務所查證編號甲西側臨路-○ │
│」亦有錯誤，從方案私設│○路000巷（地號為○○段0000地號 │
│路起至北邊約不過150幾 │），該路所有權人為中華民國（係屬│
│米，為何臨路面寬即有14│公有土地提供作為現有巷道使用），│
│8平方公尺？且： │並非編號甲之擬分配人所有，故將其│
│（一）編號甲之臨路寬不│私自圍設柵欄，即認為擁有其所有權│
│過約23米，並非79.6米。│或使用權，似乎有違一般法律常識認│
│ │知。本案考量其西側臨路之地上權屬│
│ │（屬中華民國所有之公有土地）後，│
│ │仍以編號甲整宗土地西側之臨路面寬│
│ │（基地北側至西側面寬為79.6公尺）│
│ │為量測依據。 │
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│（二）為何在41頁之「臨│本案分割後各宗土地價格評估之「基│
│路面寬」這一項中均為減│準地」為分割前整宗土地，故以臨路│
│價，無一加價，更無「基│面寬而言，基準地條件優於分割後各│
│準地」（即不增不減，其│宗土地。本案經考量各宗土地臨路面│
│他項目均有）？ │寬與土地整體利用性後，修正其調整│
│ │率（詳修正後估價報告書P.40～P.41│
│ │）。 │
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│（三）丙之臨路似非16.8│此部分為誤植，經考量其臨路面寬與│
│米，應只有9米，其餘為 │土地整體利用性後，修正其臨路面寬│
│庚之路。 │之調整率（詳修正後估價報告書P.40│
│ │～P.41）。 │
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│（四）且第40頁紀載無誤│經考量其臨路面寬與土地整體利用性│
│，乙為丙之約3倍，約為 │後，修正其各編號臨路面寬之調整率│
│丙之5倍，然為何價分別 │（詳修正後估價報告書P.40～P.41）│
│為2、4、6呢？ │。 │
└───────────┴────────────────┘
附件二：
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│當事人及法院提出之問題│ 鑑定人之補充說明 │
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│修正版之估價報告書編號│編號丁之臨路面寬分別為36m（分割 │
│丁、戊之臨路面寬為何一│甲案）及39m（分割乙案）、編號戊 │
│為-3%，一為-4%？ │之臨路面寬皆為16.8m（分割甲案及 │