臺灣高等法院民事判決 105年度上易字第117號
上 訴 人 張心玥
訴訟代理人 張敏玲律師
被上訴人 大通地產有限公司
法定代理人 林志豪
訴訟代理人 林德川律師
上列當事人間請求給付服務報酬事件，上訴人對中華民國104年1
1月24日臺灣新北地方法院104年度訴字第1602號第一審判決提起
上訴，並為訴之追加，本院於105年8月30日言詞辯論終結，判決
如下：
主 文
上訴及追加之訴均駁回。
第二審訴訟費用（含追加部分）由上訴人負擔。 事實及理由
一、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446 條第1項準用第255條第1項第3款定有明文。經查上訴人於原 審聲請支付命令時，原求為命被上訴人給付上訴人新臺幣（ 下同）100萬元，及自民國（下同）104年1月30日起至清償 日止，按年息5%計算之利息，有民事聲請支付命令狀可稽（ 見原審104年度司促字第17093號卷第3頁）。嗣於104年8月1 1日更正利息起算日為102年11月20日即新北市○○區○○段 0000地號土地信託登記之日，有原審言詞辯論筆錄可按（見 原審卷第53頁）。經原審判決上訴人敗訴後，上訴人提起上 訴，就利息起算日擴張為被上訴人與訴外人卓遵奇於102年9 月1日訂立合作興建房屋契約書之翌日即102年9月2日，有民 事辯論意旨狀可憑（見本院卷第141頁反面），則依上說明 ，其為訴之追加應屬合法，合先敘明。
二、上訴人主張：被上訴人為興建住宅大樓，乃委任上訴人整合 新北市板橋區文化段1826、1827、1828、1829、1832、1833 、1834、1835、1836、1837、1838地號土地（下稱系爭土地 ）所有人同意與被上訴人訂立合建契約，兩造於101年2月9 日簽定「專任委託開發協議書」（下稱系爭協議書），並約 定整合第一階段自簽約日起至101年5月30日止，第二階段至 102年12月31日止。上訴人已協助被上訴人與上開1828、182 9地號土地（下稱系爭1828、1829地號土地）所有人即訴外 人卓遵奇舉行地主合建會議至少二次。又被上訴人原已就其 所有同地段1830、1831地號土地（下稱系爭1830、1831地號 土地）推出建案預售房屋，惟被上訴人卻於102年9月1日與
卓遵奇簽訂合建契約，並因基地合併結果增加總銷售量，而 於102年下半年期間將原預售屋買受人之定金退回，另行申 請變更建造執照再重新銷售。則依系爭協議書第4條第2項規 定，被上訴人於整合期間自行與卓遵奇簽約，視同上訴人協 助完成，故上訴人自得請求被上訴人給付服務費100萬元。 爰求為判命被上訴人應給付上訴人100萬元本息等語（惟原 審為上訴人敗訴之判決，上訴人據此提起上訴。）並上訴聲 明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人100萬元，及 自102年11月20日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息 。㈢被上訴人應就前項所命給付100萬元，另給付上訴人自1 02年9月2日起至102年11月19日止，按週年利率5%計算之利 息。
三、被上訴人則以：依系爭協議書第3條第1項約定，上訴人之整 合工作順序分為第一、第二階段，各該階段有其規範目的及 應達成之工作內容，且依系爭協議書文義及規範目的解釋， 上訴人應於第一階段取得部分土地所有人之同意後，始得於 第二階段針對第一階段未取得同意之土地所有人續行整合工 作，否則系爭協議書無須約定整合順序為第一階段及第二階 段，亦無須約定有效期限。惟上訴人並未依約於第一階段即 自101年2月9日簽約日起至101年5月30日止完成任何整合工 作，亦未促使系爭土地所有人與被上訴人簽訂合建或買賣契 約，則上訴人既因可歸責己之事由而整合不力，即無從續行 第二階段之整合工作，自無從請求被上訴人給付服務費。上 訴人雖以101年2月11日之會議紀錄為憑，主張曾協助被上訴 人召開地主合建會議，惟上開會議並無合建結論，即不足以 證明上訴人已於第一階段完成整合工作。且上訴人未於第一 階段完成開發整合工作後，即向被上訴人表示其已無力整合 ，此後未再與被上訴人聯繫，且未持續進行開發整合工作， 被上訴人始就己有系爭1830、1831地號土地規劃自行興建住 宅大樓，而於101年7月10日申請建照執照，並於102年7月26 日領照並開始銷售。則上訴人既未依約履行，相鄰土地所有 人嗣後之意向即與上訴人無關，被上訴人雖於整合期間與系 爭1828、1829地號土地所有人簽約，亦不該當於系爭協議書 第4條第2項約定，上訴人不得請求給付服務費等語，資為抗 辯。並答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。
四、兩造不爭執事項：
㈠兩造於101年2月9日簽定系爭協議書，被上訴人委託上訴人 負責協調並促成系爭土地所有人同意出售土地或合作興建房 屋事宜。
㈡被上訴人於102年9月1日與訴外人卓遵奇即系爭1828、1829
地號土地所有人簽立合作興建房屋契約書。嗣後上開二筆土 地地號合併存續為1828地號。
㈢被上訴人就其所有系爭1830、1831地號土地自行興建房屋， 於101年7月10日申請建造執照，於102年7月26日領照。 ㈣上訴人於104年1月21日以存證信函請求被上訴人給付服務費 100萬元。
㈤上訴人未於系爭協議書所約定之第一階段期限內完成系爭土 地所有人同意之整合。
五、兩造爭執要點為：上訴人得否依系爭協議書第4條第2項約定 ，請求被上訴人給付服務費100萬元本息？
㈠按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人 立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去 之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則 及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察， 以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語， 任意推解致失其真意（最高法院96年度臺上字第2631號裁判 意旨參照）。
㈡經查系爭協議書第3條第1項約定：「乙方（即上訴人）須完 成事項：㈠合建標的物地號須交付最低限度甲方（即被上訴 人）可興建面積之地主合建契約或買賣契約。整合順序如下 ：⑴第一階段：取得地號1826、1827、1828、1829、1832、 1833、1834、1835、1836完整土地。⑵第二階段：與第一階 段基地相鄰可建築之土地，或第一階段未整合取得完成之土 地。」，第4條第1項約定：「整合費用無論合建或買賣皆以 每筆地號服務費新臺幣壹佰萬元整……計算……。」，第6 條約定：「本協議書有效時間為整合第一階段自簽約日起至 民國101年5月30日止；第二階段有效期限至民國102年12月3 1日止，乙方須於期限內完成標的物地主與甲方之合意簽約 。並於合建契約簽訂後繼續完成標的物之信託登記，惟信託 登記時間並不限於本約期限。」，有系爭協議書影本可稽（ 見原審卷第25頁）。而系爭協議書第3條第2項既已就上訴人 須於第二階段完成之事項即「與第一階段基地相鄰可建築之 土地，或第一階段未整合取得完成之土地」加以約定，則依 文義解釋，應認為上訴人須於第一階段取得系爭土地所有人 之一部同意，始有第二階段續行整合之工作可言，否則系爭 協議書第3條第2項逕行約定：「與第一階段基地相鄰可建築 之土地，或第一階段所列地號土地」即可，無須特別約定「 第一階段未整合取得完成之土地」。
㈢次查系爭協議書第3條第1項約定所示第一階段之系爭土地， 與被上訴人所有系爭1830、1831地號土地相近，有地籍圖謄
本影本可稽（見本院卷第93至94頁）。又查系爭契約目的在 於整合相鄰土地所有人之合建意願，以便於被上訴人興建住 宅大樓，為兩造所不爭執。則就系爭契約之經濟價值為全盤 觀察，被上訴人既以己有之系爭1830、1831地號土地為建築 基地，委任上訴人整合相鄰近系爭土地所有人之合建同意， 因此為謀求建築基地面積之最大化，同時兼顧考量整合時間 之進行與建築資金之運用，應認為兩造約定分為二階段履約 之真意，在於促進系爭土地開發整合工作順利有效率，故上 訴人應先於第一階段優先整合系爭土地所有人合建意願，且 取得一部分所有人之同意後，再於第二階段擴大整合其他相 鄰可建築土地所有人之意願，並就第一階段未取得系爭土地 所有人之同意者，續行整合。否則若上訴人於第一階段全未 整合成功，卻仍得於第二階段續行整合並據以請求報酬，將 導致系爭協議書第3條第1項關於二階段之約定形同具文。從 而上訴人若於第一階段就系爭土地之一部分整合成功，則第 二階段整合工作之約定始生效力，亦即應認為第二階段整合 工作之約定係附有停止條件；是上訴人若於第一階段就系爭 土地全未整合成功，則第二階段整合工作之約定，即因停止 條件未成就而不生效力。上訴人主張：系爭協議書第3條約 定整合順序之目的，係因被上訴人不願意或無法做一次性的 大面積整體開發，遂要求分階段先做較小面積整合，因此無 論哪個階段，上訴人只須交付最低限度可興建面積之地主合 建契約或買賣契約即可云云，並不足採。
㈣次按系爭協議書第4條第2項固然約定：「整合期間若甲方（ 即被上訴人）自行與標的物地主簽約，視同乙方（即上訴人 ）協助完成，甲方仍須支付乙方每筆地號新臺幣壹百萬元整 （含稅）之服務費。」，有系爭協議書影本可稽（見原審卷 第25頁）。惟查上訴人於101年5月30日第一階段期間屆至時 ，並未完成系爭土地所有人合建意願之整合，為兩造所不爭 執。當時系爭土地中1827、1832、1833地號土地所有人之合 建條件，為被上訴人所不同意；至於1826、1834地號土地所 有人雖同意合建，固有101年2月11日第二次說明會會議紀錄 影本可稽（見本院卷第101至102頁），惟因該等土地並未與 被上訴人所有系爭1830、1831地號土地直接相鄰，並非系爭 協議書所約定最低限度可興建土地，故被上訴人未與該等土 地所有人簽訂合建契約，亦為兩造所不爭執。而上訴人既未 自101年2月9日簽約日起至101年5月30日止之第一階段就系 爭土地所有人之一部或全部合建意願整合完成，則依上說明 ，即應認為系爭協議書就第二階段整合工作之約定因停止條 件未成就而不生效力，上訴人自無從依系爭協議書第4條第2
項約定請求被上訴人給付服務費。是上訴人此部分主張，即 屬無據。
㈤又按因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其 條件之成就者，視為條件已成就，民法第101條第1項固有明 文。上訴人雖又主張：因被上訴人不配合開發案，且被上訴 人所屬開發人員即訴外人倪心聖私下與系爭1828、1829地號 土地所有人洽談合建事宜，致上訴人無法於第一階段完成整 合工作云云。惟查證人卓聖富即系爭1828、1829地號土地所 有人卓遵奇之子於原審到庭結證稱：「我們於102年間主動 找被上訴人簽合建契約，因為被上訴人已經有將兩棟房子拆 掉了，且開始預售了，我就去找被上訴人。也是因為我們覺 得父親年紀大了。原告（即上訴人）當初有來找我兩三趟， 但是我覺得基地太小了，我有表示要大一點的，有請原告去 整合其他地主，所以我當時才沒有同意合建，希望合成基地 大一點再建……有一位倪經理（名字不確定）在張小姐（即 上訴人）之前或之後有找我，時間我忘記了……我們一開始 不願意跟他們合建，因為基地太小了，我與大通的基地大約 150坪，我認為150坪太小，應該7、800坪蓋起來比較漂亮… …林志豪總經理有來拜訪我們，但次數我忘記了，當初他們 買那兩棟時有去找過我，林總經理來找我時，原告是否有來 找我，我忘記了……倪副理來拜訪我的時間很短，假設一個 月來四五趟我認為就算很多了，他在該公司時間好像不長久 ，後來就離職了，他去我家應該只有三、四趟，來找我時並 非每次談到合建的事情，有時只是抽煙聊天沒有聊到合建的 事情，我也跟他說不要常常來，沒有約時間就來我很不自在 ……我不知道倪副理常來拜訪目的是希望與大通合建」等語 ，有言詞辯論筆錄可稽（見原審卷第149頁反面至150頁）。 次查被上訴人就其所有系爭1830、1831地號土地自行興建房 屋，於101年7月10日申請建造執照，於102年7月26日領照， 卓遵奇嗣於102年9月1日始與被上訴人訂立合作興建房屋契 約書，為兩造所不爭執。則綜合上開一切情狀觀察，應認為 卓遵奇同意與被上訴人訂立合建契約，係因見被上訴人已著 手於其所有系爭1830、1831地號土地上興建房屋並公開預售 ，卓遵奇始主動向被上訴人表達合建意願，則據此不能證明 被上訴人以不正當行為阻止系爭協議書第3條第1項關於上訴 人履約條件之成就。此外上訴人並未舉證證明自101年2月9 日簽約日起至101年5月30日止之第一階段，被上訴人有何阻 止上訴人整合卓遵奇意願之不正當行為，因此不能認為上訴 人已就卓遵奇之合建意願整合成功，並無民法第101條第1項 規定之適用，無從認為上訴人請求被上訴人給付服務費之條
件已成就。是上訴人此部分主張，亦屬無據。
㈥上訴人另主張：第二階段即102年6月1日起至102年12月31日 止，被上訴人曾指派業務副理即訴外人倪心聖與上訴人繼續 進行整合工作，同時將系爭土地中1828、1829地號土地之合 建分配表與規劃圖交付上訴人，由上訴人繼續與該二筆土地 所有人即訴外人卓遵奇協商云云。而被上訴人雖不爭執曾於 101年1月初委任倪心聖處理多筆建案土地之整合及聯繫工作 ，工作內容之一包括負責了解系爭土地所有人之意向與整合 案之進行程度，被上訴人並自101年5月31日起至101年11月2 2日止為倪心聖投保勞工保險，核與上訴人所提出之倪心聖 名片、勞動部勞工保險局函附勞工保險被保險人投保資料表 影本固屬相符（見本院卷第95至97頁）。惟被上訴人否認於 第二階段要求上訴人續行整合，辯稱並未派員與上訴人聯繫 整合工作，復未交付上開分配表與規劃圖等語。經查上訴人 既未自101年2月9日簽約日起至101年5月30日止之第一階段 就系爭土地所有人之一部或全部合建意願整合完成，即應認 為系爭協議書就第二階段整合工作之約定因停止條件未成就 而不生效力，上訴人自無從依系爭協議書第4條第2項約定請 求被上訴人給付服務費，已如前述，則不問上訴人是否於第 二階段續行整合工作，均無從依上開約定請求被上訴人給付 服務費。故上訴人此部分主張，仍屬無據。
六、綜上所述，上訴人依系爭協議書第4條第2項約定，請求被上 訴人應給付上訴人100萬元，及自102年11月20日起至清償日 止，按年息5%計算之利息，尚非正當。原審為上訴人敗訴之 判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判 ，為無理由，應予駁回。上訴人另追加請求被上訴人給付自 102年9月2日起至102年11月19日止之法定遲延利息，亦非正 當，併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法，核與判決 結果不生影響，毋庸逐一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由。依民事訴訟法 第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 9 月 13 日
民事第十庭
審判長法 官 黃嘉烈
法 官 林鳳珠
法 官 邱 琦
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 105 年 9 月 13 日
書記官 廖月女
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